ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6521/171 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 1477 Na pozemku parc. č.: st.1541 Pozemky parc. č.: st.1541, 2406 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jiří Tichý, Lochy 1477, 28601 Čáslav, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Tichý, Lochy 1477, 28601 Čáslav, 1 / 1 Katastrální území: Čáslav LV č.: 10053 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Čáslav Část obce: Čáslav Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/6 181 00 Praha 8 13.9.2014 / 13.9.2014 O rodinné domy v o 500 000 Kč okolí Čáslavi v této cenové relaci je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 18.9.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Čáslav Katastrální území: Čáslav Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 1+1 zastavěná plocha 1NP: 54 m 2 obestavěný prostor: 319 m 3 podlahová plocha - obytná část 44 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 59 30 opotřebení celkové: 52 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2012 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.1541, č.2406 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné, pravidelného obdélníkového tvaru. Nemovitost je napojena na elektro, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do žumpy. Přístup je bezproblémový z pozemku č.2341- ostatní plocha ve vlastnictví Města Čáslav. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází studna na užitkovou vodu 6 m hluboká, přípojka elektro, veřejného vodovodu, žumpa pouze 2,5 m 3, přípojka do žumpy, zpevněné plochy, vrata a vrátka, pilíř elektro, oplocení k ulici a zahrady, oplocení k sousedovi je společné, okrasné a ovocné porosty. Dále se na pozemku nachází dřevěná kůlna s kotcem pro psa napadená červotočem - bez hodnoty. výměra pozemků celkem: 1 693 m 2 jednotková cena 166 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 10 138 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Čáslav je městem, které má asi 10.100 obyvatel, je správním centrem, leží při silnici č. 38 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod a Kolín. V Čáslavi jsou mateřské, základní, střední školy, úřady, banky, pojišťovny, je zde možnost zaměstnání, jsou zde obchody, restaurace, služby, nemocnice, kino, divadlo, sportovní areál. Je zde vlakové a autobusové nádraží. Pracovní příležitosti se nabízejí v Chotusicích na letišti NATO, v Kolíně v nově vybudované továrně na automobily TPCA a omezeně v místě. Oceňovaný rodinný dům se nachází v místní části zvané Lochy, do centra Čáslavi jsou asi 3 km, do Chotusic 6 km, do Kutné Hory asi 10 km, do Kolína 22 km a do Prahy 70 km. Sídlo Lochy jsou místem, kde existuje především zemědělská výroba a není nijak oblíbené pro rodinné bydlení. Rizika: Ostatní omezení Na LV č.10053 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.10053 je zapsáno rozhodnutí o úpadku - usnesení soudu o zahájení insolvenčního řízení - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je rodinný dům, pozemky, příslušenství. Dům byl vystavěn okolo r.1930, v 60-tých letech vyhořel a byl znovu postaven a rekonstruován. Poslední rekonstrukce probíhala cca před 12-ti lety - byla vyměněna okna, dveře, nově položena střešní krytina a zřízena koupelna. Dům je jednopodlažní s malým sklepem, krajní řadový. Krov je sedlový zakrytý betonovou krytinou, oplechování je z pozinku v části zrezlé. Omítky jsou vápenné do dvora opravené, do zahrady je omítka opadaná. Zdivo je vlhké, ve sklepě je falešná podlaha ve výšce cca 30 cm z důvodu zaplavování sklepa vodou. Vytápění domu je kachlovými kamny umístěnými v kuchyni. Ohřev teplé vody je bojlerem. V kuchyni je sporák na PB, zavedena studená i teplá voda, na podlaze jsou prkna v části nahnilá a PVC. V pokoji je betonová podlaha a textilní krytina. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo a WC. Okna jsou ven a dovnitř otevíraná, dveře dřevěné náplňové. Půda je přístupná z chodby po žebříku, sklep je přístupný z venku. Dům v průměrném technickém stavu pouze se základní údržbou. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné trámové, plná klenba 4. Střecha sedlový krov ve sklepě 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky, sklepy hrubé omítky 8. Fasádní omítky hladká vápenocementová omítka, ve štítu opadaná 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné do sklepa 12. Dveře náplňové 13. Okna ven a dovnitř otevíraná 14. Podlahy obytných místností prkenné, PVC, koberce, dlažba 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně kachlová kamna, sporák na 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC PB 25. Záchod splachovací 26. Ostatní přípojky, venkovní úpravy - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 22,50 m 2 4,75 m 2 sklep 9,50 m 2 0,50 4,75 m 2 1.NP 53,62 m 2 38,80 m 2 chodba 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 pokoj 12,90 m 2 1,00 12,90 m 2 kuchyň 14,60 m 2 1,00 14,60 m 2 koupelna s WC 5,30 m 2 1,00 5,30 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 437 286 Kč Hlavní stavby: 693 490 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 280 350 Kč Věcná hodnota celkem: 973 840 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Čáslav 60,00 5 034 690 000 11 500 0,96 11 066 RD/chalupa - bývalá zemědělská usedlost Čáslav - Nové Město, vlastní pozemek o velikosti 5.034 m2, chalupa 2+1, 2 x stodola, elektřina 220/380V, kopaná studna s rozvody do chalupy - darling, žumpa, splachovací WC, topení kamna na tuhá paliva, tel. linka, boiler, velmi dobrý příjezd po asfaltové cestě, v rovině, oploceno, vhodné jako chalupa, na chov zvířat apod., uzavřený dvůr, na okraji města Čáslav. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší 0,90 K3 Poloha - mírně lepší 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - bez rekonstrukce 1,20 K6 Vliv pozemku - větší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kluky, okr. Kutná Hora 70,00 356 790 000 11 286 0,98 11 069 Prodej přízemního rodinného domu 2+1 o celkové ploše 356 m2 v obci Kluky okres Kutná Hora. Dispozice: kuchyň, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC, kotelna. K domu náleží garáž, kůlna a sklep. Dům po částečné rekonstrukci v roce 2003 (koupelna, podlahy, rozvody elektřiny, omítky). Ihned obyvatelný, nízké náklady na bydlení. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - mírně větší 0,95 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,05 K6 Vliv pozemku - menší 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Žleby, okr. Kutná Hora 60,00 435 799 000 13 317 0,94 12 525 Prodej menšího rodinného domku dispozičně 2+1 o výměře 60 m2 v obci Žleby. V přízemí domu jsou dva pokoje, kuchyň, předsíň a toaleta. Koupelna se nachází v suterénu domu a z koupelny je vstup do sklepa. Z hlavní části domu vede chodba do vedlejší stavby, kde se nachází ještě jeden pokoj, který se využívá jako ložnice. Pod ložnicí je dílna a sklad do kterých je přístup z venku. Pod domem jsou další prostory, které slouží jako sklad. V domě je zaveden plyn, voda je ze studny a na hranici pozemku je obecní vodovod s možností připojení. V přední části domu je okrasná zahrada s pěknými jehličnany a přístřešek, který se může využívat jako pergola. Za domem je menší zahrádka vhodná pro pěstování zeleniny. Nemovitost se nachází v okrajové části obce. V obci je škola, školka, obchod, restaurace, pošta i lékař. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 7,57 % Variační koeficient po úpravách: 5,95 % Průměrná cena 11 553 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 44 m 2 Porovnávací hodnota 503 133 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. 1.nemovitost se nachází v Čáslavi, na okraji města, jedná se o zemědělskou usedlost bez rekonstrukce, vedlejší stavby v horším stavu, velký pozemek. 2.nemovitost se nachází v obci Kluky nedaleko Čáslavi, rodinný dům v průměrném technickém stavu, vyšší počet užitných ploch, menší pozemek. 3.nemovitost se nachází v obci Žleby nedaleko Čáslavi, obec s částečnou občanskou vybaveností, nemovitost v průměrném technickém stavu, menší pozemek. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1541 176 m 2 300 Kč/m 2 zahrada: 2406 1 517 m 2 150 Kč/m 2 Celkem: 1 693 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % 15 000Kč Obvyklá cena pozemků: 280 350Kč Upravená obvyklá cena: 204 650Kč Započitatelná plocha: 44m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 699Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10053 ze dne 27.8.2014. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník dle sdělení koupil oceňované nemovitosti za cca 1.020.000,00 Kč v r.2010. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 500.000,00 Kč : 44 m 2 = 11.364,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 11.400,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - pracovní příležitosti v místě a v okolních městech - Kolín, Praha - velký pozemek u domu Nevýhody: - odloučená část města - chybí zasíťování lokality (plyn, veřejná kanalizace) - v místě se vyskytuje komunita nepřizpůsobivých občanů - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 13.9.2014 Posudek o ceně byl vypracován 18.9.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6521/171 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 18.9.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.10053-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa města - 12 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice Pohled ze dvora Pohled ze zahrady Kůlna Pozemek - 13 -
Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Koupelna s WC Chodba Vlez na půdu - 14 -
Sklep Sklep - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -