Pronájem a nájem podniku

Masarykova univerzita v Brně Právnická fakulta Katedra obchodního práva Bakalářská práce Pronájem a nájem podniku v roce 2006 Zuzana Zemková

Právnická fakulta Masarykovy univerzity v Brně Katedra obchodního práva Pronájem a nájem podniku Zuzana Zemková v roce 2006 Prohlašuji tímto, že jsem práci na téma Pronájem a nájem podniku zpracovala sama pouze s využitím pramenů v práci uvedených.

1 Úvod Smlouva o nájmu podniku je upravena zákonem až v roce 2000, kdy byl novelizován zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník vydaný pod číslem 370/2000 Sb., účinný od 1. 1. 2001, který vkládá nově ustanovení 488b až 488i věnovaná tomuto novému smluvnímu typu. Nájem podniku byl užíván v praxi i před touto novelou, nebyl však výslovně upraven zákonem a proto vznikala řada problémů a komplikací, které měla novela obchodního zákoníku vyřešit a odstranit. Proto v návaznosti na pojetí podniku jako věci hromadné novela upravuje i nový smluvní typ, smlouvu o nájmu podniku. Nájem podniku má své ekonomické pozadí jako každý jiný nájem, které spočívá v dočasném používání ekonomicky využitelného majetku někým jiným, než jeho vlastníkem. Smlouva o nájmu podniku může být uzavírána mezi nájemcem a pronajímatelem z různých, ale hlavně ekonomických důvodů, kdy například pronajímatel nemá dostatek finančních prostředků pro úspěšné řízení podniku. Smlouva o nájmu podniku může být uzavřena také tehdy, kdy nájemce má zájem o koupi podniku a nejprve chce zjistit, jaká je situace v daném podniku, než se definitivně rozhodne uzavřít smlouvu o prodeji podniku. Se smlouvou o nájmu podniku jsem se ve své praxi doposud nesetkala. I když je nájem podniku běžně prováděn, není nijak zvláště řešen v literatuře a judikatuře. Smluvní strany se kromě toho, že tato smlouva je novým a literaturou a judikaturou neřešeným smluvním typem, musí vypořádat i s tím, že novela obchodního zákoníku definovala podnik jako věc hromadnou. Na rozšíření smlouvy o nájmu podniku bude mít vliv zejména jeho úprava v obchodním zákoníku, ale také daňové předpisy, předpisy práva sociálního zabezpečení, právní úprava živnostenského zákona, pracovního práva a dalších. 2

V řadě prvků smlouvy o nájmu podniku existuje shoda se smlouvou o prodeji podniku, je to povaha obchodního závazkového vztahu, předmětu nájmu v podobě podniku, předepsané písemné formy atd. Podstatnou odlišností je, že nájemcem může být jen subjekt zapsaný v obchodním rejstříku, kdežto pronajímatelem může být jakákoli fyzická nebo právnická osoba. Cílem mé práce by mělo být stručné vystižení základních otázek a okruhů souvisejících se smlouvou o nájmu podniku počínaje právní úpravou smlouvy o nájmu podniku včetně jejího vývoje, předmětem smlouvy, procesem uzavírání smlouvy, vzájemnými právy a povinnostmi smluvních stran po dobu trvání smlouvy, náležitostmi (částmi) smlouvy, přechodem závazků a pohledávek při převzetí a vrácení podniku, ukončením nájmu a vrácením podniku pronajímateli konče. 3

2 Vývoj smluvní úpravy transakcí s podnikem Smlouva o nájmu podniku má předchůdce ve smlouvě konsensuální, kterou nájemník dostával nespotřebitelnou a vždy přesně určenou věc do detence k užívání za úhradu. Objektivní právo uvádělo podnik jako předmět obligačních vztahů, věcných práv, jakož i translativního převodu. Obchodní podnik byl chápán jako zvláštní kategorie obchodního jmění, která nebyla ani právem ani věcí, ale tzv. statkem poměrovým. Obchodní podnik mohl být zcizen, prodán, směněn, vnesen do společnosti, mohl být předmětem pachtu, usufructu, součástí konkurzní podstaty, součástí pozůstalosti, předmětem exekuce formou vnucené správy. Transakce s podnikem upravoval Obecný zákoník obchodní, zákon č. 1/1863 ř.z. a Obecný zákoník občanským, cís. patent č. 946/1811 ř.z. Pokud nebyla koupě obchodního podniku obchodem ve smyslu obchodního zákona, platily pro ni pouze předpisy občanského práva o smlouvě trhové, jinak se řídila i obecnými ustanoveními obchodního zákona o obchodech. Zvláštní právní úprava smluvního typu v předpisech nebyla. Občanský zákon upravoval v 1090 a násl. ve spojení s 55 živnostenského řádu cís. patent č. 227/1859 ř.z. smlouvu nájemní a pachtovní. V 60. letech minulého století byla právní úprava majetkových vztahů rozdělena do tří základních a na sobě zcela nezávislých kodexů, a to do občanského zákoníku, hospodářského zákoníku a zákoníku mezinárodního obchodu. Občanský zákoník se v majetkové oblasti vztahoval jen na právní vztahy občanů navzájem a na vztahy občanů a tzv. socialistických organizací. 4

Hospodářský zákoník upravoval vztahy při řízení a uskutečňování hospodářské činnosti socialistických organizací. Umožňoval výrazné zásahy státu prostřednictvím tzv. orgánů hospodářského řízení socialistických organizací do hospodaření i do právních vztahů podniků, a to i bez možnosti právní ochrany proti takovým zásahům. Vylučoval ze své úpravy zásadně jakékoliv soukromé podnikání a zajišťoval výsadní postavení socialistickým organizacím. Zákoník mezinárodního obchodu navenek poskytoval zahraničním partnerům standart smluvní volnosti a právní jistoty. Zákon č. 88/1988 Sb., o státním podniku, v zásadě převzal nezměněnou úpravu státních hospodářských organizací z hospodářského zákoníku. 1. ledna 1992 nabyl účinnosti obchodní zákoník a novela občanského zákoníku a byl zrušen zákoník mezinárodního obchodu. Obchodní zákoník ve spojení s dalšími předpisy ovlivnil zásadně v pozitivním smyslu proces transformace ekonomiky. Obchodní zákoník přinesl speciálně do oblasti závazkových vztahů důležité změny zavedl širokou smluvní volnost, dispozitivnost, neformálnost smluv atd. 2.1 Smlouva o nájmu podniku před harmonizační novelou Jak již jsem v úvodu zmínila, smlouva o nájmu podniku nebyla upravena zákonem až do roku 2001. Před rokem 2001 umožňoval zákon disponovat s podnikem jako s předmětem práv. Jednalo se o prodej podniku, který byl upraven jako samostatný smluvní typ obchodního zákoníku nebo vklad podniku do obchodní společnosti nebo družstva. 1 Další dispozice s podnikem (např. darování) nebyly explicitně upraveny, ale byly přípustné v praxi a proveditelné. Před novelizací obchodního zákoníku byl pronájem podniku chápán jako typ obchodní transakce upravené v 275 obchodního zákoníku, který stanovil, že při uzavření více smluv při jednom jednání se posuzuje každá z těchto smluv samostatně. Vyplývalo-li však, že vznik každé smlouvy je 1 Fischer, J.: Nájem podniku, Ekonom 2001, číslo 7, str. 27 5

podmínkou pro vznik ostatních smluv, tak zánik jedné z těchto smluv jiným způsobem než splněním nebo způsobem nahrazujícím splnění by způsobil zánik ostatních závislých smluv. S ohledem na neexistenci úpravy smlouvy o nájmu podniku se uvažovalo o smíšené smlouvě, která by svým složením odpovídala dle konkrétní smluvní situace kombinaci smluvních typů. Smíšenou smlouvou se rozumí taková smlouva, která podle svých článků tvoří jednotu, ale neodpovídá žádnému smluvnímu typu, ale typům více, vzniká tedy kombinací různých typů. V případě smlouvy o nájmu podniku se zpravidla využívalo kupní smlouvy, smlouvy nájemní, smlouvy o nájmu věcí movitých. Potřeba bylo upravit i otázky jako know-how, otázku práv k obchodnímu jménu, k ochranným známkám a dalším průmyslovým právům. Pohledávky bylo možné upravit smlouvou o postoupení pohledávek. Závazky podniku nebylo tak jednoduché převést, protože záleželo na dohodě s věřitelem, který rozhoduje o jejich převzetí. Bylo tedy na smluvních stranách, jak zajistí plnění smluvních povinností. Dále bylo potřeba sjednat zpřístupnění podnikové dokumentace a postavení zaměstnanců, se kterými mohl být ukončen pracovní poměr s původním vlastníkem podniku a uzavřen nový pracovní poměr s nájemcem. Také mohl být zachován dosavadní pracovní poměr, a to podle 38 odst. 4 zákoníku práce. K tomuto se vyjádřil i Vrchní soud v Praze, kdy ve věci 6Cdo 82/94 2 uvedl, že pronajme-li zaměstnavatel část svého podniku, nepřecházejí na nájemce práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů vůči části podniku, že k přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů z dosavadního zaměstnavatele na jinou organizaci může dojít jen na základě právního předpisu a je vyloučeno, aby nastal jen na podkladě smluvního ujednání organizací. Základním předpokladem této smlouvy bylo vymezení podniku nebo jeho částí. Podnik byl chápán jako věc hromadná, i když tento termín tehdy nebyl ještě zákonem užíván. Ze zákonné definice a dostupné právní literatury tak šlo dovodit, že 2 rozhodnutí Vrchního soudu v Praze, Právní rozhledy, 1995, číslo 8, str. 331 6

podnik tvoří zejména: - veškeré movité věci - veškeré nemovitosti - vzdělání a praxe fyzické osoby podnikatele a zaměstnanců (podnikatelské schopnosti podnikatele) - název společnosti - zvláštní označení podniku (např. označení obalů, tiskopisů, katalogů, reklamních prostředků) - ochranná známka - práva, včetně pohledávek - cenné papíry podnikatele - vlastní know-how - goodwill (pověst, dobré jméno podnikatele) - vytvořená síť zákazníků - postavení podnikatele na konkrétním trhu. 3 Předmětem takovéto transakce mohla být i jen část podniku. Za část podniku byla tehdy chápána samostatná organizační složka podniku, bylo-li možné oddělit dle účetní evidence její jmění od ostatních částí obchodního jmění podniku. Nájemní smlouva k podniku byla až do harmonizační novely posuzována jako smlouva smíšená s využitím výše uvedených smluvních typů a proto vznikaly různé problémy, protože nebylo zcela zřejmé, jak řešit nájem podniku, když zákon takový smluvní typ neupravoval. Tyto problémy měla vyřešit a odstranit novela obchodního zákoník, která upravila nový smluvní typ, smlouvu o nájmu podniku. 2.2 Smlouva o nájmu podniku po harmonizační novele Jako nový smluvní typ byla smlouva o nájmu podniku vložena do obchodního zákoníku zákonem č. 370/2000 Sb., tvz. harmonizační novelou, s účinností od 1. 1. 2001. Tato novela měla odstranit problémy, 3 Švejda, M. Žabenská, S.: Problematika nájmu podniku, Bulletin advokacie 1999, č.3, str.12 7

které vznikaly při transakcích s podnikem. Základní ustanovení tohoto nového smluvního typu tvoří 488b, který se člení do čtyř odstavců. 4 Smlouva o nájmu podniku je upravena v třetí části zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v 488b až 488i. Ustanovení 488c až 488e obch.zák. jsou kogentní, protože jsou uvedena v 263 obch.zák ve výčtu ustanovení, od nichž se nelze odchýlit. 488 je také kogentní, protože se strany nemohou odchýlit od ustanovení předepisujících povinnou písemnou formu. Na tento smluvní typ reaguje i úprava obchodního rejstříku 27a odst. 2 písm. I obch.zák. a obecná úprava obchodních společností - 67a obch.zák., ustanovení upravující jednotlivé typy obchodních společností a předpisy finančního práva reagují na tento smluvní typ např. 28 odst. 4 zákona č. 536/1991 Sb., o účetnictví. 3 Nájemní smlouva podle občanského zákoníku I když se má práce týká smlouvy o nájmu podniku, která je upravena v obchodním zákoníku, připadá mi přinejmenším vhodné uvést zde i základní vymezení nájemní smlouvy podle občanského zákoníku, a to proto, že v obchodním zákoníku není podle mě věnován tomuto smluvnímu typu dostatečný prostor a obchodní zákoník ve svém ustanovení 488c odst. 2 přímo odkazuje na občanský zákoník, to na ustanovení 664, 665 odst. 1, 667 a 670. Obecně je nájemní smlouva upravena v 663 a následujících občanského zákoníku. Podle legální definice nájemní smlouvy obsažené v ustanovení 663 obč.zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky. Z toho vyplývají tyto pojmové znaky nájemní smlouvy: 4 Marek, K.: Obchodněprávní smlouvy, 5. aktualizované vydání, Právnická fakulta MU, 2004, str. 48 8

a) přenechání práva užívání nebo i braní užitků b) k věci individuálně určené c) a to na dočasnou dobu d) zásadně pak za úplatu. 5 Písemná smlouva je obligatorní, účastníci smlouvy se nazývají pronajímatel a nájemce. Podstatnými náležitostmi smlouvy je, kromě vymezení smluvních stran, předmět nájmu, účel nájmu, nájemné (výše, splatnost a způsob platby) a doba nájmu, není-li dohodnuta na dobu neurčitou. Předmět nájmu musí být ve smlouvě přesně vymezen. Výše nájemného je zásadně věcí dohody smluvních stran, jeho splatnost se stanoví buď měsíčně či pro jiné časové období a to tak, že může být splatné předem či pozadu. Ve smlouvě se určí způsob platby nájemného (např. uvedením bankovního spojení pronajímatele). Kromě podstatných náležitostí smlouvy by smlouva měla obsahovat ještě další práva a povinnosti smluvních stran. Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou či neurčitou a ukončena dohodou jejich účastníků kdykoliv. Nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou může být vypovězena pronajímatelem i nájemcem písemnou výpovědí bez udání důvodu, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak. Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím této doby. Je-li smlouva uzavřena na dobu určitou, může dát pronajímatel nájemci výpověď před uplynutím sjednané doby jen z důvodů taxativně v zákoně vymezených. Naproti tomu ani nájemce nemůže nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou vypovědět před uplynutím sjednané doby kdykoliv. Může tak rovněž učinit jen z důvodů v zákoně stanovených. Výpovědní lhůta bez ohledu na to, zda se vypovídá nájemní smlouva na dobu určitou či neurčitou, činí tři měsíce, pokud ve smlouvě není dohodnuto jinak. Výpovědní lhůta počne běžet od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. 5 Římalová, O. a kolektiv : Kniha procesních vzorů ve věcech obchodního práva, C. H. Beck, Praha, 2001, str. 398 9

V případě ukončení nájmu je nájemce povinen vrátit pronajímateli předmět nájmu ve stavu v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Ve smlouvě může být dohodnuto i jinak. Nebylo-li ve smlouvě dohodnuto jinak, nájem zaniká i zánikem předmětu nájmu, smrtí nájemce fyzické osoby (nepokračují-li dědici) nebo zánikem (zrušením) nájemce právnické osoby. 4 Podnik jako předmět nájmu Obchodní zákoník vymezuje pojem podnik v 5 odst. 1 a 2, které říkají, že: (1) Podnikem se pro účely tohoto zákona rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu sloužit." (2) Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Tím není dotčena působnost zvláštních právních předpisů vztahujících se k nemovitým věcem, předmětů průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorovým vozidlům apod. pokud jsou součástí podniku. Je však otázkou, zda omezení uvedené definice jen pro potřeby obchodního zákoníku je vhodné, neboť tento způsob definování právních pojmů přímo nabádá, aby si jednotlivé předpisy pojem podnik definovaly jinak. Podle 5 odst. 2 obchodního zákoníku je podnik označen za věc hromadnou s tím, že na právní poměry se použijí ustanovení o věci v právním smyslu, podnik tedy může být předmětem vlastnictví. Obchodní ani občanský zákoník však pojem hromadné věci nedefinují a ani jiné právní předpisy nedefinují, co je to hromadná věc. Teorie však pojem 10

hromadné věci zná a chápe ji jako soubor samostatných věcí scelených v jednotu společným účelovým určením. V případě podniku jde o tutéž právní věc, i když dojde k zásadním změnám přesahujícím rámec obvyklého hospodaření. U věci hromadné jde o právní skutečnost, kdy několik věcí tvoří celek, mohou to být věci movité i nemovité, hmotné i nehmotné, přičemž jako samostatné věci si mohou zachovávat samostatnost a od hromadné věci mohou být odděleny a samostatně využívány. Mohlo by se zdát, že označení podniku za věc hromadnou je praktické a umožňuje jeho snadnější uchopení v právních vztazích, je ale otázkou, nakolik je toto řešení v naší právní úpravě skutečně praktické. Další otevřené otázky se objevují při dispozici s podnikem v rámci problematiky konkurzního a vyrovnávacího řízení dle ustanovení 27a zákona č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, resp. v souvislosti s výkonem rozhodnutí prodejme podniku upraveným v 338f a násl. OSŘ ve vztahu k obchodnímu zákoníku (zejména 67a obch.zák.). podrobněji se právnímu pojetí věnuje literatura. 6 Podle mého názoru by bylo vhodné při uzavírání smlouvy o nájmu podniku nahlížet na podnik jako na aktiva a pasiva podnikatele a pro určení pronajímaného podniku použít účetní rozvahu, protože obsahuje peněžité vyjádření pronajímaného podniku a je sestavována dle obecně závazných právních předpisů. Protože podnik je věcí v čase se měnící, je vhodné jej ve smlouvě určit i z hlediska jeho proměnlivosti. K tomuto lze použít výkaz zisků a ztát, který vyjadřuje jeho obrat a ziskovost. U tohoto určení je výhodou zejména to, že při ukončení nájmu můžeme posoudit, zda nájemce vrací podnik v takovém stavu, v jakém jej převzal. Dále považuji za vhodné vymezit pronajímaný podnik podle počtu a kvalifikace zaměstnanců, protože po dobu nájmu vykonává pracovněprávní práva a povinnosti nájemce, který může nevhodnou personální politikou pronajatý podnik znehodnotit. 6 Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku 1. díl, 1-55, 3. vydání, Linde, Praha, 2003, str. 68 11

4.1 Nájem části podniku Stejně jako u smlouvy o prodeji podniku lze i v případě smlouvy o nájmu podniku naplnit předmět plnění organizační složkou v podobě části podniku. Smlouva o nájmu části podniku je upravena v 488b až 488g obch.zák. Toto ustanovení platí obdobně i pro smlouvy, jimiž se pronajímá část podniku tvořící samostatnou organizační složku podniku. 7 Tato smlouva má povahu absolutního obchodu, musí být uzavřena písemně a nemůže nabýt účinnosti přede dnem zveřejnění podle 33 odst. 1 obch.zák. Samostatnou organizační složkou je nejen organizační složka zapsaná v obchodním rejstříku, ale každá organizační složka, která je dostatečně odlišitelná od jiných organizačních složek daného podniku. Zpravidla se jedná o takovou složku, ohledně které se vede v rámci podniku oddělené účetnictví zachycující věci, práva, jiné hodnoty a závazky týkající se jejího provozování, a to bez ohledu na to, jak se nazývá např. provoz. Předmětem smlouvy o nájmu části podniku nemůže být nájem jednotlivých věcí netvořících ve smyslu shora uvedeném organizační složku daného podniku, i když by takových věcí bylo větší množství. Smlouva o nájmu části podniku musí tvořit dle zákona obsah sbírky listin v obchodním rejstříku včetně oznámení o jejím prodloužení podle 488f odst. 1 obch.zák. V praxi může být problémem vymezení části podniku, 488i obch.zák. stanoví, že pro smlouvy, kterými se pronajímá část podniku tvořící samostatnou organizační složku, platí obdobně ustanovení obchodního zákoníku o nájmu podniku, což může být vykládáno tak, že se nemusí jednat o část podniku, která je zapsána v obchodním rejstříku, ale z např. organizačních okolností u podnikatele vyplývá, že uvedená jednotka je určitým způsobem samostatná. Pronajímatel a nájemce by si 7 Nesnídal, J., Marek, K., Pokorná, J., Pohl, T., Vích, J., : Lexikon obchodní právo, aktualizační dodatek 1.1.2002, Sagit Ostrava, 2002, str. 106 12

proto měli předem vyjasnit, zda se jedná nebo nejedná o samostatnou část podniku, protože pokud by tomu tak nebylo, mohla by být daná smlouva neplatná. 5 Smlouva o nájmu podniku Tento druh smlouvy je upraven výslovně v obchodním zákoníku a sice v 488b až 488i a vyžaduje podle něj písemnou formu. Musíme však pracovat i se zákoníkem občanským, neboť právní úprava v obch.zák. ve svém 488c obsahuje masivní odkaz na 663, 665 odst. 1, 667 a 670 obč.zák., které pojednávají o nájemní smlouvě. Kromě ustanovení obchodního a občanského zákoníku dle 1 odst. 2 použít také obchodní zvyklostí a není-li jich, pak zásady, na nichž obchodní zákoník spočívá. 8 Ustanovení obchodního zákoníku upravující typ smlouvy o nájmu podniku v 488b až 488e jsou kogentními ustanoveními. Ostatní ustanovení, tj. 488f až 488i, jsou dispozitivními ustanoveními. Smlouva o nájmu podniku zakládá, stejně jako smlouva o prodeji podniku, absolutní obchod. 9 Předmětem smlouvy o nájmu podniku je podnik jakožto soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání a podmínkou je, že jde o věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří pronajímateli a slouží k provozování pronajímaného podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. Dle kogentního ustanovení 488b odst. 4 obchodního zákoníku smlouva o nájmu podniku nemůže nabýt účinnosti přede dnem jejího zveřejnění dle 33 odst. 1 obch.zák. Podle tohoto ustanovení provedení zápisu do obchodního rejstříku a uložení příslušných listin do sbírky listin rejstříkový soud bez zbytečného odkladu zveřejní. 8 Marek, K.: Obchodněprávní smlouvy, Právnická fakulta MU Brno, 2001, str. 13-14 9 Nesnídal, J., Marek, K., Pokorná, J., Pohl, T., Vích, J., : Lexikon obchodní právo, aktualizační dodatek 1.1.2002, Sagit Ostrava, 2002, str. 106 13

Smlouva je pro strany závazná od jejího uzavření, avšak nájemce je oprávněn pronajatý podnik dle smlouvy provozovat a řídit teprve ode dne jejího zveřejnění způsobem stanoveným zákonem. Vztah k obecným ustanovením obč.zák., které se týkají nájemní smlouvy, řeší kogentní ustanovení 488c odst. 2 obch.zák. tak, že pro nájem podniku, nestanoví-li obchodní zákoník jinak, platí 664, 665 odst. 1, 667 a 670 obč.zák. Ustanovení obč.zák., která jsou obsahem kogentního 488c dost. 2 obch.zák., jsou tam uvedena proto, aby je smluvní strany nemohly dohodou vyloučit. V řadě prvků existuje shoda se smlouvou o prodeji podniku (např. předepsané písemné formy), k podstatné odlišnosti patří rozšířený požadavek na subjekt nájemce. Tím může být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, jinak je smlouvy neplatná ( 488d obch.zák.). Pronajímatel však nemusí být osoba do obchodního rejstříku zapsaná, nemusí to být ani podnikatel (záleží na tom, jak podnik nabyl, může jej například zdědit). 10 5.1 Proces uzavírání smlouvy o nájmu podniku Tzv. teorie dokonalého kontraktu, která je jakýmsi smluvním ideálem, spočívá v řádné nabídce a akceptaci, přičemž tyto mohou být učiněny i v neformální podobě, avšak nesmějí vzbuzovat pochybnost o tom, co chtěly strany učinit v poskytnutí protiplnění (ať už peněžitého či nepeněžitého), v právní způsobilosti a způsobilosti k právním úkonům smluvních stran, absenci podvodu, omylu a nátlaku, dodržení formy a slučitelnosti s veřejným zájmem (soulad s dobrými mravy a se zákonem). Samotný proces uzavírání obchodněprávní smlouvy je upraven v 269 až 275 obchodního zákoníku, ve třetí části nazvané Některá ustanovení o uzavírání smlouvy. Slovo "některá" naznačuje, že úprava není pokryta vyčerpávajícím způsobem, podpůrně se užije úpravy obsažené v 43 až 51 občanského zákoníku. Úprava obsažená v 10 Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P.: Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání, Praha, C. H. Beck, 2003, str. 279 14

obchodním zákoníku má přednost před ustanoveními občanského zákoníku tam, kde se shoduje. Když obchodní zákoník určité skutečnosti neupravuje, uplatní se úprava obsažená v zákoníku občanském. Rozhodnutí o uzavření smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části nebo rozhodnutí o uzavření takové smlouvy ovládanou osobou patří do působnosti valné hromady společnosti s ručením omezeným a valné hromady akciové společnosti. Podle části sedmé zákona č. 370/2000, a to podle jeho čl. VIII bodu 11 je stanoveno, že byla-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona uzavřena smlouva o nájmu podniku nebo jeho části, jsou účastníci smlouvy povinni přizpůsobit ji požadavkům tohoto zákona, podat návrh na zápis do obchodního rejstříku a uložit smlouvu do sbírky listin do jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Smlouva o nájmu podniku nebo jeho části musí být schválena valnou hromadou podle tohoto zákona do jednoho roku, jinak zaniká. Právní úprava je sice poměrně stručná, ale konkrétní smluvní řešení by ani tady nemělo být provedeno jen povrchním způsobem. Při přípravě kontraktu je třeba vzít v úvahu znění 262 odst. 4 obch. zákoníku. To totiž určuje, že ve vztazích podle 261 obch. zákoníku a ve vztazích podle 262 obch. zákoníku se použijí, nevyplývá-li z tohoto zákona nebo ze zvláštních předpisů něco jiného. Při uzavírání smlouvy o nájmu podniku se použijí ustanovení obchodního zákoníku, strany se mohou odchýlit od dispozitivních ustanovení a ve smlouvě si domluvit i něco jiného. Jestliže ale určitá situace nebude řešena ani v obch.zák. ani ve smlouvě, použijí se podpůrně ustanovení obč.zák., na která obch.zák. odkazuje v 488c odst.2. 15

6 Náležitosti smlouvy o nájmu podniku 6.1 Podstatné náležitosti smlouvy o nájmu podniku Smlouva o nájmu podniku má své podstatné náležitosti (obchodní zákoník mluví o náležitostech smlouvy jako o částech smlouvy, náležitosti používá občanský zákoník), které musí být ve smlouvě uvedeny, jsou bezpodmínečně nutné k tomu, aby smlouva vznikla. Protože si myslím, že zákon dostatečně neupravuje tento smluvní typ, strany mohou mít při uzavírání smlouvy o nájmu dostatečnou smluvní volnost a smí tedy upravit své vztahy tak, aby co nejlépe odpovídaly jejich potřebám, tato úprava vzájemných vztahů je zvlášť důležitá. Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou - písemná forma smlouvy - přesná specifikace podniku nebo jeho části - závazek pronajímatele přenechat nájemci podnik k dočasnému provozování - právo nájemce na užitky - výše a způsob určení nájemného. 6.1.1 Písemná forma smlouvy Smlouva o nájmu podniku musí být uzavřena podle 488b odst. 3 v písemné formě. Toto ustanovení je kogentní, strany se tudíž od něj nemohou odchýlit. Dodatky ke smlouvě o nájmu podniku však musí být písemné jen v tom případě, že si toto strany stanoví ve smlouvě. V případě uzavírání dodatků bych doporučila uzavírat je také jen v písemné formě, protože pokud by byly uzavřeny v jiné formě než písemné, byly by podle mého názoru neplatné z důvodu požadavku písemnosti smlouvy o nájmu podniku. 16

6.1.2 Přesná specifikace podniku nebo jeho části Ve smlouvě musí být vymezen podnik, případně jeho část, a to dostatečně určitě. 11 K přesnému vymezení podniku nestačí obecné označení podniku nebo jeho části, ale měly by být podle mého názoru uvedeny všechny jeho součástí, jak hmotné tak nehmotné. Podnik nebo jeho část můžeme definovat z několika hledisek, což uvádím v kapitole 4. Smluvní strany by měly před přenecháním podniku k nájmu popsat aktuální stav podniku, protože podnik je velmi proměnlivý v čase. Doporučila bych tedy pro určení podniku popsat aktuální stav podniku, protože podnik je věcí hromadnou a měnící se v čase, díle použít k určení podniku účetní výkazy, počet a dosaženou kvalifikaci zaměstnanců. Je důležitě, aby byl podnik popsán ze všech jeho hledisek, neboť se domnívám, že pouhé vyjmenování hmotných složek podniku nemůže nahradit popis dynamické stránky podniku. 6.1.3 Závazek pronajímatele přenechat nájemci podnik k dočasnému samostatnému provozování a řízení Další podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu podniku je právo nájemce provozovat pronajatý podnik samostatně a řídit jej na vlastní náklad a nebezpečí. Toto právo nájemce bych označila jako nejdůležitější. Podle mého názoru zde ale také vzniká prostor pro právní nejistotu obou účastníků, vzhledem k teoretické nepropracovanosti podniku jako věci hromadné. Pronajímatel bude mít zajisté požadavek, aby měl s podnikem co nejméně starostí a aby měl pravomoc kontrolovat, jak nájemce plní smluvní ujednání. Nájemce má zájem podnik provozovat podle vlastního podnikatelského záměru. Dle 488e odst. 2 nájemce provozuje pronajatý podnik pod svou firmou. Nájemce tak nemůže svou firmu skrývat za jiný subjekt. 12 11 Marek, K. : Smlouva o prodeji podniku a smlouva o nájmu podniku, Právní rádce, 2003, číslo 11, strana 9 12 Pohl, T.: Smlouva o nájmu podniku v novele obch. zákoníku, Obchodní právo, 2001, číslo 2, str. 3 17

Smluvní strany se s odkazem na 263 odst. 2 obchodního zákoníku nemohou odchýlit od pravidla stanoveného v 488b odst. 1 obchodního zákoníku, které stanoví, že nájemce provozuje podnik samostatně a řídí jej na svůj náklad a nebezpečí. S tímto ustanovením souvisí 665 odst. 1 občanského zákoníku, na který odkazuje taktéž kogentní 488c odst. 2 obchodního zákoníku. Podle mého názoru se samostatností provozování rozumí samostatná rozhodování nájemce o nákupu surovin, energií a služeb potřebných pro provozování podniku (pro výrobu) a naopak o prodeji výrobků, zboží a služeb. Na hodnotu podniku však může mít velký vliv změna dodavatelů, či odběratelů, změna sortimentu výrobků, změna cílových trhů. Je tedy vhodné uvést do smlouvy požadavek pronajímatele, aby nájemce smluvně omezil např. v tom, že podíl jednoho odběratele na celkovém obratu nesmí překročit určitou velikost. Tím se pronajímatel jistí proti tomu, aby nájemce neučinil podnik závislým pouze na jednom odběrateli. Otázka samostatného provozování podniku a řízení podniku na vlastní náklad a nebezpečí se mi jeví jako poměrně komplikovaná. Domnívám se, že by nájemce musel činnost vykonávat stále a nepřetržitě, je však povinen odbornou péči vyvíjet při provozu podniku, tedy nemůže provozování podniku zastavit. 6.1.4 Právo nájemce na užitky Nájemce má ze zákona právo pobírat z pronajatého podniku užitky, a to nejen ve formě finančních prostředků. Může například získat na prestiži. Zde by po ukončení nájmu mohl vzniknout problém při řešení otázky, kdo ponese užitky např. z nových patentů uskutečněných v průběhu nájmu. Doporučila bych smluvním stranám vyřešit tuto otázku již při uzavírání smlouvy. 18

6.1.5 Výše a způsob určení nájemného Protože smlouva o nájmu podniku je pojmově smlouvou úplatnou, musí v ní být stanovena výše nájemného nebo způsob jejího určení, případně musí být stanoven způsob stanovení nájemného. V každém případě musí nájemné činit byť nízkou, ale konkrétní částku, a to i v situace, ztrátového provozu podniku smlouva o nájmu podniku je smlouvou úplatnou. 13 Výše nájemného či způsobu jeho stanovení je podle 67a odst. obch.zák. přezkoumána znalcem jmenovaným za tímto účelem soudem. Smluvní strany si mohou v rámci znalostí o stavu podniku sjednat, jaká výše nájemného je pro obě strany přijatelná a pokud takto stanovenou výši přezkoumají kladně znalci stanovení soudem, byl by proces sjednání výše nájemného u konce, ale předpisy finančního práva dělají z nájemné poměrně složitou otázku, protože podle českého účetního standartu č. 11, který se vztahuje k operacím s podnikem, musí smluvní strany identifikovat majetek a závazky náležející podniku a přecházející na nájemce. Pronájem podniku (části podniku) je z hlediska DPH považován za službu. Vzhledem k tomu, že tento pronájem není v zákoně o DPH nijak speciálně upraven, je nutno vycházet z toho, že zákon o DPH rozlišuje pro účely stanovení základu daně a sazeb daně nájem nemovitostí a nájem movitých věcí (v podstatě se pronajímají jednotlivé části majetku samostatně). To je třeba respektovat, takže bohužel smlouvu o nájmu podniku nebo jeho části (na rozdíl od smlouvy o prodeji podniku) nebude z hlediska DPH tak jednoduché uzavřít. U nájmu podniku je třeba stanovit zvlášť základ daně pro nájem movitých věcí a zvlášť pro nájem nemovitostí (u nemovitostí snížená sazba daně). Podmínky splatnosti ani jiné náležitosti spojené s úhradou nájemného nejsou zákonem stanoveny. Záleží tedy na vůli smluvních stran, co si dohodnou. 13 Fischer, J.: Nájem podniku, Ekonom, 2001, 25.1.2001, Právo a daně, str. 46 19

6.2 Fakultativní náležitosti smlouvy o nájmu podniku 6.2.1 Doba nájmu podniku Smlouva o nájmu podniku je uzavírána pouze dočasně do uplynutí doby nájmu, tedy do doby, než nájemce vrátí podnik zpět pronajímateli. Smlouva o nájmu podniku může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou, jestli-že byla uzavřena na dobu určitou, tak podle dispozitivního ustanovení 488f odst. 1 obch.zák. se prodlužuje o dobu, na kterou byla uzavřena, a to i opakovaně, jestliže po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena, obě strany pokračují v jejím plnění. Podmínky pro to, aby smlouva byla automaticky prodloužena jsou dvě: - nesmí být sjednáno mezi stranami něco jiného, např. že se prodloužení vylučuje - po uplynutí sjednané doby trvání nájmu podniku obě strany v plnění smlouvy pokračují, tzn. že pronajímatel alespoň trpí bez námitek provozování podniku nájemcem a nájemce podnik provozuje a platí sjednané nájemné. V praxi by bylo jistě vhodné, aby se smluvní strany před koncem uplynutím doby nájmu dohodly, zda mají vůbec zájem v nájmu podniku nadále pokračovat a pokud jedna ze stran zájem mít nebude, aby tento svůj záměr jednoznačně projevila. Doba prodloužení nájmu je v 488f odst. 1 obch.zák. stanovena dispozitivně a strany ji mohou dohodu upravit jinak. 14 6.2.2 Údržba předmětu nájmu a změny na věci Podle mého názoru je velmi důležitou součástí smlouvy o nájmu podniku také vymezení údržby. Je otázka, co se rozumí údržbou podniku ve stavu způsobilém předmětu užívání. 14 Nesnídal, J., Marek, K., Pokorná, J., Pohl, T., Vích, J., : Lexikon obchodní právo, aktualizační dodatek 1.1.2002, Sagit Ostrava, 2002, str. 93 20

Podnik má složitou strukturu včetně toho, že obsahuje i složky nehmotné a personální, údržba se také v případě podniku týká movitých a nemovitých věcí. Dá se předpokládat, že smlouva o nájmu podniku se bude uzavírat na delší dobu, třeba deseti let, bude v tomto období nutné obnovit téměř veškeré movité věci, které jsou součástí podniku. Většina movitých věcí bude odepsána a bude nutné obstarat nové (nové počítače, auta, ale i zcela běžné vybavení, např. nářadí). Praktické by pro pronajímatele bylo, kdyby tyto věci kupoval nájemce a ten je také užíval. Od udržování podniku jako předmětu nájmu je nutné odlišit změny na předmětu nájmu. Údržbou se podle mého názoru rozumí zachování podniku v provozuschopném stavu, změnou věci chápu změnu oproti tomu, v jakém stavu byl podnik na začátku nájmu. Pro obě strany tak bude nejlepší, aby si na počátku smlouvy sjednaly podnikatelský záměr nájemce např. na dobu nejbližšího roku a vymezily změny, které bude na podniku třeba realizovat k jeho naplnění. V rámci takto smluvených změn by potom už pronajímatel ponechal nájemci volnost. Podnik se stále vyvíjí, proto by nebylo logické uvádět po skončení nájmu podnik do původního stavu, snad by to ani nebylo vůbec možné. Myslím si, že ve smlouvě by bylo vhodné uvést, že v případě, že se nájemce s pronajímatelem nedohodnou, a to v průběhu trvání nájmu podniku v záležitostech týkajících se provozování podniku, bude to zakládat právo na odstoupení od smlouvy. 6.3 Možnost uzavření konkurenční doložky Smluvní strany mají možnost písemně uzavřít konkurenční doložku ke smlouvě o nájmu podniku, kdy na dobu trvání nájmu podniku může být touto doložkou omezena činnost pronajímatele a po skončení nájmu činnost nájemce. Podle 488h obch.zák. platí pro nájem podniku nebo jeho části obdobně ustanovení 672a obch.zák. upravující konkurenční doložky. Je-li tato doložka sjednaná ve smlouvě, nesmí odporovat zákonným 21

podmínkám. Soud by mohl omezit nebo prohlásit za neplatnou takovou doložku, která by nad rámec ochranné míry zatěžovala pronajímatele. Toto omezení může trvat maximálně po dobu dvou let, aby smluvní strany nebyly nad míru zatěžovány zákazem vykonávat danou činnost. 6.4 Užívání duševního vlastnictví Strany musí věnovat dostatečnou pozornost přesnému vymezení duševního vlastnictví a jeho rozsahu. Obecně platí, že se jedná o takový rozsah duševního vlastnictví, kterého je třeba pro řádné provozování podniku. 6.5 Práva a povinnosti nájemce Základní povinností nájemce je samostatně přenechaný podnik provozovat a řídit na vlastní náklady a nebezpečí, pobírat z něj užitky a zaplatit nájemné a současně právo převzít podnik a nabýt k němu požívací právo. K povinnostem nájemce podniku podle kogentního ustanovení 488e odst. 1 obch.zák. náleží: - povinnost provozovat pronajatý podnik s odbornou péčí, - zákaz bez souhlasu pronajímatele měnit předmět podnikání provozovaný v pronajatém podniku; vzhledem ke kogentní povaze tohoto ustanovení nelze zřejmě dát souhlas obecně předem ve smlouvě, když pronajímatel musí mít v konkrétním případě možnost posoudit, jaký jiný předmět podnikání bude v pronajatém podniku provozován. V každém případě se však doporučuje ve smlouvě vyhradit poskytnutí tohoto souhlasu písemně. Nájemce se zavazuje zaplatit pronajímateli nájemné a je povinen pečovat o to, aby na pronajatém podniku nevznikla škoda, a je povinen dát podnik pojistit v případě, jestliže tak stanoví smlouva o nájmu podniku. Důležitým předpokladem platnosti smlouvy o nájmu podniku je skutečnost, že nájemce může být jen podnikatel (fyzická nebo právnická osoba) zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské 22

oprávnění. Obě uvedené podmínky musí být splněny současně v době uzavření smlouvy. Nájemci vzniká povinnost vyplývající z práv a povinností náležejících k pronajatému podniku, pracovněprávních vztahů k zaměstnancům. Nájemci vznikají povinnosti v souvislosti se zánikem smlouvy o nájmu podniku, včetně úhrady závazků, protože ty se stávají splatnými. Nájemce provozuje pronajatý podnik pod svou firmou. Firmu pronajímatele nelze použít. 15 6.6 Práva a povinnosti pronajímatele Smlouvou o nájmu podniku se pronajímatel zavazuje přenechat svůj podnik nájemci, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklady a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Pronajímatel nemusí být podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku. Pronajímatel podniku je povinen přenechat pronajatý podnik nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu jej svými náklady udržovat ( 664 obč.zák.). Pronajímatel podniku ručí za závazky, které náležejí k pronajatému podniku, jestliže vznikly před účinností smlouvy o nájmu podniku dle 477 odst. 3 a 488c odst. 2 obch.zák. K důležitým povinnostem pronajímatele patří převést na nájemce i jiná práva a závazky, pokud slouží provozování podniku. Tato povinnost je splněna nabytím účinnosti smlouvy o nájmu podniku. Další povinnosti pronajímatele v souvislosti s přenecháním podniku jsou stanoveny v kogentním ustanovení 488e obch.zák.; je to jednak ručení a jednak povinnost splatit závazek prohlášený soudem za splatný. Pronajímatel je povinen oznámit dlužníkům přechod pohledávek na nájemce. Dále má povinnosti vůči obchodnímu rejstříku. 15 Marek, K. : Obchodněprávní smlouvy, 5. aktualizované vydání, Právnická fakulta MU, 2004, str. 50 23

Dále též platí ustanovení 488 obch.zák., z něhož vyplývá povinnost pronajímatele nepoužívat nadále firmu pronajatého podniku. 6.7 Právní účinky smlouvy Přechod práv a povinností mezi stranami smlouvy nastává s okamžikem vzniku platné a účinné smlouvy o nájmu podniku. Účinností smlouvy o nájmu podniku přecházejí na nájemce práva a závazky náležející k pronajatému podniku. Tyto účinky nemohou smluvní strany vyloučit ani omezit jejich rozsah. Výslovně jsou v právní úpravě uvedeny práva a povinnosti z pracovněprávních vztahů, práva ze smluv o nájmu nebytových prostor, podmíněně právo vlastnické a právo k nehmotným statkům. Podle ustanovení odst. 2 488g účinností smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přechází vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným dle druhu, které se spotřebovávají v souvislosti s provozem podniku, na nájemce. K přechodu tohoto vlastnictví dojde však jen tehdy, dohodnou-li si strany přiměřenou úplatu za tyto věci, a to buď v rámci nájemného nebo i mimo něj. O převzetí těchto věcí jsou smluvní strany povinny sepsat zápis, ve kterém bude uveden jejich soupis. Toto však není zákonnou podmínkou pro přechod vlastnictví, jde spíše o věc praktickou. 6.8 Přechod obchodních práv a závazků Práva a závazky, které náležejí k pronajatému podniku, přecházejí účinností smlouvy o nájmu podniku na nájemce. Tyto účinky nemohou smluvní strany vyloučit, ani omezit rozsah dispozicí s jednotlivými položkami. Poněkud problematická je záležitost přechodu obchodního tajemství, ke které se vyjadřuje komentářová literatura 16 24

Pro přechod práv a závazků se použije ustanovení 477 odst. 2 až 4 Obchodního zákoníku, které se týkají prodeje podniku. Stanový, že přechod pohledávek se řídí ustanovením o postoupení pohledávek, k přechodu závazků se nevyžaduje souhlas věřitele, prodávající však ručí za splnění převedených závazků kupujícím, kupující je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků a prodávající dlužníkům přechod pohledávek na kupujícího. K postoupení pohledávek se tedy použijí ustanovení občanského zákoníku, tedy 524 až 530. Pronajímatel ručí za závazky patřící k pronajatému podniku, které vznikly před účinností této smlouvy. Pronajímatel má povinnost bez zbytečného odkladu oznámit dlužníkům přechod pohledávek. Pokud tuto povinnost nesplní, může dlužník do doby, než tak bude učiněno, plnit pronajímateli. U závazků je třeba zdůraznit, že se ve smyslu 477 odst. 3 obch.zák. požaduje souhlas věřitele. Speciální ochrana věřitele je upravena v 488e odst. 3 obch.zák. Věřitel se může ve lhůtě do tří měsíců od účinnosti smlouvy o nájmu podniku domáhat, aby soud prohlásil všechny závazky pronajímatele, které náležejí k pronajatému podniku, za splatné k účinnosti smlouvy, jestliže je nájmem podniku ohroženo jejich plnění. V případě skončení nájmu podniku na pronajímatele přecházejí zpět pouze práva a závazky z pracovně právních vztahů trvajících ke dni skončení nájmu a z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor. Ostatní závazky související s pronajatým podnikem se stávají splatnými, splatnost pohledávek ukončením nájmu dotčena není. V důsledku akcelerace splatnosti tak mohou nájemci často vzniknout problémy s likviditou, protože pohledávky, které zůstanou pohledávkami nájemce, mohou mít delší splatnost, přestože celkový objem závazků nemusí objem pohledávek převyšovat. 16 Pelikánová, I.: Komentář k obchodnímu zákoníku 1. díl, 1-55, 3. vydání, Linde, Praha, 2003, str. 68 25

6.9 Přechod práv a závazků z pracovněprávních vztahů Zákoník práce v 249 stanoví, že k přechodu práv z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům může dojít jen v zákonem stanovených případech. Zákon hovoří o přechodu práv a závazků z pracovněprávních vztahů, a to jak v případě vzniku nájmu, tak i v případě jeho zániku, a to o těch pracovněprávních vztazích, které trvaly ke dni zániku nájmu. Při přechodu práv z pracovněprávních vztahů z pronajímatele na nájemce se subjektem pracovních smluv stává nájemce. Přechod se týká všech práv a závazků vyplývajících z pracovněprávního vztahu. Jedná se však i o závazky vyplývající z pracovněprávních vztahů, které již zanikly. Zanikne-li nájem, přechází práva a závazky z pracovněprávních vztahů, trvajících ke dni skončení smlouvy o nájmu podniku zpět na pronajímatele. 6.10 Odpovědnost V této souvislosti přicházejí v úvahu zejména odpovědnost za vady pronajatého podniku a ostatní odpovědnostní vztahy např. odpovědnost za škodu. Protože obchodní zákoník s ustanovením pro smlouvu o nájmu podniku neobsahuje úpravu související s odpovědností, použije se obecných ustanovení občanského zákoníku nebo na ostatní odpovědností vztahy i obchodního zákoníku. 6.10.1 Odpovědnost za vady pronajímaného podniku V případě smlouvy o nájmu podniku je pronajímatel povinen předat podnik ve sjednané kvalitě a kvantitě způsobilé k jeho provozu. Právní úprava odpovědnosti za vady pronajímaného podniku neexistuje, tudíž rozhodující pro posouzení takové odpovědnosti bude smlouva o nájmu podniku a předávací protokol k podniku. Odpovědnost za vady v nájemní smlouvě upravuje občanský zákoník v ustanovení 664, 668 a 669. 26

Odpovědnost za vady navazuje na povinnost pronajímatele udržovat věc ve stavu způsobilém k užívání a zabezpečovat z toho důvodu opravy věci na svůj náklad. 7 Ukončení nájmu podniku Ukončení vztahu vyplývajícího z nájmu podniku není v zákoně nijak zvlášť řešeno. Proto si myslím, že pro smluvní strany je dobré, upravit si ve smlouvě tuto otázku. Nájem podniku lze ukončit výpovědí, kterou zákon jako důvod ukončení nájmu uvádí, uplynutím času a odstoupením od smlouvy. 7.1 Výpověď smlouvy o nájmu podniku Byla-li smlouva o nájmu podniku uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět jak nájemcem, tak pronajímatelem, a to rovněž podle dispozitivního ustanovení 448 odst. 2 obch.zák. nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období, nestanoví-li smlouva jinou výpovědní lhůtu. Zákon o účetnictví uvádí v 3 odst. 2, že Účetním obdobím je nepřetržitě po sobě jdoucích dvanáct měsíců, není-li stanoveno jinak. Účetní období se buď shoduje s kalendářním rokem nebo je hospodářským rokem. Hospodářským rokem je účetní období, které může začínat pouze prvním dnem jiného měsíce, než je leden. Vzhledem k dispozitivní povaze ustanovení 488f odst. 2 obch.zák. možno vedle délky výpovědní lhůty také jinak sjednat dobu, kdy musí být výpověď dána a ke kterému dni. Ze zákona nelze možnost výpovědi dohodou vyloučit. 27

7.2 Uplynutí času Ukončení nájmu podniku uplynutím času znamená, že po uplynutí určité doby dojde k zániku tohoto vztahu. Pokud si smluvní strany ve smlouvě přímo ujednají, že se smlouva uzavírá na dobu určitou, uplynutím této doby smluvní vztah zanikne. 7.3 Odstoupení od smlouvy Od smlouvy lze odstoupit pouze v tom případě, že to umožňuje zákon nebo přímo smlouva. V ustanoveních o nájmu podniku zákon o možnosti odstoupení od smlouvy nehovoří, ale odkazuje na nemožnost odchýlit se od ustanovení občanského zákoníku, které v 667 odst. 2 obč.zák. umožňuje odstoupit od smlouvy, hrozí-li v důsledku provádění změn na věci pronajímateli značná škoda. Možnosti odstoupení od smlouvy by podle mého názoru měly smluvní strany řešit přímo ve smlouvě. Myslím si, že v případě smlouvy o nájmu podniku mohou strany odstoupit od smlouvy z různých důvodů, podle kterých nemůže být podnik řádně provozován. 7.4 Vrácení podniku pronajímateli Proces vrácení podniku pronajímateli je podstatou ukončení smlouvy o nájmu podniku. Tímto by měl vzniknout stav, jaký existoval před uzavřením smlouvy o nájmu podniku. Protože však po určitou dobu s podnikem disponovala jiná osoba, není možné, aby se pronajímateli vrátil zcela stejný podnik, protože podnik se vyvíjí v závislosti na svém okolí a čase. Zákon téměř neřeší podmínky, za kterých má být podnik vrácen, proto musí strany tomuto věnovat dostatečnou pozornost při tvorbě smlouvy. 28

Na základě speciálních ustanovení obchodního zákoníku týkajících se smlouvy o nájmu podniku má skončení nájmu podniku nebo jeho části pro vztahy mezi smluvními stranami tyto důsledky: - ke dni skončení nájmu podniku přecházejí na pronajímatele ze zákona práva a závazky trvající ke dní skončení nájmu z pracovněprávních vztahů a práva a závazky z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor, ostatní závazky související s podnikem na pronajímatele nepřecházejí, ale stávají se splatnými, tato splatnost nastává ze zákona, není tudíž nutný žádný úkon. Za splnění závazků nájemce, které se stávají splatnými, pronajímatel neručí. Splatnost závazků nájemce není ukončením nájmu dotčena, skončením nájmu se stávají splatnými a nájemce by je měl splatit. - ke dni ukončení nájmu zanikají ze zákona oprávnění nájemce podniku užívat označení, předměty průmyslového vlastnictví a know-how. Bylali nutná k užívání průmyslových práv licenční smlouva, dochází k zániku příslušného oprávnění k užívání zápisem do rejstříku práv k předmětům průmyslového vlastnictví na základě prokázaného ukončení nájmu podniku nebo jeho části. Podle 27a odst. 2 písm. i) obch.zák. se povinně ukládají do sbírky listin doklady o zániku smlouvy o nájmu podniku. Ustanovení 667 obč. zák., na něž odkazuje 488c odst. 2 obch. zák., řeší situaci, která vzniká po skončení nájmu v případě, že nájemce prováděl změny na věci. Podle tohoto ustanovení je předpokladem úhrady nákladů vynaložených na změny souhlas pronajímatele se změnami. 17 17 Nováček, R.: Úhrada nákladů při skončení nájmu, Právní rádce 2003, číslo 8, str.2 29

8 Zahraniční právní úpravy V této oblasti dispozice s podnikem je obdobná situace jako v případě smlouvy o prodeji podniku. Německá právní úprava nemá speciální ustanovení v podobě vymezeného závazkového vztahu pro smlouvu o nájmu podniku. Pro úpravu tohoto vztahu se proto použije občanský zákoník, sedmý odstavec části závazkových práv, to vedle obecných ustanovení hlavy I. Smluvní typ uvedený v hlavě IV. Pachtvertrag podle 581 až 584b BGB. Pro praxi se může také použít řešení nájmu podniku živnostenského typu, které je uvedeno ve vzoru komory. Italský občanský zákoník ukládá povinnost udržovat, neměnit a chránit předmět činnosti a organizace podniku, provozovat jej pod firmou vlastníka či pronajímatele. Dojde-li za trvání nájemního vztahu ke snížení hodnoty podniku, vznikne nájemci povinnost relutární kompenzace. 30

9 Závěr V této své práci jsem se pokusila vyjasnit základní otázky související s poměrně novým smluvním typem smlouvou o nájmu podniku, která by měla pomoci rozšířit možnosti disponovat s podnikem. Jak už jsem se v práci zmínila, k této oblasti prozatím není příliš na výběr z judikatury ani literatury, i když nájem podniku je dnes běžně prováděn. Ani právní úprava této smlouvy není podle mě zcela vyřešená, dokonce v některých otázkách chybí zcela. V řadě prvků existuje podobnost se smlouvou o prodeji podniku, jako v předmětu nájmu v podobě podniku nebo například v konkurenční doložce. Velkým problémem pro praxi může být to, že definice podniku není jednoznačně upravena zákonem. Obchodní zákoník chápe podnik jako věc hromadnou, z čehož plyne možnost a dovolenost majetkových dispozic s podnikem, ale neřeší blíže specifikaci hromadné věci. Domnívám se, že by bylo dobré v budoucnu upravit zákonem podnik tak, aby se na něj pohlíželo jako na celek. Domnívám se, že zákonodárce dostatečně nevyřešil otázky týkající se zápisu nájmu podniku do obchodního rejstříku, protože ze zákona vyplývá pouze povinnost uložení do sbírky listin, ale ne zveřejnění ve sbírce listin. Dále chybí dostatečná úprava ve stanovení odpovědnosti za vady pronajímaného podniku, zakotvení práv akcionářů a věřitelů pronajímaného podniku, vymezení toho, jakým způsobem by mělo probíhat samostatné řízení a provozování podniku, protože na jedné straně nájemce provozuje pronajatý podnik pod svým jménem a na druhé straně je omezován občanským zákoníkem, který chrání pronajímatele před zásahy nájemce. Zakotvení smlouvy o nájmu podniku do obchodního zákoníku hodnotím jako pozitivní, i když právní úprava této smlouvy není zcela jistě ještě úplně dořešena a měla by být na takové úrovni, aby smluvní strany mohly tuto smlouvu uzavírat bez obav a nemusely se ve své smluvní 31