ZNALECKÝ POSUDEK č. 6384/34 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 169 Na pozemku parc. č.: st.182 Pozemky parc. č.: st.182, 167/1, 167/30, 187/123 Ostatní stavby: Vlastníci staveb a pozemků jsou uvedeni v přehledu LV na straně 3 odhadu. Katastrální území: Všechlapy u Nymburka LV č.: 473, 244 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Všechlapy Část obce: Všechlapy Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/6 18100 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Varianta ceny stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 12.11.2013 / 12.11.2013 1 550 000 Kč Rodinné domy v této cenové relaci jsou dobře obchodovatelné. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 6.2.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Všechlapy Katastrální území: Všechlapy u Nymburka Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 105 m 2 obestavěný prostor: 653 m 3 podlahová plocha - obytná část 97 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 83 50 opotřebení celkové: 62 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2000 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.182, č. 187/123, č.167/1, č.167/30, Předmětem ocenění jsou pozemky st.182 a č.187/123 - zahrada. Spolu s RD je užíván dále pozemek obce Všechlapy č.272. Dále jsou předmětem ocenění pozemky č. 167/1 orná a č. 167/30 orná, které se nacházejí na sever od zastavěné části obce u silnice vedoucí obcí. Jedná se o zemědělské pozemky bez staveb a bez porostů užívané pro zemědělskou výrobu. Dům je napojen na vodu z veřejného řadu v ulici a ze studny, kanalizaci do řadu v ulici, elektro. Plyn je v ulici. Příslušenství domu: studna, přeplocení dvora, oplocení k ulici dřevěné na betonové podezdívce, 2x vrata, vrátka, oplocení zahrady, přípojky elektro, vody ze studny i z veřejného řadu, kanalizace do veřejného řadu, pilíř elektro, zděná kůlna u domu, okrasné a ovocné porosty výměra pozemků celkem: 4 102 m 2 jednotková cena 157 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná parc. č. [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota jiná 187/23 kolna za domem 36 000 60,00 % 14 400 Obec Počet obyvatel: 681 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Všechlapy jsou obcí, která má asi 670 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Všechlapy u Nymburka. Správním centrem je Nymburk, vzdálený cca 3 km. Obec leží při silnici č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi. Autobusová doprava i železnice jsou v místě. Pracovní příležitosti se nacházejí omezeně v místě, dále jsou v Nymburce, Poděbradech, Lysé nad Labem, Mladé Boleslavi. Dobrá dostupnost je po dálnici D11 do hlavního města Prahy. Nemovitosti jsou umístěny v zóně rodinných domů v zastavěné části obce. Zemědělské pozemky se nacházejí mimo zastavěnou část obce a jsou zasaženy ochranným pásmem ČD. LIST VLASTNICTVÍ číslo 473 Kraj: Středočeský Kód kraje: CZ020 Okres: Nymburk Kód okresu: CZ0208 Obec: Všechlapy Kód obce: 537985 Katastrální území Všechlapy u Nymburka Kód kú: 787051 Ulice: č.o.: Vlastníci PO IČO: 26158761 ACEMA Credit Czech, a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 1 / 1 Stavby část obce Všechlapy Budova s číslem popisným č.p. 169 na pozemku p.č. Pozemky st. 182 Stavební parcela Parcela KN 114 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 167/1 Pozemková parcela Parcela KN 2 916 m 2 orná půda 167/30 Pozemková parcela Parcela KN 547 m 2 orná půda LIST VLASTNICTVÍ číslo 244 Kraj: Středočeský Kód kraje: CZ020 Okres: Nymburk Kód okresu: CZ0208 Obec: Všechlapy Kód obce: 537985 Katastrální území Všechlapy u Nymburka Kód kú: 787051 Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: Dagmar Barochová Všechlapy 169, 28802 Všechlapy 1 / 1 Pozemky 187/123 Pozemková parcela Parcela KN 525 m 2 zahrada Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.473 a LV č.244 je zapsáno zahájení exekuce, nařízení exekuce, rozhodnutí o úpadku, zástavní právo soudcovské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Dům s pozemkem pod domem a zemědělské pozemky jsou ve vlastnictví firmy ACEMA Credit Czech, a.s., pozemek okolo domu je ve vlastnictví p. Barochové - obvyklá cena je platná za předpokladu prodeje všech nemovitostí jako celku, to je nemovitostí na obou LV. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1930. Cca před 13 lety byla provedena přístavba verandy a zastřešeného vstupu, byla zřízena nově koupelna a WC, byla provedena rekonstrukce kuchyně, byla vyměněna okna a provedeny nově povrchy podlah. Dřevěný sedlový a pultový krov je pokrytý původní pálenou krytinou. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné a prosklené. Na podlahách jsou prkna, PVC, keramická dlažba a cementový potěr ve sklepě. Dům je vytápěn lokálně akumulačními kamny a krbovými kamny v pokoji. V koupelně je sprchový kout, plechová vana a umyvadlo. V kuchyni je kuchyňská linka, el. sporák se sklokeramickou deskou a odsavač par. Venkovní omítky na domě jsou břízolitové, na přístavbě verandy nejsou dokončené. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy v 1.PP železobeton, ostatní 4. Střecha sedlový a pultový krov dřevěné trámové 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové do sklepa 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností prkenné, PVC, koberce, dlažba 15. Podlahy ostatních místností beton, dlažba 16. Vytápění akumulační kamna, krbová kamna 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, krbová kamna Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 14,80 m 2 6,75 m 2 sklep 13,50 m 2 0,50 6,75 m 2 1.NP 105,22 m 2 90,15 m 2 pokoj 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2 pokoj 18,60 m 2 1,00 18,60 m 2 pokoj 15,20 m 2 1,00 15,20 m 2 kuchyň 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 veranda 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 chodbička 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 koupelna 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 WC 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 spíž 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 zastřešený vstup 11,10 m 2 0,50 5,55 m 2 terasa 11,40 m 2 0,50 5,70 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 938 240 Kč Hlavní stavby: 1 104 484 Kč Ostatní stavby: 36 000 Kč Ostatní stavby: 14 400 Kč Pozemky: 644 360 Kč Věcná hodnota celkem: 1 763 240 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový - 4 - Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kostomlátky, okr. Nymburk 66,00 387 1 290 000 19 545 0,88 17 239 Exkluzivně Vám nabízíme samostatný RD na pozemku 887 m2 v obci Kostomlátky na Nymbursku. Dům je částečně podsklepený (24 m2), v prvním podlaží se nachází dvě obytné místnosti a koupelna s vanou a WC. Kuchyně je průchozí do pokoje, k dispozici dále komora. V kuchyni linka s průtokovým ohřívačem vody. Vytápění kamny na TP. Z chodby je vchod do půdního prostoru i sklepa. V patře je možná půdní vestavba dvou pokojů. Střešní krytiny pálené tašky, špaletová okna. Dům je napojen na elektřinu a kanalizaci. Na pozemku vlastní studna s vodárnou v suterénu domu. Přípojka plynu u domu, vodovod v
ulici. Na pozemku dále přistavěná garáž, kůlny a samostatně stojící plechové garáže. Výborná dopravní dostupnost i občanská vybavenost v blízkém okolí. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - dobré 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Drahelice, okr. Nymburk 105,00 620 1 600 000 15 238 1,00 15 287 Exklusivně Vám nabízíme prodej rodinného domu 2+1 na pozemku o celkové výměře 909 m2 v obci Nymburk Drahelice, okr. Nymburk. Jedná se o přízemní částečně podsklepenou stavbu se smíšeného zdiva určenou k rekonstrukci, která je vhodná k půdní vestavbě. Dům leží na pozemku o zastavěné ploše 289 m2 a zahradě 620 m2. V přízemí domu se nachází samostatná bytová jednotka 2+1 se sociálním zařízením (koupelna, WC). Pozemek pravidelného obdélníkového tvaru má dvě přístupové cesty. Obec má veškerou občanskou vybavenost. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - horší - bez rekonstrukce 1,20 K5 Celkový stav - průměrný bez rekonstrukce 1,10 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Budiměřice, okr.nymburk 105,00 1 220 1 923 000 18 314 0,88 16 116 Nabízíme Vám RD 2x 2+1 na pozemku o celkové výměře 1 220 m2 v Budiměřicích, okres Nymburk. Přízemní rodinný dům o dvou bytových jednotkách 2+1, které je možno propojit. V přední části domu je bytová jednotka, ve které v roce 2001 proběhla částečná rekonstrukce - koupelna s toaletou, fasáda, okna. Dispozice: vstupní veranda, předsíň, kuchyň vybavená kuchyňskou linkou, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, obývací pokoj, ložnice. Ihned obyvatelné. Druhá jednotka se nachází v zadní části domu s okny do dvora a má samostatný vchod. Dispozičně: předsíň, komora, obývací pokoj, ložnice a kuchyň. Celková užitná plocha činí 105 m2. Dále na dům navazují dva přístavky 9 m2 a 16 m2 využívané jako kůlny. Půda nad obytnou částí vhodná k vestavbě. Dům částečně podsklepen - 4 m2. Na pozemku je samostatná garáž 17 m2 s oddělenou místností 9 m2. Vytápění lokální elektrické. Ohřev vody bojlerem. Voda z obecního vodovodu i ze studny. Připojení na obecní kanalizaci. V obci ZŠ, dobré autobusové spojení. Poděbrady 7 km, Nymburk 4 km. V ceně domu zahrnuty zemědělské pozemky v k.ú. Budiměřice o celkové rozloze 2 718 m2 a veškeré vybavení domu. Dům vhodný k celoročnímu obývání i k rekreaci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 10,23 % Variační koeficient po úpravách: 4,93 % Průměrná cena 16 214 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 97 m 2 Porovnávací hodnota 1 571 137 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí v podobných lokalitách, mají podobný počet užitných ploch. - 5 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 182 114 m 2 900 Kč/m 2 orná půda: 167/1 2 916 m 2 20 Kč/m 2 orná půda: 167/30 547 m 2 20 Kč/m 2 zahrada: 187/123 525 m 2 900 Kč/m 2 Celkem: 4 102 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 550 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 31 000Kč Obvyklá cena pozemků: 644 360Kč Upravená obvyklá cena: 874 640Kč Započitatelná plocha: 97m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 9 026Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.473 ze dne 21.8.2013. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.244 1 Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací titul - smlouva o zajišťovacím převodu práv nebyla předložena, nabývací doklad na vlastnictví pozemku p.barochové nedoložen. Jednotková cena podlahových ploch včetně všech pozemků: 1.550.000,00 Kč : 114,50 m 2 = 13.537,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 13.500,00 Kč/m 2. Kontrolní propočet: 10.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní 3.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší (sklep, zastřešený vstup, terasa) Cena pozemku v místě 900,00 Kč/m 2, zemědělských 20,00 Kč/m 2 Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle, jako jsou Všechlapy. Užitné plochy: obytné plochy hlavní 78,90 m 2 zaokr.79,00 m 2 obytné plochy vedlejší 36,00 m 2 pozemky dům - výměra 639,00 m 2 pozemky orná půda 3.463,00 m 2 Stavby: obytné plochy hlavní 79,00 m 2 x 10.000,00 Kč/m 2 = 790.000,00 Kč obytné plochy vedlejší 36,00 m 2 x 3.000,00 Kč/m 2 = 108.000,00 Kč Pozemky: 639,00 m 2 x 900,00 Kč/m 2 = 575.100,00 Kč 3.463,00 m 2 x 20,00 Kč/m 2 = 69.260,00 Kč Celkem: 1.542.360,00 Kč Zaokrouhleno: 1.550.000,00 Kč Kladné vlivy - obec s částečnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst Záporné vlivy - rozdílné vlastnictví domu s pozemkem a okolního pozemku u domu - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 12.11.2013 Posudek o ceně byl vypracován 6.2.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6384/34 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 6.2.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.473-8 -
- 9 -
List vlastnictví č.244 - nahlížení do KN - 10 -
Snímek katastrální mapy - dům s pozemkem - 11 -
Snímek katastrální mapy - zemědělské pozemky - 12 -
Mapa oblasti. - 13 -
Mapa obce - dům, zem.pozemky - 14 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice Příjezdová komunikace Pohled ze zahrady Pohled ze dvora - veranda, zastřešený vstup Pohled ze dvora - venkovní terasa - 15 -
Kuchyň Pokoj Koupelna Pokoj Pokoj Pokoj - 16 -
Sklep - bojler, domácí vodárna, vstup městské vody Pozemky č.167/1 a č.167/30-17 -
Srovnatelné nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -