Odhad tržní hodnoty č. 6002

Odhad tržní hodnoty č. 6002 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01042/14-170 ze dne: 26.11.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/2 z nemovité věci - pozemků ve spoluvlastnictví povinného Ivo Pilmajera zapsané na LVč. 961 k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova USN č.j. 065 Ex 01042/14-170 Podle stavu ke dni 28.12.2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 16 stran textu a 9 stzran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 28. 12. 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 z nemovité věci pozemku se všemi právy a závadami ve spoluvlastnictví povinného Ivo Pilmajera: Pozemek parcela č. 116/3 druh. Zahrada výměra 40 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Olšany u Prostějova, katastrální území Olšany u Prostějova na LV č 961 pro účely exekučního řízení prodejem nemovité věc i dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN č.j. 065 Ex 01042/14-170 ze dne 26.11.2015 2. Informace o nemovitosti Nemovité věci - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Olšany u Prostějova, katastrální území Olšany u Prostějova na LV č 961 jsou pozemky vedené v územním plánu obce jako stavební smíšené (obchod, služby) 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 12. 2015 za pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a mapového serveru. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk USN č.j. 065 Ex 01042/14-170 ze dne 26.11.2015 - LV č. 961 k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova - KM k LV č. 961 k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitá věc í - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce O Olšany u Prostějova Kraj: 5. Vlastnické a evidenční údaje Olomoucký

3 Okres: Prostějov Obec: Olšany u Prostějova Katastrální území: Olšany u Prostějova (711110) List vlastnictví číslo: 961 Vlastníci: 1. Pilmajer Ivo Podíl: 1/2 č. p. 144, 78344 Drahanovice 2. Společné jmění manželů Podíl: 1/2 Šťastný Jaroslav a Šťastná Zuzana č. p. 550, 79814 Olšany u Prostějova 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Olšany u Prostějova, katastrální území Olšany u Prostějova na LV č. 961 nesouhlasí se skutečností. V listu vlastnictví druh pozemku vedeno jako zahrada, ve skutečnosti je zde účelová komunikace. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN. 7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu

4 s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace

5 Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků dle územního plánu obce poloha pozemků a atraktivnost lokality,

6 celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. Pozemek parcela č. 116/3 druh. Zahrada výměra 40 m2 Pozemek situovaný na okraji zastavěného území obce Olšany u Prostějova tvoří příjezdovou (účelovou) komunikaci k nemovitostem která by byla jinak bez možnosti přístupu z veřejné komunikace. Dle územního plánu jsou pozemky učeny k výstavbě jako smíšené území (bydlení, obchod, služby) 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 961 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění c) Ocenění porovnávací metodou

7 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 961 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

8 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 961 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Olšany u Prostějova Název okresu: Prostějov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III. 1001 2000 obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 300, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 488,07 Kč/m 2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a 0,50 pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy I. Se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,300 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 146,4210 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 116/3 zahrada 40 5 856,84 Pozemky na LV číslo 961 zjištěná cena: 5 856,84 Kč

9 b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Ptení Realitní server: Reality.cz Kód nabídky: W81-475529 http://www.reality.cz MoniT-ID: 397414 Nabídková cena: 130 000, Kč vč. DPH 88,02 Kč/m 2 Adresa: Ptení, Ptení, Olomoucký kraj Obec: Ptení Číslo obce: 589942 Počet obyvatel: 1 079 Okres: Prostějov Kraj: Olomoucký Popis: Prodej, stavební pozemek, 1477 m2, Ptení Nabízíme k prodeji stavební pozemek s velkou zahradou v okrajové části obce Ptení. Inženýské sítě přivedeny k hranici pozemku. V zahradě rostou ovocné stromy. Vhodné k výstavbě rodinného domu. Doporučujeme. Celková plocha: 1 477 m 2 Umístění nemovitosti: okraj obce

10 Pozemek, Ivaň Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES-470771 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 37560E Nabídková cena: 180 000, Kč vč. DPH 296,05 Kč/m 2 Cena je uvedena včetně provize a veškerých právních služeb RK, včetně provize Adresa: Ivaň, okres Prostějov Obec: Ivaň Číslo obce: 589578 Počet obyvatel: 498 Okres: Prostějov Kraj: Olomoucký Popis: Nabízíme k prodeji oplocenou zahradu o celkové výměře 608 m2 v osobním vlastnictví. Součástí pozemku je pěkná zahradní chatka, suché WC, plodící ovocné a okrasné stromy. Možnost připojení el. energie v blízkosti pozemku. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Zahrada je ve velmi klidné lokalitě, v blízkosti občanská vybavenost. Blízká dostupnost do obce Tovačov. Celková plocha: 608 m 2 Druh pozemku: zahrada Umístění nemovitosti: okraj obce Parkování: parkovací stání Oplocení: ano Příslušenství: zahrada

11 Pozemek, Biskupice Realitní server: Reality.cz Kód nabídky: DNK-000657 (0657) http://www.reality.cz MoniT-ID: 32C089 Nabídková cena: 455 000, Kč vč. DPH 237,10 Kč/m 2 Adresa: Biskupice, Biskupice, Olomoucký kraj Obec: Biskupice Číslo obce: 589284 Počet obyvatel: 313 Okres: Prostějov Kraj: Olomoucký Popis: Prodej, stavební pozemek, 1919 m2, Biskupice Nabízíme k prodeji stavební pozemek na katastru obce Biskupice, plocha 1919 m2 ( na 3 parcelách), na okraji obce, v současné době vedeny jako orná půda, dle územního plánování obce pozemky určeny k zástavbě. Na pozemku se nachází studna, IS 20 m od pozemků. Pěkná, příjemná lokalita k bydlení, 8 km od okresního města Prostějov (snadná dostupnost). Pozemek se skládá ze tří menších parcel, které jsou u sebe, není zavedená kanalizace, není tam žádné věcné břemeno. pozemek se mírně svažuje na jiho-východ. Nejsou zde žádné stavební omezení z hlediska vzhledu domu je to pozemek určený pro stavbu. Nelze financován hypotékou. Nachází se 18 km od Olomouce a 8 km od Prostějova. Celková plocha: 1 919 m 2 Zastavěná plocha: 1 919 m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: okraj obce

12 Pozemek, Biskupice Realitní server: Reality.cz Kód nabídky: AK7-063693 (63693) http://www.reality.cz MoniT-ID: 32F2A4 Nabídková cena: 374 205, Kč vč. DPH 195, Kč/m 2 Adresa: Biskupice, Biskupice, Olomoucký kraj Obec: Biskupice Číslo obce: 589284 Počet obyvatel: 313 Okres: Prostějov Kraj: Olomoucký Popis: Stavební pozemek, rovina, obdélníkový, výměra 1919 m2, plyn, vodovod, Biskupice, okr. Prostějov Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1919 m2, obdélníkového tvaru, rovinatý, udržovaný, bez stromů a náletových dřevin. Příjezd k pozemku po místní asfaltové komunikaci, pozemek v klidné části obce. Obecní vodovod a plynová přípojka na hranici pozemku. Obec Biskupice 10 km od Prostějova, 17 km od Olomouce. Pozemek je ihned volný, bez právních vad, nabídka č. 63693. Celková plocha: 1 919 m 2 Elektřina: 230V Plyn: plynovod

13 Pozemek, Ptení Realitní server: Reality.cz Kód nabídky: W81-458779 http://www.reality.cz MoniT-ID: 342C4C Nabídková cena: 269 900, Kč vč. DPH 333,21 Kč/m 2 Adresa: Ptení, Ptení, Olomoucký kraj Obec: Ptení Číslo obce: 589942 Počet obyvatel: 1 079 Okres: Prostějov Kraj: Olomoucký Popis: Prodej, stavební pozemek, 810 m2, Ptení Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek o rozloze 810m2 v obci Ptení u Prostějova, který je určen pro individuální výstavbu rodinného domu. Pozemek leží na jižním okraji obce v mírném svahu s krásným výhledem do okolí. Lokalita je vzdálená 500m od centra obce a splňuje nejnáročnější požadavky moderního bydlení. Na pozemku kompletní inženýrské sítě. Projekt je koncipován jako uzavřená obytná zóna. Celková plocha: 810 m 2 Umístění nemovitosti: okraj obce Parkování: parkovací stání

14 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K zdroje Jednotková cena Váha (V) (JC) Pozemek, Ptení 130 000, Kč 1 477,00 m 2 1,00 0,80 0,80 0,70 39,43 Kč 1,0 Pozemek, Ivaň 180 000, Kč 608,00 m 2 1,00 0,80 0,80 0,70 132,63 Kč 1,0 Pozemek, Biskupice 455 000, Kč 1 919,00 m 2 1,00 0,80 0,80 0,70 106,22 Kč 1,0 Pozemek, Biskupice 374 205, Kč 1 919,00 m 2 1,00 0,80 0,80 0,74 92,35 Kč 1,0 Pozemek, Ptení 269 900, Kč 810,00 m 2 1,00 0,80 0,80 0,70 149,28 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K zdroje ) Minimální jednotková cena za m 2 : 39,43 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 103,98 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 149,28 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 103,98 Kč Jednotkové množství: 40,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 4 159,20 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 4 160, Kč

15 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Obecná cena věcných práv Obecná cena movitých věcí Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 5 860, Kč 0, Kč 0, Kč 4 160, Kč 4 000, Kč 2 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 4 000, Kč Cena slovy: čtyřitisíce Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Pilmajer Ivo 1 / 2 2 000, Kč SJM Šťastný Jaroslav a Šťastná Zuzana a 1 / 2 2 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/2 podle odborného odhadu znalce 2 000, Kč Cena slovy: dvatisíce Kč

16 D. Seznam příloh 1. LV č. 961 k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova 2. KM k LV č. 961 k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova 3. mapy místa 4. google foto