Odhad tržní hodnoty č. 4063

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 0635 Ex 02416/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 02416/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/3 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: pozemek p.č. 561 druh: orná půda výměra m2 vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Senice na Hané, katastrální území Odrlice na LV č. 188 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02416/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovité věci - pozemky s příslušenstvím zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Senice na Hané, katastrální území Odrlice na LV č. 188 jsou pozemky zařazeny do územního plánu obce jako pozemky zemědělské.. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02416/ ze dne LV č. 188 k.ú. Odrlice, obec Senice na Hané zdroj čúzk) - KM k LV č. 188 k.ú. Odrlice, obec Senice na Hané (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika odhadu obvyklé ceny (ÚSI Brno prof Bradáč) - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - mapový server MZ ČR databáze LPIS veřejný registr zemědělské půdy - územní plán obce Senice na Hané - mapové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Senice na Hané Katastrální území: Odrlice (747467)

3 3 List vlastnictví číslo: 188 Vlastníci: 1. Hopjanová Jaroslava Podíl: 1/3 č.p. 181, Cholina 2. Hubáčková Marie Podíl: 1/6 Opletalova 1148/10, Litovel 3. Kvapil Petr Podíl: 1/6 Sochova 605/4, Litovel 4. Lakomý Miroslav Podíl: 1/3 č.p. 69, Loučka 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Senice na Hané, katastrální území Odrlice na LV č. 188 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.

4 4 Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Nebylo znalcem zjištěno zdali je nemovitá věc pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci

5 5 Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků a koeficientů zdroje a místa ze kterých se pak po analýze výsledků zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu), kvalita určená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků

6 6 poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňované nemovité věci: pozemek p.č. 561 druh: orná půda výměra m2 Pozemek situovaný jihozápadně od centra obce Senice na Hané její základní sídelní jednotky v lánu zemědělské půdy. Zemědělský pozemek je v lepší kvalitě (cena dle BPEJ 30200) než průměrné ceny zemědělských pozemků které pro katastrální území Odrlice odpovídá cena 14,34 Kč/m2. Cena oceňovaných zemědělských pozemků je dle BPEJ ,02 Kč/m 2. Dle specializovaných serverů na prodej zemědělské půdy je prodejní cena rovna ceně dle BPEJ. To také odpovídá cenám při uplatnění porovnávací metody s koef zdroje a místa. Pozemek je v územním plánu obce označen jako zemědělská půda. V centrálním registru zemědělské půdy LPIS je pozemek označen jako zemědělská půda. Charakteristika BPEJ Region: teplý, mírně vlhký Cena půdy: Kč/m2 Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Černozemě luvické sprašové pokryvy středně těžké bez skeletu převážně s příznivým vodním režimem Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění

7 7 Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/3 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se ml problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem.. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela

8 8 obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického podílu oproti jeho hodnotě určené prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovitosti nižší. Čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 měla být rovna max 70% z ideální 1/3 z obvyklé ceny nemovité věci - pozemku jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 188 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno

9 9 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 188 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část

10 10 C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 561 orná půda ,02 19, ,04 Pozemky na LV číslo 188 určená cena: ,04 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 188 Porovnávací pozemky: Černovír Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 042,00 m 2 Jednotková cena: 10, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 8, Kč/m 2 Váha: 1,00 Postřelmůvek Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 16, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 12,80 Kč/m 2 Váha: 1,00 Moravičany Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2

11 11 Jednotková cena: 20, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 16, Kč/m 2 Váha: 1,00 Nová Dědina Realizovaná cena: , Kč Výměra: 3 120,00 m 2 Jednotková cena: 35, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 28, Kč/m 2 Váha: 1,00 Náklo Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 43,69 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 34,95 Kč/m 2 Váha: 1,00 Mohelnice - Řepová Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 40, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 32, Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 8, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 21,96 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 34,95 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 21,96 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 561 Výměra (V): ,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): ,00 m 2 21,96 Kč/m 2 = ,92 Kč Pozemky na LV číslo 188 určená cena: ,92 Kč

12 12 b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 13 C. Rekapitulace Pozemky na LV č.188 k.ú. Odrlice obec Senice na Hané jsou situovány jihozápadně od zastavěného území části obce Senice na Hané její (základní sídelní jednotka) Odrlice. Pozemky jsou zde zemědělské pozemky pod ochranou zemědělského půdního fondu a jsou určeny k zemědělské výrobě. Z hlediska nabídek pozemků na trhu s nemovitými věcmi došlo v posledním období k vývoji cen v důsledku přetrvávající ekonomické situace. Tímto došlo k převysu nabídky nad poptávkou a ceny prodělaly vývoj směrem dolů zvláště v méně atraktivních polohách, nebo více vzdálených od správního centra oblasti krajského města Olomouc. Tyto pozemky v méně atraktivních polohách, nebo ve vzdálenějších místech od centra oblasti se dostaly na minimum rozpětí průměrných cen zemědělských pozemků v oblasti. Dle serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy je v ČR v současné době zemědělská půda zobchodovávána v cenách dle BPEJ. Toto odpovídá nabídkám zemědělské půdy v RK v oblasti. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: druh pozemků ( a jeho BPEJ) př. možnosti územního plánu, jsou li v územním plánu pozemky zahrnuty poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a závady jako takové se tedy neoceňují. Hodnota movitých věcí je 0,00 Kč. Hodnota věcného břemene a jiných práv je 0,00 Kč

14 14 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/3 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/3x0,7 exekuční řízení , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: padesátčtyřitisíce Kč

15 15 D. Seznam příloh 1. LV č.188 k.ú. Odrlice, obec Senice na Hané 2. KM k LV č. 188 k.ú. Odrlice, obec Senice na Hané 3. mapa LPIS - veřejný registr zemědělské půdy 4. mapa místa 5. ortofoto místa

16

17

18

19

20

21

22

23

24