Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Analýza současného stavu a vývojové trendy hypotečního úvěrování v ČR Diplomová práce Autor: Jekaterina Velková Finance Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha březen, 2013
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.. V Praze dne 27.03.2013 Jekaterina Velková
Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucí své diplomové práce paní Ing. Olze Šeflové za odborné konzultace, cenné náměty a věcné připomínky, za pomoc a vstřícný přístup při vedení této diplomové práce.
Anotace Předmětem diplomové práce Analýza současného stavu a vývojové trendy hypotečního úvěrování v ČR je charakteristika hypotečních úvěrů na bydlení, analýza jejich parametrů a úrokových sazeb. První kapitola práce je teoretickým vymezením problematiky hypotečních úvěrů včetně stručné charakteristiky jejich základních parametrů. Další kapitola je věnována analýze nabídky hypotečních produktů určených k financování bydlení u pěti významných bankovních subjektů českého trhu. Praktickou části práce je zkoumání vlivu úrokové sazby na poskytování hypotečních úvěrů, analýza faktorů, které ji ovlivňují, a komparace způsobů úročení hypoték. Na závěr práce jsou formulovány výsledky analýz a vymezeny vývojové trendy hypotečního bankovnictví v České republice. Annotation The subject of diploma thesis Analysis of the current status and trends in mortgage lending in the Czech Republic is a characteristic of mortgage loans, the analysis of their parameters and interest rates. The first chapter is the theoretical definition of the mortgage loan problem including a brief description of its basic parameters. Next chapter is devoted to analysis of supply of mortgage products designed to finance housing by the five major banking institutions on the Czech market. The practical part of this work is research the impact of interest rates on mortgage loans, the analysis of the factors influencing on it and comparison of methods interest mortgages. Finally, there are the analyses results and defining trends in the development of mortgage banking in the Czech Republic. Klíčová slova: Hypoteční úvěr, hypotéka, banka, financování, úroková sazba Keywords: Mortgage loan, mortgage, bank, financing, interest rate
Obsah Úvod... 7 Metodologie... 17 1. Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů... 19 1.1 Parametry hypotečního úvěru... 19 1.1.1 Legislativní rámec... 19 1.1.2 Účelovost hypotečního úvěru... 20 1.1.3 Výše úvěru... 21 1.1.4 Způsob čerpání hypotečního úvěru... 21 1.1.5 Způsob splácení... 22 1.1.6 Splatnost úvěru... 23 1.1.7 Úročení... 23 1.1.8 Zajištění hypotečního úvěru... 24 1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL)... 25 1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům (Státní finanční podpora - SFP)... 27 1.3 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta... 29 2. Analýza parametrů hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank... 32 2.1 Československá obchodní banka, a.s. - ČSOB... 33 2.2 Česká spořitelna, a.s. ČS... 34 2.3 Hypoteční banka, a.s. - HB... 35 2.4 UniCredit Bank Czech Republic, a.s. - UCB... 38 2.5 Raiffeisenbank, a.s. - RB... 40 2.6 Vyhodnocení analýzy parametrů hypotečních úvěrů na bydlení... 42 3. Vliv úrokových sazeb na poskytování hypotečních úvěrů... 45 3.1 Úroková sazba... 45 3.1.1 Fixní úroková sazba... 45 3.1.2 Variabilní úroková sazba... 46 3.1.3 Základní úroková sazba... 49 3.2 Analýza faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb... 50 3.2.1 Výše hypotečního úvěru... 51 3.2.2 Splatnost hypotečního úvěru... 54 3.2.3 Doba fixace úrokové sazby... 58 5
3.2.4 Výsledky analýzy faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb... 60 3.3 Analýza způsobů úročení hypotečních úvěrů... 62 3.3.1 Nabídka hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou na trhu... 63 3.3.2 Porovnání fixních a variabilních úrokových sazeb... 73 3.3.3 Výsledky analýzy způsobů úročení hypotečních úvěrů... 81 4. Vývojové trendy... 84 4.1 Hypotéka online... 84 4.2 Hypotéka po webu... 85 4.3 Virtuální pobočka... 86 Závěr... 87 Seznam použité literatury... 90 Seznam použitých grafů, tabulek... 97 6
Úvod Do seznamu základních potřeb moderního člověka kromě jídla, pití, pocitu bezpečnosti a finanční jistoty patří mimo jiné i otázka bydlení. Kaţdý občan alespoňjednou ve svém ţivotě řešil problém ubytování, a to buď nájmem nebo koupí bytu. Pořízení vlastního bydlení je jednou z nejsloţitějších otázek. V některých případech je hypoteční úvěr pouze jediným řešením. Hypoteční úvěr je bankovním produktem, který se vyznačuje hlavně dlouhou dobou splatnosti a způsobem zajištění - zástavním právem k nemovitosti. Oba tyto faktory představují největší rizika pro klienta, a to hlavně tím, ţe klient je v situaci finanční závislosti na několik desítek let dopředu. A proto hlavním parametrem při výběru produktu hypotečního bankovnictví se stává úroková sazba. Pro sledování vývoje úrokových sazeb na českém bankovním trhu byl zvolen ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX. Tento ukazatel je součástí projektu FINCENTRUM HYPOINDEX, který připravila společnost Fincentrum ve spolupráci s 11 bankami poskytujícími hypoteční úvěry. V rámci tohoto projektu jsou sledovány základní ukazatele hypotečního bankovního trhu, a to hlavně výše průměrné úrokové sazby, počet a objem hypoték, jejich průměrná výše a účel pouţití. Mezi ně patří i ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který je váţenou průměrnou úrokovou sazbou nově poskytovaných hypotečních úvěrů pro fyzické osoby v daném kalendářním měsíci. Jako váha slouţí objem poskytnutých úvěrů, to znamená, ţe čím větší je podíl banky na hypotečním trhu, tím více tento bankovní subjekt ovlivňuje hodnotu celkového ukazatele. Údaje o vývoji úrokových sazeb hypoték jsou shromaţďovány uţ od roku 2003. Graf č. 1 zobrazuje vývoj ukazatelu FINCENTRUM HYPOINDEX na českém bankovním trhu. 7
Graf č. 1. Vývoj váţené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003 2012 (p. a.). % Vývoj HYPOINDEXU v letech 2003-2012 5,9 5,7 5,5 5,3 5,1 4,9 4,7 4,5 4,3 4,1 3,9 3,7 3,5 3,3 3.55% 1.2003 4.2003 7.2003 10.2003 1.2004 4.2004 7.2004 10.2004 1.2005 4.2005 7.2005 10.2005 1.2006 4.2006 7.2006 10.2006 1.2007 4.2007 7.2007 10.2007 1.2008 4.2008 7.2008 10.2008 1.2009 4.2009 7.2009 10.2009 1.2010 4.2010 7.2010 10.2010 1.2011 4.2011 7.2011 10.2011 1.2012 4.2012 7.2012 Zdroj: zpracováno na základě údajů z webových stránek http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ (17.09.2012). Graf č. 1 názorně ukazuje, ţe nejvyšší úrokové sazby hypoteční trh zaznamenal v roce 2008. Tento fakt vysvětluje pokles počtu a objemu sjednaných hypotečních úvěrů v této době. Nízké úrokové sazby se objevují v roce 2005 a také i v současné době, kdy jejich výše nepřesahuje hranici 3,7 % p.a. Ke dni 01.08.2012 má ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotu 3,55 % p.a. Pro celkový přehled vývoje českého hypotečního trhu je potřeba uvést také objem poskytnutých hypotečních úvěrů, a to hlavně občanům. Takovou informaci poskytuje graf č. 2. 8
Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001 2012. mld. Kč 160 Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany 142,289 140 120 100,84 120,09 119,007 100 80 60 40 20 72,069 51,959 36,212 14,728 22,532 73,851 84,772 59,927 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1. pololetí Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17. 09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921 Jak je vidět na grafu č. 2, hypoteční trh v České republice od roku 2001 zaznamenával fáze jak růstu, tak i poklesu. Aţ do roku 2007 objem poskytnutých hypoték neustále rostl a v roce 2007 dosáhl svého maxima, kdy objem hypotečních úvěrů přesáhl hranici 140 mld. Kč. Rok 2009 se vyznačuje tím, ţe objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany byl za posledních 10 let minimální a činil pouze 73 mld. Kč. Takový pokles hypotečního trhu lze částečně zdůvodnit vysokými úrokovými sazbami, zvýšením obezřetnosti bankovních subjektů, zpřísněním podmínek pro poskytnutí úvěrů a hlavně nejistotou lidí v době krize a obavami z finanční závislosti a platební neschopnosti. Od roku 2010 objem poskytnutých hypoték začal znovu růst a za první pololetí roku 2012 dosáhl skoro 60 mld. Kč, coţ přesáhlo úroveň roku 2004. Pro přehlednost údaje o vývoji objemu hypotečního trhu v České republice pouze za 1. pololetí určitého roku zobrazuje graf č. 3. 9
Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001 2012. Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany za 1. pololetí roků 2001-2012 mld. Kč 80 74,52 70 60 45,92 50 40 25,63 31,33 30 15,51 20 6,03 10,01 10 59,55 59,93 56,39 39,65 38,59 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921 Graf č. 3 uvádí informaci o vývoji poskytnutých hypotečních úvěrů pouze za 1. pololetí určitého roku. Je patrné, ţe tento graf kopíruje graf č. 2, pouze objem hypotečních úvěrů za 1. pololetí roku 2010 je menší, neţ je tento ukazatel za rok 2009, i kdyţ celkový objem hypoték za rok 2010 je vyšší neţ za rok 2009. Takový nesoulad lze vysvětlit tím, ţe po razantnímu poklesu v roce 2009 se hypoteční trh pomalu oţivuje a nabírá sílu aţ ve 2. polovině roku. Ministerstvo pro místní rozvoj shromaţďuje také údaje o účelech hypotečních úvěrů pro občany. Graf č. 4 a graf č. 5 uvádí informace o celkové výši smluvní jistiny úvěrů a o počtu hypoték za určitý rok. 10
Graf č. 4. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů. mld. Kč Smluvní jistina HÚ dle účelu úvěru u občanů 140 120 100 80 60 40 20 0 3,36 9,09 10,07 6,84 12,07 17,3 10,36 15,61 25,99 5,62 22,57 43,88 6,38 28,82 65,64 35,09 95,83 11,37 23,86 68,2 21,88 11,9 16,9 45,05 18,29 18,4 48,1 27,43 25,4 66,25 14,11 16,07 29,77 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.pololetí HÚ ostatní HÚ na výstavbu HÚ na koupi Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce Mezi hlavní účely hypotečních úvěrů patří především výstavba a koupě nemovitosti. Na grafu č. 4 je vidět, ţe největší podíl na smluvní jistině všech hypoték za dobu 2002-2012 mají hypoteční úvěry na koupi nemovitosti. V roce 2002 podíl hypoték na výstavbu nemovitosti a hypoték na její koupi byl přibliţně na stejné úrovni. Pak se proporce postupně mění, přičemţ roste také podíl hypotečních úvěrů na jiné účely. V roce 2011 jejich objem jiţ přesahuje objem úvěrů na výstavbu. 11
Graf č. 5. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů. tis. ks 90 Počet HÚ dle účelu úvěru u občanů 8,128 80 16,998 70 5,152 20,724 13,872 60 4,356 18,109 11,227 50 40 30 20 10 0 2,816 5,761 8,883 10,943 9,611 21,159 7,624 16,106 10,562 14,78 31,89 44,083 54,492 13,753 36,872 8,006 9,619 26,626 10,187 29,361 13,486 40,604 8,645 8,829 18,678 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.pololetí HÚ ostatní HÚ na výstavbu HÚ na koupi Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce Graf č. 5 zobrazuje celkový počet hypotečních úvěrů podle jejich účelu pouţití. Lze znovu podotknout, ţe největší podíl mají hypoteční úvěry na koupi nemovitosti. Tento graf má orientační charakter a je uveden pro účel představy celkového počtu hypoték, poskytovaných na českém bankovním trhu za určitý rok. Jelikoţ se v této diplomové práce berou v úvahu pouze hypoteční úvěry, které jsou určeny na bydlení, je důleţité uvést jejich podíl na celkovém hypotečním trhu. Z tohoto důvodu do této práce jsou zařazeny následující grafy. 12
Graf č. 6. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů. mld. Kč 150 Smluvní jistina HÚ u občanů 12,25 130 14,83 9,5 110 90 70 50 4,15 6,27 10,7 61,37 8,95 91,89 130,03 99,09 7,96 6,81 75,74 65,9 107,91 5,36 53,37 Objem HÚ ostatních (mld. Kč) Objem HÚ na bydlení (mld. Kč) 30 10 2,82 32,06 19,71 45,69 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.pololetí Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce Graf č. 6 zobrazuje celkový objem hypotečních úvěrů dle objektu úvěru. Je vidět, ţe smluvní jistina hypoték na bydlení několikanásobně převyšuje objem ostatních úvěrů. To znamená, ţe se většina hypotečních úvěrů poskytuje na řešení otázky bydlení, přičemţ objem takových úvěrů je méně citlivý na změny celkového objemu hypoték (s růstem celkové jistiny HÚ objem úvěrů na bydlení roste pomaleji, s poklesem celkové jistiny HÚ objem úvěrů na bydlení pomaleji klesá). Podíl hypoték na bydlení na celkovém počtu úvěrů je uveden na grafu č. 7. 13
Graf č. 7. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů. tis. ks 90 Počet HÚ na bydlení u občanů 7,164 80 70 5,56 8,431 5,83 60 50 40 30 1,669 3,945 2,568 37,039 4,401 61,784 46,625 76,18 56,066 4,273 39,385 4,732 45,39 64,306 3,128 32,339 HÚ ostatní HÚ na bydlení 20 28,91 10 0 19,333 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.pololetí Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce Hypoteční úvěry na bydlení převaţují nad ostatním úvěry i ve svém počtu. Nejvíce takových úvěrů bylo sjednáno v roce 2007, kdy toto číslo přesáhlo 76 tis. ks. Za 1. pololetí roku 2012 bylo zafixováno přes 32 tis. ks hypoték na bydlení, coţ je na úrovni roku 2003. Je zajímavé, ţe smluvní jistina takových úvěrů za tu samou dobu je mnohem vyšší, neţ smluvní jistina za rok 2003. Tento fakt lze vysvětlit tím, ţe průměrná smluvní jistina jedné hypotéky vzrostla. Například průměrná hodnota hypotečního úvěru v roce 2002 činila 1.0195 tis. Kč, v 1. pololetí roku 2012 průměrná hypotéka byla uţ ve výši 1.6503 tis. Kč, přičemţ nejvyšší průměrná částka úvěru byla v roce 2008 a činila 1.7674 tis. Kč. Produkty hypotečního bankovnictví jsou poskytovány nejenom občanům, ale i municipalitám a podnikatelským subjektům. Celkový přehled o mnoţství hypotečních úvěrů poskytuje následující graf č. 8. 14
Graf č. 8. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001-2012. Hypoteční úvěry celkem za období 2001-2012 200 180 184,05 184,98 160 140 120 100 80 60 40 20 30,31 24,81 32,165 14,837 21,545 68,13 98,32 47,59 52,388 41,815 140,66 69,189 85,757 69,67 141,19 95,86 89,75 72,721 66,25 45,229 52,048 36,669 Počet hypoték, tis. ks Objem hypoték, mld. Kč 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1. pololetí Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921 Graf č. 8 zobrazuje celkovou situaci na českém hypotečním trhu v období 2001-2012. Vývoj objemu hypotečních úvěrů a jejich počtu lze porovnat s vývojem úrokových sazeb. V období 2003-2006, kdy cena hypoték klesala a byla na niţší úrovni, počet sjednaných úvěrů rostl. Začátek roku 2007 měl ještě příznivé podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, ale ve druhé polovině tohoto roku úrokové sazby začaly rychle růst a dosáhly svého maxima v roce 2008. Je zajímavé, ţe objem a počet poskytnutých úvěrů měly vysoké hodnoty právě v letech 2007-2008, přičemţ objem všech hypoték byl v roce 2008 nejvyšší. Takovou skutečnost je moţné pravděpodobně vysvětlit určitou setrvačnou silou procesu poskytování úvěrů a zpoţděnou reakcí, způsobenou jak lidským faktorem, kdy klienti kvůli nízkým úrokovým sazbám minulých období stále měli zájem o tento produkt, tak i zpoţděním během sjednávání a poskytování hypoték. Nicméně v roce 2009 se hypoteční trh propadl, počet a objem hypotečních úvěrů sjednaných za toto období byl nejmenší, úrokové sazby naopak měly vysoké hodnoty. Od roku 2010 sazby hypoték začaly klesat. Tento fakt vedl k postupnému oţivení celého trhu a zvýšení jak celkového počtu, tak i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. 15
Všechny grafy, které byly uvedeny výše, ještě jednou potvrzují fakt, ţe poptávka po produktech hypotečního bankovnictví neustále roste. Pořízení nemovitosti buď formou koupě bytu, výstavby rodinného domu nebo jiným způsobem je běţnou součásti ţivota člověka, a proto analýza produktů hypotečních trhů zůstává i nadále aktuální. Cílem této diplomové práce je zhodnotit hypoteční úvěry na bytové potřeby u vybraných bank a vyhodnotit perspektivy hypotečního trhu v ČR s důrazem vlivu úrokových sazeb. 16
Metodologie Tato diplomová práce se skládá z několika částí. Úvodní část je věnována především kvantitativnímu vývoji jednotlivých parametrů hypotečního úvěrů z časového hlediska. Pro přehlednost dat jsou zkonstruovány grafy, které zachycují absolutní a relativní změny. Dále následuje charakteristika a analýza hypotečního úvěru jako bankovního produktu. Jeho teoretické vymezení se skládá ze stručného pohledu na jeho jednotlivé parametry a zahrnuje také s ním související charakteristiku HZL a problematiku státní finanční podpory. Kapitolou č. 3 je analýza parametrů hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank. Pro účel zhodnocení základních charakteristik jednotlivých produktů hypotečního bankovnictví bylo zvoleno pět bankovních subjektů, kterými jsou dvě největší univerzální banky: Česká spořitelna, a. s., a Československá obchodní banka, a. s., univerzální banka se specializací na komerční bankovnictví - UniCredit Bank Czech Republic, a. s, Raiffeisenbank, a. s., a specializovaná banka Hypoteční banka, a. s. Stručný popis jejich produktů je důleţitý pro formulování závěru celé analýzy. Následující část práce je věnována úrokovým sazbám hypotečních úvěrů. Základ této kapitoly tvoří dvě analýzy. První analýza je zaměřená na faktory, které ovlivňuji výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. V rámci této analýzy byl zvolen ilustrační příklad, ve kterém byla snaha nasimulovat moţného potenciálního klienta. Jeho moţnosti a poţadavky byly zvolené tak, aby se co nejvíce přibliţovaly k realitě a zároveň umoţňovaly provedení analýzy a komparace. Pro analýzu a následné porovnání úrokových sazeb bylo také zvoleno pět jiţ zmíněných bank: Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB), Česká spořitelna, a.s. (ČS), Hypoteční banka, a.s. (HB), UniCredit Bank Czech Republic, a.s. (UCB), Raiffeisenbank, a.s. (RB). Druhá analýza je věnována problematice fixního a variabilního úročení hypoték. Variabilní úroková sazba není v nabídce všech bank, a proto je uvedeno několik subjektů, které mají ve svém produktovém katalogu hypotéku s takovým typem úročení. Stručný popis jejich produktů je soustředěn hlavně na variabilní úrokovou sazbu a na základní opce hypotéky, které jsou důleţité pro klienta v rámci variabilního úročení a které se liší u různých bank. Poté je provedena samotná analýza a komparace výše variabilních a fixních úrokových sazeb, pro kterou byly zvoleny hypoteční úvěry bankovních subjektů, které 17
umoţňují provést výpočet těchto sazeb. V tomto případě byly vybrány banky: UCB, RB, mbank a GE Money Bank CZ. Výpočet příslušných úrokových sazeb se provádí na jiţ uvedeném ilustračním příkladě. Kapitola č. 5 představuje vývojové trendy hypotečního bankovnictví. Jejím obsahem je analýza regionální struktury trhu hypotečního zprostředkování, která se prováděla na regionální úrovni, a proto byla zaměřena především na regionální společnosti. Na základě jednotlivých kritérií s pouţitím různých zdrojů byla snaha zjistit počet subjektů, působících v jednotlivých regionech. Poté následovalo porovnáni objemu zprostředkování v jednotlivých krajích a vytvoření celkové struktury trhu hypotečního zprostředkování. V rámci této časti diplomové práce jsou také stručně popsány takové produkty českého bankovního trhu jako Hypotéka online, Hypotéka po webu a Virtuální pobočka. Základní zdroje, které byly pouţity v úvodní časti diplomové práci, jsou především zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (platnost v rocích 1990 2004), zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 28/2006 Sb. a 249/2002 Sb. Důleţitým zdrojem analýzy vývoje parametrů hypotečních úvěrů jsou také informace, které poskytují veřejnosti Ministerstvo pro místní rozvoj na svých webových stránkách, a data z projektu FINCENTRUM HYPOINDEX. Ve všech analýzách této práce byly pouţity údaje, které jsou uvedeny jednotlivými bankovními subjekty na svých webových stránkách, a také data vypočítané pomocí jejich online hypotečních kalkulaček. V rámci analýzy regionální struktury trhu hypotečního zprostředkování byly zpracovány údaje ze serverů firmy.cz, hypoteky.com, afiz.cz a firmyvkraji.cz. Je důleţité uvést, ţe v rámci zpracování diplomové práce autorka narazila na několik nedostatků, které mohly ovlivnit výsledky jednotlivých analýz a na které je samozřejmě upozorněno v textu práce. Jsou to především neúplnost dat, orientační charakter údajů, neschopnost nasimulovat některé faktory ovlivňující ve skutečnosti výsledek analýzy, nepřehlednost informace a omezenost ve výpočtových programech. Výsledkem diplomové práce je syntéza poznatků z jednotlivých analýz a prognóza budoucích vývojových trendů hypotečního bankovnictví. 18
1. Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Parametry hypotečního úvěru 1.1.1 Legislativní rámec Základní obnovení v oblasti hypotečního bankovnictví v České republice nastalo v roce 1990, kdy vstoupil v platnost Zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. Tento zákon vymezoval pojem hypotečních zástavních listů a definoval hypoteční úvěr jako úvěr s přesně stanoveným účelem, a to investice do nemovitosti. K rozvoji hypotečního trhu ale přispěl aţ Zákon č. 84/1995 Sb., tzv. hypoteční zákon, který se zakládal hlavně na zákonech č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, a na Obchodním zákoníku č. 513/1991 Sb. Od roku 2004 vstoupil v platnost Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který v 28 definuje hypoteční úvěr takto: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Novinkou tohoto zákonu se stalo definování pojmu americká hypotéka, neboli neúčelového hypotečního úvěru. Kromě toho od roku 2004 má klient moţnost ručit za hypotéku nemovitostí, která se můţe nacházet mimo jiné i na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (EHP). Částečně se hypoteční bankovnictví upravuje i v Občanském zákoníku a v Obchodním zákoníku, které obsahují hlavně zástavní právo a smlouvu o úvěr. Důleţitou roli hraje také Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který charakterizuje podmínky získání bankovní licence a určuje bankovní dohled. 19
1.1.2 Účelovost hypotečního úvěru Otázka účelovosti hypotéky začala být aktuální od roku 2004, kdy byl zákonem poprvé definován neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka. Od té doby všechny hypoteční úvěry lze rozdělit na: Účelový hypoteční úvěr s přesně stanoveným účelem pouţití. To znamená, ţe bankovní subjekt poskytuje takový úvěr na s klientem předem dohodnutý účel. Z toho vyplývá, kontrola pouţití finančních prostředků je v této situaci nedílnou součástí činnosti banky. Taková kontrola můţe probíhat pomocí doloţení kupní smlouvy klientem, číslem účtu, na které pak budou finanční prostředky poskytnuty. Při postupném čerpání úvěru je to hlavně čerpání pomocí jednotlivých faktur nebo proplacením prostředků na účet třetí osobě. Informace o účelu pouţití hypotečního úvěru sniţuje bance riziko spojené s poskytováním produktu, a proto klasická hypotéka má ve většině případů výhodnější úrokovou sazbu neţ hypotéka americká. Mezi nejčastější účely hypoték patří: koupě nemovitosti, její výstavba, rekonstrukce, modernizace nebo oprava, vypořádání společného jmění manţelů nebo dědictví, refinancování hypotečního úvěru, získání vlastnického podílu na nemovitosti apod. Neúčelový hypoteční úvěr, u kterého banka nevyţaduje od klienta informace ohledně pouţití finančních prostředků. Druhý název úvěru je americká hypotéka. Takový produkt je určen těm, kdo nemůţou vyhovět poţadavku banky na doloţení konkrétního účelu úvěru, nebo klientům, kteří neplánují pouţít finanční prostředky na investici do nemovitosti. Ve své podstatě je to spotřebitelský úvěr, který je ale vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Právě kvůli způsobu zajištění úroková sazba neúčelového hypotečního úvěru je niţší, neţ úroková sazba klasického spotřebitelského úvěru. 20
1.1.3 Výše úvěru Výše hypotečního úvěru se můţe vyjadřovat jak v procentech, tak i v absolutní hodnotě. Mezi základní faktory, které ji ovlivňují, patří především: jednotlivé parametry klienta, např. jeho bonita, platební historie atd. výše investičního záměru (výše investice do nemovitosti), hodnota nemovitosti, na kterou se bude vztahovat zástavní právo. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 tis. Kč. Maximální výše hypotečního úvěru se ve většině případů vyjadřuje v procentní hodnotě. Pravé hypotéky, které jsou financovány pomocí prostředků z hypotečních zástavních listů, jsou poskytovány přibliţně do výše 70 % obvyklé ceny zastavených nemovitostí. V současné době ale většina bankovních subjektů na trhu má ve své nabídce hypoteční úvěry aţ do výše 100 % ceny nemovitosti. Důvodem je schopnost bank financovat hypotéky i z jiných zdrojů. V případě neúčelových hypotečních úvěrů se lze často setkat s omezením ve výši 60 % od zastavené ceny nemovitosti nebo s maximální částkou hypotéky vyjádřenou v absolutní hodnotě. 1.1.4 Způsob čerpání hypotečního úvěru Při poskytování hypotečního úvěru existují dva základní způsoby jeho čerpání, a to: jednorázové čerpání v případě koupě nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických nároků, refinancování úvěru atd. Banka převádí finanční prostředky bezhotovostním způsobem například na základě kupní smlouvy. postupné čerpání v případě výstavby, rekonstrukce či modernizace nemovitosti atd. Tato forma čerpání úvěru je výhodnější v případě, ţe nakládání s finančními prostředky bude probíhat v delší časové době. Banka stanoví klientovi kalendář, ve kterém jsou uvedeny částky a lhůty jednotlivých čerpání. Průběh a také i účelovost celého procesu čerpání hypotečního úvěru je kontrolována pomocí faktur a ostatní dokumentace. 21
Způsob čerpání úvěru, jeho podmínky a lhůty pro vyčerpání všech finančních prostředků jsou uvedeny ve smluvní dokumentaci. Podle ní klient je povinen celou částku hypotéky vyčerpat, v případě porušení této povinnosti bankou můţe být naúčtována sankce. Je důleţité podotknout, ţe způsob a lhůty čerpání hypotéky jsou do určité míry předurčeny účelem hypotečního úvěru. Doba čerpání hypotečního úvěru je většinou omezená. Banka vyţaduje od klienta, aby všechny peněţní prostředky byly vyčerpány obvykle do 24 měsíců od data schválení úvěrové smlouvy. 1.1.5 Způsob splácení Splácení hypotečního úvěru probíhá pomocí uhrazení měsíční splátky klientem, která se skládá z úmorové sloţky (splácí se jistina úvěru) a z úrokové sloţky (splácí se úrok úvěru). Mezi základní způsoby splácení hypotečního úvěru patří: Anuitní způsob splácení Většina hypotečních úvěrů se splácí pomocí anuity. Podstatou tohoto způsobu splácení je konstantní výše měsíčních splátek, která se skládá z rostoucího úmoru jistiny a klesajícího úroku. Takţe výši měsíční splátky klient ví dopředu. To všechno umoţňuje naplánovat příjmy a hlavně výdaje rodinného rozpočtu. Jedinou nevýhodou anuity mohou být sankce za mimořádné splácení úvěru během fixního období. Progresivní způsob splácení. Měsíční splátka hypotečního úvěru s progresivním způsobem splácení se skládá z rostoucí úmorové časti a klesajícího úroku. Celková měsíční splátka postupně roste, přičemţ během prvního roku splatnosti úvěru je konstantní a její výše je niţší neţ u anuitního způsobu splácení. Později se splátka zvyšuje o určitý koeficient růstu. Takový způsob splácení hypotéky je vhodný hlavně pro klienty, pro které je niţší finanční zatíţení na počátku splácení potřebné kvůli malým příjmům, jenţ by se měly zvýšit v budoucnu. Takoví lidé by měli mít jistotu ve svém zaměstnání a v pravděpodobném růstu svých příjmů. Příkladem mohou slouţit mladé rodiny, absolventi, kteří stojí na počátku své kariéry nebo lidé, kteří jsou na mateřské dovolené. Nevýhodou progresivního způsobu splácení je především riziko, ţe se příjmy včas nezvýší, a klient se dostane do finančních potíţi. Kromě toho částka, která bude zaplacena na úrocích, bude vyšší, neţ v případě anuitního způsobu splácení. 22
Degresivní způsob splácení. Měsíční splátky při degresivním způsobu splácení se postupně sniţují, přičemţ úmorová část zůstává konstantní a úrok klesá. První rok má klient splátky, které jsou vyšší neţ v případě anuitního splácení hypotéky, v následujících obdobích měsíční splátky klesají o určitý koeficient poklesu. Podstatou tohoto způsobu splácení je větší finanční zatíţení na počátku splácení, které s postupem času klesá. To znamená, ţe jistina hypotečního úvěru se splácí rychleji a celková částka, která bude zaplacena na úrocích, je niţší. Zájem o takovou hypotéku mohou projevovat lidé, kteří mají vysoké příjmy v současnosti a kteří nemají jistotu v příjmech budoucích. Nevýhodou degresivního způsobu splácení je poţadavek banky na vyšší současné příjmy klienta. Navíc vyšší prvotní měsíční splátky, které klient je povinen zaplatit hned po velké investici do nemovitosti, mohou zatíţit rodinný rozpočet. 1.1.6 Splatnost úvěru Je známo, ţe hypoteční úvěr je příkladem dlouhodobého produktu. Doba jeho splatnosti se obvykle pohybuje od 5 do 30 let. Platí pravidlo, ţe čím doba splatnosti úvěru je delší, tím menší je výše měsíční splátky a tím větší částku zaplatí klient celkově na úrocích. Hypoteční úvěry s kratší dobou splatnosti se obvykle poskytují za účelem modernizace nebo rekonstrukce. V případě úvěrů s delší dobou splatnosti velký význam hraje věkové kritérium ţadatele. Důvodem je případný odchod do důchodu, který sniţuje příjem klienta a tím zvyšuje riziko nesplacení úvěru. Doba splatnosti hypotečního úvěru se sjednává mezi bankou a klientem při uzavírání smlouvy a je uvedená ve smluvní dokumentaci. 1.1.7 Úročení Úroková sazba je hlavním parametrem hypotečního úvěru. Existují dva typy sazby: pevná úroková sazba a pohyblivá úroková sazba. Pevná úroková sazba se stanovuje bankou na začátku doby splácení hypotéky a jenom v tom případě, pokud se klient pro ni rozhodne. Taková úroková sazba platí určité období, tzv. fixní období, které zvolí sám klient a během kterého je její výše neměnná. Fixace se stanoví obvyklé na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 10 a 15 let. Po skončení doby fixace je banka oprávněna nabídnout klientovi novou úrokovou sazbu, která se bude odvíjet od aktuálních podmínek trhu. 23
1.1.8 Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr se odlišuje od ostatních typů úvěrů způsobem zajištění, který je definován v Zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, následovně: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Je důleţité uvést, ţe právní účinky zástavního práva k nemovitosti vznikají dnem vkladu do katastru nemovitostí. Tento proces je předmětem zákonu č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem, a jeho novelizace zákonem č. 349/2011 Sb. Katastr nemovitostí působí na území České republiky od roku 1993. Jeho činnost je regulována zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, který je známý pod názvem katastrální zákon a ve kterém je uvedeno, ţe: Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Podle Občanského zákoníku za nemovitost lze povaţovat pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Takţe předmětem katastru nemovitosti jsou především pozemky v podobě parcel, katastrální území, budovy a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy a nebytové prostory, ale také i právní vztahy a věcná práva k nemovitosti. Aby nemovitost mohla slouţit jako zajištění hypotečního úvěru, musí být splněna kritéria: Na nemovitosti nesmí být jiná zástavní práva (výjimkou muţe být pouze zástavní právo v případě zajištění úvěru, který byl poskytnut stavební spořitelnou, která s novou zástavou písemně souhlasí). 24
Nemovitost je bez plomby a věcného břemene řada bank je ochotná připustit existenci věcného břemene, ale neakceptovatelným je věcné břemeno doţivotního uţívání. Plombu by měla banka zkontrolovat, zjistit její důvod a ověřit moţnost dalšího zápisu. Nemovitost se zastavuje celá - pokud nemovitost vlastní několik vlastníků, je potřeba, aby byl souhlas všech spoluvlastníků. Otázka předkupního práva jeho existence ve většině případů nebrání zastavení nemovitosti, ale je schopná způsobit pokles její zástavní hodnoty. Je důleţité připomenout, ţe do katastru nemovitostí se zapisuje i rozestavěná nemovitost. V současné době klienti sjednávají k hypotečním úvěrům řadu jiných produktů. Mezi ně patří ţivotní pojištění klienta, které je povinné jen v některých případech, například kdyţ povolání ţadatele o hypotéku je nadměrně rizikové. Ale nejčastější pojištění, které banky vyţadují od svých klientů při sjednávání hypoték, je pojištění proti neschopnosti klienta hypoteční úvěr splácet. Takovou formou zajištění se vylučuje situace nesplácení úvěru z důvodu dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání. 1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL) Otázka HZL je těsně spjata s poskytováním hypotečních úvěrů. Je známo, ţe hypotéka je dlouhodobým produktem se splatností aţ 30 let. Pro bankovní subjekty je hypoteční úvěr dlouhodobou pohledávkou, která samozřejmě vyţaduje dlouhodobé prostředky na její financování. HZL jsou právě základním finančním zdrojem banky při poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní list je dluhopisem, který je upraven v Zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a v zákoně č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Zákon o dluhopisech definuje: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). 25
Definice HZL naznačuje, ţe jejich emise je vázána na hypoteční úvěry, které se vyznačují kvalitou svého způsobu zajištění zástavním právem k nemovitosti. Kromě toho všechny zdroje, které banka získá prodejem HZL, jsou pouţity na poskytování hypoték. Zákon o dluhopisech také uvádí, ţe: Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Jak uţ bylo zmíněno, řádným krytím HZL jsou pohledávky z hypotečních úvěrů nebo pouze část těchto pohledávek. Existuje také i náhradní krytí HZL, kterým by měly být hlavně kvalitní a vysoce likvidní prostředky. Jako příklad lze uvést hotovost, vklady u České národní banky (ČNB), cenné papíry vydané ČNB a statní dluhopisy. V zákoně jsou stanoveny i pravidla emise HZL: Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice. Hlavní podmínkou emise HZL je pro bankovní subjekty speciální povolení, neboli licence vydaná ČNB. HZL přináší svému majiteli výnos, který je tvořen pevně stanoveným úrokem z jeho jmenovité hodnoty. Je důleţité uvést, ţe tato úroková míra ovlivňuje výši úrokové sazby, za kterou bankovní subjekty poskytují klientům hypoteční úvěry. Rozdíl mezi úrokovými sazbami tvoří pak bankovní marţi, úroky z hypoték jsou vyšší neţ úroková míra HZL. HZL lze někdy pořídit na pobočkách emitující banky, na praţské burze cenných papírů a na RM-systému, některé emise jsou však výhradně určeny institucionálním investorům. Kromě toho HZL jsou cennými papíry, se kterými se veřejně obchoduje a lze je doporučit především investorům s malou zkušenosti v oblasti finančních trhů. Kvůli tomu, ţe tyto dluhopisy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů a kvalita emitenta je regulována licenci ČNB, patří HZL do seznamu jedněch z nejbezpečnějších cenných papírů. 26
1.2 Státní podpora k hypotečním úvěrům (Státní finanční podpora - SFP) Finanční podpora při poskytování hypotečních úvěrů se můţe projevovat pomocí několika způsobů: nízko úročeným půjčkám, dotací na úroky nebo odpočtem zaplacených úroků od základu daně. V současné době platí dvě nařízení vlády, které umoţňují získat finanční prostředky s niţším úročením na financování nemovitosti. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. Toto nařízení vlády upravuje moţnost získání úvěru do výše 300 tis. Kč na pořízení vlastního bydlení. Takový úvěr lze sjednat jako samostatný produkt anebo ho lze kombinovat i s účelovým hypotečním úvěrem od bankovního subjektu nebo stavební spořitelny. Schválení, poskytování a případné čerpání úvěru má na starosti Státní fond rozvoje bydlení (SFRB), který vyţaduje od potenciálního klienta splnění určitých podmínek. Základní parametry úvěru: Výše do 300 tis. Kč, Splatnost do 20 let, anuitní způsob splácení, Úroková sazba 2 % p.a., Moţnost mimořádných splátek kdykoliv zdarma, Moţnost přerušit splácení úvěru v případě závaţných situacích, Je povinnost doloţení svých příjmů a prokázání schopnosti úvěr splácet, Je nutné úvěr zajistit, a to ručitelským (příp. exekutorským) závazkem, ne však nemovitostí. Účelem úvěru můţe být: výstavba bytu, výstavba bytu v rodinném domě, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrada převodu členských práv a povinností v bytovém druţstvu (pokud příjemce úvěru se stane nájemcem druţstevního bytu) atd. Ţadatelem úvěru můţe být: Osoby do 36 let, ţijící v manţelství, 27
Osoby do 36 let, neţijící v manţelství, ale pečující alespoň o 1 dítě, Osoba, která podle devizového zákona můţe nabývat nemovitost v ČR, Osoba, vč. jejího manţela/ky, nesmí v době ţádosti vlastnit byt, bytový dům, rodinný dům nebo být nájemcem druţstevního bytu, Osoba, vč. jejího manţela/ky, která v minulosti nedostala příspěvek na koupi nebo výstavbu bytu. Nařízení vlády č. 28/2006 Sb. Ode dne 1.3.2006 je v platnosti nové nařízení vlády, které dává moţnost získat finanční prostředky s nízkým úrokem na modernizaci bydlení. Tento úvěr znovu řeší SFRB, ale jeho maximální výše se uţ pohybuje do 150 tis. Kč. Základní parametry úvěru: Výše do 150 tis. Kč, Splatnost do 10 let, anuitní způsob splácení, Úroková sazba 2 % p. a., Moţnost mimořádných splátek kdykoliv zdarma, Moţnost přerušit splácení úvěru v případě závaţných situacích, Je povinnost doloţení svých příjmů a prokázání schopnosti úvěr splácet, Je nutné úvěr zajistit, a to ručitelským závazkem, ne však nemovitostí. Účelem úvěru můţe být: modernizace, stavební práce a udrţovací práce na bytovém nebo rodinném domě, bytu v osobním nebo druţstevním vlastnictví atd. Podmínkou je to, aby nemovitost slouţila jeho příjemci trvalým bydlením po celou dobu splatnosti úvěru. Podmínky, které by měl splňovat příjemce úvěru, jsou stejné jako při poskytování finanční podpory podle Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Finanční podpora podle tohoto nařízení byla poskytována ve formě sníţení úrokové sazby k hypotečním úvěrům, které byly určeny k financování bydlení. Kvůli tomu, ţe průměrné 28
úrokové sazby podporovaných hypotečních úvěrů jsou pod hranici 5 % p. a., Ministerstvo pro místní rozvoj zastavilo poskytování finanční podpory hypoték pro mladé. Takţe v současné době se úroková dotace hypotečních úvěrů nevyplácí. Odpočet úroků od základu daně z příjmu Podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, lze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob částku ve výši úroků, které byly zaplaceny ve zdaňovacím období v rámci úvěru ze stavebního spoření nebo při splácení hypotečního úvěru na bytové potřeby (například výstavba nebo koupě rodinného domu nebo bytu), sníţenou o státní příspěvek. Maximální částka uplatněných úroků nesmí překročit hranici 300 tis. Kč ze všech úvěrů za domácnost (80 tis. Kč s účinností od 1.1.2015). Podmínkou je, aby poplatník po celou dobu zdaňovacího období byt nebo rodinný dům vlastnil a uţíval ke svému trvalému bydlení nebo k bydlení druhého z manţelů, rodičů, prarodičů nebo potomků. 1.3 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta Jako kaţdý produkt na trhu má účelový hypoteční úvěr své výhody a nevýhody. Je důleţité upozornit, ţe jelikoţ zájem o úvěr pochází ze strany klienta, výhody a nevýhody budou zhodnoceny z jeho úhlu pohledu. Výhody hypotečního úvěru: Získání finančních prostředků na financování bydlení hypoteční úvěr je často jedinou moţnosti, jak řešit finanční otázku při pořízení nemovitosti za relativně krátkou dobu. Dlouhá doba splatnosti úvěru splácení celkové výše úvěru delší dobu sniţuje měsíční náklady klienta. Hypoteční úvěr lze získat aţ do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Některé banky poskytují hypotéku i bez doloţení příjmů. Výše úrokové sazby se během fixního období nemění, tím pádem klient má své náklady spojené se splácením úvěru pod kontrolou. 29
Úroková sazba je ve srovnání se spotřebitelským úvěrem a americkou hypotékou výhodnější. Lze to vysvětlit především způsobem zajištění úvěru, které sniţuje pro banku riziko spojené s poskytováním hypotéky. Předhypoteční úvěr umoţňuje klientovi získat část finančních prostředků ještě před zastavením nemovitosti. Státní dotace moţnost získání finančních prostředků na financování do nemovitosti. Daňové zvýhodnění moţnost sníţení základu daně z příjmu fyzických osob o úroky z hypotečního úvěru. K hypotečnímu úvěru lze sjednat pojištění, které chrání klienta před rizikem nesplácení úvěru hlavně z důvodů nemoci, úrazu, smrti nebo ztráty zaměstnání. Kromě toho při sjednání pojištění klientovi ve většině případů bude nabídnuta niţší úroková sazby. Moţnost refinancování hypotéky za výhodnějších podmínek. Vysoká konkurence na hypotečním trhu přivedla k tomu, ţe banky jsou ochotny přizpůsobovat jednotlivé podmínky hypotéky moţnostem a poţadavkům klienta. Hypoteční úvěr je produktem, který má i své nevýhody. Je důleţité, aby si potenciální klient byl toho vědom a aby sjednával hypotéku podle svých moţnosti. Nevýhody hypotečního úvěru: Dlouhá doba splatnosti úvěru finanční závazek na delší dobu představuje pro klienta větší riziko nesplacení a finanční nejistotu. Noví a stávající klienti pravděpodobně budou mít odlišnou úrokovou sazbu, pro nové klienty podmínky poskytnutí hypotéky mohou být přísnější. Fixní úroková sazba změny výše úrokové sazby po uplynutí doby fixace můţe ohrozit finanční situaci klienta a způsobit tím i problémy se splácením úvěru. Docela často za mimořádné splátky během fixního období platí klient sankce. Poplatky za vyřízení hypotečního úvěru a za jeho správu jsou vyšší neţ běţné poplatky ostatních bankovních produktů. Způsob zajištění úvěru hypoteční úvěr se zajišťuj zástavním právem k nemovitosti. Tento způsob zajištění je podstatně náročnější neţ jakýkoliv jiný, a to hlavně tím, ţe musí existovat nemovitost, která by byla vhodná do zástavy. 30
Vysoká částka hypotéky a delší doba splatnosti zvyšují riziko nesplacení úvěru a váhu špatného a finančně neakceptovatelného rozhodnutí klienta. Před pořízením hypotečního úvěru je důleţité, aby všechny jeho parametry a podmínky byly v souladu s moţnostmi a představámi klienta. V současné době některé banky kvůli velké konkurenci na trhu tlačí tím, ţe jejich produkt je jedině výhodný pro klienta. Jelikoţ ve většině případů hypoteční úvěr ovlivňuje finanční situaci celé rodiny, rozhodnutí o jeho pořízení by mělo být zodpovědným a zváţeným. 31
2. Analýza parametrů hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank Banky a ostatní subjekty finančního trhu nabízí v současné době široké spektrum produktů a sluţeb a snaţí se uspokojit poţadavky kaţdého klienta. Velká konkurence na trhu je impulzem pro zlepšování a zdokonalení jak jednotlivých nabídek bank, tak i jejích přístupu a servisu. Boj o dalšího potenciálního zákazníka nutí banky vytvářet exkluzivní produkty, které by neměly substituty u ostatních hráčů trhu. Uţ skoro 20 let je hypoteční bankovnictví nedílnou součásti činnosti bank a ostatních finančních subjektů. Hypoteční úvěr je produktem, se kterým se většina klientů setkává jednou nebo maximálně dvakrát za svůj ţivot, a to hlavně kvůli dlouhodobosti a nákladovosti. A proto při výběru tohoto produktu se klienti snaţí zohlednit všechny jeho parametry a zvolit ten hypoteční úvěr, který by nejvíce odpovídal jejích finančním moţnostem a představám. Rozhodujícím kriteriem je často účel, na který by měly být pouţité finanční prostředky úvěru. Mezi dalšími základními parametry, kterými se hypoteční úvěry liší navzájem, patří minimální a maximální výše úvěru, doba splacení úvěru a typ úrokové sazby, případně délka její fixace. Nejdůleţitějším kriteriem při rozhodování však zůstává výše úrokové sazby, kterou klient částečné ovlivňuje jak svým rozhodováním (jako příklad lze uvést sjednání spolu s hypotečním úvěrem i určitých sluţeb, například pojištění), tak i svojí bonitou (například výši příjmu nebo platební historií). V následující analýze parametrů hypotečních úvěrů na bydlení budou uvedeny pouze základní charakteristiky jednotlivých produktů hypotečního bankovnictví. Stručný popis kaţdého úvěru by měl naznačit, čím se tento produkt liší od ostatních a jaké výhody při jeho sjednání získává klient. Velký počet subjektů na trhu, které poskytují úvěry na financování nemovitosti, ovlivnil to, ţe pro účely analýzy bylo vybráno pouze pět bankovních subjektů, kterými jsou: Československá obchodní banka, a.s., Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s., UniCredit Bank Czech Republic, a.s., Raiffeisenbank, a.s. 32
2.1 Československá obchodní banka, a.s. - ČSOB Československá obchodní banka je universální obchodní bankou, která byla zaloţena státem a působí na území České republiky jiţ od roku 1964. Její činnost byla orientována hlavně na financování zahraničního obchodu a poskytování sluţeb v oblasti volnoměnových operací. V roce 2007 se jejím jediným akcionářem stala belgická KBC Bank, která ji privatizovala v roce 1999 a byla jejím majoritním vlastníkem. V současné době na území ČR má banka 253 poboček (ke dni 30.06.2012). Sluţby jsou poskytovány všem klientským segmentům, a to fyzickým osobám, malým a středním podnikům, korporátním a institucionálním klientům. V retailovém bankovnictví v ČR působí banka pod 2 obchodními značkami ČSOB a Poštovní spořitelna, která od roku 2010 nabízí klientům řadu bankovních produktů pod značkou Era. Navíc pobočková síť ČSOB poskytuje produkty a sluţby celé skupiny ČSOB. Kromě přímo bankovních sluţeb jsou to produkty v oblasti financování bydlení, kolektivního investování a správy majetku, pojistné a penzijní produkty a další specializované sluţby jako je například leasing nebo faktoring. Do skupiny ČSOB lze zařadit Hypoteční banku, Českomoravskou stavební spořitelnu, investiční společnost ČSOB Asset Management, a.s., ČSOB Pojišťovnu a ČSOB Penzijní fond Stabilita, ČSOB Leasing a ČSOB Faktoring. Produktový katalog hypotečních úvěrů ČSOB. V produktovém katalogu Československé obchodní banky ke dni 17.09.2012 je 5 druhů účelových hypotečních úvěrů na financování nemovitosti. Dále je uvedena jejich stručná charakteristika a základní parametry. 1. Hypotéka s bonusem hypoteční úvěr, u kterého klient má moţnost získat bonus ve výší 5 % ve formě mimořádné splátky a tím i sníţit svůj úvěr. Hlavní podmínkou je minimální délka úvěru, která činí 20 let. Je důleţité, ţe v případě nesplnění podmínek pro získání tohoto bonusu klient neplatí ţádné sankce. Maximální délka hypotéky je 40 let. Celková částka úvěru se můţe pohybovat od 200 000 Kč aţ do 100 % hodnoty nemovitosti. Moţnost fixace úrokové sazby je na 3 nebo 5 let. 2. Bezstarostná hypotéka klientovi je nabízena moţnost vyřídit hypoteční úvěr snadněji, a to hlavně tím, ţe banka má na starosti navíc zajištění odhadu ceny nemovitosti. Celková 33
částka hypotéky je znovu od 200 000 Kč do 100 % hodnoty nemovitosti. Splácet úvěr lze 5-40 let. Navíc banka umoţňuje několik moţností pro realizaci mimořádné splátky hypotéky bez sankce. 3. Hypotéka s garantovanou výší splátky produkt, u kterého banka garantuje stejnou výší měsíční splátky po celou dobu trvání hypotečního úvěru, a to 5-30 let. Výše hypotéky je od 200 000 Kč. 4. Hypotéka bez dokládání příjmů úvěr, který nevyţaduje doloţení příjmů. Celkovou částku úvěru lze stanovit od 200 000 Kč, maximálně však do 5 000 000 Kč. Doba splácení je 5-40 let. 5. Předhypoteční úvěr hypoteční úvěr na pořízení nemovitosti, kterou není moţné financovat klasickou hypotékou, a to z toho důvodu, ţe taková nemovitost nemůţe slouţit jako zástava. Jako příklad lze uvést například pořízení bytu v rámci developerského projektu. Výše takového úvěru je od 200 000 Kč, splatnost je maximálně 1 rok. Během splácení hradí klient pouze úroky. Poté tento úvěr bude refinancován klasickým hypotečním úvěrem. 2.2 Česká spořitelna, a.s. ČS Historie České spořitelny sahá do roku 1825. V té době banka působila pod názvem Spořitelna česká. Jako akciová společnost začala působit od roku 1992. V roce 2000 se stala Česká spořitelna členem Erste Group, který je významným poskytovatelem finančních sluţeb v osmi zemích Evropy s celkovým počtem více neţ 17 milionů klientů. Na základním kapitálu má Erste Bank 98 % podílu a je tak jejím hlavním akcionářem.v současné době je banka orientovaná jak na drobnou klientelu, tak i na malé a střední podniky a na města a obce. Důleţitou činností je také financování velkých korporací a působení v oblasti finančních trhů. Českou spořitelnu lze zařadit i do seznamu významných obchodníků s cennými papíry na českém kapitálovém trhu. Dnes finanční skupina ČS má více neţ 5 milionů klientů a má v provozu 657 poboček, coţ hovoří o pevném postavení na trhu a o statusu jedné z největších bank v ČR. 34