ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/12 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 2470/2 v domě č.p. 2466, 2467, 2468, 2469 na pozemku p.č. 2780/32, 2780/33, 2780/34, 2780/35, 2780/36 s příslušenstvím, zapsaných na LV 9966, katastrální území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 5563/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.04.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 04.05.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 2470/2 v domě č.p. 2466, 2467, 2468, 2469 na pozemku p.č. 2780/32, 2780/33, 2780/34, 2780/35, 2780/36 s příslušenstvím, zapsaných na LV 9966, katastrální území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt číslo 2470/2 Adresa nemovitosti: Dominova 2470/1 155 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.04.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.04.2012, LV číslo 9966, k.ú.stodůlky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Ageev Igor doc. Ing. CSc. a Ageeva Tatiana Ageev Igor doc. Ing., CSc. Dominova 2470/1, Praha, Stodůlky (Praha 13), 155 00 Ageeva Tatiana Dominova 2470/1, Praha, Stodůlky (Praha 13), 155 00 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ageeva Tatiana Nařízení exekuce - doc. Ing. Ageev Igor CSc. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v sídlištní zástavbě bytových domů. Jedná se o bytový dům s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní podlaží a devět nadzemních podlaží. Objekt byl postaven v roce 1994 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Dům je v původním stavu, v posledních letech byly vyměněny vstupní dveře do domu. V době prohlídky byla pokládána dlažba na schodišti. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt přístupný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 2470/2-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 2470/2 Popis: Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází ve 2. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou není spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 18 Stáří stavby: 18 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 40 086,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: 19,59 m 2 pokoj: 13,16 m 2 pokoj: 12,26 m 2 koupelna: 2,85 m 2 kuchyň: 11,11 m 2 záchod: 1,03 m 2-4 -
předsíň: 12,52 m 2 lodžie: 6,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 79,48 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 3,65 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,65 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 79,48 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,65 m 2 * 0,10 = 0,37 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 79,85 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 18 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 1,00 = 0,850 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8-5 -
Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku - Pozemke je I -0,05 města. 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,850 * 1,000 * 0,900 = 0,765 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 40 086,- Kč/m 2 * 0,765 = 30 665,79 Kč/m 2 CP = CU * PP = 30 665,79 Kč/m 2 * 79,85 m 2 = 2 448 663,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 448 663,33 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 2470/2 2 448 663,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 448 663,30 Kč Celkem 2 448 663,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 448 663,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 2470/2 2 448 663,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 448 663,30 Kč Celkem 2 448 663,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 448 663,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 448 660,- Kč slovy: Dvamilionyčtyřistačtyřicetosmtisícšestsetšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - 7 -
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, byt 3+1, 79 m2 Cena: 2 099 999,- Kč + provize RK Poznámka k ceně: Včetně provize RK. Adresa: Kurzova, Stodůlky Datum vložení: 29.03.2012 Datum aktualizace: 26.04.2012 ID zakázky: 014347 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý - 8 -
Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 8.podlaží Plocha užitná: 79 m2 Plocha podlahová: 79 m2 Balkón: Ano Lodžie: Ano Sklep: Ano Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám byt v osobním vlastnictví v panelovém domě sedmém patře s výtahem.byt je ve standardním stavu,v celém bytě jsou vyměněna plastová okna,stoupačky v plastu samostatné měření teplé a studené vody i tepla.z lodžie výhled do vnitrobloku.lze dispozičně zvětšit koupelnu a otevřít prostor mezi kuchyní a obývacím pokojem.dobrá dostupnost na metro. 2.Prodej, byt 3+1, 77 m2 Cena: 2 190 000,- Kč + provize RK Adresa: Bašteckého, Stodůlky Datum vložení: 26.04.2012 Datum aktualizace: Včera ID: 668074588 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 77 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Popis: RealitníAsistent.cz Vám zprostředkuje koupi světlého bytu 3+1/L o rozloze 77m2 + lodžie v příjemné lokalitě Prahy 5 - Velká ohrada. Byt se nachází ve 2. patře domu v docházkové - 9 -
vzdálenosti metra Lužiny, BUS před domem. Byt je v původním stavu (zděné jádro, plast. okna), dům prochází revitalizací. K bytu náleží sklep. V místě je veškerá občanská vybavenost, Prokopské a Dalejské údolí a parkoviště před domem, 2 školy a školky bez přecházení silnice. Byt je v osobním vlastnictví, možnost financovat hypotékou, se kterou vám rádi pomůžeme. V případě zájmu o prohlídku nebo více informací kontaktujte makléře. 3.Prodej, byt 3+1, 78 m2 Cena: 2 199 000,- Kč Poznámka k ceně: Bez odměny RK Adresa: Janského, Stodůlky Datum vložení: 30.03.2012 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N18817 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme Vám byt 3+1/L o rozloze 78 m2 v ulici Janského na Praze 5 - Stodůlky. Byt je v družstevním vlastnictví s možností okamžitého převodu do vlastnictví osobního. Nachází se v 3. patře panelového domu. Okna jsou původní, jádro zděné, wc samostatně. Zrekonstruovaný byl dětský pokoj, kde je plastové okno a nově vymalováno. K bytu náleží sklepní kóje. Parkování možné naproti domu. Skvělá dostupnost na metro B Nové Butovice (8 minut). - 10 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 2 000 000-2 200 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ageeva Tatiana Nařízení exekuce - doc. Ing. Ageev Igor CSc. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvamilionystotisíc Kč 2 100 000,- Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za - 11 -
současného stavu. V Hranicích, 04.05.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/12. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -