Masarykova univerzita Právnická fakulta

Masarykova univerzita Právnická fakulta Obor: Právní vztahy k nemovitostem Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva Bakalářská práce Zásada Superficies solo cedit současný stav a perspektivy Marek Popelka 2014

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Zásada Superficies solo cedit současný stav a perspektivy zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.... Marek Popelka 2

Poděkování Tímto chci poděkovat paní doc. JUDr. Iloně Jančářové, Ph.D. za konzultaci a rady k mé bakalářské práci. Také děkuji všem ostatním vyučujícím, kteří mě během studia vyučovali. 3

OBSAH 1 Úvod... 8 2 Význam zásady, původ a historický kontext... 9 2.1 Římské právo... 9 2.2 Zásada na našem území... 9 3 Občanský zákoník (40/1964 Sb.)... 11 3.1 ObčZ do novely 509/1991 Sb.... 11 3.1.1 Věci a práva... 11 3.2 ObčZ po novele 509/1991 Sb.... 12 3.2.1 Vymezení pojmů... 12 3.2.2 Neoprávněná stavba... 14 3.2.3 Případy sporných situací... 15 4 Znovuzavedení zásady Superficies solo cedit v NOZ... 16 4.1 Vymezení pojmů dle platné právní úpravy... 16 4.2 Věc... 16 4.2.1 Součást věci... 17 4.2.2 Příslušenství věci... 18 4.3 Pozemek... 18 4.4 Stavba... 19 4.4.1 Právo stavby... 21 4.5 Výjimky ze zásady... 23 4.5.1 Podzemní stavby se samostatným účelovým určením... 23 4.5.2 Dočasné stavby... 23 4.5.3 Stavba či pozemek zatížený věcným právem... 24 4.5.4 Inženýrské sítě... 24 4.5.5 Jeskyně... 24 4

4.5.6 Povrchové a podzemní vody... 24 4.6 Přechodná ustanovení... 24 5 Závěr... 28 6 Použité prameny a literatura... 30 7 Příloha... 33 8 Oficiální zadání bakalářské práce... 34 5

Použité zkratky ObčZ občanský zákoník (Zákon č. 40/1964 Sb.) NOZ nový občanský zákoník (Zákon č. 89/2012 Sb.) SOZ střední občanský zákoník (Zákon č. 141/1950 Sb.) ABGB - německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie Obecný občanský zákoník rakouský (Zákon č. 946/1811 Sb.z.s. Císařský patent, ve znění k 1. 1. 1904) OZO československý obecný zákoník občanský ÚS Ústavní soud 6

Anotace Bakalářská práce se zabývá zásadou Superficies solo cedit. Hlavním cílem práce je porovnání této zásady v právní úpravě před a po přijetí nového občanského zákoníku. Klíčová slova Superficies solo cedit, současný stav a perspektivy, občanský zákoník, stavba, pozemek, právo stavby, přechodná ustanovení, římské právo Abstract The bachelor thesis deals with the principle Superficies solo cedit. The main object is to compare this principle in legislation before and after the acceptance of the new Civil Code. Keywords Superficies solo cedit, current state and perspectives, the Civil Code, building, land, the right to build, transitional provisions, Roman law 7

1 Úvod Dnem 1. ledna 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník (dále jen NOZ ), který nahradil občanský zákoník z roku 1964 (dále jen ObčZ ), a který s sebou přinesl mnoho změn a dá se říct, že se jedná o nejvýraznější soukromoprávní rekodifikaci od vzniku ČR představující zásadní změnu v rozvoji soukromého práva. Bakalářská práce se zabývá na našem území staronovou zásadou Superficies solo cedit, která v překladu znamená, že povrch ustupuje půdě, a kterou u nás znovu zavedl NOZ. Toto téma jsem si vybral, protože návrat této zásady považuji za zásadní změnu v NOZ a našem právním řádu vůbec, která mění některé právní vztahy k nemovitostem. Na našem území se nejedná o nový pojem, tato zásada se u nás uplatňovala do roku 1951, než nabyl účinnosti tzv. střední občanský zákoník (dále jen SOZ ), který v 155 zavedl, že vlastníkem stavby může být osoba rozdílná od vlastníka pozemku. Následně ObčZ tento výklad převzal a změna nastala až po cca 50 letech účinností NOZ. Na začátku práce vysvětlím obsah a význam zásady Superficies solo cedit a vymezím základní pojmy, které budu používat. Jedním z cílů této práce je zjistit, zda se tato zásada v platné právní úpravě (budu vycházet ze znění zákonů k 1. září 2014) uplatňuje vždy nebo zda existují výjimky, jejichž existenci lze předpokládat, za kterých se tato zásada nepoužije, resp. nebude se moci použít. Hlavním cílem práce pak je zjištění, jakým způsobem, a zda vůbec, se tato zásada naplňovala a uplatňovala před účinností NOZ, jaké změny přinesl v této oblasti nový občanský zákoník a související legislativa. Dále se zaměřím na přechod od předchozího pojetí této zásady k jejímu uplatňování v nové právní úpravě. A na závěr zhodnotím pomocí komparativní metody oba různé přístupy a vyzdvihnu klady a nedostatky těchto přístupů. Mezi hlavní prameny, ze kterých budu vycházet, patří zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník a dále samozřejmě odborná literatura historického charakteru (Římské právo) a také komentáře jak k ObčZ, tak k NOZ a další. Dále budu pracovat s judikaturou a převodovými tabulkami mezi ustanoveními dosavadních právních předpisů a stavem po rekodifikaci soukromého práva od 1. ledna 2014. 8

2 Význam zásady, původ a historický kontext Pokud chceme proniknout do podstaty kterékoli právní materie a pochopit ji, je potřeba znát originální prameny. Také nelze vynechat alespoň ve zkratce historický vývoj této zásady na našem území. 2.1 Římské právo Jak je již v úvodu zmíněno, zásada Superficies solo cedit v překladu znamená, že povrch ustupuje půdě, čemuž můžeme rozumět tak, že vše, co je s půdou pevně spojeno, je její součástí a patří vlastníkovi půdy. Původ této zásady najdeme v římském soukromém právu. Gaius ve své Učebnici práva ve čtyřech knihách hovoří v tomto případě o přirozeném právu: 73. Kromě toho se podle přirozeného práva stává naším vlastnictvím to, co někdo vystaví na naší půdě, (a to) i kdyby stavěl pro sebe: protože povrch ustupuje půdě. 1 Dále je uvedeno 2, že totéž (a mnohem častěji) platí také s rostlinami, jakmile v naší zemi pustí kořeny. Stejně tak se stane i s obilím, které někdo zaseje na naší půdě. 3 Podle římského práva je součástí pozemku vše, co je kolmo pod povrchem i nad povrchem. 4 2.2 Zásada na našem území V úvodu označení zásady jako staronové napovídá, že se na našem území nejedná o zcela nový pojem. Tato zásada se na našem území objevila poprvé již na počátku 19. století a zrušena byla na začátku 50. let 20. století. Poprvé ji obsahoval ABGB neboli Obecný občanský zákoník rakouský (německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie) byl vyhlášen patentem císaře Františka I. dne 1. června 1811 a nesl označení 946/1811 Sb.z.s. a platil pro všechny země rakouského císařství, vyjma koruny 1 V originálním znění: 73. Praeterea id quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, iure naturali nostrum fit, quia superficies solo cedit. 2 V originálním znění: 74. Multoque magis id accidit et in planta, quam quis in solo nostro posuerit, si modo radicibus terram conplexa fuerit.; 75. Idem contingit et in frumento, quod in solo nostro ab aliquo satum fuerit. 3 KINCL, Jaromír. Gaius: Učebnice práva ve čtyřech knihách. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2007, s. 113. ISBN 978-807-3800-543. 4 KINCL, Jaromír, Valentin URFUS a Michal SKŘEJPEK. Římské právo. 2., dopl. a přeprac. vyd., V nakl. Beck 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 1995, xxii, 386 s. Právnické učebnice (C.H. Beck). ISBN 34-064-0082-5. 9

uherské, kde platilo především právo obyčejové. Účinnosti nabyl 1. ledna 1812. 5 Po vzniku samostatného Československa zůstaly všechny právní předpisy v platnosti, když Národní výbor nařídil jménem československého národa jako vykonavatel státní svrchovanosti v čl. 2 toto: Veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení zůstávají prozatím v platnosti. 6 Byl přijat i ABGB, nesl pouze jiný název Československý obecný zákoník občanský (OZO; paragrafy se shodovaly s ABGB), který platil až do konce roku 1950 (s novelizacemi). OZO byl zrušen (včetně zásady stavby jako součásti pozemku) a nahrazen tzv. Středním občanským zákoníkem (SOZ) neboli Středním kodexem zákon č. 141 Sb., Občanský zákoník který nabyl účinnosti 1. lednem 1951. 7 5 KADLECOVÁ, M., SCHELLE, K., VESELÁ, R., VLČEK, E. Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Aleš Čeněk. 2007, s. 100. ISBN 978-80-7380-041-3. 6 Čl. 2 zákona č. 11/1918 Sb., o zřízení samostatného státu československého. 7 570 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník. 10

3 Občanský zákoník (40/1964 Sb.) Příprava a následné přijmutí ústavy Československé socialistické republiky ze dne 11. července 1960 8 mělo za následek potřebu a následně vznik nového zákoníku občanského práva. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník nabyl účinnosti dne 1. dubna 1964. 9 Zrušil dosud platný SOZ 10, nicméně na něj navazoval. Občanský zákoník prošel za bezmála 50 let účinnosti mnoha novelizacemi. Vzhledem k dlouhé době jeho platnosti a zejména změně politického režimu po listopadu 1989 je více než zřejmé, že původní znění ObčZ se od posledního platného znění značně lišilo. Nejvýznamnější novelou je novela č. 509 z roku 1991 Sb., která nabyla účinnosti 1. ledna 1992. 11 V následujících dvou podkapitolách proto bude rozlišen ObčZ před touto novelou a po ní. 3.1 ObčZ do novely 509/1991 Sb. Vlastnická práva v ObčZ jsou upravena v části druhé Socialistické společenské vlastnictví a osobní vlastnictví. 3.1.1 Věci a práva 118-121 Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci a práva, pokud to povaha práva připouští. Dále zde bylo uvedeno, že se věci dělí na movité a nemovité a nemovité věci byly vymezeny pozitivně. Jako nemovitosti byly uvedeny pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součástí věci bylo označeno vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Jako příslušenství věci byly označeny věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a které jím jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Jako příslušenství bytu byly vyznačeny vedlejší místnosti a prostory, které byly určeny k užívání s bytem. 8 Zákon č. 100/1960 Sb., Ústava Československé socialistické republiky. 9 510 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. 10 509 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. 11 Čl. III zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. 11

3.2 ObčZ po novele 509/1991 Sb. Tato novela opouští předchozí socialistické pojetí a mění se v souladu s nástupem demokratického režimu. 3.2.1 Vymezení pojmů V 118 došlo ke změně, kdy předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Přibyl zejména odst. 2, ve kterém se uvádí, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Rozdělení věcí podle 119 zůstalo stejné movité a nemovité. Taktéž vymezení nemovitostí zůstalo beze změny. V 120 přibyl odstavec 2, ve kterém je doslova uvedeno, že stavba není součástí pozemku. To, že v předchozí úpravě ObčZ nebyla tato zásada Superficies non solo cedit uvedena, neznamená, že by se neuplatňovala. Tato zásada vyplývala z celého ObčZ jako takového. Po novelizaci byla tato zásada výslovně zmíněna ve snaze předejít v praxi pochybnostem. Stejně tak platí, že ani pozemek není součástí stavby. K tomuto právnímu stavu, který není v souladu s naléhavým požadavkem obnovy potřebné jednoty (identity) vlastnictví pozemku a stavby a měl i má nežádoucí praktické důsledky, bude nutno se vrátit a přehodnotit jej. Jednotícím koncepčním občanskoprávním nástrojem bude zřejmě návrat k respektované zásadě Superficies solo cedit, jakož i zavedení práva stavby. 12 V příslušenství věci v 121 se žádné změny neudály. Pojem příslušenství věci je vymezen následujícími znaky: Existence nejméně dvou věcí, ze kterých jedna je věcí hlavní a druhá je příslušenstvím této věci hlavní. Obě věci jsou v právním smyslu svou povahou samostatnou věcí. Dále příslušenství musí mít stejného vlastníka jako věc hlavní. Například hustilka k jízdnímu kolu je jeho příslušenstvím, pokud obě věci mají stejného vlastníka. Pokud si však kolo někdo vypůjčí a přidá si k němu vlastní hustilku, tato hustilka se nestává příslušenstvím kola. Vlastník věci hlavní musí příslušenství určit k trvalému užívání společně s věcí hlavní. Pokud bude příslušenství dočasně odděleno od věcí hlavní, je i tak stále příslušenstvím. V právním smyslu je příslušenství samostatnou věcí, z tohoto vyplývá, že s ním může být samostatně nakládáno. Právní úkony týkající se příslušenství se automaticky nemusí týkat věci hlavní. 12 JEHLIČKA, Oldřich, Jiri SVESTKA a Marta ŠKÁROVÁ. Občanský zákoník: komentář. 9. vyd. Praha: C.H. Beck, 2004, xxiv, s. 409-410. ISBN 978-807-1798-811. 12

Věci mající povahu příslušenství věci hlavní ( 121 odst. 1 ObčZ) jsou samostatnými věcmi. Proto lze jejich vlastnictví převádět bez současného převodu vlastnictví k věci hlavní, a to bez ohledu na hospodářskou neúčelnost takového rozdělení vlastnictví. 13 Naopak ale platí, že právní úkony týkající se věcí hlavní, se dotýkají i příslušenství. Podle výše uvedeného se posuzují i různé stavby a zařízení, která náleží k rodinnému domu, jako jsou např. garáže, studny, bazény apod. 14 K odst. 2 121 jedná se o speciální ustanovení, určující příslušenství bytu, pro které neplatí vymezení příslušenství věci podle odst. 1. Vedlejší místnosti zpravidla jsou součástí bytu a prostory se nacházejí mimo byt. Takto můžeme mezi vedlejší místnosti zařadit komory, spižírny, koupelny, záchod, předsíně neobytné haly, šatny atd. 15 Věcná práva v ObčZ jsou upravena v části druhé. Ustanovení 123 vymezuje, že vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. V 125 se stanovuje, že vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám upravuje zvláštní zákon. Tímto zvláštním zákonem je myšlen zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Tento zákon stanovuje, které věci mohou být předmětem vlastnictví pouze státu nebo určených právnických osob. 16 Definice pozemku najdeme v katastrálním zákoně č. 344/1992 Sb., který platil před účinností NOZ a nového katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Dle 27 a) se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které 13 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 1997, Sp. zn. 3 Cdon 1248/96. In Codexis Academia [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 21. 6. 2014]. 14 PLECITÝ, Vladimír, Jiří Kocourek. Občanský zákoník: (stav k 1.8.2004) : výklad, judikatura, související předpisy. 3., dopl. vyd. s. 139. Praha: Eurounion, 2004. ISBN 80-731-7034-5. 15 Tamtéž 16 125 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 13

stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. 17 3.2.2 Neoprávněná stavba Neoprávněná stavba je ve všech případech stavbou na cizím pozemku. Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen "vlastník stavby"). 18 Toto ustanovení míří na případy neoprávněné stavby. O neoprávněnou stavbu z občanskoprávního hlediska se jedná v případě, kdy stavebník není vlastníkem pozemku nebo pokud nemá jiné právo, na základě kterého je oprávněn stavět. To znamená, že stavebníkovi chybí občanskoprávní titul ke stavbě. Nejedná se ovšem o případy staveb, které byly uskutečněny bez stavebního povolení v tomto případě jde o nepovolenou stavbu dle stavebního zákona. Vzhledem k tomu, že stavba není součástí pozemku, i neoprávněný stavebník se stává zhotovením neoprávněné stavby jejím vlastníkem. Následně soud vysloví na návrh vlastníka pozemku odstranění stavby na náklad stavebníka zejména tehdy, jestliže stavebník porušil své povinnosti zvlášť hrubým způsobem, např. zřídil-li stavbu v chráněné krajinné oblasti, přírodní rezervaci, či národním parku, jednal ve zlé víře proti dobrým mravům apod. 19 Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. 20 Účelnost odstranění stavby posoudí s ohledem na okolnosti celého případu soud. Nerozhodne-li o odstranění, přikáže ji do vlastnictví vlastníkovi (s jeho souhlasem) pozemku. Současně rozhodne o výši náhrady, kterou vlastník pozemku stavebníkovi za stavbu zaplatí (jsou zde respektována ustanovení o bezdůvodném obohacení dle 451 a násl. ObčZ). Vlastník pozemku se tímto způsobem stává nabyvatelem stavby. 21 Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva 17 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 18 135c odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 19 PLECITÝ, Vladimír, Jiří Kocourek. Občanský zákoník: (stav k 1.8.2004) : výklad, judikatura, související předpisy. 3., dopl. vyd. s. 167. Praha: Eurounion, 2004. ISBN 80-731-7034-5. 20 135c odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 21 PLECITÝ, Vladimír, Jiří Kocourek. Občanský zákoník: (stav k 1.8.2004) : výklad, judikatura, související předpisy. 3., dopl. vyd. s. 167. Praha: Eurounion, 2004. ISBN 80-731-7034-5. 14

ke stavbě. 22 Ustanovení soudu umožňuje vyřešit vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jiným způsobem, než přikázáním stavby za náhradu vlastníkovi pozemku nebo jejím odstraněním. Jako jeden z možných způsobů uvádí možnost zřízení věcného břemene za náhradu, potřebného k výkonu vlastnického práva ke stavbě (např. právo přecházení a přejíždění přes pozemek ke stavbě). 23 3.2.3 Případy sporných situací Stavbu často není možné už z podstaty věci oddělit od pozemku, na kterém stojí a není vždy úplně jasné, jestli je z občanskoprávního hlediska věcí či nikoliv. Proto uvedu pár takových příkladů. Jeskyně nejsou součástí pozemku a nejsou předmětem vlastnictví. 24 Definice jeskyně je uvedena v 10 odst. 1 zákona o ochraně přírody a krajiny Jeskyně jsou podzemní prostory vzniklé působením přírodních sil, včetně jejich výplní a přírodních jevů v nich. Pozemní komunikace 25 je bezesporu typický případ, kdy nás zajímá, zda je součástí pozemku nebo ne. Pozemní komunikace se dle 2 odst. 2 zákona o pozemních komunikacích rozlišují na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Jestliže byla zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku a vlastníku této stavby se prokazatelně nepodařilo dosáhnout majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný speciální stavební úřad oprávněn na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě. 26 Zákon zde rozlišuje vlastníka stavby a vlastníka pozemku, hovoří se zde o pozemních komunikacích vyjma účelové komunikace a z toho lze odvodit, že součástí pozemku jsou pouze účelové komunikace. Studna může být samostatná věc v občanskoprávním smyslu v případě, že je zhotovena z betonových skruží. Právní věta z judikatury: Je-li studna samostatnou věcí v právním smyslu, lze za podmínek daných 80 písm. c) o. s. ř. rozhodnout o vlastnictví k této věci, a to i když je příslušenstvím věci. 27 22 135c odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 23 PLECITÝ, Vladimír, Jiří Kocourek. Občanský zákoník: (stav k 1.8.2004) : výklad, judikatura, související předpisy. 3., dopl. vyd. s. 168. Praha: Eurounion, 2004. ISBN 80-731-7034-5. 24 61 odst. 3 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. 25 2 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. Pozemní komunikace je dopravní cesta určená k užití silničními a jinými vozidly a chodci, včetně pevných zařízení nutných pro zajištění tohoto užití a jeho bezpečnosti. 26 17 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. 27 Rozsudek nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2002, Sp. zn. 22 Cdo 37/2000. In Codexis Academia [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 22. 6. 2014]. 15

4 Znovuzavedení zásady Superficies solo cedit v NOZ Po více než 60 letech vstupuje římská zásada Povrch ustupuje půdě do právního řádu České republiky, resp. právního řádu na našem území, a vracíme se tak k tradičnímu pojetí pozemku a stavby, které s sebou přináší rozsáhlý kodex nového občanského zákoníku. V důsledku toho již stavba není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí pozemku, na kterém se nachází. Tato zásada se neprojevila pouze v NOZ, ale i v dalších právních předpisech, například vznikl nový zákon o katastru nemovitostí. 28 Tato kapitola vymezuje důležité pojmy, které s sebou NOZ přináší, výjimky ze zásady Superficies solo cedit a také jakým způsobem je řešen přechod od předchozího pojetí této zásady k jejímu uplatňování v nové právní úpravě. Autoři NOZ byli při zavedení této zásady inspirováni tradiční právní úpravou a také právními úpravami většiny zemí v Evropě. 29 4.1 Vymezení pojmů dle platné právní úpravy Některé pojmy související se zásadou Superficies solo cedit jsou v NOZ uvedeny odlišně od předchozí právní úpravy, některé další jsou zavedeny nově, nelze je proto vynechat. 4.2 Věc V právním slova smyslu je věc definována jako vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. 30 Věc je tedy v tomto paragrafu vymezena pozitivně. Nicméně definice v právním smyslu nemá s realitou mnoho společného, je nominální definicí. 31 V 493 a 494 NOZ se věc právním smyslu vymezuje také negativně. V prvně zmíněném paragrafu je uvedeno, že lidské tělo ani jeho části, i když od těla byly odděleny, nejsou věcí. V následujícím paragrafu se hovoří o zvířeti, která má zvláštní význam, hodnotu, živý tvor nadaný smysly. 32 28 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 29 FIALA, Petr, Jindřich Mayer. PŘECHODNÁ USTANOVENÍ NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU K ZÁSADĚ SUPERFICIES SOLO CEDIT [cit. 25. 6. 2014]. Článek. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodna-ustanoveni-noveho-obcanskeho-zakoniku-k-zasade-superficiessolo-cedit-84655.html 30 489 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 31 Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. 489 493. Ministerstvo spravedlnosti ČR. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 2. 7. 2014]. 32 493-494 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 16

Věci se dělí na hmotné a nehmotné 33, přičemž hmotná věc je samostatný předmět, který je ovladatelnou částí vnějšího světa. Nehmotné věci jsou práva, pokud to jejich povaha připouští, a ostatní věci, které nejsou hmotné. Pro právo je důležité rozdělení věcí na movité a nemovité. Mezi nemovité věci patří pozemky a podzemní stavby s účelovým určením (včetně věcných práv k nim), a také práva, které jsou jako nemovité prohlášeny zákonem. V případě, že nějaký právní předpis stanoví, že daná věc není součástí pozemku a zároveň ji nelze přemístit bez újmy (porušení její podstaty), tak i tato věc se považuje za nemovitou. 34 Všechny ostatní věci jsou považovány za movité, bez ohledu na jejich hmotnou či nehmotnou podstatu. 35 4.2.1 Součást věci V ObčZ je uvedeno, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. 36 Citace právní věty rozsudku Nejvyššího soudu: Součást věci není způsobilým předmětem občanskoprávního vztahu, pokud není zákonem stanoveno jinak. Součást věci sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní. Tak tomu je i tehdy, jestliže se v důsledku faktického spojení stala součástí věci hlavní taková věc, která byla věcí samostatnou. 37 Z 120 odst. 1 zákona ObčZ vychází i NOZ, kdy má v 505 uvedeno prakticky to stejné. Na rozdíl od ObčZ, který uvádí výslovně, že stavba není součástí pozemku 38 (superficies non solo cedit), NOZ ve svém 506 odst. 1 uvádí, že součástí pozemku jsou mj. stavby, s výjimkou dočasných staveb. Součást pozemku je také to, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. A dále uvádí, že pokud není podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, a to i v případě, kdy zasahuje pod jiný pozemek. 39 33 496 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 34 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 35 498 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 36 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 1990, sp. zn. 3 CZ 3/90. In Codexis Academia [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 10. 6. 2014]. 38 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 39 506 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 17

Stejně jako 506 NOZ, tak i následující 507 vychází ze zásady povrch ustupuje půdě Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. 40 Toto můžeme srovnat v kapitole 2.1. Římské právo. 508 NOZ upravuje výjimky, kdy stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáželi vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje. 41 Následující ustanovení NOZ upravuje další výjimky, kdy inženýrské sítě, vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku, protože se má za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. 42 4.2.2 Příslušenství věci Příslušenství věci je upraveno v NOZ v 510-513. Příslušenství věci je definováno jako vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. A dále je uvedeno, že pokud byla vedlejší věc dočasně odloučena od hlavní věci, i tak nepřestala být příslušenstvím. 43 Práva, povinnosti a právní jednání, které se týkají hlavní věci, se vztahují i na příslušenství. 44 Toto ustanovení je v důvodové zprávě označeno jako neobyčejně významné, protože příslušenství je v právním smyslu sice samostatná věc, ale její právní osud je do značné míry s právním osudem věci hlavní. 45 4.3 Pozemek Ačkoliv NOZ používá pojem pozemek, definici tohoto pojmu v NOZ nenajdeme. Pojem pozemek je vymezen v katastrálním zákoně: Pro účely tohoto zákona se rozumí 40 507 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 41 508 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 42 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 43 510 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 44 510 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 45 Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. 510 513. Ministerstvo spravedlnosti ČR. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 2. 7. 2014]. 18

a) pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků 46 Pozemky jsou evidované jako parcely, to je velmi důležité, aby se pozemky daly jednoduše rozlišit a vymezit a aby se s nimi mohlo nakládat (převod, evidence apod.). Subjekty pozemkově právních vztahů jsou odrazem základního specifika pozemků nezbytnost pro veškerou lidskou činnost. Každý potřebuje k uspokojení svých potřeb a zájmů nějaký pozemek, a proto má právo na účasti takovýchto vztahů každý, ať jsou to fyzické či právnické osoby. Toto právo může omezit pouze zákon nebo každý sám projevem vůle. Obsah pozemkově právních vztahů je tvořen (jako v kterýchkoliv jiných případech) oprávněními a povinnostmi subjektů, které mají vůči sobě a které se vztahují na objekt daného vztahu, tj. pozemku. V takovém případě se jedná o oprávnění a povinnosti, které souvisí s využíváním pozemků, požíváním jejich užitků apod. 47 4.4 Stavba NOZ tento pojem přesně nevymezuje, nicméně pojem stavba v něm najdeme mnohokrát. Pokud se chceme dopátrat konkrétnější definice stavby, musíme se podívat do stavebního zákona: (3) Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. 48 Dále je upozorněno, že pokud se ve stavebním zákoně používá pojem stavba, podle okolností se tím rozumí i její část nebo změna dokončené stavby, kterou může být např. nástavba, přístavba, stavební úprava, při níž vnější půdorys i výškové ohraničení stavby 46 2 a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 47 PEKÁREK, Milan, Ivana PRŮCHOVÁ a Iveta BLÁHOVÁ. Pozemkové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, s. 15. ISBN 978-80-7380-253-0. 48 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 19

zůstane zachován. Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem nebo autorizovaným inspektorem. 49 NOZ zejména v 1083-1086 upravuje různé neoprávněné činy, např. stavbu zřízenou na cizím pozemku. V takovém případě připadá stavba vlastníkovi pozemku. Vlastník poté musí osobě, která stavbu zřídila v dobré víře, uhradit vynaložené náklady. Pokud stavbu zřídila osoba, která nebyla v dobré víře, má stejná práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel. 50 Nepřikázaným jednatelem je ten, kdo se neoprávněně vmísí do záležitosti jiné osoby. Následně jdou k jeho tíži následky z toho vzniklé. 51 Neoprávněná stavba na cizím pozemku byla podle ObčZ 52 upravena tak, že zřídil-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to neměl právo, mohl soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (vlastník budovy). Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikázal ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasil. Soud mohl uspořádat poměr mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Podle NOZ, pokud někdo zřídil neoprávněně (bez občanskoprávního titulu) stavbu na cizím pozemku, jedná se o tzv. neoprávněnou stavbu (na rozdíl od stavby tzv. černé postavené v rozporu se stavebně právními předpisy, tj. zejména bez povolení či ohlášení příslušnému stavebnímu úřadu, bez veřejnoprávní smlouvy či certifikátu autorizovaného inspektora. Srovnání s nálezem ÚS: Byla-li stavba postavena bez stavebního povolení, jde o tzv. "černou" stavbu, která je sankcionována stavebními předpisy. 53 V takovém případě vlastník pozemku nabude vlastnictví i k této stavbě, ale nestanovuje se již explicitně, že by se tato neoprávněná stavba stala součástí cizího pozemku, neboť pravidlo uvedené v tomto ustanovení platí jak pro stavby trvalé (pro něž ex lege platí superficiální zásada dle 506 odst. 1, tak i pro stavby dočasné (ve vztahu k nim je citovaná zásada vyloučena). 49 2 odst. 4-6 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 50 1084 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 51 3006 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 52 135c zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 53 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. 10. 2000, sp. zn. II. ÚS 325/2000. In Codexis Academia [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 10. 6. 2014]. 20

O provedení stavby srov. výklad k 1083. Na rozdíl od 418 ABGB, který předpokládal stavbu stavivem vlastním na cizí půdě, 1084 odst. 1 informuje obecně o stavbě zřízené na cizím pozemku. Je tedy jedno, zda stavebník použije vlastní stavivo anebo stavivo cizí. Objektivně bude však nutné, aby pozemek byl cizí. Taková podmínka nebude splněna u podílového spoluvlastnictví ani v případě SJM. Z hlediska uplatnění principu připadnutí vlastnictví stavby vlastníkovi pozemku bude lhostejné, zda byl stavebník bona fide či mala fide. 54 To má vliv pouze na náhrady. 55 Zajímavá situace nastává v případě tzv. Přestavku 56, což je trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku, která malou částí zasahuje na malou část cizího pozemku. V takovém případě se část pozemku zastavěného přestavkem stane vlastnictvím zřizovatele stavby ovšem pouze za podmínky, kdy zřizovatel stavby stavěl v dobré víře. Pokud byl zřizovatel v dobré víře, nahradí cenu nabytého pozemku vlastníkovi pozemku zastavěného přestavkem. 4.4.1 Právo stavby Jedná se o institut římského práva (superficies 57 ), který ObčZ neobsahoval. Na našem území tento institut existoval před rokem 1964, než vstoupil v účinnost ObčZ. V NOZ Právo stavby upravuje Hlava II, Díl 5 Věcná práva k cizím věcem 1240-1256. Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. 58 Dle důvodové zprávy Osnova rozdílně od práva švýcarského, ale shodně s právem německým, rakouským a nizozemským nepojímá právo stavby jako služebnost, ale jako zvláštní věcné právo. To je odůvodněno tím, že služebnost předpokládá nějaký vztah jednoho pozemku k druhému, anebo spojení s nějakou osobou. Právo stavby nemůže být vzhledem k jeho převoditelnosti a dědičnosti takto omezeno. Osnova se odchýlila od koncepce z r. 1996 a nechápe jako nemovitou věc stavbu, k níž právo stavby svědčí, nýbrž považuje samo právo stavby, jako právo věcné, za nemovitou věc. 54 V dobrém či zlém úmyslu. 55 SPÁČIL, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2013, xv, s. 304-305. Velké komentáře. ISBN 978-807-4004-995. 56 1087 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 57 HRDINA, Ignác Antonín a Petr DOSTALÍK. Přehled římského práva soukromého ke státní souborné zkoušce. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, s. 68. ISBN 978-807-3802-356. Dědičné a nezcizitelné věcné právo k budově na cizím pozemku = právo stavby. 58 1240 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 21

Právo stavby je pojato jako speciální věcné právo stavebníka mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Stavebníkem je označován ten, kdo toto právo má. Právo stavby lze zřídit pouze jako právo dočasné, ne na více než 99 let. 59 Právo stavby je výjimkou ze zásady Superficies solo cedit, i když jen dočasnou. Právem stavby vzniká možnost stavbu buď postavit, nebo převzít již existující stavbu. V každém případě to musí být vždy celá stavba, nikoliv jen její část. Dle ustanovení 1252 lze právo stavby převést i zatížit, může být předmětem dědictví apod. Protože je právo stavby pojato jako nemovitá věc, při převodu vlastnických práv k němu se uplatňuje 1105 NOZ a nabytí práva stavby nastává až zápisem do veřejného seznamu. 1242 uvádí, že stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí a také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Vznik a zánik práva stavby upravují 1243-1249. Právo stavby lze nabýt smlouvou, vydržením, případně rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká až zápisem do veřejného seznamu, stejně jako právo stavby, které vzniklo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Smlouva, kterou se právo stavby může nabýt, musí mít podobu podle 560 NOZ. V 1247 je stanoveno, že pokud bylo právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Podle 1254 má stavebník automaticky předkupní právo k pozemku a naopak vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Pokud se strany domluví jinak, musí to být zapsáno ve veřejném seznamu. Při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. 60 Zánik práva stavby nastává po uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno, na základě dohody smluvních stran, případně zřeknutím práva stavby ze strany stavebníka. 59 1244 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 60 1249 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 22

Následkem zániku práva stavby je stav, kdy se uplatní zásada Superficies solo cedit a stavba se tak stane součástí pozemku. Logicky tak připadne do vlastnictví majitele pozemku a stavebník má právo požadovat náhradu. 1255 Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. Dle dalšího ustanovení zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují náhradu. 4.5 Výjimky ze zásady Všechny výjimky ze zásady Superficies solo cedit jsou upraveny v zákonech. Žádná jiná možnost, jak tuto zásadu obejít není. V NOZ kromě již zmíněného práva stavby se jedná o přechodná ustanovení a souvislosti (viz podkapitola 4.6), podzemní stavby se samostatným účelovým určením a dočasné stavby. Další výjimky tvoří zvláštní předpisy, viz uvedené případy dále. 4.5.1 Podzemní stavby se samostatným účelovým určením Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 61 Pokud se jedná o podzemní stavby, rozlišují se jednak samostatné stavby se zvláštním (autonomním) hospodářským určením (např. metro, vinný sklep pod cizím pozemkem atp.), které se zamýšlí prohlásit za samostatné nemovité věci, jednak podzemní stavby zřízené jako součást určitého pozemku, které jsou jeho součástí celé, byť zasahují pod cizí pozemek. 62 4.5.2 Dočasné stavby Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. 63 61 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 62 Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. Ministerstvo spravedlnosti ČR. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 2. 7. 2014]. 63 506 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 23

Definice dočasné stavby je uvedena ve stavebním zákoně: Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. 64 4.5.3 Stavba či pozemek zatížený věcným právem 3060 NOZ uvádí, že v případě, kdy pozemek nebo stavbu zatěžuje věcné právo, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. 4.5.4 Inženýrské sítě 509 NOZ uvádí, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku, protože se má za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. 4.5.5 Jeskyně Jedním z příkladů neuplatnění zásady Superficies solo cedit podle zvláštního zákona jsou jeskyně, u kterých je určeno, že nejsou součástí pozemku a nejsou předmětem vlastnictví. 65 4.5.6 Povrchové a podzemní vody Dalším a posledním příkladem, který uvedu, jsou povrchové a podzemní vody. Dle vodního zákona nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují. 66 4.6 Přechodná ustanovení Přechod k zásadě Superficies solo cedit, kterou obsahuje NOZ od předchozí právní úpravy ObčZ, který obsahoval zcela opačnou zásadu, je naprosto zásadní pro její naplnění. Přechodná ustanovení k věcným právům najdeme v NOZ v části páté, hlavě II, díl 1, oddíl 5 v 3054-3061. V důvodové zprávě se uvádí, že vzhledem k tomu, že se NOZ vrací k zásadě Superficies solo cedit, je nezbytné reagovat na stav trvající od r. 1951, kdy byly z právního hlediska stavby a pozemky odděleny. Dále se uvádí, že se ve stejné situaci ocitlo sjednocené Německo a obdobně i Rusko. Německá úprava je inspirací pro přechodná ustanovení NOZ. 64 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 65 61 odst. 3 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. 66 3 odst. 1 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů. 24

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. 67 Vlastnictví pozemku i stavby jednou osobou je ideálním stavem pro přechod na zásadu, kdy se stavba stává součástí pozemku. Nicméně vzhledem k době (více než 60 let), kdy se u nás uplatňovala opačná zásada, je naprosto běžné, že vlastník pozemku a vlastník stavby jsou osoby rozdílné. Na takovéto případy se vztahují následující ustanovení. V případě, že stavba spojená se zemí pevným základem, která nebyla podle dosavadních předpisů (před NOZ) součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti NOZ a jsou vlastníci pozemku a stavby rozdílní, se stavba nestává součástí tohoto pozemku. Což je logické, protože by minimálně jedna ze stran byla de facto okradena, pokud by nebyla například uvedena povinná náhrada. To stejné platí i o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, pokud je některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo pokud jsou jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Totéž platí pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku před dnem nabytí účinnosti NOZ nebo na základě smlouvy uzavřené taktéž před nabytím účinnosti NOZ. V případě, kdy se stavba nestala součástí pozemku ani po nabytí účinnosti NOZ, má vlastník pozemku předkupní právo k této stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu, která je příslušenstvím nadzemní stavby. A důležité je také zmínit, že se nepřihlíží k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo. Pokud je možné část pozemku oddělit od stavby, aniž by to ztížilo užívání pozemku nebo stavby, vztahuje se předkupní právo pouze na část pozemku, která je nezbytná pro výkon vlastnického práva ke stavbě. Uvedené předkupní 68 69 právo podle katastrálního zákona je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Předkupním právem v tomto smyslu se tudíž rozumí povinnost při prodeji vlastníkem pozemku nabídnout koupi nejdřív vlastníkovi stavby a naopak, a to písemnou formou. Dále ustanovení 3057 NOZ pojednává o možnosti, kdy vlastník zřídil k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby a ta ho v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, 67 3054 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 68 11 odst. 1 g) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 69 23 odst. 1 v) tamtéž. 25

nabyla. V takovém případě se vůči této osobě stavba považuje za součást pozemku. Vlastník stavby pak může po zřizovateli věcného práva požadovat náhradu. Z tohoto by mohlo vyplývat, že se stavba může stát součástí pozemku prakticky kdykoliv, kdy se vlastník pozemku rozhodne zřídit věcné právo třetí osobě. To by ale zcela postrádalo smysl. Proto je nutné si uvědomit, že stavbu, která je v evidenci katastru nemovitostí, nelze v dobré víře považovat za součást pozemku, pokud je v katastru uvedeno něco jiného. 70 Nicméně existují stavby, které se v katastru neevidují, a o těch se třetí osoba může domnívat, že je součástí pozemku. Toto je zmíněno i v důvodové zprávě, píše se v ní o drobných stavbách (typicky stavby s jedním nadzemním podlažím do 16 m a výšce do 4,5 m), stavbách, které nejsou budovami apod. Nelze se tak opřít o zásadu veřejné důvěry v katastr. Bohužel zatím ještě neexistuje žádná judikatura, která by se tímto zabývala. Pokud je stavba zatížena zástavním právem, rozšíří se zástavní právo i na pohledávku na tuto náhradu. Již víme, že v případě, kdy má pozemek i stavba na něm stejného vlastníka, stane se stavba součástí pozemku. Toto je nicméně vyvráceno v 3058 odst. 1, kde je uvedeno, že to neplatí v případě, kdy se jedná o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona. V druhém odstavci téhož paragrafu se setkáváme opět se spojením v dobré víře, které může spojit stavbu s pozemkem. Tentokrát je zde předpoklad, že pokud bylo vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, stavba se součástí pozemku i stane. Kdo stavbu vlastnil, má vůči zciziteli právo na náhradu. V dalším ustanovení vidíme, jakým způsobem je vyřešena situace, kdy je stavba na více pozemcích. V takovém případě se 3056-3058 užijí jen ve vztahu k pozemku, na kterém se nachází většina stavby. A pokud se stavba stane součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na které zasahuje, ustanovení o přestavku. 71 V dalším ustanovení je upravena výjimka ze zásady Superficies solo cedit, kterou jsem zmiňoval v podkapitole 4.5.3. A v posledním ustanovení je uvedeno, že se tato ustanovení nepoužijí, pokud se jedná o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle 498 odst. 1 věty druhé Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a 70 980 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. 71 1087 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. Cituji: Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. 26

nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Shrneme-li všechna tato přechodná ustanovení a všechny uvedené informace, je více než patrné, že v budoucnu ke stavu, kdy se všechny stavby (kromě zákonem stanovených výjimek) stanou součástí pozemku, na kterém se nachází, nikdy nemusí dojít - vzhledem k odlišným vlastníkům stavby a pozemku. Není ani stanoven žádný časový limit. Lze se domnívat, že existencí takového stavu je důvod, aby bylo co nejméně zasahováno do věcných práv vlastníků nemovitostí, přestože už samotné zavedení zásady Superficies solo cedit je značným zasažením do těchto práv. Několik měsíců od účinnosti NOZ je ještě příliš brzy na přesné zhodnocení a posouzení této zásady v naší právní realitě. 27

5 Závěr Hlavním cílem této bakalářské práce bylo popsat zásadu Superficies solo cedit a zjistit, jakým způsobem, a zda vůbec, byla naplňována a uplatňována před účinností nového občanského zákoníku (89/2012 Sb.), jaké změny přinesl v této oblasti nový občanský zákoník a související legislativa. Dále jsem se zaměřil na přechod od předchozího pojetí této zásady k jejímu uplatňování v nové právní úpravě, současný stav a uvedl jsem, v čem vidím možné budoucí problémy. Abych byl schopen zásadu pořádně popsat, musel jsem zabrouzdat až do doby římského práva, ve kterém je její původ. Jak jsem zjistil, tato zásada u nás není novým pojmem, právní řád na našem území ji poprvé zakotvil již na počátku 19. století v Obecném občanském zákoníku rakouském (ABGB) ze dne 1. června 1811. Po první světové válce bylo potřeba společně se vznikem nového československého státu vytvořit funkční právní systém, a tak v zákoně o zřízení samostatného státu československého bylo uvedeno, že prozatím zůstávají v platnosti veškeré dosavadní právní prameny. ABGB u nás prakticky jen nesl jiný název Československý obecný zákoník občanský (OZO). Zásada Superficies solo cedit v něm zůstala zakotvena a zrušena na našem území byla až po druhé světové válce, kdy OZO byl nahrazen tzv. Středním kodexem, který nabyl účinnosti 1. ledna 1951. Důvodem této změny byla změna režimu. Střední kodex stanovil, že stavby nejsou součástí pozemku. Nicméně vymezoval, že součástí pozemku je vše, co na něm vzejde. V roce 1960 byla přijata ústava ČSSR a bylo potřeba nového zákoníku občanského práva. Dne 1. dubna 1964 vstoupil v účinnost Občanský zákoník, který zrušil dosavadní Střední kodex, nicméně na něj v mnohém navazoval. Tento kodex byl platný bezmála 50 let. Je zřejmé, že původní úprava byla značně odlišná od poslední platné právní úpravy, zejména vlivem změny režimu po listopadu 1989. Nejvýraznější novela nesla označení 509/1991 Sb. Mj. přinesla i doslovné vymezení, že stavba není součástí pozemku Superficies non solo cedit. Předchozí úprava toto doslovné vymezení neobsahovala, nicméně to vyplývalo z její podstaty. NOZ do našeho právního řádu přináší zpět zásadu Superficies solo cedit a v souvislosti s tím i institut práva stavby. Právo stavby je pojato jako zvláštní věcné právo a je nemovitou věcí. Podléhá také zápisu do katastru nemovitostí a je jednou z výjimek ze zásady, jejichž existenci jsem v úvodu předpokládal (všechny jsou stanoveny v zákonech). Návrat této zásady má za cíl vztahy ve vlastnictví pozemků a staveb sjednotit. Jakým způsobem k tomuto 28

má docházet, je uvedeno v přechodných ustanoveních, které tuto problematiku upravují v pouhých 8 paragrafech. Celkově vnímám zásadu Superficies solo cedit (ve smyslu stavby jako součásti pozemku) oproti předchozí úpravě jako přínos pro náš právní řád, protože sjednocením stavby a pozemku odpadnou různé komplikace, spory mezi rozdílnými vlastníky apod. V tom vidím hlavní slabinu předchozí právní úpravy. Kdyby všechny stavby byly součástí pozemku, nebál bych se toto označit za ideální stav. Na druhou stranu, pokud ke sjednocení pozemku a stavby dle současné právní úpravy nedojde, tak to může nové spory přinést. Toto je naopak slabina současné platné právní úpravy ke sjednocení staveb s pozemky může dojít v jistých případech za neomezeně dlouhou dobu. V takových případech budou rozhodné soudy. Vzhledem ke krátké době účinnosti NOZ neexistuje příslušná judikatura k přechodným ustanovením. Zásada je také respektována ve většině evropských zemí a i toto ukazuje, že jejím přijetím se jedná o správný směr. 29

6 Použité prameny a literatura Odborná literatura 1. HRDINA, Ignác Antonín a Petr DOSTALÍK. Přehled římského práva soukromého ke státní souborné zkoušce. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, 138 s. ISBN 978-807-3802-356. 2. JEHLIČKA, Oldřich, Jiri SVESTKA a Marta ŠKÁROVÁ. Občanský zákoník: komentář. 9. vyd. Praha: C.H. Beck, 2004, xxiv, 1416 p. ISBN 978-807-1798-811. 3. KADLECOVÁ, Marta, Karel SCHELLE, Renata VESELÁ a Eduard VLČEK. Dějiny českého soukromého práva: komentář. 1. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2007, 279 s. Velké komentáře. ISBN 978-807-3800-413. 4. KINCL, Jaromír. Gaius: Učebnice práva ve čtyřech knihách. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2007, 326 s. ISBN 978-807-3800-543. 5. KINCL, Jaromír, Valentin URFUS a Michal SKŘEJPEK. Římské právo. 2., dopl. a přeprac. vyd., V nakl. Beck 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 1995, xxii, 386 s. Právnické učebnice (C.H. Beck). ISBN 34-064-0082-5. 6. KORBEL, František a Petr DOSTALÍK. Převodové tabulky a rejstříky pro nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích a ZMSP 2014: podle stavu k 1.5.2012. Ostrava: Sagit, 2012, 128 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-925-3. 7. PEKÁREK, Milan, Ivana PRŮCHOVÁ a Iveta BLÁHOVÁ. Pozemkové právo. 2., dopl. a přeprac. vyd., V nakl. Beck 1. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, 334 s. Právnické učebnice (C.H. Beck). ISBN 978-80-7380-253-0. 8. PLECITÝ, Vladimír, Jiří Kocourek. Občanský zákoník: (stav k 1.8.2004) : výklad, judikatura, související předpisy. 3., dopl. vyd. Praha: Eurounion, 2004. ISBN 80-731- 7034-5. 9. SPÁČIL, Jiří. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2013, xv, 1260 s. Velké komentáře. ISBN 978-807-4004-995. 30

Právní prameny Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 11/1918 Sb., o zřízení samostatného státu československého. Zákon č. 141/1950 Sb., Občanský zákoník. Ústavní zákon č. 100/1960 Sb., Ústava Československé socialistické republiky. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, v původním znění. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. Ministerstvo spravedlnosti ČR. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas Consulting spol. s.r.o. Verze 1/14. [cit. 2. 7. 2014]. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Judikatura Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 1990, Sp. zn. 3 CZ 3/90. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 1997, Sp. zn. 3 Cdon 1248/96. Nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. 10. 2000, Sp. zn. II. ÚS 325/2000. Rozsudek nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2002, Sp. zn. 22 Cdo 37/2000. 31

Elektronické zdroje FIALA, Petr, Jindřich Mayer. PŘECHODNÁ USTANOVENÍ NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU K ZÁSADĚ SUPERFICIES SOLO CEDIT [cit. 25. 6. 2014]. Článek. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/prechodna-ustanoveninoveho-obcanskeho-zakoniku-k-zasade-superficies-solo-cedit-84655.html Logo právnické fakulty Masarykovy univerzity. Dostupné z: http://www.muni.cz/media/znaky/pf/znak/znak_pf_cerny.pdf 32

7 Příloha Logo právnické fakulty Masarykovy univerzity 33