Podklady na zasedání ZM dne: 16.02.2017 OSM Název materiálu: Bytový fond města a jeho další rozvoj Předkládá: Ing. Tomáš Hocke Vypracoval: Ing. Tomáš Hocke Zúčastní se projednávání v ZM: Předložení materiálu uloženo: Přílohy: byt_dum_5kvetna byt_dum_bezrucova novy_dum_5_kvetna přehled majetku byty Právní norma, popř. vnitřní předpis nebo nařízení: Projednáno v: Vztah k rozpočtu města: Dle rozhodnutí RM a ZM. V případě oprav jednotky milionů ročně (od roku 2018 dále). V případě novostavby bytového domu cca 25-34 milionů (předpokládaný případný začátek 2019). Možno financovat půjčkou ze Státního fondu rozvoje bydlení. Zdůvodnění a vysvětlení: usnesení RM č. 74/2017 RM ruší své usnesení č. 674/2016. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [9/0/0] usnesení RM č. 75/2017 RM projednala materiál Bytový fond města a jeho rozvoj. RM pověřuje OSM zpracovat projekt rekonstrukce bytového domu čp. 1054 nebo 1055 v ulici Bezručově v Turnově, po jednotlivých bytech ve stupni pro provedení výběrového řízení na dodavatele. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [9/0/0] usnesení RM č. 76/2017 RM doporučuje ZM podpořit zadání studie na výstavbu nového bytového domu či domů v prostoru stávajících garáží v ul. 5. května, čp. 1001 a 1002. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [9/0/0] usnesení RM č. 77/2017 RM pověřuje starostu města předložit materiál Bytový fond města a jeho rozvoj zastupitelstvu města. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [9/0/0]
Na základě diskuze o budoucnosti bytového fondu Města Turnova předkládám ZM materiál popisující stávající situaci i možné cesty dalšího postupu. Důvodem je především nalezení cesty, co s objektem čp.1001, 1002 ul. 5. května (30 bytových jednotek) a s objektem č.p.1054, 1055 ul. Bezručova (32 bytových jednotek). Případně rozhodnutí jak postupovat s prodeji pozemků na bytové domy na Výšince. Město Turnov má ve svém vlastnictví cca 161 běžných bytů (nutno odečíst 30 b.j. v Máchově ulici bytové družstvo Dubina II) a cca 219 bytů v rámci statutu Domova s pečovatelskou službou. Přehled bytů i s komentářem je součástí přílohy č.1. Připomínám, že dům čp.81 v Žižkově ulici jsme letos prodali a je od počtů bytů odečten. Údržbu a opravy bytů lze rozdělit do dvou kategorií: - běžná údržba - zásadní rekonstrukce V běžné rekonstrukci se potýkáme obvykle s vlhkostí, výměnou oken, výměnou vnitřních instalací. většina objektů. Zásadní rekonstrukce spočívají především v odvlhčení prostor, výměně oken, zateplení, odvlhčení, kompletní výměně instalací a rekonstrukce střech (čp.1001, 1002 ul. 5. května, s objektem č.p.1054, 1055 ul. Bezručova, DPS Žižkova). Ekonomicky v této chvíli získává město po odečtení financí na opravy částku okolo 4 mil.kč/ročně. Většina nájmů je v cenové hladině 45-55Kč/m2/měsíc, u novějších či opravovaných bytů pak 70 Kč/m2/ měsíc. Komerční nájem se pohybuje v Turnově ve výši 100-120 Kč/m2/měsíc. Měli bychom se zamyslet nad výší nájmů v DPS Žižkova (srpen 2017) po dokončení střechy (v minulosti rekonstrukce a zateplení první střechy, výměna bojlerů). V této chvíli je potřeba nasměrovat úsilí OSM především u objektu čp.1001, 1002 ul. 5. května, s objektem č.p.1054, 1055 ul. Bezručova a rozhodnout o jejich budoucnosti. Jsou to objekty stavebně velmi podobné, které vznikly historické ve stejné době a vykazují tedy i podobné poruchy. Objekt čp.1001,1002 ul. 5. května (30 bytových jednotek) Objekt je na hraně své fyzické i morální životnosti. Je třeba objekt odvlhčit, vyměnit okna, zateplit, vyřešit světlíky, zateplit střechu, vyřešit hygienické zázemí bytů. Objekt je nešťastně dispozičně řešen ½ bytů je situována na sever k frekventované ulici, ½ pak do zahradní části, dům je bariérový, nemá využité podkroví. Byty mají poptávanou velikost 1+kk nebo 2+kk (některé tedy bez koupelny). V této chvíli je dům v konkurenčním postavením s připravovaným centrem pro seniory postižené demencí. - První cestou je postupná rekonstrukce objektu: náklady je obtížné odhadnout. Je zpracována studie návrhu sanačních opatření proti vlhkosti (bez řešení podlah) 1,2 mil.kč vč.dph. Rámcový odhad pro rekonstrukci je cca 21 mil.kč (kubíkový propočet). - Druhou cestou je demolice objektu a výstavba nového. Na základě kubíkových cen může takový objekt stát 6900m3 x 5000Kč/m3 cca 25-34 mil.kč. Zde je pak na místě otázka, zda nový bytový dům postavit v tomto prostoru anebo raději na místě stávajících garáží nebo třeba na Výšince na městských pozemcích. Objekt čp.1054, 1055 ul. Bezručova (32 bytových jednotek) Objekt je na hraně své fyzické i morální životnosti. Je třeba vyměnit okna, zateplit, vyřešit světlíky, zateplit střechu, vyřešit hygienické zázemí bytů. Objekt je nešťastně dispozičně řešen ½ bytů je situována na sever k frekventované ulici, ½ pak do zahradní části, dům je bariérový, v podkroví jsou vystavěny byty s předplaceným nájmem do roku 2025, 2026. Byty mají poptávanou velikost 1+kk nebo 2+kk (některé tedy bez koupelny). Oproti předešlému objektu není zasažen zemní vlhkostí. - První cestou je postupná rekonstrukce objektu: náklady je obtížné odhadnout. Není zpracováno nic. V této chvíli opravujeme jednotlivé byty (nové instalační jádro, výměna oken, výměně elektroinstalace, vytápění, podlahové krytiny). - Druhou cestou je demolice objektu a výstavba nového. Na základě kubíkových cen může takový objekt stát 6950m3 x 5000Kč/m3 cca 27-32 mil.kč. Chybí pasport objektu.
Závěr: Při projednávání problematiky podání žádosti na centrum pro seniory postižené demencí jsme opětovně otevřeli otázku uspořádání celého prostoru vymezeného Domovem důchodců Pohoda, bytovým domem čp.1001, 1002 a prostorem stávajících garáží. Vzhledem k omezenému prostoru rozvoje této lokality a novým energetickým standardům pro domy rekonstruované samosprávou (od roku 2020 budou požadovány nové i rekonstruované domy v pasivním standartu), předkládám ke zvážení ZM ještě další možný potup rekonstrukce případně výstavby nového bytového domu. Zvláště požadavek na nízkoenergetický či pasivní dům a požadavky na obsazenost Domova důchodců, mě vede k dalšímu zamyšlení nad touto otázkou: - V případě, že budeme čp.1001/1002 generálně opravovat odhaduji náklady na 6900m3x3000Kč/m3, cca 21mil.Kč. - Nový objekt odhaduji rámcově na 6900m3 x 5000Kč/m3 cca 25-34,0mil.Kč. - V rámci rozdílu tak můžeme předběžně uvažovat o částce 10-14 mil.kč Rekonstrukcí čp.1001/1002 si však zablokujeme výstavbu kapacitního zařízení pro seniory v těsné blízkosti stávajícího DD Pohoda v budoucnu. Takovým zařízením může být centrum pro seniory postižené demencí, domov s pečovatelskou službou či další pavilon domova důchodců. Objekt by mohl mít 3 (3+ustupující podlaží), situován obytnými místnostmi do zahrady. Rovněž nový bytový dům bychom mohli mít 3 (3+ustupující podlaží), bezbariérový, s pokoji obrácenými do zahrady. Jako jistý problém pak vnímám navážku pod garážemi i jistý odpor sousedů jak ze strany ul. 5. května, tak obyvatel rodinných domů v ul. 28. října. Problém lze spatřovat i ve vzrostlých stromech. Po výčtu všech pro a proti dávám ZM ke zvážení: - Zadání studie na výstavbu nového bytového domu či domů v prostoru stávajících garáží, v zadání: byty 1+kk (95% bytů, celková plocha bytu okolo 45m2)), 2+kk (10%), bezbariérové, podlažnost 3.NP nebo 3NP+ustupující podlaží, pobytové místnosti budou směřovány do vnitrobloku, celkový počet bytů cca 30-60, dle omezení územního plánu. - Zadání výškového a polohopisného zaměření pozemku, geologického průzkumu lokality (jsou zde navážky, v minulosti zde snad byl i rybník), je na rozhodnutí zda založit na navážkách nebo zda domy nezaložit na úrovni ul. 5. května. Samozřejmě to vede ke zdržení rozhodnutí a rekonstrukci čp.1001, 1002. Zde navrhuji nechat vypracovat projektovou dokumentaci na jednotlivé byty v Bezručově ulici, kde jsme si postupem 100% jisti a zahájit postupnou rekonstrukci bytů zde. Financování: Dotační tituly směrem od státu či EU, tento typ klasického nájemního bydlení nepodporují. Mohli bychom si vzít úvěr ze státního fondu na rozvoj bydlení, ten by však pro město znamenal v dlouhodobém horizontu určitá omezení směrem k výši nájmu či obsazování bytů. Vzhledem k situaci na bankovním trhu je lépe si vzít úvěr z banky. Určitou dotaci bychom mohli žádat na výměnu oken a zateplení objektů. Problém je však v tom, že dotace požaduje nadstandartní zateplení a tepelně izolační schopnosti oken, které bychom při standartním postupu nevyžadovali. Takže se jedná v reálu o příspěvek 10-20%, který bude vyvážen několikaletou administrativou. Otázkou je rovněž zákon o sociálním bydlení, který má obcím přikázat počet bytů určených k tomuto účelu. Ani ten však nepřinese dotace na rekonstrukce celých domů, ale spíše na nákup a rekonstrukci jednotlivých bytů (záměr omezení segregace). Jednou z cest může být i prodej předmětných bytových domů. Ten bych však v této chvíli vzhledem k velikosti bytů a poptávce po nich nedoporučoval. Výsledkem je tedy pravděpodobně financování nového bytového domu a oprav stávajících bytů z vlastních prostředků. Navrhovaný harmonogram: 2017 vypracování a schválení studie na nové bytové domy v ul. 5. května 2017 vypracování dokumentace pro opravu jednotlivých bytů v čp.1054, 1055 v Bezručově ulici 2017-2018 zpracování projektu k územnímu řízení, stavebnímu povolení a realizaci stavby bytových domů v ul. 5. května 2018-2020 realizace, postupná rekonstrukce bytů v čp. 1054,1055 v Bezručově ulici
2019 realizace nových bytových domů v ul. 5. května (rozhodnutí nového ZM, bude hotova příprava) 2020 případná příprava na výstavbu domu s pečovatelskou službou na místě čp.1001 a 1002 (rozhodnutí nového ZM) V roce 2017 plánujeme z rozpočtu města hradit následující: - Revize 0,1 mil.kč - Běžné opravy, údržba 1,4 mil.kč - Úprava elektroinstalací dle revizí 0,2 mil.kč - Nové vybavení bytů 0,2 mil.kč - Výměny oken 0,2mil.Kč - DPS Žižkova, 2.etapa střechy 4,2 mil.kč - DPS Výšinka 9ks výměna stoupaček 1 mil.kč - Výměna oken Palackého 0,4 mil.kč - Modernizace bytů 0,5 mil.kč Celkem 8,2 mil.kč po soutěži 6,8 mil.kč Běžné opravy plánované v dalších letech (dle finančních možností snad dříve): 2018 - Žižkova 1356 (11b.j.) - zateplení štítu 2018 - Přepeřská 1449, 1450 (30b.j.) výměna oken 2019 - DPS Žižkova výměna instalačních jader, výměna oken 2019 - DPS č.p. 1897 Na Výšince výměna instalačních jader, dozateplení objektu Navrhované usnesení ZM: ZM projednalo materiál Bytový fond města a jeho rozvoj a souhlasí s jeho postupným naplňováním dle předloženého materiálu.
Byty,domy s pečovatelskou službou, objekt čp. Markova 7 rodinný dům 1 bytová jednotka Malý Rohozec 18 bytový dům 3 bytové jednotky, nebytový prostor knihovna Omezení vlastnického práva nájemce nebytového prostoru stav roční nájemné bez omezení dům je zastaven do r. 2019 Okr. Úřadu Semily na dodržení podmínek poskytnuté dotace chybí hydoizolace, základy trpí vlhkostí od přilehlého prostoru po demolici čp. 6, dům určen k demolici v souvislosti s rekonstrukcí ulice Markova špatný stav oken - netěsní, potřeba podříznutí objektu z důvodu plísně, potřeba provedení odvodnění svahu za domem a drenáž 57.000,-Kč 56.000,- Kč Mašov 22; 2 bytové jednotky v podkroví, restaurace, tělocvična 5.května 26, 8 bytových jednotek + 2 NP předplacený nájem bj. č. 1 na 20 let do roku 2026 za investované náklady 727 tis.kč bj. č. 2 na 20let do roku 2028 za investované náklady 385 tis.kč bez omezení Knihovna A. Marka Městská sportovní Turnov, s. r. o. potřeba opravy střešní krytiny nad částí sokolovny, výůjčka nájemníky předplacený nájem do r. 2029 potřebná celková rekonstrukce tělocvičny vč. příslušenství restaurace 50.750,- Kč/rok =370,- Kč + DPH Kč/rok; sokolovna: 42.432,-Kč/rok, =112,- Kč + DPH m2/rok V přízemí domu je provozovna Live-food a Informační středisko; nutná výměna oken v bytové části havarijní stav - nejdou zavírat, netěsní 252.000,- Kč Žižkova 81, 8 bytových jednotek dům je zastaven do r. 2020 Ministerstvu MR na dodržení podmínek poskytnuté dotace. RestauraceLIFE FOOD Turnovské památky a cestovní ruch odvětrávání restaurace a kuchyně - stávající je nedostatečné, nutné vyřešit (zápis hygieny) dobrý jen běžná údržba 264 000,-Kč = 2200,-Kč/m2/rok svěřený majetek 355.000,- Kč Skálova 84, 2 bytové jednotky, MěÚ Turnov dům je zastaven do r. 2019 Okr. Úřadu Semily na dodržení podmínek poskytnuté dotace předplacený nájem u bj č. 3 na 5 let do roku 2018 za investované náklady 170 tis. Kč odbor správní, odbor sociálních věcí potřebná výměna střešních oken 2 byt. Jednotek, dále drobná údržba část objektu je násypu, při úpravách v minulosti (prostup kanalizace základy) došlo k porušení základů, část budovy "ujíždí" do sousední zahrady (praskliny ve zdi a fasádě na dvorku) 83.000,- Kč Stránka 1
Byty,domy s pečovatelskou službou, objekt čp. Palackého 184, 8 bytových jendotek + 2NP Omezení vlastnického práva nájemce nebytového prostoru stav roční nájemné dům je zastaven do r. 2018 Okr. Úřadu Semily na dodržení podmínek poskytnuté dotace potřebná výměna oken v bytech a prodejně - havarijní stav, dále jen drobná údžba domu 284.000,- Kč Fotoateliér, kadeřnictví Fotoateliér: 64.124,- Kč/rok, =1 369,- Kč m2/rok; Kadeřnictví: 66.964,- Kč/rok, =1 385,- m2/rok: Vrchhůra 990 bez omezení potřebná rekonstrukce plotu, údržba ČOV, drobná údržba ubytovny a přilehlé budovy se sklepními kójemi na uhlí a dřevo 40.000,-Kč 5.května 1001, 1002, 30 bytových jednotek bez omezení dům postrádá hydroizolaci - sklepní prostory jsou mokréodhadované náklady na hydroizolaci - 2.000.000,-Kč; byty v přízemí jsou přímo ohrožené vyskytem plísní ze sklepních prostor, je potřeba vypracovat projektovou dokumentaci na technické řešení zateplení venkovních stěn, světlíků i se zastřešením, zateplit střechu nutná výměna oken - havarijní stav - postupně se vyměňují; nutné dořešit sociální zázemí bytů některé jsou jen s WC a umyvadlem, dům je energeticky nevyhovující 712 000,-Kč Nudvojovická 1031, rodinný dům, 1 bytová jendotka bez omezení samostatný dům bez izolace, nutná rekonstrukce celé střechy, poškozený krov objektu, nepřízniv stav přilehlé bývalé hospodářské přístavby, zateplení alespoň půdního prostoru, dům je v koridoru jižního obchvatu Turnova 78.000,-Kč Bezručova 1054, 1055 celkme 32 bytových jednotek předplacený nájem bj. č. 1054/161 na 25 let do roku 2025 za investované náklady 595tis.Kč bj. Č. 1055/16 na 25 let do roku 2026 za potřebná výměna dožilých oken, oprava fasády a zateplení, rekonstrukce eletroinstalace, celková rekonstrukce, nutné dořešit sociální zázemí bytů některé jsou jen s WC a umyvadlem, dům je energeticky nevyhovující 605 000,-Kč, Stránka 2
Byty,domy s pečovatelskou službou, objekt čp. U Nádraží 1294, 3 bytové jednotky Omezení vlastnického práva nájemce nebytového prostoru stav roční nájemné dům je v ústřední evidenci památek potřebný nátěr dřevěného schodiště, oddělit půdu od schodiště - domem táhne zima, oddělit byty a NP na schodišti z důvodů krádeží, drobná údržba 138.000,-Kč Dětské zdravotní středisko 54 285,-Kč, = 808,- Kč/m2/rok Žižkova 1356, 11 bytových jednotek dům je zastaven MF do r. 2017 Zateplení alespoň štítové stny, výměna dožilých oken, drobná údržba 341.000,-Kč Přepeřská 1449, 1450, celkem 30 bytových jednotek dům je zastaven do r. 2019 Okr. Úřadu Semily na dodržení podmínek poskytnuté dotace potřebná výměna oken, výměna ventilů na patě stoupaček, drobná údržba 1.117.000,-Kč Granátová 1897 - Dům s pečovatelskou službou; 95 bytových jednotek bez omezení potřebná rekonstr. 2 výtahů v r. 2015, postupná výměna všech stoupaček, umakartových jader se soc. zařízením, drobná údržba 1.695.000,-Kč Žižkova 2030, 2031. 2032, 2047; Penziony celkem 124 bytových jednotek dům je zastaven do r. 2045 Okr. Úřadu Semily na dodržení podmínek poskytnuté dotace Zdravotně sociální služby Turnov Zdravotně sociální služby Turnov viz čp. 1897 Zdravotnické středisko Rehabilitace Linfocentrum Konfederace politických vězňů potřebná další rekonstrukce střech - cca5,5 mil Kč, výmněna dožilých oken, zefektivnění ohřevu vody - cca 1 mil. Kč 90 168,-Kč za prostory užívané ve všech domech s pečovatelskou službou 2.448.000,-Kč 18136,-Kč = 322Kč/m2/rok 10556,-Kč =304/Kč/m2/rok 21 440=800,-Kč/m2/rok 1,-Kč Centrum intervenčních a psychologických služeb Liberec 1,-Kč Stránka 3
Byty,domy s pečovatelskou službou, objekt čp. Omezení vlastnického práva nájemce nebytového prostoru stav roční nájemné Máchova čp. 2144, čp. 2145, čp. do r. 2025 jsou domy vázány pouze běžná údržba, hradí se ze společného fondu, který 0,- 2146 celkem 30 bytových jednotek, spoluvlastnický podíl 51/100 podmínkami posytnuté dotace, dům je zastaven bance za poskytnutý úvěr spravuje Bytové družstvo Dubina II se sídlem Odolená Voda. Byty ve školách a školkách Objekty Gymnázium, bez omezení vlhkost zdiva 41 208,-Kč Základní umělecká škola bez omezení dobrý 28 608,-Kč Základní škola Skálova bez omezení nutná rekonstrukce bytu 37 116,-Kč Základní škola 28.října bez omezení dobrý 39 876,-Kč Základní škola Žižkova bez omezení dobrý 59 724,-kč MŠ Kosmonautů bez omezení dobrý 43 224,-Kč MŠ Zborovská bez omezení dobrý 45 012,-Kč Stránka 4