ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně obvyklé nemovitosti jednotky č. 80/5 bytu v obytném domě čp. 80 na pozemku p.č.st. 438 kú Břežany u Znojma včetně spoluvlastnického podílu 320/10000 na společných částech domu č.p. 80 a na pozemku p.č.st. 438 a jednotky č. 80/17 garáže v obytném domě čp. 80 na pozemku p.č.st. 438 kú Břežany u Znojma včetně spoluvlastnického podílu 154/10000 na společných částech domu č.p. 80 a na pozemku p.č.st. 438, kú Břežany u Znojma, obec Břežany, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno Čj.: 056 EX 7377/07 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt, garáž Adresa nemovitosti: Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Břežany Katastrální území: Břežany u Znojma Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinné, dne za přítomnosti povinné Ivany Makovičkové a manžela povinné Zdeňka Makovičky. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 576 kú Břežany u Znojma z , vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Kopie katastrální mapy 4.3 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 7377/ Exekuční příkaz Sp.zn. 56 EX 7377/07-9 ze dne Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 199/2014 Sb. 4.6 Kupní smlouva ze dne V-2706/ , prohlášení vlastníka budovy. 4.7 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na OÚ Břežany, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 576 SJM Makovička Zdeněk a Makovičková Ivana, č.p. 80, Břežany 6. Celkový popis nemovitosti Obec Břežany je středně velkou obcí s počtem obyvatel okolo 890 náležející do Jihomoravského kraje. Nachází se ve východní části okresu Znojma, vzdálená od Znojma je

3 3 cca 25 km, vybavena je veškerými sítěmi, občanská vybavenost a dopravní obslužnost je na průměrné úrovni, v obci je pošta, obchod, mateřská a základní škola a pod. Předmětné nemovitosti bytu č. 80/5 a garáže č. 80/17 se nacházejí v obytném domu čp. 80 situovaném v zastavěné části západně od centra obce po pravé straně příjezdové silnice do obce od Znojma přímo naproti autobusové zastávce a postaveném na vlastním pozemku p.č.st. 438 jako samostatně stojící bytový dům. Jedná se o stavbu panelového domu typu T-06 B postaveném na vlastním pozemku p.č. st Dům obdélníkového půdorysu má dva vchody, je nepodsklepený, se 4 nadzemními podlažími, zastřešený je půltovou střechou. 1.np slouží jako sklepy, společné prostory jako chodby, schodiště, sušárna a dvě nebytové jednotky garáží, v ostatních nadzemních podlažích domu jsou bytové jednotky v celkovém počtu 15, 9 v pravé části a 6 v levé. Dům je založen na základech s izolací, stěny jsou montované ze stěnových sendvičových želbetonových panelů min. tl. 24 cm, obvodové stěny nezatepleny, stropy jsou rovné, krytina střechy je plechová, klemp. konstrukce z pozink. plechu úplné, schodiště je betonové teracové. Vytápění je etážové, z instalací je rozvod světelné elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody - ohřev vody lokální, kanalizace a rozvod zemního plynu. Dům je vybaven instalačními prefabrikovanými jádry, nemá výtah. Užíván je asi 25 let, jeho údržba je průměrná. Byt č. 80/5 Vlastní byt se nachází v pravé části domu ve 2.np naproti schodišti. Orientovaný je na jih. Obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. K bytu náleží sklep v 1.np o ploše 2,25 m2. Celková plocha bytu bez sklepu činí 31,56 m2. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438 o výměře 443 m2 ve výši 320/ Byt má zdvojená dřevěná okna, hladké dveře, vnitřní stěny upraveny štukovými omítkami jsou bez vnitřních obkladů, koupelna je vybavena ocel. vanou umyvadlem a WC, obojí součást umakartového jádra, podlahy tvoří PVC. Z instalací je rozvod světelné elinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizace, satelit. Vybavení kuchyně el. sporákem s digestoří a el. bojlerem ohřívajícím vodu, vytápění etážové el. přímotopy. Údržba je průměrná. Garáž č. 80/17 Nachází se v levé části domu v 1.np jako první z levé štítové strany. Obsahuje jeden prostor o ploše 16,21 m2. K jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438 o výměře 443 m2 ve výši 154/ Vnitřní stěny jsou upraveny vápennými omítkami, podlahy jsou betonové, vrata plechová, z instalací rozvod světelné elinstalace. Údržba je podprůměrná. 6. Obsah posudku a) Obvyklá cena a 1 ) Porovnávací metoda 1) Byt 2) Garáž a 2 ) Stanovení ceny obvyklé

4 4 Přílohy : výpis z KN LV č list kopie katastrální mapy - 1 list fotodokumentace 1 list POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody. a 1 ) Porovnávací metoda 1) Byt Oceňovaná nemovitost Byt č. 80/5 Břežany 80 Byt 1+1 o velikosti podlahové plochy 33,81 m2 včetně sklepa se nachází ve 3.np panelového domu č.p. 80. Je standardně vybaven, má prefabrik. jádro, lokální vytápění a ohřev vody, z instalací je rozvod světelné elinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizace. Jeho údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Součástí bytu je sklep o ploše 2,25 m2. Porovnatelné nemovitosti 1. Byt č. 80/13 Břežany 80 Na konci roku 2014 v téže budově v levé části byl prodán byt velikost 3+1 situovaný ve 3.np. Byt má plastová okna, hladké dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu je etážové plynové, kuchyň je vybavena el. sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra. K bytu náleží sklep. Technický stav i údržba jsou dobré.

5 5 Podlahová plocha : 75,93 m2 Prodejní cena : ,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,75 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 409,- Kč/m2 Srovnávací byt je situovaný ve stejném domu, poloha je srovnatelná. Byt je větší, lépe vybaven, v lepším technickém stavu, má sklep. Koef. KC uvažuji pro lepší vybavení, stav a velikost 0, Byt č. 79/11+garáž č 79/16 Břežany 79 V prosinci roku 2014 v sousedním panelovém domu v téže obci byl prodán byt č. 79/11 velikost 3+1 o ploše 77,33 m2 situovaný ve 2.np společně s nebyt. jednotkou garáže č. 79/16 v 1.np za celkovou cenu Kč. Byt má plastová okna, hladké dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu je etážové na plyn, kuchyň je vybavena plyn. sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra. K bytu náleží sklep. Technický stav i údržba jsou dobré. Podlahová plocha : 77,33 m2 Prodejní cena : ,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,70 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 197,- Kč/m2 Poloha je srovnatelná. Byt je větší, lépe vybaven, v lepším technickém stavu, má sklep, garáž. S ohledem na velikost, lepší vybavení a prodej společně s garáží uvažuji koef. KC= 0,70.

6 6 3. Byt č. 265/1 Hodonice 265 V roce 2014 byl v obci Hodonice vzdáleném 10 km od Znojma prodán byt velikost 1+1 situovaný v 1.pp panelového domu. Byt má plastová okna, standardní dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu a ohřev vody je dálkový, kuchyň je vybavena el sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra, fasáda zateplená. Technický stav i údržba jsou dobré. Podlahová plocha : 33,70 m2 Prodejní cena : ,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,50 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 715,- Kč/m2 Srovnávací byt je situovaný v obci s lepší vybaveností i dopravní dostupností, poloha je výrazně lepší. Byt je stejné velikosti, lépe vybaven, v lepším technickém. S ohledem na polohu, lepší vybavení a celkově lepší stav uvažuji koef. KC= 0,50. Průměrná jednotková cena za podlahovou plochu : ( ):3 = 7 440,- Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu : 33,81 m2 Porovnávací cena Za podlahovou plochu : 33,81 * = ,00 Kč

7 6 2) Garáž Oceňovaná nemovitost Garáž č. 80/17 Břežany Garáž v panelovém domu má plechová vrata, hrubé betonové podlahy, vápenné omítky, vybavená je světelnou a motorovou elinstalací. Stáří je cca 25 let. Je přístupná pouze z venku. Plocha : 16,21 m2 Porovnatelné nemovitosti 1. Garáž na p.č. st. 989 kú a obec Hrušovany nad Jev.,

8 8 Na konci roku 2013 byla v obci Hrušovany nad Jevišovkou prodána garáž s pozemkem za 70 tisíc Kč. Jedná se o vnitřní řadovou přízemní garáž obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná s plechovými vraty, stáří je asi 40 let bez instalací. Zastavěná plocha : 23 m2 Cena : ,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,75 Cena upravená koef. KC : ,- Kč Poloha je lepší. Velikostně je garáž větší, je hůře vybavená, nemá elinstalaci, technický stav je lepší, má vlastní pozemek. Na základě porovnání a s ohledem na inzerci uvažuji hodnotu koef. KC=0, Garáž na p.č. 984 kú a obec Hrušovany nad Jev. V roce 2014 byla v obci Hrušovany nad Jevišovkou prodána garáž s pozemkem za 80 tisíc Kč. Jedná se o koncovou řadovou přízemní garáž obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná s plechovými vraty, stáří je asi 40 let, vybavena je elinstalací instalací. Zastavěná plocha : 25 m2 Cena : ,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,70 Cena upravená koef. KC : ,- Kč

9 Lepší lokalita, vybavení je obdobné, garáž je větší, technický stav je o málo lepší, má vlastní pozemek. Na základě porovnání s ohledem na lepší polohu, velikost uvažuji hodnotu koef. KC=0, Garáž č.e. 613 na p.č. 360/23 kú a obec Hodonice 9 Realitní kancelář Dumrealit.cz Development Sokolská 1321/39, Znojmo nabízí na internetu k prodeji garáž s pozemkem za 85 tisíc Kč. Jedná se o novostavbu řadové přízemní garáže obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná, vybavená výklopnými vraty, elinstalací, stáří je 2 leta. Zastavěná plocha : 21 m2 Cena : ,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,50 Cena upravená koef. KC : ,- Kč Poloha je výrazně lepší. Jedná se o zděnou novostavbu lépe vybavenou, s lepším techn. stavem a vlastním pozemkem. Na základě porovnání s ohledem na inzerci a stav uvažuji hodnotu koef. KC=0,50. Porovnávací cena Průměrná cena : ( ) : 3 = ,00 Kč a 2 ) Stanovení obvyklé ceny Oceňované jednotky, byt velikosti 1+1 a garáž, obě nacházející se v panelovém domu, jsou nemovitosti, které se příliš neobchodují a to nejen v dané obci, ale i v širokém okolí. Byt velikosti 1+1 je méně rozšířený v obcích a garáže jako nebytové jednotky v obytných domech se po většinu prodávají současně s bytovou jednotkou. Pro stanovení ceny obvyklé byly proto použity pro porovnání nemovitosti i z okolních obcí. Na základě výše uvedeného porovnání odhaduji cenu obvyklou daných nemovitostí s ohledem na lokalitu a jejich stav takto : 1) Byt č. 80/ ,- Kč 2) Garáž č. 80/ ,- Kč

10 10 b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč Rekapitulace cen nemovitosti a) Obvyklá cena - nemovitosti bytu č. 80/5 včetně spoluvlastnického podílu 320/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st ,00 Kč - nemovitosti garáže č. 80/17 včetně spoluvlastnického podílu 154/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem slovy: třistatisíc Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo ,00 Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

11

12

13 Fotodokumentace kuchyně pokoj koupelna + WC garáž pohled zadní