ZNALECKÝ POSUDEK č.6414/64 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 95 Na pozemku parc. č.: st.158 Pozemky parc. č.: st.158, 2338/6 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vladimíra Křížová, Tasov 129, 67579 Tasov, 1 / 1 Vlastník pozemku: Vladimíra Křížová, Tasov 129, 67579 Tasov, 1 / 1 Katastrální území: Pyšel LV č.: 58 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Pyšel Část obce: Pyšel Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 20.2.2014 / 20.2.2014 1 300 000 Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 10.3.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Pyšel Katastrální území: Pyšel Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 128 m 2 obestavěný prostor: 902 m 3 podlahová plocha - obytná část 121 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 45 45 opotřebení celkové: 50 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2013 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.158, č.2338/6 - orná půda, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k SV, jsou napojeny na elektro, vodovod ze studny, kanalizace do žumpy, plyn. Z LV č.58 oceňuji dva pozemky - st.158 a č.2338/6 - orná půda - dle objednávky. Přístup je bezproblémový z pozemku č.2988/117 - ostatní plocha ve vlastnictví Kraje Vysočina. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zpevněné plochy z kamene, dlažby a betonu, oplocení zahrady a oplocení V, předložené schody, přeplocení dvora, skleník, studna, vrt na vodu neužívaný, pilíř HUP, 2 x vrata, vrátka, opěrné zídky, okrasné a ovocné porosty, přípojky elektro, vody ze studny kanalizace do žumpy, plynu, pergola. výměra pozemků celkem: 787 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 465 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Pyšel se nachází v okrese Třebíč, severovýchodně od Třebíče. Obec má cca 460 obyvatel, je zde OÚ, základní škola 1.stupně, mateřská škola, obchody, restaurace, drobné živnostenské provozovny, zemědělské družstvo, navazující základní škola 2. stupně je v Budišově. Dobrá dostupnost je do Třebíče 16 km, do Náměšti nad Oslavou 9 km, do Velkého Meziříčí 18 km, do Brno 45 km, sjezd na dálnici D1je cca 8 km. V lokalitě je dobrá zaměstnanost. Rizika: Věcná břemena Na LV zapsaná darovací smlouva se zřízením věcného břemene užívání domu pro p. Křížovou, doložena smlouva o zániku věcného břemene ze dne 22.3.2010 nepodepsaná a potvrzení z katastru nemovitostí v Třebíči - vrácení listin po provedení vkladu práv do katastru nemovitostí ze dne 23.11.2005 Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.58 je uvedeno zástavní právo smluvní u ČS a.s., nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské - k uvedeným nápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o podsklepený jednopodlažní rodinný dům se stanovým krovem zakrytým pálenou krytinou. Oplechování je z pozinku, venkovní omítky jsou břízolitové, vnitřní vápenné štukové. Podsklepení je mírně zapuštěné do terénu, který je mírně svažitý k SV. Okna jsou dřevěná špaletová, ve sklepě jednoduchá. Dveře jsou plné a prosklené, schody do sklepa jsou betonové se stupni s PVC, na půdu jsou dřevěné. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, možno i kotlem na plyn. Ohřev teplé vody zajišťuje zásobník vody na plyn. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je litinová vana, umyvadlo. WC je samostatné s obkladem. Součástí 1.PP je garáž, pod částí verandy je zřízen kurník přístupný ze dvora. Dům byl postaven v r.1969, v průběhu let byly na domě provedeny drobné rekonstrukce - vyměněny vchodové dveře, nově dlažba v zádveří, nově venkovní chodníky, opěrné zídky, zřízen kotel a bojler na plyn. Dům i okolní pozemky jsou dobře udržovány. Část domu je bezplatně pronajata p.j.večeřové - matce vlastnice. Hodnota garáže stanovena samostatně částkou 50 000,- Kč - viz závěrečná tabulka jednotkových cen. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm bez zateplení 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha stanový krov 5. Krytina pálená dvoudrážková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové s PVC, dřevěné na 12. Dveře plné a prosklené půdu 13. Okna dřevěná špaletová, ve sklepě 14. Podlahy obytných PVC, betony s koberci jednoduchá místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá 20. Zdroj teplé vody plynový bojler voda 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC sklokeramickou deskou 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 127,68 m 2 26,75 m 2 chodba 7,90 m 2 0,50 3,95 m 2 komora 1,50 m 2 0,50 0,75 m 2 sklad 11,70 m 2 0,50 5,85 m 2 uhelna 13,50 m 2 0,50 6,75 m 2 kotelna - uhlí 12,80 m 2 0,50 6,40 m 2 kotelna - plyn 6,10 m 2 0,50 3,05 m 2 garáž 21,90 m 2 0,00 0,00 m 2 1.NP 127,68 m 2 93,90 m 2 zádveří 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 veranda 7,90 m 2 1,00 7,90 m 2 kuchyň 13,60 m 2 1,00 13,60 m 2 spíž 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 koupelna 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 pokoj 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2 pokoj 17,80 m 2 1,00 17,80 m 2 ložnice 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 chodba 8,50 m 2 1,00 8,50 m 2 chodba 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: na dobu určitou, končící smrtí nájemce Výše nájmu: bezplatné užívání části domu. Dražbou nemovitosti a jejím příklepem se změní vlastník a nájemní smlouva zřejmě pozbude platnosti. Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 060 140 Kč Hlavní stavby: 2 030 070 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 157 400 Kč Věcná hodnota celkem: 2 187 470 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kralice, okr. Třebíč 130,00 480 1 365 000 10 500 0,89 9 371 Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji slunný rodinný dům 4+1v Kralicích nad Oslavou. Dům je podsklepený, s velkou garáží a dílnou, kotelnou, skladem, prostornou stodolou. V přízemí se nachází chodba s koupelnou WC, sprchovým koutem, kuchyň, a dva obývací pokoje. V prvním patře kuchyň, a dva podkrovní pokoje. Zahrada je vedena jako zastavěná plocha, na které se dá postavit další rodinný dům, popřípadě komerční prostory. K domu patří předzahrádka, která slouží jako parkoviště. Vytápění na tuhá paliva i na plyn, v obývací místnosti možno krbem. Vlastní septik je napojený na obecní kanalizaci. Dům je po částečné rekonstrukci spodní části nová plastová okna, omítky, vrchní část je k rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost v místě. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Rudíkov, okr. Třebíč 95,00 815 1 000 000 10 526 1,03 10 826 Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci s celkovou vybaveností, dojezdem 12 km do Třebíče a Velkého Meziříčí (dálnice). Dům je v původním stavu, bez rekonstrukcí. Díky částečnému podsklepení je dům bez vlhkosti. Nachází se v klidné části Rudíkova, přičemž nedaleko školy a školky. Před domem je nemalá předzahrádka a za domem prostorná zahrada s hospodářským přístavkem. Z ulice do zahrady se dostanete průjezdem domu. Do obytné části domu se vchází předsíní. Z té pak vedou dveře na půdu, kde je možnost půdní vestavby, do sklepa, komory, kuchyně a ložnice. Mezi kuchyní a ložnicí se nachází obývací pokoj. Z kuchyně se dá přes obývací pokoj vejít do ložnice a z té následně zpět do předsíně, což nabízí možnost dvojího vstupu. Podlahy jsou dřevěné. V pokojících je položen koberec, v kuchyni PVC. Plyn je na hranici pozemku, odpad sveden do obecní kanalizace, obecní vodovod + studna. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikosti objektu - menší 1,10 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Trnava, okr. Třebíč 120,00 1 496 1 700 000 14 167 0,85 12 042 Nabízíme k prodeji samostatně stojící přízemní rodinný dům v obci Trnava, která je na trase Třebíč - Velké Meziříčí. Dům je částečně podsklepen, stojící v mírném svahu. Dům je obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, pokrytou betonovou taškou. Dispozice: Vstup z ulice vraty do dvora, ze kterého je vstup do domu. Vstup do chodby, ze které je přístup do obývacího pokoje průchozího do dětského pokoje a do ložnice. Čelně z chodby je prostorná koupelna a vlevo je kuchyň se spíží. Orientace obytných částí je převážně SV a JV. Na obytnou část navazuje hospodářská budova, ve které se nachází garáž, dílna a skladové prostory. Dvůr zakončuje stodola, která spolu s předchozími budovami tvoří písmeno L. Za stodolou je menší ze zahrad 117 m2. Větší ze zahrad 750 m2 je před domem přes místní komunikaci, ale i takto spolu s domem tvoří funkční celek K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 14,68 % Variační koeficient po úpravách: 10,16 % Průměrná cena 10 746 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 121 m 2 Porovnávací hodnota 1 296 505 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí v podobných lokalitách - menší obec, druhá nemovitost má menší počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, druhá nemovitost má větší pozemek. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 158 135 m 2 200 Kč/m 2 orná půda: 2338/6 652 m 2 200 Kč/m 2 Celkem: 787 m 2-5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 300 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 50 000 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 26 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 157 400 Kč Upravená obvyklá cena: 1 066 600 Kč Započitatelná plocha: 121 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 8 840 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.58 ze dne 3.2.2014. 3 Snímek katastrální mapy. 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad předložen - darovací smlouva se zřízením věcného břemene ze dne dle 22.11.2005. Tohoto dokladu nelze použít pro srovnání ceny. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch: 1.300.000,00 Kč : 120,65 m 2 = 10.775,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 10.800,00 Kč/m 2 Výhody: - obec s částečnou občanskou vybaveností - školka, škola 1.stupně, drobné živnosti - dobrá dostupnost do okolních měst a sjezd dálnice D1-6 -
Znalecká doložka: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 20.2.2014 Posudek o ceně byl vypracován 10.3.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6414/64 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.58-8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Mapa obce - 13 -
Celková situace Pohled ze silnice Pohled ze zahrady SV Zahrada Pohled ze zahrady SZ Garáž - 14 -
Kuchyň Koupelna Sklep Kotel na uhlí Půda Kotel na plyn - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -