Analýza hypoték na Českém bankovním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd Analýza hypoték na Českém bankovním trhu Bakalářská práce Autor: Martina Seidlová Bankovnictví, Bankovní management Vedoucí práce: PhDr. František Jirásek, CSc. Praha duben, 2009 1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.... V Praze, dne 7.4.2009 Martina Seidlová 2

Poděkování: Ráda bych poděkovala panu PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za jeho vstřícné jednání, pomoc a cenné připomínky, které mi poskytl při psaní mé bakalářské práce. 3

Anotace Bakalářská práce Analýza hypoték na Českém bankovním trhu stručně představuje základní pojem výrazu hypotéka a srovnává produkty v bankovních institutech. V první části bakalářské práce jsem si zvolila čtyři subjekty, které poskytují hypotéky. Jedná se o zúžený výběr bank, který jsem si zvolila z českého bankovního trhu. Seznámení s třemi známými a jednou nově vzniklou bankou je zajímavé jak z pohledu historického, tak z pohledu vývojového. Ve druhé části se více dozvíme o právním pojmu hypotéky, realizaci zástavního práva, úvěrových registrech a všeobecných postupech zpracování úvěru. Ve třetí části práce hovořím o nabídce hypoték a dopadu finanční krize na bankovnictví. Ve čtvrté části se zaměřuji na zvolení nejlepšího produktu na trhu. Cílem práce je zvolit nejlepší hypotéku na českém trhu a především najít vhodnou cestu, jak takový produkt zvolit a dle jakých parametrů srovnávat. Dále se dělím o svůj názor jaká hypotéka a pro jaký segment je ta nejvhodnější. Závěr práce shrnuje analýzu výběru produktu s vlivem orientace každé banky. Klíčová slova: hypotéka, banka, úvěr, finanční krize, úrok, úroková sazba, splatnost, fixní období. 4

Annotation My bachelor thesis on An Analysis of Mortgages on the Czech Banking Market opens with a brief introduction to the central term "mortgage" and follows with a comparison of banking institution products. In the first section of the thesis, I have selected four mortgage provider entities. They are a limited sample of banks I have chosen out of the Czech banking market. Description of three established and one newly formed bank offers some interesting observations, both from the historical and development perspective s. The second section analyzes in more detail the legal notion underlying the term mortgage, exercise of lien, credit registers and generally applicable procedures for loan processing. In the third section, I am discussing the offered range of mortgage loans and impacts of the financial crisis on the banking industry. The fourth section is concerned with selecting the best product on the market. My bachelor thesis is aiming at selecting the best mortgage on the Czech market and, in particular, at identifying an appropriate way of choosing the product and parameters to be used as a basis of comparison for the exercise. Furthermore, I share my opinions on which mortgage is the best suitable one and for which segment. The thesis concludes with an analysis of the product selection process, with reference to specific focus of each separate bank. Keywords: mortgage, bank, loan, financial crisis, interest rate, maturity, fixed term 5

OBSAH ÚVOD... 8 1 SUBJEKTY POSKYTUJÍCÍ HYPOTÉKY... 9 1.1 VÝBĚR BANK... 9 1.2 ČESKÁ SPOŘITELNA... 9 1.3 UNICREDIT BANK CZECH REPUBLIC... 10 1.4 RAIFFEISENBANK... 11 1.4.1 RZB Group a Raiffeisen International... 12 1.5 MBANK... 13 1.5.1 BRE Bank SA... 13 1.5.2 Commerzbank... 14 1.5.3 Vize a odlišení banky... 14 2 DEFINICE A VÝVOJ HYPOTÉK V ČR... 15 2.1 POPIS HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 17 2.2 PRÁVNÍ ÚPRAVA HYPOTÉKY... 17 2.2.1 Důležité právní výrazy související s podepsání hypotečního úvěru... 18 2.3 REALIZACE ZÁSTAVNÍHO PRÁVA... 18 2.3.1 Zástavní hodnota dle 29 zákona 190/2004 Sb.... 19 2.3.2 Rozdíl mezi tržní a zástavní hodnotou... 20 2.3.3 Nemovitost jako zástava... 20 2.3.4 Objekty vhodné jako zástava... 21 2.3.5 Objekty podmíněně vhodné jako zástava... 21 2.3.6 Nemovitost nevhodná jako zástava... 22 2.4 STANOVENÍ ZÁSTAVNÍ HODNOTY... 24 2.4.1 Metody stanovení zástavní hodnoty... 24 2.5 KRITERIA HODNOCENI RIZIKA BANKY PŘI STANOVENÍ ZÁSTAVNÍ HODNOTY... 25 2.6 DŮLEŽITOST FINANČNÍ SPOLUÚČASTI KLIENTŮ... 25 2.7 ÚVĚROVÉ REGISTRY... 26 2.8 POSTUP PŘIJETÍ A POSUZOVÁNÍ ÚVĚRU... 26 2.9 ÚVĚROVÝ REGISTR SOLUS... 27 2.9.1 Podmínky zařazení klienta do registrů... 28 6

2.9.2 Kritéria pro zařazení do registru FO... 28 2.9.3 Kritéria pro zařazení klienta do databáze podnikatelů a právnických osob... 29 2.10 VÝHODY KLIENTSKÝCH REGISTRŮ... 29 2.10.1 Členství sdružení SOLUS... 30 3 NABÍDKA HYPOTÉK NA TRHU... 30 3.1 VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB... 31 3.2 FINANČNÍ KRIZE... 32 3.2.1 Vznik finanční krize... 33 3.2.2 Původní cíl se záměrem pomoci chudým komunitám... 33 3.2.3 Dopad na bankovnictví... 33 3.2.4 Vznik světové krize... 34 3.2.5 Ztráta důvěry v roce 2008... 34 3.3 VLIV FINANČNÍ KRIZE V ČR... 35 4 SROVNÁNÍ HYPOTÉK NA TRHU... 36 4.1 URČENÍ NEJVHODNĚJŠÍHO PRODUKTU... 39 4.2 VÝSLEDEK ANALÝZY... 42 5 ZÁVĚR A DOPORUČENÍ... 43 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 46 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK... 46 SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ... 47 7

Úvod Analýzu hypoték považuji v dnešní době za aktuální téma. Především mě zajímá postavení tržních cen nemovitostí na trhu a vliv finanční krize, která ovlivnila nejen bankovní sektor, ale i jednání a rozhodování klientů. K tomu je potřeba zhodnotit a vybrat vhodné instituce, které se zabývají hypotečními úvěry a poskytují je ve své produktové základně. Výběr konkrétních bank mě zaujal z pohledu velikosti a postavení na trhu a dále mě zajímalo, jak jsou schopny jednotlivé subjekty uplatnit své zkušenosti na českém bankovním trhu. Analýza nabídky hypotečních úvěrů na trhu v ČR a vyhodnocení nejlepšího produktu v hypotékách je mnou zvolené téma a má přiblížit postupy zpracování úvěrových procesů a pomoci lépe se zorientovat v terminologii základních úvěrových pojmů, právní úpravě hypotéky a doporučit jak vybrat správný hypoteční produkt, pro mne, jako cílového klienta. Ve své bakalářské práci postupně charakterizuji subjekty poskytující hypotéky, její definici a vývoj. Zkoumám nabídku hypotečních produktů na českém bankovním trhu a posléze srovnávám jednotlivé vybrané produkty. Tyto postupné kroky mi umožňují řešit otázku použití správné analýzy pro výběr nejlepší hypotéky. Splňuji tímto cíl a zadání své práce. Zpracované téma může posloužit široké veřejnosti jako vodítko k zorientování se v úvěrových procesech. V době finanční krize se vývoj úrokových sazeb jeví jako zajímavý pohled k hlubšímu prozkoumání. Odbornější veřejnost ocení možnost seznámit se s všeobecnými pravidly pro získání hypotečního úvěru. Témata jsou popsána tak, aby i laik mohl získat další informace a zkušenosti, které skýtá bankovní svět ve své úvěrové terminologii a mohl je díky získanému přehledu použít v praxi. Zvolená oblast je mi blízká, jelikož jsem zaměstnána v bankovnictví a úvěry jsou jedním ze stěžejních produktů, které banky svým klientům nabízejí. 8

1 Subjekty poskytující hypotéky Na trhu je mnoho možností, kde mohou klienti získat hypoteční úvěr 1. Mezi největší banky, které zaujímají nejvýznamnější postavení na českém bankovním trhu, patří Československá obchodní banka, Česká spořitelna, Komerční banka, UnicreditBank, Volksbank, Raiffeisenbank, GE Capital Bank, mbank. K nebankovnímu sektoru subjekty poskytující hypotéky patří Modrá pyramida, Wüstenrot, Raiffeisen stavební spořitelna, Českomoravská stavební spořitelna. 1.1 Výběr bank Pro bakalářkou práci jsem zvolila srovnání ve čtyřech bankách, kterými jsou Česká spořitelna, UnicreditBank, Raiffeisen bank a mbank. Výběr je složen ze tří silných a známých institucí a jedné nově začínající bance v ČR. Bližší informace k vzniku a zaměření vybraných bank je popsáno v následujících kapitolách. 1.2 Česká spořitelna V roce 1825 zahájila Česká spořitelna svoji činnost a v roce 1992 vstoupila na trh jako akciová společnost. Dlouholeté působení s pěti sty miliony klientů hovoří o pevném 1 Seznam bank v ČR včetně kódů banky: ABN AMRO Bank N.V. (5400), Banco Popolare Česká republika (6100), BAWAG Bank CZ (4000), Citibank Europe plc (2600), COMMERZBANK Aktiengesellschaft (6200), Deutsche Bank Aktiengesellschaft Filiale Prag (7910), GE Money Bank (0600), HSBC Bank plc (8150), HYPO stavební spořitelna (8070), Hypoteční banka (2100), ING Bank N.V. (3500), J&T BANKA (5800), Komerční banka (0100), mbank (6210), Modrá pyramida stavební spořitelna (7990), Oberbank AG (8040), PPF banka (6000), Raiffeisen stavební spořitelna (7950), Raiffeisenbank (5500), Stavební spořitelna České spořitelny (8060), UniCredit Bank Czech Republic (2700), Volksbank CZ (6800), Wüstenrot - stavební spořitelna (7970), Wüstenrot hypoteční banka (7980), Českomoravská stavební spořitelna (7960), Českomoravská záruční a rozvojová banka (4300), Československá obchodní banka (0300), Česká exportní banka (8090), Česká národní banka (0700), Česká spořitelna (0800). 9

postavení banky na českém trhu. Tato moderní banka je orientována na drobné klienty, malé a střední firmy, města a obce, ale i ve velkých korporací v poskytování služeb v oblasti finančních trhů. V sedmém ročníku soutěže MasterCard Banka roku 2008 získala Česká spořitelna ocenění Nejdůvěryhodnější banka roku a to již popáté za sebou. Česká spořitelna se pyšní počtem zaměstnanců okolo 10.900, počtem poboček 642 včetně silné sítě bankomatů, kterých se nachází okolo 1141 po celé České republice. 1.3 UniCredit Bank Czech Republic UniCredit Bank vznikla 5.11.2007 spojením dvou samostatně působících bank, Živnostenské banky a HVB Bank. Tato dynamicky rostoucí banka je směrována jak na privátní klientelu, tak na firemní zákazníky. Na českém trhu je jednou z nejsilnějších v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. V oblasti financování komerčních nemovitostí se řadí mezi první příčku. Zajímavostí této banky je individuální přístup ke klientům a spolupráce v oblasti svobodných povolání, např. příprava produktů ve spolupráci s advokátní a notářskou komorou. Založení této silné skupiny UniCredit Group sahá do roku 1473, kdy byl založen bankovní dům Rolo Banca. V současné době je skupina sloučena se devíti italskými bankami a s německou skupinou HVB a italskou bankou Capitalia. V roce 1999 pokračovala skupina expanzí do regionu střední a východní Evropy a růst pokračoval pomocí skupiny Pioneer Investment, posléze Pioneer Global Asset Management. Akvizice postoupili do Bulharska, Polska, Slovenska, Rumunska, Turecka, Chorvatska a České republiky. V roce 2005 se UniCredit spojila s německou skupinou HVB, která vznikla v roce 1998 sloučením bavorských bank, Bayerische Vereinsbanka a Bayerische Hypotheken-und Wechsel-Bank. Toto spojení posunulo HVB do významného celoevropského měřítka. Integrací UniCreditu se skupinou HVB může skupina dále posílit své evropské zaměření. V Evropě patří skupina UniCredit Group podle bilanční sumy ve výši 1,6060 bilionu EUR k největším finančním skupinám. Její působení zasahuje do 22 zemí se 40 miliony klientů, s 180 000 zaměstnanci a 10 000 pobočkami. Ve středním a východním regionu Evropy se tato skupina může přihlásit k největší mezinárodní bankovní sítí. 10

Obrázek č. 1 Skupina UniCredit Group Zdroj: http://www.unicreditgroup.eu/en/about_us/history.htm, dne 21.2.2009 1.4 Raiffeisenbank Raiffeisenbank působí na českém trhu od roku 1993. V roce 2006 začal proces spojení s ebankou, který byl dokončen v létě 2008. Banka patří mezi nejrychleji rostoucí banku a v roce 2008 byla vyhlášena nejlepší bankou v České republice a obsluhuje klienty v síti více než 100 poboček a klientských center, hypotečních center s osobními a firemními poradci. Celá řada ocenění potvrdila úspěšnou integraci obou bank. V roce 2008 získal účet ekonto cenu Účet roku, v prestižní anketě MasterCard Banka roku byla vyhlášena nejlepší banku roku v České republice. V soutěži Zlatá koruna banka získala také první místo v přímém bankovnictví, nejrychleji rostoucí banku, druhé místo v anketě Banka roku, třetí místo za hypotéky a další řadu ocenění. Dynamický růst potvrzuje i společný zisk, který v loňském roce dosáhl 1,1 miliardy korun, v meziročním růstu se jedná o více jak 40 procent. Majoritním akcionářem obou bank je s 51 procenty rakouská finanční instituce Raiffeisen International Bank Holding AG, která na 17 trzích střední a východní Evropy obsluhuje více než 14,6 milionů klientů na 3100 obchodních místech. Časopis Euromoney udělil počtvrté v řadě ocenění Raiffeisen International Nejlepší banka ve střední a východní Evropě v červenci 2008. Jednotlivé síťové banky získaly ocenění pro nejlepší banky v šesti zemích regionu. 11

1.4.1 RZB Group a Raiffeisen International Celá skupina, RZB Group, je řízena vídeňskou Raiffeisen Zentralbank Österreich AG (RZB). V Rakousku je třetí největší bankou a zároveň centrální institucí rakouské Raiffeisen Banking Group (RBG) a zároveň je největší bankovní skupinou v zemi. Jedná se o nejširší bankovní síť v zemi se svými 2.250 pobočkami a 22.000 zaměstnanci. V Evropě patří mezi vedoucí banky RZB, která byla založena v roce 1927. Svým klientům poskytuje v Rakousku a ve střední a východní Evropě služby v korporátním a investičním bankovnictví pro drobné klienty. Ve střední a východní Evropě odpovídá za trhy Raiffeisen International Bank-Holding AG, která ovládá majoritní akciové podíly. Raiffeisen International je plně konsolidovanou dceřinou společností RZB a je i součástí leasingové skupiny. Dceřiná společnost drží 68,5% akcií a zbývající část akcií je volně obchodovatelná na vídeňské burze. Pověst skupiny se rychle šířila po střední a východní Evropě a svou první dceřinou banku otevřela v Maďarsku v roce 1986 (před pádem železné opony). V roce 2003 koupila běloruskou Priorbank a tím se Raiffeisen International stala první západní bankou na východním trhu. Posléze, po koupi mnoha dalších bank, expandovala do ruské Impexbank a do české ebank. Skupina ke konci roku zaměstnávala celosvětově 61.300 lidí a v regionech střední a východní Evropy více než 58.000 zaměstnanců. Mezinárodní banka potvrzuje svoji strategii zaměřenou na rozvíjející se trhy jak v západní Evropě, USA, Asii, tak i v Londýně. V regionech působí rovněž prostřednictvím specializovaných společností, jakými jsou např. oblast nemovitostí, leasingu, hypotečního bankovnictví a fondů. Za zmínění patří i zhodnocení kvality nabízených služeb RZB Group. V roce 2007 byla vyhlášena RZB a Raiffeisen International v magazínu Euromoney nejlepší bankou ve střední a východní Evropě. Toto ocenění bylo již potřetí v řadě vyhlášeno. Časopis Global Finance udělil v roce 2007 cenu pro nejlepší banku na svých dceřiných společnostech v Albánii, Bosně a Hercegovině a Srbsku. Dále skupina uspěla v anketě časopisu The Banker a byla vyhlášena popáté nejlepší bankou regionu. Všechna tato ocenění podporují vizi společnosti, která usiluje o dlouhodobé vztahy se zákazníky. 12

1.5 mbank V listopadu 2007 vstoupila na českých trh banka s názvem mbank, BRE Bank S.A., organizační složka podniku, pobočka zahraniční banky. Jedná se o retailovou banku, která spadá do skupiny Commerzbank. Nabídka produktů a služeb je omezena a proto banka zaujala strategii cenové politiky. Na území ČR je vybudováno 9 finančních center a banka stále pracuje na rozšíření. Do dvou let plánuje plnohodnotné zastoupení na bankovním trhu. Jelikož je na České trhu mbank stále nový pojem, popíši níže celkový obraz skupiny. 1.5.1 BRE Bank SA BRE Bank SA je jednou z předních finančních institucí v Polsku. V současné době skupina BRE Bank zaměstnává přes 5000 zaměstnanců jak ve svých společnostech, tak v pobočkové síti. Krédem této společnosti je dosažení pozice nejlepší finanční instituce pro náročné klienty. Strategie skupiny svými ambicemi dosáhla na trhu povědomí o vysoké úrovni technologií, iniciativnosti a individuálního přístupu ke svým klientům. Během více než 20 let svým důrazem na inovaci a moderní technologii překvapovala novinkami, netradičním řešením potřeb klientů, bezkonkurenčními produkty a určovala trend polského bankovnictví. BRE Bank poskytuje poradenství na nejvyšší úrovni a specializuje se na služby pro moderní dynamické společnosti, jakými jsou např. mezinárodní korporace, velké firmy a rychle se rozvíjející sektor malých a středních podniků. Úzká spolupráce s ostatními společnostmi skupiny BRE Bank zajistila celou šíři finančních služeb a svým klientům mohou nabízet obsluhu nejvyšší kvality s možností produktů na míru. Banka se specializuje také na poradenství a financování projektů spojených s fondy EU a mnoho let spolupracuje jako ceněný partner ve firmách, kterým pomáhá se zahraničním obchodem. Svými moderními produkty ulehčuje realizaci mezinárodních kontraktů a chrání své klienty před riziky finančních problémů importérů. Na trhu retailového bankovnictví je banka prostřednictvím mbank, kterou známe v posledním roce na českém trhu, a Multibank. Patřila také mezi průkopníky služeb pro klienty s vysokým finančním statusem, kteří vyžadují zvláštní produkty a zacházení. 13

V roce 1995 nabídl jako jeden z prvních polských finančních ústavů BRE Bank službu Private Banking. V dnešní době patří mezi leadera tohoto segmentu jako BRE Privat Banking & Wealth Management. Podstatu konkurenční výhody vidí BRE Bank v lidech. Konkrétně v kompetencích zaměstnanců, kteří naslouchají klientům a tím aktivně nachází řešení. Taktéž je postaven tým manažerů, kteří jsou sestaveni z vůdců s přirozenou autoritou budované na základech profesionality, akceschopnosti a hodnotách společnosti. Cílem manažerů je stanovit dlouhodobé cíle, realizovat je a předcházet krizovým situacím. 1.5.2 Commerzbank Druhou největší bankou v Německu a jednou z největších v Evropě se stala 31.března 2006 Skupina Commerzbank. Pomohlo tomu převzetí Eurohypo, největší instituce specializující se na financování realitních projektů a projektů ve veřejném sektoru. Skupina je vnímána jako výkonný poskytovatel finančních služeb pro malé a střední společnosti, zejména v oblastech private banking a slouží v řadě významných korporací a nadnárodních společností po celém světě. Commerzbank se soustřeďuje zejména na svůj domácí trh, tedy Německo, kde její síť pokrývá přibližně 800 poboček. Ve střední a východní Evropě klade důraz na bankovní služby pro podniky, v USA a Asii vyvíjí aktivitu v hlavních obchodních centrech. Se svými dceřinými společnostmi je Commerzbank ve více než 40 zemích. 1.5.3 Vize a odlišení banky Vizí banky je trend nejlevnější cenové politiky s individuálním přístupem ke klientům s možností individuálního přizpůsobení se požadavkům od klientů. Výhody banka shledává např. v žádných nebo minimálních poplatcích za položky v bance, mít 24 hodin denně k dispozici své prostředky, disponovat s nejlepší nabídkou ve své kategorii, v rychlosti a spolehlivosti, v otevřené transparentní komunikaci a v jednoduchém postupu se srozumitelnými pravidly. Citace: Hospodařit s penězi k tomu jsou potřeba snadná a výhodná řešení bez dodatků, hvězdiček a kliček. Služby a produkty musí mít jednoduchá a srozumitelná pravidla. 14

Neslibujeme, že u nás najdete vše, co se kdy ve světě financí objevilo, ale nabízíme to nejpodstatnější: služby s nejlepší cenou na trhu při zachování nejvyšší kvality. Vytváříme takové podmínky, abyste se o své finance mohli starat sami, výhodně, a s maximálním pohodlím. (Zdroj: http://www.mbank.cz/mbank/, 22.2.2009) Tímto se mbank presentuje ne jako novu bankou na trhu, ale jako bankou, která změnila způsob uvažování. Svým klientům dává na výběr, volbu způsobu správy svých peněz a podílet se na jeho rozvoji. Cenu mbank staví na první místo. Snaží se tedy nabízet nejvýhodnější úrokovou sazbu, neúčtovat poplatky za vedení účtu, odchozí a příchozí platby, ani za vydání karty včetně třech výběrů z jakéhokoli bankomatu bez poplatku a v zahraničí všechny výběry zdarma. Bez omezení na minimální zůstatek účtu nabízí banka při volném ležení peněz zhodnocení, namísto ubývání prostředků za poplatky. V nejdůležitějších bankovních službách a produktech je zároveň kladen důraz na co nejvyšší kvalitu za velmi výhodných podmínek. Veřejnosti toto dokazuje rychlostí zpracovaných klientských požadavků, konkurence schopnou cenovou nabídkou a hlavně novými postupy a obchodními modely. Klienti mají stálý přehled o svých financích pomocí internetu a telefonu a pro potřeby klienta s fyzickým kontaktem slouží Finanční centra a kiosky. Zajímavostí je, že přestože mbank působní na českém trhu krátkou dobu, získaly její produkty některá zajímavá ocenění. Mezi nejdůležitější patří Zlatá koruna 2008, 1. místo v kategorii Cena veřejnosti získal produkt mkonto, 1. místo v kategorii Novinka roku získal také produkt mkonto a stejně tak v kategorii Účty získal tento produkt 3. místo. Mezi mnohá další ocenění patří např. 1. Místo za Nejdynamičtější banku roku 2008 a 2. Místo za Hypotéku roku 2008. Čtenáři idnes volili nejhezčí platební kartu a vybrali platební kartu delfín k osobnímu účtu mkonto. 15

2 Definice a vývoj hypoték v ČR Česká národní banka udělila v roce 1995 první licenci k vydání hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěry byly pro občany velkou neznámou, úrokové sazby se pohybovaly okol 15 procent, v době tzv. balíčkové krize dokonce až k 20 procentům. Díky velké neznámé v roce 2000 bylo poskytnuto pouze k 30 miliardám Kč v hypotékách. Zavedením státního příspěvku se situace o mnoho nezlepšila a i přesto, že díky vysoké inflaci byla vhodná varianta poskytování hypoték v cizí měně, tak nebylo učiněno. Trvalým poklesem inflace od roku 2000 docházelo ke zpevňování koruny a s tím spojený i pokles úrokových sazeb. To samozřejmě způsobilo trvalý nárůst poskytnutých hypoték. Tento trend v nezměněném tempu pokračoval až do dnes. V roce 2003 bylo dosaženo první stovky miliard, tedy po osmi letech znovuzavedení hypoték, po poválečné době, na náš trh. Další stovky bylo dosaženo v roce 2005, za dalších třináct měsíců přibila další stovka a po dalších devíti měsících, v roce 2007, byla navršena další stovka. V počtech kusů jsme na číslech 300 000, což při průměrném počtu 1,7 klienta na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan. Vývoj je zobrazen na přiloženém grafu. Graf č. 1 Vývoj hypoték v ČR Zdroj: http://www.sfinance.cz/zpravy/finance/213015-ceny-nemovitosti-miri-celosvetove-dolu-ii-/, dne 17.3.2009 16

2.1 Popis hypotečního úvěru Hypoteční úvěr, je tzv. dlouhodobý účelový úvěr, který je zajištěný nemovitostí. Od 1. května 2004 lze hypoteční úvěr využít k libovolnému účelu, přičemž jedinou podmínkou je zajištění úvěru nemovitostí. Z toho vyplývá, že hypoteční mi úvěry jsou všechny ty, které jsou zajištěné nemovitostmi. Zároveň zastavená nemovitost nemusí být zároveň předmětem koupě. Podle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech je hypotéční úvěr definován jako úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Pohledávkami z hypotéčních úvěrů banka kryje své závazky z hypotéčních listů, tedy jejich jmenovitou hodnotu a poměrný výnos. Zákon udává povinnost hypotéční bance zajišťovat dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. Touto problematikou se do větších podrobností zabývá následující kapitola této práce. Cílem banky je aby, poskytnutý úvěr byl zajištěný nemovitostí a to po celou dobu jeho splatnosti úvěru, zpravidla hovoříme o období 15-25 let. Banka potřebuje znát hodnotu nemovitosti, která není postavena na úroveň tržní hodnoty vztahující se ke dni odhadu, a která podléhá kolísání a spekulacím na trhu s nemovitostmi, potřebuje znát hodnotu, která je stabilní a očekávaná i v budoucnu po dobu splatnosti úvěru. Takovou hodnotu zákon nazývá Zástavní hodnotou. 2.2 Právní úprava hypotéky Po výběru a představení bank si vysvětlíme právní úpravu hypotéky. Ze zákona může banka poskytnout 70% z hodnoty nemovitosti, v případě financování prostřednictvím hypotečních zástavních listů. 1.5.2004 vstoupil v platnost zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který říká: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr je považován za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část t vzniku zástavního práva 17

k nemovitosti dozví. Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a legislativní úprava zákon o dluhopisech 530/90, ve znění 84/95 Sb. a 190/04 Sb. Banky ale dnes financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů a proto nabízejí i 100% hodnoty nemovitosti. Komerční banka, a.s. nabízí až 150% hodnoty, kde je ovšem nutné dobré zajištění. 2.2.1 Důležité právní výrazy související s podepsání hypotečního úvěru Abychom pochopili souvislosti spojené s poskytováním hypotečních úvěrů, je nutné znát i právní pohled. Z právního pohledu se jedná o dva právní instituty. O úvěrovou smlouvu a smlouvu o půjčce, která je zajištěná zástavním právem k nemovitosti 2. Úvěrová smlouva je upravená ustanovením v 497 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění, smlouva o půjčce je upravena dle 657 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění a půjčka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti dle ustanovení 152 a násl. občanského zákoníku. Dalšími důležitými výrazy, se kterými se setkáváme, je zástavní právo. V podstatě se jedná o institut, který umožňuje věřiteli, tedy bance, právo na vymáhání uspokojení se na zastavěné věci v případě, že dlužník řádně a včas nesplácí a nesplní zajišťovanou pohledávku. Právo vzniká na základě podepsané Zástavní smlouvy mezi věřitelem a zástavcem 3. 2.3 Realizace zástavního práva V případě, že klient nesplácí řádně a včas splatné pohledávky vůči bance, je banka oprávněna ve smyslu 165 odst. 2 občanského zákoníku požadovat uspokojení zajišťovaných pohledávek realizováním svého zástavního práva zřízeného na zajišťované nemovitosti zpeněžením zástavy, a to buď prodejem ve veřejné dražbě, nebo soudním prodejem. 2 Zastavená nemovitost nemusí být předmětem Zástavy. 3 Dlužník nemusí být totožný se Zástavcem. Jedná se o případ, kdy dlužník nevlastní nemovitost, kterou by mohl zastavit věřiteli a požádá jinou osobu. Třetí osoba vystupuje v úvěrovém případu pod názvem Zástavce. 18

Je třeba si uvědomit, že z výtěžku realizace zástavního práva je hrazena nejen nesplacená část úvěru (jistina) ale i náklady na realizaci zástavního práva, úroky z prodlení, běžné úroky, peněžité sankce, apod. 2.3.1 Zástavní hodnota dle 29 zákona 190/2004 Sb. Zástavní hodnota nemovitosti je hodnota, od které je možné na základě poznatků odvozených z dlouhodobé situace na trhu v době ocenění na základě trvalých, do budoucna zajištěných znaků s vysokou jistotou očekávat, že se bude realizovat po dlouhou dobu a to směrem do budoucna. Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí takto stanovená, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. Podle zákona, zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví emitent hypotečních zástavních listů, tedy banka, která je povinna upravit svá pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí ve svých vnitřních předpisech. Ty musí respektovat a být v souladu se zásadami definovanými zákonem. Zaměstnanci banky z odd. řízení úvěrových rizik stanovují zástavní hodnotu, kde se opírají o návrh tržní hodnoty externího nebo interního znalce, který je považován za její horní hranici. Zájmem banky je aby hodnota nemovitosti se během splácení úvěru nesnížila. Banka nemůže ovlivnit vývoj trhu a cen nemovitostí a jeho možné výkyvy, avšak se svými podmínkami uvedené v zástavní smlouvě se může snažit, aby nedošlo k znehodnocení nemovitosti vlivem klienta. Mezi takové povinnosti patří závazek klienta nezřídit bez předchozího souhlasu banky jakékoliv právo odpovídající věcnému břemeni, předkupnímu právu, nájemnímu právu, zástavnímu právu, apod., závazek klienta neučinit bez předchozího souhlasu banky změnu stavebně technického charakteru nemovitostí tvořící předmět zástavy, závazek klienta se zdržet všeho, co by mohlo ohrozit nebo poškodit práva 19

banky k předmětu zástavy, povinnost klienta pojistit předmět zástavy, a to minimálně na období splatnosti poskytnutého hypotéčního úvěru. 2.3.2 Rozdíl mezi tržní a zástavní hodnotou Tržní hodnota má označovat cenu, za kterou by mohly být pozemky nebo budovy na základě soukromé smlouvy ze strany prodejce svolného s prodejem prodány nezávislému kupci v den odhadu, přičemž se vychází z předpokladu, že tržní podmínky umožňují řádný prodej, a že pro vyjednávání prodeje je vzhledem k druhu nemovitosti k dispozici normální prostor. Zástavní hodnota nemovitosti není přesně vztažena ke dni ocenění na rozdíl od tržní hodnoty, ale je vtažena směrem do budoucna, proto na rozdíl od tržní hodnoty je potřeba při stanovení zástavní hodnoty zcela vypustit spekulativní faktory, krátkodobé vlivy působící na nemovitost a zohlednit pouze hodnotové faktory, které jsou na základě minulých a současných zkušeností s trhem s vysokou pravděpodobností vůči hodnotě stabilní. Při stanovení tržní hodnoty se předpokládají tržní podmínky umožňující řádný prodej a prostor pro vyjednání prodeje. Při realizaci zástavy tento předpoklad není splněn, jelikož banka může realizovat zástavní právo pouze veřejnou dražbou nebo soudním prodejem jedná se o specifický prodej o prodej v tísni, kdy nejsou splněny standardní podmínky jako při tržním prodeji např. reklama, oslovení velkého počtu uchazečů, čas. 2.3.3 Nemovitost jako zástava Objekty zástavy musí být prodejné, musí tedy existovat poptávka. V případě nesolventnosti dlužníka a nesplácení úvěru musí být možno uspokojit pohledávku věřitele prodejem zástavy, kterou je úvěr jištěn. Tímto si banka definuje ve svých interních přepisech druhy nemovitostí, které jsou jako zástava zcela nevhodné, které vyžadují 20

individuální posouzení a jsou většinou podmíněné doložením dalších podkladů a informací. 4 2.3.4 Objekty vhodné jako zástava Jedná se objekty, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, mají vyjasněny vlastnické vztahy, jejich stavebně-technický stav umožňuje bezproblémové užívání, nemovitost má zajištěna přístup z veřejné komunikace, nemovitost je postavena na vlastních nebo současně zastavovaných pozemcích, právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem a nemovitost není zatížena podstatnými riziky nebo jiným právním omezením, které by výrazně omezilo případný prodej nemovitosti. Mezi vhodné nemovitosti obecně patří: Rodinné domy Byty v osobním vlastnictví Bytové domy Chaty a chalupy pro individuální rekreaci Nezastavěné pozemky, kde možnost výstavby je dostatečně zajištěna, a v blízké době se plánuje výstavba 2.3.5 Objekty podmíněně vhodné jako zástava Jedná se o nemovitosti, které vyžadují individuální posouzení a často jsou provázeny potřebou doložení podrobnějších podkladů. Jedná se o nemovitosti, jejichž užívání je nějakým způsobem omezeno např. věcným břemenem doživotního užívání, nebo neexistencí věcného břemene přístupu přes pozemek jiného vlastníka. Dále se může jednat o případ, kdy nemovitost není stavěna v souladu s projektovou dokumentací, nebo kdy je na výpisu z katastru nemovitostí uvedena plomba P právní vztahy dotčeny změnou nebo je uvedena * nedořešený právní vztah. V případě, že budou splněny u nemovitostí reálné podmínky, se nemovitosti stávají vhodnými pro zástavu, v případě, že podmínky 4 Pozn: Následující definování jednotlivých skupin vychází z interních předpisů banky působící na českém trhu, proto mohou existovat drobné rozdíly u jednotlivých bankovních ústavů, výrazné rozdíly se však nepředpokládají. 21

z hlediska možností v daném okamžiku nebo reálném čase splnitelné nejsou, jedná se o nemovitosti pro zástavu nevhodné. Dále mezi podmíněně vhodné nemovitosti, kde je potřeba individuální posouzení z hlediska vhodnosti, patří nemovitosti: Nezastavěné pozemky, kde možnost výstavby je dostatečně zajištěna, ale v blízké době se výstavba neplánuje Objekty zvláštní obliby 5 Montované domy (včetně bytů a nebytových jednotek) na bázi dřevní hmoty a domy postavené s použitím zvláštních a netradičních stavebních konstrukcí Chaty, chalupy pro individuální využití Stavby plánované realizovat svépomocí Zvláštní nájemní vztahy (církve, velvyslanectví, ) Objekty, které jsou využívány pouze v souvislosti s poskytovanými službami (hotelová apartmá, byty v apartmánových domech, byty v domech pro seniory, rekreační objekty, domy s pečovatelskou službou) Objekty v záplavové oblasti Poddolované pozemky Nemovitosti, jejichž vlastnické právo je omezeno předkupním právem Nemovitosti, jejichž vlastnické právo je omezeno právem odpovídajícím věcnému břemenu 2.3.6 Nemovitost nevhodná jako zástava S ohledem na rizika spojená s případnou realizací zástavního práva jsou vymezeny nemovitosti, z jejichž hodnoty nelze vycházet pro ocenění zajištění úvěru. Některé tyto 5 Objekty zvláštní obliby jsou takové stavby, které: svým objemovým a architektonickým charakterem a vybavením se výrazným způsobem odlišují od charakteru a standardu okolní zástavby. Výrazné vybočení z průměrného standardu okolní zástavby je vesměs chápáno jako nadstandardní a netypické řešení oceňovaného objektu, jehož pořizovací náklady nejsou akceptovány realitním trhem (např. specifické nákladné vybavení objektu, neúčelné plošně nadstandardní dispoziční řešení objektu apod.) nebo svým umístěním objekty zvláštní obliby neodpovídají běžným požadavkům na umístění obdobných objektů (např. umístění RD v polích, v lese, popř. v části roku v obtížně dostupné poloze). U této skupiny objektů lze očekávat zhoršenou prodejnost a velký rozdíl mezi pořizovacími náklady a hodnotou nemovitosti, která je vnímána na realitním trhu. 22

nemovitosti může banka po zvážení konkrétního obchodního případu vzít do zajištění pouze z pohledu psychologické zástavy, nikoliv však z pohledu krytí finančního závazku. Objekty, které nejsou pevně spojené se zemí (kontejnerové objekty, stavební buňky apod.) Objekty, u nichž vlastník stavby není vlastníkem pozemku a nejsou splněny podmínky pro financování odděleného vlastnictví pozemků a staveb (např. pozemek ve vlastnictví státu, města či obce, církve apod. za předpokladu úpravy vztahu vlastníka stavby a pozemku) Nezastavěné pozemky, u kterých není zajištěna možnost stavět Stavby postavené svépomocí za použití neobvyklých technologií a konstrukčních systémů Družstevní byty Ideální spoluvlastnické podíly s výjimkou parkovacích stání v hromadných garáží a podílů na přístupových komunikacích Pozemky ve zjednodušené evidenci Nemovitosti bez zajištěného přístupu 6 Nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení (nezrekonstruované nemovitosti s krátkou dobou životnosti) Liniové stavby, energetické stavby jako samostatný předmět zástavy Kontaminované objekty a pozemky Stavby s prokazatelně záporným vlivem na životní prostředí Úzce specializované stavby Mezi zcela nevhodné zástavy patři nemovitosti, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. 6 Zajištěním fyzického a právního přístupu k nemovitosti pro současného i budoucího vlastníka rozumíme stav, kdy jsou splněny následující podmínky: Přístup je přes pozemek vlastníka a tento přístupový pozemek je předmětem zástavního práva banky Přístup je přes pozemek, na kterém má vlastník id. spoluvlastnický podíl a tento přístupový pozemek, resp. id. spoluvlastnický podíl, který je předmětem zástavního práva banky Přístup je zajištěn po veřejné komunikaci (v nejasných případech je rozhodující, zda je přístupová komunikace v rejstříku veřejných komunikací obce) Přístup je zajištěn věcným břemenem práva jízdy a chůze in rem (je nutné doložit smlouvu o zřízení věcného břemena a LV, ze kterého bude patrné, že došlo k zápisu do Katastru nemovitostí) 23

2.4 Stanovení zástavní hodnoty Banky si stanový různé způsoby jak určit zástavní hodnotu nemovitosti. V následujícím bodě jsou popsány metody, které nám pomohou pochopit základní rozdělení těchto metod. 2.4.1 Metody stanovení zástavní hodnoty Při oceňování se používají standardní metody oceňování, při jejich aplikaci se však zohledňují požadavky banky vycházející z definice zástavní hodnoty. Metoda věcné hodnoty nemovitosti Věcnou hodnotou se rozumí (časová) reprodukční cena všech stavebních objektů po opotřebení, ke které se přičítá tržní hodnota pozemků. Věcná hodnota staveb je chápána jako součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění snížený o opotřebení. Využívá se například informací od developerských nebo stavebních společností. Hodnota pozemku se stanovuje porovnáním s uskutečněnými prodeji (nebo s relevantními nabídkovými a poptávkovými cenami) srovnatelných pozemků v místě a čase, porovnáním s údaji z cenové mapy. Metoda výnosové hodnoty Výnosová hodnota stanovuje u nemovitostí, které prokazatelně mohou přinášet trvalý a udržitelný výnos z pronájmu. Jako vstupní podklad odhadce uvažuje výši dlouhodobě dosažitelného nájemného sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímaní nemovitostí tj. daň z nemovitosti, pojištění stavby, odpisy vyjadřující střádací funkci na obnovovací investice, průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy, náklady na správu. Při stanovování výnosové hodnoty většinou banky upřednostňují použití modelu prosté kapitalizace (věčné renty). Při stanovování míry kapitalizace se vychází z úrokové míry dlouhodobých vkladů, zvýšené o riziko druhu nemovitosti, způsobu využití a situace v daném segmentu trhu nemovitostí. 24

Metoda porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení cen nemovitostí stejného nebo obdobného charakteru v čase a místě a to z hlediska: lokality, situování v lokalitě, účelu užívání, stavebně technického stavu, velikosti využitelnosti. Při stanovování se vychází z realizovaných prodejů popř. z relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří. 2.5 Kriteria hodnocení rizika banky při stanovení zástavní hodnoty Odhadce je vždy povinen vyhodnotit veškerá rizika spojená s nemovitostí a podrobně tato rizika popsat a specifikovat jejich vliv na hodnotu nemovitosti. Odhadce by měl zejména vyhodnotit vliv existence věcných břemen nebo obdobných zatížení - předkupní práva, ochranná pásma, věcná břemena doživotního užívání, právní stav nemovitosti například, že skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací umístění nemovitosti například obtížný přistup k nemovitosti, umístění nemovitosti v odlehlých lokalitách, v chráněném území, v záplavové oblasti využitelnost a technický stav staveb zda stavebně- technický stav objektu umožňuje bezproblémové jeho užívání, zda technický stav stavby není zhoršený vlivem nekvalitně provedených stavebních prací, kvalitu nájemníka riziko ztráty nájemníka, výše nájemného, možnosti parkování zejména nemovitostí nacházející se v centru obcí, kde je zhoršená možnost parkování v přilehlých komunikacích 2.6 Důležitost finanční spoluúčasti klientů Často se pracovníci bank setkávají s poměrně negativními reakcemi klientů, poptávajících hypoteční financování na kvalitu provedení ocenění předmětných nemovitostí. 25

Zaměstnanci bank často velice obtížně klientům vysvětlují vzniklé rozdíly mezi aktuálními cenami nemovitostí a jejich zjištěnými hodnotami. Logika klientů je jasná a velice dobře pochopitelná. Jedná se přece o jejich finanční prostředky. Výše spoluúčasti klientů při jejich investičních záměrech tvoří zásadní položky, navíc s ohledem na zcela běžné více náklady s nemovitostními transakcemi spojenými, například právní poplatky, provize realitním makléřům, daň z převodu nemovitostí, apod. Disponibilní finanční prostředky mohou navíc klientům rozšířit jejich investiční možnosti. Právě z těchto důvodů je snaha klientů o minimální nutnost investic vlastních zdrojů pochopitelná. Na druhé straně však stojí banky, které mají vzájemně velice podobně nastavené parametry akceptace rizika. Rozdíly mezi jednotlivými konkurenty obecně nejsou příliš signifikantní. Problém spíše spočívá v kvalitě komunikace a míře transparentnosti metod bank při jejich posuzování. Naštěstí se pohybujeme v tržním prostředí, které umožňuje klientům zvolit si své investiční partnery. Logicky pak toto vede banky k boji o své klienty. Proto proběhlo a probíhá období konkurenčního boje bank, které nebude spočívat pouze v cenotvorně, ale také v transparentnosti, rychlosti a kvalitě procesů. 2.7 Úvěrové registry Ještě než se dostaneme k volbě produktu, považuji za důležité zmínit se o základních procesech přijetí žádosti o úvěr. Nejprve si popíšeme kroky, které banka absolvuje při přijetí žádosti o úvěr od klienta. Přiblížením k tomuto postupu se lépe zorientujeme v různých typech úvěrů, které banky nabízí. S posuzováním úvěru také velmi neodmyslitelně patří úvěrové registry SOLUS. Bližší informace v následujících kapitolách. 2.8 Postup přijetí a posuzování úvěru Každý úvěr je bankou posuzován, zkoumán a detailně analyzován. Prvním krokem je odhad nemovitosti. Banky spolupracují s externí sítí odhadců, kteří jsou veřejně dostupné klientům i neklientům banky. Tzn., pokud si klient zvolí banku, od které žádá úvěr, vyhledá si na dostupném seznamu odhadce, který mu vypracuje odhad nemovitosti, za 26

který klient náležitě zaplatí. Některé banky v rámci konkurenčního boje zpracují odhady svým klientům bez poplatku. Každá banka verifikuje odhad. Jedná se o kontrolu vypracovaného odhadu a zároveň pravomoc upravit zástavní hodnotu. S hotovým odhadem, vyplněnou žádostí o úvěr a předložení podkladů o příjmu může klient požádat o rozhodnutí banky, tedy o výsledek schválení, či zamítnutí. Analytické oddělení v bance zadá data z vyplněné žádosti do skórovacího systému, zkontroluje pravost podkladů, ověří úvěrovou angažovanost v systému Crest a Solus a na základě zhodnocení a schvalovací autority mohou úvěr schválit, zamítnout nebo doporučit ke schválení, tedy posunutí do vyšší autority na oddělení Risku. Součástí žádosti o úvěr je svolení klienta se zpracování osobních dat a zpracování údajů v úvěrovém registru SOLUS. V případě negativního výsledku je klientovi oznámeno zamítnutí úvěru, aniž by byl klient detailně informován o důvodech. Rozhodnutí může vzniknout na základě mnoha faktorů, které není možné ani vhodné všechny klientovi vysvětlovat. V opačném případě je klient pozván k podpisu smluv. Jedná se o úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu, návrh na vklad zástavního práva a v některých případech různé formy zajištění jako např. vinkulace životního pojištění, vinkulace pojištění nemovitosti, bianco směnka, postoupení pohledávek z nájemného, podřízenost dluhu a další možná zajištění. Zajištění vyplívá z druhu úvěru a bonity žadatele. Většina těchto podkladů současně s podepsanou žádostí o čerpání je nutná k prvnímu čerpání úvěru. Čerpání může být jednorázové, většinou u koupě nemovitosti, nebo v několika tranších, obvykle u výstavby. 2.9 Úvěrový registr SOLUS SOLUS je zájmové sdružení právnických osob, jehož hlavním cílem je přispět k prevenci předlužování klientů a růstu počtu dlužníků v prodlení. Zároveň přispívat ke zvyšování vymahatelnosti stávajících dluhů po splatnosti, snižování potenciální finanční ztráty věřitelů, v našem případě banky. Svoji činnost SOLUS zahájil v červnu 1999 a vytváří dva negativní registry klientských informací. Tyto informace shromažďují data o klientech, kteří mají problémy se splácením svých závazků. Jedná se registr FO, fyzických osob, a registr IČ, fyzické osoby a podnikatelé a právnické osoby. 27

Formou on-line dotazů jsou poskytovány informace z klientského registru informací v čase kratším než jedna vteřina a jsou nepostradatelnou součástí institucí poskytující úvěrové produkty. V SOLUSU jsou tedy pouze záznamy s problémově splácenými závazky klientů a klienti, kteří splácejí bezproblémově a nemají v registru informací záznam. Název sdružení vznikl složením počátečních písmen z původního názvu, a to Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům. Jak z názvu vyplývá, jednalo se o ochranu leasingu, úvěrů a dalších vybraných služeb poskytovaných spotřebitelům, podnikatelům a právnickým osobám se sídlem v Praze. Postupem času sdružení rozšířilo svoji činnost na další služby poskytované nejen spotřebitelům, ale i podnikatelům a právnickým osobám. Název SOLUS zůstal z historických důvodů zachován. O vzniku sdružení se uvažovalo v roce 1998 a po mnoha jednáních došlo 18.června 1999 k zaregistrování a zahájení činnosti. 2.9.1 Podmínky zařazení klienta do registrů Je nezbytné připomenout, že k zaslání dotazu do klientského registru informací SOLUS je nutné mít souhlas ke zpracování osobních údajů a udělení souhlasu s předáním údajů třetí osobě. Tento souhlas se standardně a ve většině případů podepisuje při žádosti o úvěrový produkt, např. hypoteční úvěr, spotřebitelský úvěr, kreditní kartu, kontokorent apod. Sdružení SOLUS odpovídá za pravdivost a přesnost dat, které poskytuje zpracovateli. 2.9.2 Kritéria pro zařazení do registru FO Do společné databáze spotřebitelů, registr FO, jsou zařazeni klienti, kteří neplní své povinnosti. Registr tedy shromažďuje negativní informace o klientech bez zájmu plnit své smluvní závazky, nebo o klientech, kteří se dostali do problémů se splácením. V registru FO jsou pouze záznamy nutné k identifikaci klienta a informace o typu a rozsahu porušené povinnosti řádně splácet finanční závazek. Registr tedy neobsahuje žádné citlivé údaje ani doplňující informace. Data jsou uchovávána po dobu 3 let. Jakmile je spotřebitel v prodlení se splácením závazku z úvěrové, leasingové nebo jiné smlouvy, ze kterého vyplývá finanční závazek po splatnosti věřiteli, naplnil kritérium pro zařazení do registru FO. V Pravidlech, upravených členskou společností sdružení SOLUS, 28

je upravena doba trvání prodlení. Nezávislý auditor je pověřen kontrolou spolehlivosti, správnosti a úplnosti dat a dodržováním Pravidel FO. 2.9.3 Kritéria pro zařazení klienta do databáze podnikatelů a právnických osob Do této databáze podnikatelů a právnických osob, registr IČ, jsou zařazeny fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby, kteří neplní své smluvní závazky nebo se dostali do problémů se splácením svých finančních závazků. Pro zařazení subjektu do registru je taktéž nutné splnit kritéria podle Pravidel pro vytváření, správu a využívání databáze podnikatelů a právnických osob. Pro zařazení je tedy kritérium být v prodlení s úhradou splatných závazků vůči věřiteli a prodlení trvá po stanovenou dobu. Jakmile klient uhradí své závazky po splatnosti, je tato informace uchovávána 3 roky v registru IČ. Kontrolou spolehlivosti je stejně jako u databáze FO pověřen nezávislý auditor a stejně tak i spolehlivosti, správnosti a úplnosti dat a zároveň kontroluje dodržování Pravidel IČ. 2.10 Výhody klientských registrů Před vyjmenování výhod negativního klientského registru SOLUS je vhodné sdělit, že nezasahují nepřiměřeně do soukromí klientů společností, které jsou členy sdružení SOLUS. Naopak jsou vysokou přidanou hodnotou, jelikož k zařazení klienta do registru dojde až v okamžiku, kdy závažně poruší smluvní podmínky, registr poskytuje jednoznačné odpovědi a mohou spolupracovat společnosti z různých sektorů. Především jde o přidanou hodnotu formou informací, které společnost o klientovi získá. Existence společné databáze významně přispívá ke snižování objemu rizikových pohledávek tím, že snižuje riziko jejich poskytnutí. Zároveň slouží jako ochrana dobrých klientů, aby vysokou cenou nemuseli platit ztráty z obchodů způsobené klienty, kteří neplní své závazky. Díky registrům a lepší dostupnosti poskytovaných služeb dochází k významnému omezení v páchání organizované hospodářské trestné činnosti, jelikož zařazením do registru je podvodně jednající klient zbaven dalšího opakování svého záměru. 29

2.10.1 Členství sdružení SOLUS Členem sdružení se může stát právnická osoba, která má sídlo v České republice a vykonává vůči spotřebitelům, podnikatelům nebo právnickým osobám specifickou činnost a to zejména v oblasti poskytování služeb finančního, pojišťovacího a obdobného charakteru a dodávek určitého specifického zboží či služeb, v důsledku čehož vůči klientům vznikají dlouhodobé či opakované pohledávky s předpokládanou budoucí jednorázovou úhradou, úhradou formou splátek či formou pravidelně se opakujících plnění, a to zpravidla minimálně 2 roky na území České republiky nebo Evropské unii k datu podání žádosti o přijetí. (Zdroj: http://www.solus.cz/?menu=7; 7.3.2008) Žadatel o členství písemně podá žádost k rukám předsedy Rady sdružení SOLUS. Po schválení a podepsání smluv o mlčenlivosti jsou žadateli poskytnuty stanovy, Pravidla pro vytváření, správu a využívání databáze spotřebitelů neplnících své povinnosti vztahující se k činnosti řádných členů sdružení, Pravidla pro vytváření, správu a využívání databáze podnikatelů a právnických osob neplnící své povinnosti k činnosti řádných členů sdružení a Etický kodex sdružení. Žadatel předkládá kopii registrace na Úřadu pro ochranu osobních údajů. Zástupce žadatele je pozván na jednání výboru nebo na zasedání Rady sdružení a před předstupní auditorskou prověrku žadatele o členství ve sdružení. Zprávu auditora vyhodnocuje Rada sdružení a o celkovém přijetí do sdružení rozhoduje členská schůze na základě písemného návrhu Rady sdružení. Sdružení SOLUS klade velký důraz na dodržování všech platných zákonů, včetně zákona č.101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů. 30