ZNALECKÝ POSUDEK č. 2971/111/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1461, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 5168/5, 5232 a 5233, v kat. území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha-západ, JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Plzeňská 298/276 151 23 Praha 5 Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1037/12-72. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni 31.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7, 110 00 Praha 1 telefon: 721 602 008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 31.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1461, příslušenství a pozemků parc. č.: 5168/5, 5232 a 5233, v katastrálním území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa. Ocenění je vypracováno ke dni 31.7.2013. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Svatopluka Čecha 1461 470 01 Česká Lípa Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Česká Lípa Katastrální území: Česká Lípa Počet obyvatel: 37 168 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.7.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 1037/12-72 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1809 ze dne 11.10.2012 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných nemovitostí Tržní odhad nemovitosti č. 114-07/124, vypracován pro Hypoteční banku, a.s., ze dne 24.4.2007 Prohlídka a zaměření objektu na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Stanislav a Ingrid Rybnerovi, Dubická 921/25, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: SJM Stanislav a Ingrid Rybnerovi, Dubická 921/25, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místním šetření odpovídala předloženým podkladům. Při výpočtu jednotlivých položek byly použity výměry RD zjištěné z místního šetření, tržního odhadu (zpracovaného pro Hypoteční banku, a.s.) a listu vlastnictví. Stáří a opotřebení je stanoveno na základě předložených podkladů, na základě místního šetření a podle informací vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti - 2 -
Předmětem ocenění je rodinný dům na adrese Svatopluka Čecha č.p. 1461, kat. území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, včetně příslušenství a pozemků parc. č. 5168/5, 5232 a 5233, to vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1809. Stáří nemovitosti je cca 60 let. Nemovitost se nachází v jihozápadní části obce Česká Lípa, dostupnost z Prahy autobusem, vlakem, nebo autem, dojezdová vzdálenost cca 92 km. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, s 2.NP a 1.PP. Střecha valbová, krytina tašková KM-Beta. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukci tvoří bet. deska s ocel. nosníky nad 1.PP, v nadzemní části tvoří stropy dřevěná trámová konstrukce s rovným omítnutým podhledem, schody betonové, výplně otvorů dřevěné dvojité, dveře dřevěné standardní, podlahy dřevěné palubové, ostatní podlahy z keramické dlažby a kobercové, fasáda nezateplená s břízolitovou omítkou, vnitřní omítky vápenné štukové. K boční stěně domu přiléhají dvě vedlejší stavby, jedna tvořila původní objekt garáže, nyní sklad, druhá vedlejší stavba také využívána jako sklad. V 1.PP se nachází sklepní místnost a kotelna ÚT (nefunkční). V 1.NP je chodba se schodištěm, byt 2+1, bez vybavení kuchyně a v koupelně pouze sprchový kout. V 2.NP je chodba, byt o dispozici 3+1, opět bez vybavení kuchyně, ale i koupelny. Technické zařízení RD: Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva - nefunkční. TUV nezajištěno (chybí). Přípojky IS: V, EL, K, Tf, na pozemku vlastní kopaná studna. Na pozemku jsou jinak běžné venkovní úpravy (dřevěný plot, dřevěná vstupní branka). Celkový stavebně technický stav domu je zhoršený, především co se týká technického vybavení, koupelny a veškerých zařizovacích předmětů. Prvky a konstrukce dlouhodobé životnosti nevykazují funkční závady. Celková užitná plocha: 187 m 2-3 -
B. Znalecký posudek 1. Úvod Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřena v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: finanční částka, která může byt směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v 2 zákona o oceňování MF ČR č. 151/1997 Sb.: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Ocenění je vypracováno v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňovaní podle tržní hodnoty, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committtee) a v souladu s IVS International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem pozemků. 2. Používané metody oceňování Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. 3. Analýza ocenění Při indikaci aktuální tržní hodnoty nemovitosti byla použita metoda porovnávací, vzhledem k tomu, že metoda nákladová není pro tento účel ocenění (pro potřebu exekučního řízení) vhodná, z důvodu možného nerespektování věcné hodnoty na samotném trhu. Tržní hodnota stanovená výnosovou metodou nebyla taktéž stanovena, jelikož rodinný dům není pronajímán. - 4 -
Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Česká Lípa v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Zaokrouhleno: 1 850 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. - 5 -
TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti RD Česká Lípa RD RD, řadový RD RD Parcelní číslo 5232 N/A N/A N/A N/A Adresa nemovitosti Svatopluka Čecha Horova Na Kopeču Pod Hůrkou Masná Katastrální území Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Obec Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Okres Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa B. Základní údaj pro porovnání- m2 celkové užitné plochy RD Počet srovnávacích jednotek 187 140 160 190 200 Prodejní cena celkem X 2 950 000 Kč 3 500 000 Kč 2 390 000 Kč 2 899 000 Kč Cena za 1 porovnávací jednotku X 21071,42857 21875,00000 12578,94737 14495,00000 Datum transakce N/A N/A N/A N/A Upravená hodnota 21 071,43 21 875,00 12 578,95 14 495,00 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou D. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Lepší Korekce 1 1 1 0,95 Upravená hodnota 18 964,29 Kč 19 687,50 Kč 11 321,05 Kč 12 393,23 Kč Technický stav objektu Neudržovaný Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 17 067,86 Kč 17 718,75 Kč 10 188,95 Kč 11 153,90 Kč Technická vybavenost budovy Špatná Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 0,85 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota 14 507,68 Kč 15 060,94 Kč 8 660,61 Kč 9 480,82 Kč - 6 -
Funkční využitelnost budovy RD, kanceláře RD, kanceláře RD, kanceláře RD, kanceláře RD, kanceláře Upravená hodnota 14 507,68 Kč 15 060,94 Kč 8 660,61 Kč 9 480,82 Kč Další možný rozvoj nemovitosti Podkroví Podkroví Podkroví Podkroví Podkroví Upravená hodnota 14 507,68 Kč 15 060,94 Kč 8 660,61 Kč 9 480,82 Kč Dopravní obslužnost Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Upravená hodnota 14 507,68 Kč 15 060,94 Kč 8 660,61 Kč 9 480,82 Kč Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré Upravená hodnota 14 507,68 Kč 15 060,94 Kč 8 660,61 Kč 9 480,82 Kč Atraktivita objektu Nízká Obdobná Lepší Lepší Lepší Korekce 1 0,95 0,95 0,9 Upravená hodnota 14 507,68 Kč 14 307,89 Kč 8 227,58 Kč 8 532,74 Kč Jiná technická korekce Chybí veškeré zařizovací předměty Chybí pouze vybavení kuchyně Plně vybavený Plně vybavený Plně vybavený Korekce 0,9 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota 13 056,91 Kč 12 161,71 Kč 6 993,44 Kč 7 252,83 Kč E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Upravená hodnota 13 056,91 Kč 12 161,71 Kč 6 993,44 Kč 7 252,83 Kč Jiná korekce Upravená hodnota 13 056,91 Kč 12 161,71 Kč 6 993,44 Kč 7 252,83 Kč F. Pozemky Velikost pozemku 746 m2 492 m2 969 m2 527 844 Korekce pro velikost pozemku 1 1 1 1 Upravená hodnota 13 056,91 Kč 12 161,71 Kč 6 993,44 Kč 7 252,83 Kč Výsledná porovnávací hodnota nemovitosti Porovnávací hodnota 1 m2 9 866,22040 Kč 13 056,91 Kč 12 161,71 Kč 6 993,44 Kč 7 252,83 Kč Celková porovnávací hodnota 1 844 983 Kč 1 827 968 Kč 1 945 873 Kč 1 328 753 Kč 1 450 565 Kč - 7 -
C. Závěr a vyhodnocení Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti rodinného domu č.p. 1461, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 5168/5, 5232 a 5233, v kat. území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa. Hodnocení bylo zpracováno k datu 31.7.2013. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota výše uvedené nemovitosti, příslušenství a pozemků, činí k datu 31.7.2013: 1 850 000,- Kč Slovy: jedenmilionosmsetpadesttisíc Kč V Praze, 30.7.2013 Ing. Václav Zvěřina, CSc. - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2971/111/2013 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Ing. Václav Zvěřina, CSc. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1809 ze dne 11.10.2012 1 Fotodokumentace nemovitosti 3-10 -