ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1334/83/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1334/83/17 O ceně nemovitosti: Spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na nemovitosti: Pozemku parc.č. 97, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, vše v k.ú. Neštěmice v obci a okr. Ústí nad Labem, Ústecký kraj Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš - soudní exekutor Masarykova 679/ Litoměřice Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel prodeje nemovitosti v exekučním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A Dubí telefon: josef_svarc@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 12-ti stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Dubí

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitosti podle zákona, včetně příslušenství a případných práv a závad s nemovitostí spojených ke dni zpracování ocenění nemovitosti, pro účel prodeje nemovitosti v exekučním řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: LV: 120 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Neštěmice Počet obyvatel: Spoluvlastnický podíl ve výši jedné poloviny na nemovitosti: Pozemku parc.č. 97, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, vše v k.ú. Neštěmice v obci a okr. Ústí nad Labem, Ústecký kraj Ústí nad Labem Ústí nad Labem 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Stanislava Nápravníka, uživatele garáže. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Exekutorského úřadu Litoměřice Č.j.: 124 EX 11684/ ze dne o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - SCD, prokazující stav k vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Soudního řízení Č.j.: 124 EX pro JUDr. Ondřej Mareš, LV č. 120 k.ú. Neštěmice - kopie katastrální mapy předmětného území - informace o realizovaných cenách obdobných nemovitostí z kupních smluv v dané oblasti, získané z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - aktuální informace realitních kanceláří o nabídce k prodeji obdobných nemovitostí v dané oblasti - vlastní databáze znalce - vlastní fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Zdeňka Marečková, Na Vyhlídce 330, Vyžlovka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Lubomír Šťovíček, Hrbovická 73/13, Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace o oceňované nemovitosti nebyla znalci předložena

3 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na nemovitosti: Pozemku parc.č. 97, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, vše v k.ú. Neštěmice v obci a okr. Ústí nad Labem, Ústecký kraj. Nemovitost se nachází v garážové kolonii v ulici Opletalova v Ústí nad Labem- Neštěmicích. Přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je z ulice Opletalova odbočkou do uzavřeného dvora garážové kolonie. Vlastní garáž je v kolonii umístěna jako koncová v řadové zástavbě. Garáž nemá žádné příslušenství a není napojena na rozvod elektrického proudu ani jinou přípojku inženýrských sítí. Jiné součásti a příslušenství oceňovaný pozemek nemá. 8. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek parc.č Oceňované pozemky 1.2. Garáž bez čp/če B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb Garáž bez čp/če Jedná se o koncovou přízemní stavbu v řadové zástavbě bez čp/če s plochou střechou, umístěnou na pozemku parc.č. 97, jehož je součástí. V katastru nemovitostí je stavba vedena jako garáž, což je v souladu se skutečným stavem, neboť jako garáž je stavba svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením ke garážování určena a je také tak užívána. Založení stavby je provedeno na základových pasech z betonu s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny běžnou zděnou technologií z plných cihel tl. 30 cm. Konstrukce ploché střechy je provedena jako železobetonová deska do ocelových válcovaných nosníků s krytinou z asfaltovaných pásů. Oplechování atiky je provedeno z ocelového pozinkovaného plechu. Podlaha v garáži je z betonové mazaniny. Vnitřní i vnější omítky stěn garáže jsou odfouklé a oprýskané, na mnohých místech chybí zcela. Vrata garáže jsou oceloplechová, dvoukřídlová, otevíravá. V garáži je proveden nefunkční rozvod světelné elektroinstalace, ale není připojení na veřejný rozvod elektrické energie. Stavba byla pořízena v letech 1965 až Tomu odpovídá konstrukční provedení stavby i její špatný stavebně technický stav, který je velmi zanedbaný, bez pravidelně prováděné údržby s potřebou provedení rozsáhlejších stavebních úprav

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad obyvatel Stáří stavby: 50 let Zastavěná plocha pozemku Vrchní stavba: 24 m 2 C. Určení obvyklé ceny nemovité věci : Pro určení obvyklé ceny Spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na nemovitosti: Pozemku parc.č. 97, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, vše v k.ú. Neštěmice v obci a okr. Ústí nad Labem, Ústecký kraj podle zákona, porovnáním, jsem provedl analýzu trhu a použil informace o realizovaných cenách obdobných pozemků s obdobnými řadovými garážemi z kupních smluv v dané oblasti, získané z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj. Vyhodnocení srovnávacích kritérií porovnávaných příkladů a určení ceny obvyklé je uvedeno v přiložené tabulce. Srovnávací tabulka pozemků s garáží cena výměra základní číslo obdobný obdobného obdobného objekt. cena míra pol. pozemek pozemku pozemku koeficient pozemku shody ( Kč ) m 2 m 2 ( váha ) 1) Neštěmice, parc.č , ,70 3 Zdůvodnění objektiv. koeficientu: lokalita (poloha v obci, státě, popř. euroregionu) shoda kupní smlouva účel užití u jednotlivých druhů pozemků shoda V-3798/ vybavenost (sítě) neshoda Zdůvodnění váhy mírou shody: velikost shoda komerční využití shoda charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) shoda právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) shoda zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) shoda 2) Neštěmice, parc.č. 65/ , ,16 2 Zdůvodnění objektiv. koeficientu: lokalita (poloha v obci, státě, popř. euroregionu) neshoda kupní smlouva účel užití u jednotlivých druhů pozemků shoda V-5204/ vybavenost (sítě) neshoda Zdůvodnění váhy mírou shody: velikost shoda komerční využití shoda charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) shoda právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) shoda zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) shoda 3) Neštěmice, parc.č , ,00 3 Zdůvodnění objektiv. koeficientu: lokalita (poloha v obci, státě, popř. euroregionu) shoda kupní smlouva účel užití u jednotlivých druhů pozemků shoda V-5391/ vybavenost (sítě) neshoda Zdůvodnění váhy mírou shody: velikost shoda komerční využití shoda charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) shoda právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) shoda zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) shoda - 4 -

5 4) Neštěmice, parc.č. 65/ , ,89 2 Zdůvodnění objektiv. koeficientu: lokalita (poloha v obci, státě, popř. euroregionu) neshoda kupní smlouva účel užití u jednotlivých druhů pozemků shoda V-2314/ vybavenost (sítě) neshoda Zdůvodnění váhy mírou shody: velikost shoda komerční využití shoda charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) shoda právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) shoda zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) shoda ZC = 2 841,82 Kč ZCU = ZC x 0,80 = 2 273,46 Kč Základní cena pozemku s běžnou řadovou garáží za měrnou jednotku: Základní cena pozemku za měrnou jednotku je vážený průměr základních cen jednotlivých porovnávaných pozemků a jejich míry shody. Z důvodu horšího stavebně technického stavu oceňované nemovitosti oproti porovnávaným příkladům a skutečnosti, že předmětem ocenění je pouze jedna ideální polovina, snižuji objektivizační koeficient o 20 %. Cena pozemku se zjistí vynásobením jeho výměry v m 2 a cenou určenou porovnávacím způsobem. Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * 0,80 = 2 841,82 Kč/m 2 * 0,80 = 2 273,46 Kč/m 2 Cena stanovená porovnávacím způsobem = 24 m 2 x 2 273,46 Kč/m 2 = ,04 Kč Pozemek parc.č. 97 s garáží - výchozí cena pro výpočet podílu = ,04 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Podíl 1/2 pozemku parc.č. 97 s garáží = ,52 Kč D. REKAPITULACE OBVYKLÝCH CEN 1. Podíl 1/2 pozemku parc.č. 97 s garáží ,52 Kč Výsledná obvyklá cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení : slovy: Šestnácttisícjednostodeset Kč ,52 Kč ,- Kč Dubí Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A Dubí telefon: josef_svarc@atlas.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

6 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , Č.j. Spr 3933/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1334/83/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 120 k.ú. Neštěmice 5 Mapy 1 Údaje o dosažených cenách nemovitostí podle řízení 1 Porovnávané pozemky s garáží 4-6 -