TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Mortgage loans market trends in the Czech Republic Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dalibor PÁNEK, Ph.D. Autor: Monika KLIMEŠOVÁ Brno, 2014

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2013/2014 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro: Obor: Název tématu: KLIMEŠOVÁ Monika Finance TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Mortgage loans market trends in the Czech Republic Z á s a d y p r o v y p r a c o v á n í : Cíl práce: Vytvoření dlouhodobého přehledu o vývoji trhu hypotečních úvěrů v České republice, rozbor vlivů a příčin vývoje. Postup práce a použité metody: 1) Vytvoření dlouhodobého přehledu trhu hypotečních úvěrů v České republice 2) Rozbor příčin a vlivů vývoje 3) Aktuální stav a trendy trhu hypotečních úvěrů 4) Zhodnocení a závěry Použité metody: Deskripce, rozbor, predikce.

Rozsah grafických prací: dle pokynů vedoucího práce Rozsah práce bez příloh: 35 45 stran Seznam odborné literatury: Komerční bankovnictví v České republice. Edited by Stanislava Půlpánová. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180. REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012. 423 s. ISBN 9788072612406. HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010. 118 s. ISBN 9788073726737. Související webová stránka: www.cnb.cz, webové stránky specializovaných bank v ČR Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dalibor Pánek, Ph.D. Datum zadání bakalářské práce: 28. 11. 2012 Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku. vedoucí katedry děkan V Brně dne 28. 11. 2012

Jméno a příjmení autora: Klimešová Monika Název diplomové práce: Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice Název práce v angličtině: Mortgage loans market trends in the Czech republic Katedra: financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek, Ph.D. Rok obhajoby: 2014 Anotace Bakalářská práce Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice se zabývá problematikou hypotečního úvěrování v České republice. Začátek práce je věnován charakteristice hypotečního úvěru, výši, čerpání a splácení hypotečního úvěru, hypotečním zástavním listům a státní podpoře hypotečních úvěrů. Hlavní část, tvořená samostatnou kapitolou, je zaměřena na vývoj hypotečního trhu v České republice v letech 2003-2012. Závěr práce je uzavřen kapitolou věnovanou aktuálnímu stavu, trendům a predikcím trhu hypotečních úvěrů. Annotation The bachelor thesis Mortgage loans market trends in the Czech republic describes the matters of the mortgages in the Czech Republic. The introduction of the work is devoted to the characteristics of the loans, its amounts, drawing and repaying, mortgage bonds and subvenes. The main part, which is composed as a separate chapter, is focused on the development of the mortgage market in the Czech Republic in years 2003-2012. The end of the paper contains a chapter about the current situation, trends and predictions in the mortgage loans market. Klíčová slova Hypoteční úvěr, hypoindex, trendy hypotečního trhu, hypoteční banka, hypoteční zástavní list Keywords Mortgage credit, hypoindex, development of mortgage market, mortgage bank, mortgage bond

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 7. 2. 2014 vlast no ruč ní p o d p is aut o ra

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Daliboru Pánkovi, Ph.D. za jeho klidný přístup, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji své rodině za podporu během celého studia i při psaní této bakalářské práce.

Obsah OBSAH... 9 ÚVOD... 11 1. HYPOTEČNÍ ÚVĚR... 12 2. VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 13 2.1 Zajištění úvěru... 13 2.2 Účel investice, doložení předpokládané výše úvěru... 14 2.3 Platební schopnost klienta... 14 3. ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 16 4. HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY... 18 4.1 Česká národní banka... 19 5. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 21 6. VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE... 24 6.1 FINCENTRUM HYPOINDEX... 24 6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 2012... 25 6.2.1 Vývoj v roce 2003... 27 6.2.2 Vývoj v roce 2004... 29 6.2.3 Vývoj v roce 2005... 32 6.2.4 Vývoj v roce 2006... 35 6.2.5 Vývoj v roce 2007... 37 6.2.6 Vývoj v roce 2008... 39 6.2.6.1 Finanční krize 2008... 42 6.2.7 Vývoj v roce 2009... 43 6.2.8 Vývoj v roce 2010... 46 6.2.9 Vývoj v roce 2011... 48 6.2.10 Vývoj v roce 2012... 50 7. AKTUÁLNÍ STAV, TRENDY A PREDIKCE TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 53 7.1 Aktuální stav a trendy na trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2013... 53 7.2 Predikce trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2014... 55 7.2.1 Změny v novém občanském zákoníku... 56 ZÁVĚR... 58

POUŽITÁ LITERATURA... 61 SEZNAM TABULEK... 64 SEZNAM OBRÁZKŮ... 64 SEZNAM GRAFŮ... 64 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK... 65

Úvod Bydlení patří od pradávna k nejzákladnějším lidským potřebám. Mít krásný a útulný domov je snem snad každého z nás. Zajistit si vlastní bydlení je jedním z nejvýznamnějších a nejdůležitějších rozhodnutí v našich životech. Většina lidí své bydlení začíná řešit mezi 20-ti až 30-ti lety. Někdo má to štěstí, že zdědí byt po prarodičích nebo jim k vysněnému bydlení pomohou rodiče. Ostatní ale stojí před volbou, jak vlastní bydlení financovat, protože většina občanů nemá tolik peněz na účtu, aby si mohli pořídit nemovitost v hodnotě kolem jednoho či dvou milionů korun. Jednou z možností jak financovat vlastní bydlení je prostřednictvím hypotečního úvěru. Ten představuje možnost pořízení vlastního bydlení i v poměrně mladém věku a to prakticky bez jakýchkoliv úspor. Hlavním cílem mé práce je analyzovat příčiny a vlivy vývoje trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2003 až po aktuální situaci a trendy. Svou práci jsem rozdělila do sedmi kapitol, které dávají celkový náhled na vývoj hypotečního trhu v České republice za posledních 10 let až po aktuální stav a predikce do budoucna. První kapitola je zaměřena na vysvětlení pojmu hypoteční úvěr a jeho základní charakteristiky. Druhá kapitola je zaměřena na zajištění úvěru, způsob určení platební schopnosti klienta a souhrnně tedy na zjištění celkové výše hypotečního úvěru, který může klient získat. Třetí kapitola se zabývá problematikou čerpání a splácení hypotečního úvěru. Následující čtvrtá kapitola je zaměřena na hypoteční zástavní listy a vliv základní úrokové sazby České národní banky na úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Pátá kapitola zkoumá státní podporu hypotečních úvěrů, která je důležitá vzhledem k tomu, že bydlení je velice nákladnou záležitostí. Šestá kapitola je již zaměřena na vývoj hypotečního trhu v České republice. První část šesté kapitoly obsahuje vysvětlení Fincentrum hypoindexu, dle kterého je v celé praktické části ukazován vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Druhá část je zaměřena na vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2012, přičemž vývoji v každém roce je věnována samostatná podkapitola s grafy, které jsou zaměřeny na vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v daném roce. Poslední, tedy sedmá kapitola, zkoumá aktuální stav, trendy a predikce trhu hypotečních úvěrů do budoucna. Bakalářskou práci jsem zpracovala na základně monografií, legislativních předpisů, a odborných elektronických článků týkajících se dané problematiky. Pro řešení této práce jsem použila metodu deskripce, rozboru a predikce. 11

1. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán především jako úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. 1 V České republice je hypoteční úvěr definován v zákoně o dluhopisech č. 190/2004, 28, odstavec 3., který definuje hypoteční úvěr jako: úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 2 Hypoteční úvěr mohl být dříve poskytován jen na nákup nemovitostí, výstavbu nemovitostí, nákup pozemků, výplatu dědických podílů, dále k opravám a rekonstrukcím či modernizaci již stojících nemovitostí. Hypoteční úvěr se dal také použít ke splacení jiného úvěru, který jsme si vzali již dříve a to v případě, pokud byl použit jako investice do nemovitosti. Současná úprava hypotečního úvěrování již nepodmiňuje využití poskytnutých peněžních prostředků účelově (k financování bytové potřeby), a tak jimi klient může disponovat naprosto libovolně. Někdy je pro hypoteční úvěr použitý k uspokojení jiných než bytových potřeb používáno marketingové označení americká hypotéka. 3 Nejrozšířenějším členěním hypotečních úvěrů jsou dvě skupiny. První skupinou jsou úvěry pro fyzické osoby, tedy občany, které slouží k financování bydlení. Někdy bývají označované také jako nepodnikatelské hypoteční úvěry. Druhou skupinou jsou úvěry určené k podnikání, tedy podnikatelské hypoteční úvěry. 1 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 13. ISBN 80-901486-5-4. 2 Hlava III.: Hypoteční zástavní listy. Kurzy.cz [online]. 2000-2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/ 3 PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007, s. 307. ISBN 978-80-245-1180-1. 12

2. Výše hypotečního úvěru Z definice hypotečního úvěru víme, že je zajištěn zástavním právem k dané nemovitosti. Již z toho lze správně usoudit, že výše hypotečního úvěru nemůže být vyšší než hodnota dané zastavené nemovitosti. Ovšem to, kolik si klient může půjčit, nezáleží jen na zajištění úvěru, ale také na platební schopnosti klienta, na účelu investice a doložení jeho předpokládané výše. Tyto tři věci tvoří tzv. magický trojúhelník. O výši hypotečního úvěru rozhoduje u magického trojúhelníku ten bod, který je nejníže. V následujícím příkladu se jedná o nejnižší zakroužkovaný bod. Obrázek 1: Příklad magického trojúhelníku Pramen: vlastní zpracování 2.1 Zajištění úvěru K zajištění úvěru dochází pomocí zástavního práva k dané nemovitosti. Zde mohou nastat dvě situace. V první situaci je k dispozici pouze ta nemovitost, kterou si chceme pořídit. V druhé situaci, která je lepší, je kromě nemovitosti, kterou si chceme pořídit, k dispozici ještě další nemovitost či nemovitosti, které můžeme dát do zástavy. Pro první situaci v České republice platilo, že bylo možné získat hypoteční úvěr maximálně na 70 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Banka ovšem nemusela vždy poskytnout hypoteční úvěr v této výši a banky většinou hranici snižovaly na 65 60 %. 4 V druhé situaci šlo hypotečním úvěrem zaplatit celých 100 % investičního záměru. Tady však obvyklá cena zastavených nemovitostí musela být rovna nebo větší 143 % hypotečního úvěru. 5 V současné době je však možné sehnat hypotéku na celých 100 % v obou případech, 4 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 2. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2001, s. 32. ISBN 80-247-0127-8 5 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 19. ISBN 80-901486-5-4. 13

ačkoli ne všechny banky tuto možnost nabízí. Klienti však musí počítat s výrazně vyššími požadavky na bonitu klienta a kvalitu zástavy. 2.2 Účel investice, doložení předpokládané výše úvěru Předpokládanou výši hypotečního úvěru dokazuje klient v případě nákupu nemovitosti kupní cenou, v případě výstavby nemovitosti rozpočtem stavby. Následující tabulka 1 a tabulka 2 ukazují, jaké situace mohou nastat při nákupu či výstavbě nemovitosti. Není zde však počítáno s tím, že by klient mohl dostat hypotéku na celých 100 % ceny nemovitosti. Tabulka 1: Situace při nákupu nemovitosti kupní cena = obvyklé ceně kupní cena > obvyklá cena kupní cena < obvyklá cena Úvěr až na 70 % obvyklé ceny. Úvěr nesmí být vyšší než 70 % obvyklé ceny. Úvěr nesmí být větší než kupní cena nemovitosti. Pramen: zpracováno dle knihy BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 20-21. ISBN 80-901486-5-4. Tabulka 2: Situace při výstavbě nemovitosti náklady na pořízení < obvyklá cena Úvěr až do výše nákladů na pořízení (nesmí však překročit 70 % obvyklé ceny). náklady na pořízení > obvyklá cena Úvěr pouze do výše 70 % obvyklé ceny (zbytek musí být zaplacen z jiných zdrojů). Pozn: Jedná se o prokazatelné náklady. Do těchto nákladů nepatří vnitřní vybavení nemovitosti (např.: nábytek). Pramen: zpracováno dle knihy BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 20-21. ISBN 80-901486-5-4. 2.3 Platební schopnost klienta Při posuzování platební schopnosti klienta banka porovnává klientovy příjmy s velikostí splátek hypotečního úvěru. Jelikož však nelze pro výpočet použít veškeré příjmy klienta, posuzuje banka tzv. dostatečnost příjmů. Ta se posuzuje tak, že od celkových příjmů klienta se odečte určitá část (říkejme jí odpočtová část), o které se ví nebo předpokládá, že ji klient bude nezbytně potřebovat k jiným účelům. Rozdíl mezi celkovými příjmy dlužníka a touto odpočtovou částí představuje úvěrovou kapacitu klienta. 6 6 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 24. ISBN 80-901486-5-4. 14

Do odpočtové části jsou přitom zahrnuty takové peněžní výdaje, které souvisí s fyzickou existencí rodiny. Například výdaje na stravu, bydlení, vzdělávání, ale také daně, pojistné a podobně. Platební schopnost většinou prokazuje žadatel o hypoteční úvěr, ale může ji prokazovat také spolužadatel, což může být například manželka či manželka nebo ručitel. Tím může být fyzická osoba, právnická osoba, banka. Krom posuzování bonity klienta, tedy schopnosti splácet, banka posuzuje také jiné věci, jako například v jakém oboru klient pracuje, jaké má klient vzdělání (tady samozřejmě platí, že čím vyšší, tím lépe), kolik je klientovi let a také kde daný klient žije. V případě hypotečního úvěru podnikatelského charakteru se již nevychází z porovnání příjmů a velikostí splátek hypotečního úvěru, ale z porovnání nákladů s výnosy a analýzy cash flow, tedy výkazu o peněžních tocích. 15

3. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Většina subjektů poskytujících hypoteční úvěry peníze poskytuje bezhotovostní formou, cestou proplácením různých faktur a podobně. Hypoteční úvěr lze přitom čerpat buď jednorázově či postupně. Jednorázové čerpání hypotečního úvěru se používá většinou při koupi nemovitosti či v případě, kdy hypotečním úvěrem chceme zaplatit jiný úvěr, který jsme si vzali již dříve na bytové potřeby. Postupné čerpání hypotečního úvěru se používá v případě výstavby nemovitosti a při modernizaci či rekonstrukci. Při postupném čerpání hypotečního úvěru bychom se měli seznámit s variantami, které mohou nastat, a to: 1. Úrok se neplatí z celé schválené částky úvěru, ale jen z té, která již byla čerpána. 2. Čím je delší doba čerpání, tím více zaplatíme na úrocích. 3. Čím více peněž z úvěru vyčerpáme na počátku doby čerpání, tím větší úroky zaplatíme, a obráceně, čím větší část úvěru vyčerpáme ke konci doby splácení, tím méně zaplatíme na úrocích. 7 Úrok je obvykle stanoven procentem z jistiny. Jeho celková výše však nezáleží pouze na úrokové sazbě a na výši jistiny, ale také na délce období, za které se úrok počítá. Většinou se úroková sazba stanovuje jako roční, což bývá označeno písmeny p. a., tedy per annum. Klient se také může rozhodnout, na jak dlouho si úrokovou míru zafixuje. V současné době klienti volí většinou mezi roční až pětiletou fixací, ovšem fixovat lze až na 30 let. V takovém případě však klient musí počítat s tím, že úroková sazba bude pravděpodobně od počátku poměrně vysoká. Doba splatnosti hypotečního úvěru bývá většinou v rozmezí 5 40 let. Splácení hypotečního úvěru může nabývat tří forem degresivní splácení, progresivní splácení a konstantní splácení. Pro degresivní splácení je charakteristické, že na začátku platí klient vysokou splátku a ta se časem snižuje, přičemž za klesáním splátek je úrok, který v důsledku poklesu jistiny neustále klesá. Tento způsob splácení je vhodný například pro starší lidi, kteří očekávají, že se jejich příjmy budou v budoucnu snižovat. Progresivní způsob splácení představuje opak degresivního splácení. Na začátku jsou splátky nižší a časem splátky postupně stoupají. Tento způsob splácení je tak vhodný pro lidi, kteří očekávají, že v budoucnu jejich příjmy porostou. Velkou výhodou je nižší potřeba příjmů na začátku hypotéky. Posledním způsobem splácení je konstantní neboli anuitní splácení, kdy se splátky 7 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 103. ISBN 80-901486-5-4. 16

hypotečního úvěru po celou dobu splácení nemění. V rámci dané splátky se však mění podíl úroku a úmoru 8. Jedná se o nejpoužívanější formu splácení hypotečních úvěrů. 9 8 úmor=splátka jistiny 9 VICHNAROVÁ, Lenka, NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group, 2007, s. 7. ISBN 978-80-7366-079-6. 17

4. Hypoteční zástavní listy Dle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. hypoteční zástavní listy jsou: dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. Součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice. 10 Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tvoří rub a líc jedné a téže mince hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy hypoteční banky se vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, hypoteční zástavní listy pak jejich pasivní stránku. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníka. 11 Hypoteční zástavní listy tedy představují dluhové cenné papíry, které vydávají hypoteční banky s povolením k emisi těchto hypotečních zástavních listů od centrální banky, kterou je v České republice Česká národní banka. Vydavatel hypotečních zástavních listů se zavazuje jejich kupcům, že po uplynutí dohodnuté doby jim vrátí zpět částku, kterou do nich investovali a k tomu jim budou vyplácet příslušné úroky, které jsou většinou pevně stanoveny, po celou dobu splatnosti. Úroková sazba z těchto hypotečních zástavních listů je přitom velice důležitá pro stanovení úrokové sazby, která bude používána při poskytování hypotečních úvěrů. Dříve byly tyto úroky z hypotečních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmu. V současné době však již osvobozeny nejsou. Úroková sazba, za kterou je hypoteční úvěr poskytován, se skládá z úrokové sazby hypotečních zástavních listů a bankovní marže. Tato bankovní marže představuje rozdíl mezi úroky z úrokových sazeb hypotečních úvěrů a úrokových sazeb hypotečních zástavních listů. Rozdíl, který banka získá, používá ke krytí nákladů na provoz a podobně. 12 10 Hlava III.: Hypoteční zástavní listy. Kurzy.cz [online]. 2000-2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/ 11 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 127. ISBN 80-901486-5-4. 12 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 127. ISBN 80-901486-5-4. 18

Jako příklad emitenta HZL (hypotečních zástavních listů) můžeme uvést Hypoteční banku, dříve Českomoravskou hypoteční banku. Právě ta uvedla na český trh historicky první emisi HZL v roce 1996 a vzhledem k tomu, že se v průběhu let zvyšoval zájem klientů o HZL, což není divu, když se z dlouhodobého hlediska jedná o jednu z nejspolehlivějších investic, je Hypoteční banka v současné době největším emitentem těchto cenných papírů. Od roku 1996 jich emitovala v celkovém objemu za 150 mld. Kč. 13 4.1 Česká národní banka Česká národní banka je zřízena Ústavou České republiky a vznikla 1. 1. 1993 v souvislosti s rozdělením Československa na dva samostatné státy. V rámci České republiky se jedná o jedinou centrální banku. Její rámec, povinnosti, práva, cíle, bankovní dohled, měnovou politiku a další upravuje zákon 14. Jejím hlavním cílem je péče o cenovou stabilitu, tedy snaha o nízkoinflační prostředí, což se snaží ovlivňovat prostřednictvím 2T repo sazby (dvoutýdenní repo sazby). 15 Proč to vlastně zmiňuji? ČNB (Česká národní banka) stanoví inflační cíl, následně provádí prognózy budoucího ekonomického vývoje a dle toho, zda prognóza míří nad stanovený cíl nebo pod stanovený cíl, centrální banka reaguje. V případě, že chce ČNB, aby inflace poklesla, tak úrokové sazby zvýší a naopak. Tato změna se promítne i do tržních úrokových sazeb a následně i do dalších proměnných. A jaký to má vliv na úrokové sazby u hypotečních úvěrů? Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou totiž samozřejmě mimo spoustu jiných faktorů ovlivněny výší a změnami právě této 2T repo sazby, někdy také nazývané jako základní úrokové sazby. Tato sazba má vliv na cenu peněz na mezibankovním trhu, což sice přímo s hypotékami nesouvisí, ale jedná se o sazbu, za kterou je úročena nadbytečná likvidita komerčních bank stahovaná ČNB prostřednictvím operací trvajících právě dva týdny. Když je tato sazba nízká, tak banky raději investují svou přebytečnou likviditu na trhu, než aby peníze daly ČNB, protože je to pro ně výhodnější. Tím dochází k navýšení množství peněz na mezibankovním trhu a tedy k jejich zlevňování a právě toto, zjednodušeně řečeno, umožňuje následně bankám snížit úrokové sazby u hypotečních úvěrů. A naopak, když je tato sazba vysoká, tak banky raději nechají nadbytečnou likviditu úročit u ČNB, protože je to pro ně výhodnější než ji investovat na trhu. Tímto dojde ke 13 Hypoteční banka vydává třetí marši 68. emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční banka [online]. 06.02.2013 [cit. 2013-29-1]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskovezpravy/emise-hzl/hypotecni-banka-vydava-treti-transi-68-emise-hypot/ 14 Jedná se o zákon č. 6/1993 Sb. 15 REVENDA, Zbyněk a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, s. 243. ISBN 978-80-7261-240-6. 19

snížení množství peněz na mezibankovním trhu a tedy jejich zdražení, což povede k tomu, že banky budou úrokové sazby u hypotečních úvěrů zvyšovat. 20

5. Státní podpora hypotečních úvěrů Prakticky nikde na světě se bytová výstavba neobejde bez státní podpory. Je tomu tak proto, že bydlení patří mezi nejvýznamnější lidské potřeby, ale současně je i nákladnou záležitostí a v neposlední řadě obor podnikání je málokdy tak výnosný jako jiná odvětví. 16 Podle knihy Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr je v České republice bytová výstavba podporována přímými a nepřímými nástroji. Z přímých nástrojů se hypotečních úvěrů týká podpora pro mladé lidi do 36 let na starší bydlení, která je poskytovaná ze státního rozpočtu Ministerstva pro místní rozvoj. Z nepřímých nástrojů se jedná o daňové úlevy (dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu ve znění pozdějších předpisů), konkrétně o možnost snížení základu daně pro výpočet daně z příjmu o zaplacené úroky z hypotečního či jiného úvěru na bytové potřeby do maximální výše 300 tis. Kč za rok. 17 Dle knihy Jak správně na hypotéky lze k podpoře hypotečního úvěrování použít čtyři základní varianty, a to přímé dotace, nepřímé dotace, progresivní splácení hypotečních úvěrů a daňové úlevy. U přímých dotací se jedná buď o dotace k úrokům dlouhodobější forma, vyplácená v měsíčních částkách, nebo o dotace ke splátkám jistiny jednorázová forma, vyplacená ve větší částce. U nepřímých dotací se jedná o dotace nenávratné (například dotace k úrokům z hypotečních zástavních listů) nebo návratné, kdy stát či jiná pověřená instituce nakoupí hypoteční zástavní listy za nižší úrok, než jaký je tržní úrok na kapitálovém trhu. Progresivní splácení hypotečního úvěru vychází z předpokladu, že lidem s růstem inflace v čase rostou také mzdy. Daňové úlevy se pak dotýkají obou stran, jak věřitelů, tak dlužníků. Na straně věřitelů se jedná o osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daní z kapitálových příjmů, na straně dlužníků se jedná o možnost odečtení úroků ze základu pro výpočet daně. 18 Možnosti odečtení úroků z daní by měl využít každý, kdo pro to splňuje podmínky. Z odhadů odborníků tímto totiž mohou být sníženy náklady na bydlení až o 1 000 Kč. V současné době lze od základu daně odečíst úhrnnou částku úroků ve výši 300 000 Kč za rok, přičemž výše odpočtu je ovlivněna výší úrokové sazby a počtem let do konce splatnosti 16 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 113. ISBN 80-901486-5-4. 17 HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. 1. vyd. Liberec: TUL, 2010, s. 50-54. ISBN 978-80-7372-673-7. 18 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 115. ISBN 80-901486-5-4. 21

hypotéky. Podmínkou je, že úvěrem musí být řešena bytová potřeba, což znamená, že zde bude vlastník nemovitosti bydlet. Druhou podmínkou je, že daná osoba, uplatňující odpočet úroků ze základu daně, musí v průběhu roku na dani odvádět více, než činí měsíční sleva na poplatníka, což je 2 070 Kč. Osoby samostatně výdělečně činné musí mít zase takový zisk, aby jim vznikla daňová povinnost. Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné části základu daně a snižuje tak daňový základ (nikoliv samotnou daň). 19 Přímé dotace k úrokům byly poskytovány jak na nové bydlení, tak na staré bydlení pro mladé žadatele. Na nové bydlení však již dotace nejsou poskytovány, a proto zde tato problematika nebude rozebírána. Ovšem přímé dotace k úrokům pro mladé lidi na starší byty jsou poskytovány stále. Poskytují se ke standardním HÚ (hypotečním úvěrům) a mají za cíl zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení mladým lidem. Starším bydlením se přitom rozumí bydlení na území České republiky starší více než 2 roky. Těmito mladými lidmi jsou myšleni občané do 36 let věku, přičemž žadatel o příspěvek nesmí mít v době podání žádosti ve vlastnictví ani spoluvlastnictví jinou nemovitost určenou k bydlení. Podpora je poskytována formou úrokové dotace prostřednictvím příspěvků k jednotlivým splátkám HÚ. Výše dotace se pohybuje v rozmezí od 1 do 4 procentních bodů a to v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které jsou poskytovány nové hypoteční úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce, přičemž podmínkou pro poskytování této státní podpory je úroková sazba nad 5 %. Pokud je sazba nižší, tak je podpora nulová. Výše úrokové dotace platí vždy maximálně 5 let a poskytuje se na maximálně 10 let. Tato dotace je poskytovaná k HÚ nebo jeho části (pokud by byl úvěr poskytnut na vyšší částku) u bytu do 800 tisíc Kč a u rodinného domu do 1,5 mil. Kč. Tyto podmínky vyplývají z nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. 20 19 Zásadní rady k odpočtu úroků hypotéky z daní. Gepard finance [online]. 19.03.2013 [cit. 2013-18-7]. Dostupné z WWW: http://www.gpf.cz/zasadni-rady-k-odpoctu-uroku-hypoteky-z-dani; MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012. Praha, 2012, s. 20. ISBN 978-80-247-4254-0. 20 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 27.03.2009 [cit. 2013-18-7]. Dostupné z WWW: http://www.mmr.cz/cs/stavebni-rad-a-bytova-politika/bytovapolitika/programy-dotace/podpora-hypotek/1-%281%29 22

Tabulka 3: Aktuální přehled státní podpory hypotečních úvěrů Druh podpory Aktuální využití Přímé dotace k úrokům ANO* I NE - aktuální sazba je 0 % ANO - u HZL emitovaných do Daňové osvobození úroků z HZL od daně z příjmu 1.1.2008 úlevy odečtení úroků z HÚ ze základu daně z příjmu ANO Progresivní splácení ANO *Pozn: Ano v případě, kdy má klient běžící smlouvu s nenulovou výší podpory. Platí až do změny úrokové sazby, kdy se procento podpory aktualizuje na aktuální výši. Pramen: vlastní zpracování 23

6. Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice Tato část práce se věnuje vývoji trhu hypotečních úvěrů v České republice za posledních 10 let. Jedná se tedy o leden 2003 až prosinec 2012. Období od začátku roku 2013 i současný rok 2014 jsou předmětem zkoumání kapitoly 7. Aktuální stav, trendy a predikce trhu hypotečních úvěrů. 6.1 FINCENTRUM HYPOINDEX K popisu trhu hypotečních úvěrů jsem využila zejména ukazatel Fincentrum hypoindex. Tímto indexem jsou publikovány informace ze světa financování bydlení. Jedná se o několik let uznávané měřítko průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů v České republice. Fincentrum hypoindex je projektem společnosti Fincentrum, na kterém spolupracuje 11 nejvýznamnějších bank poskytujících hypoteční úvěry v České republice. Jedná se o Českou spořitelnu, Hypoteční banku, Československou obchodní banku, ebanku, GE Money Bank, HVB Bank Czech Republic, Komerční banku, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banku a Živnostenskou banku. Tímto projektem je mapován vývoj českého hypotečního trhu s cílem pomoci veřejnosti a zájemcům o hypotéku ke snadnější orientaci na hypotečním trhu, kterým jsou pravidelně poskytovány praktické informace. V rámci mapování vývoje českého hypotečního trhu jsou mapovány například úrokové sazby, počty a objemy nově poskytnutých úvěrů (zde je brán ohled na podíl banky na hypotečním trhu, přičemž čím větší tento podíl je, tím větší má banka vliv na celkovou hodnotu indexu) bez rozlišení doby fixace úrokové sazby, 21 průměrná výše úvěrů, účel použití úvěru a podobně. Hlavním ukazatelem je však Fincentrum hypoindex, který se počítá jako vážená průměrná úroková sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů pro fyzické osoby vždy v daném kalendářním měsíci, přičemž se jedná pouze o takové hypoteční úvěry, které jsou nebo v okamžiku jejich čerpání budou zajištěny zástavním právem k nemovitosti či v okamžiku jejich čerpání bude podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti. Účelem musí přitom být financování nemovitostí. 22 21 Všechny výše uvedené parametry je ale také možné sledovat zvlášť pro každou fixaci úrokové sazby s rozlišením na fixací jeden, tři, pět a deset let. 22 Co je FINCENTRUM HYPOINDEX?. idnes.cz [online]. 19.11.2005 [cit. 2013-12-7]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/co-je-fincentrum-hypoindex-ddc-/uver.aspx?c=a051121_165333_viteze_jjj 24

6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 2012 V níže uvedených grafech č. 1 a 2 můžeme vidět vzestupnou tendenci, a to jak v počtu, tak i objemu poskytovaných HÚ od roku 2003 až do roku 2007, který byl zlomovým pro počet nově poskytnutých hypoték. V roce 2007 bylo poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů za celé sledované období, a to téměř závratných 86 000 ks. Po tomto roce počet poskytovaných HÚ klesl až na 45 229 ks v roce 2009, což je o 47,3 % méně oproti roku 2007. Tento zlom se však netýká objemu poskytnutých hypoték. V následujícím roce 2008 byl totiž dokonce objem hypoték oproti zmiňovanému roku 2007 převýšen ještě o 932 403 tis. Kč. Zlom zde však také nastal, ale až o rok později. Od roku 2010 pak můžeme opět pozorovat vzestupnou tendenci. Čím byl ovlivněn růst objemu hypoték mezi roky 2003 až 2008 a co bylo příčinou poklesu počtu hypoték v roce 2008 z tak vysokého počtu, jaký byl v roce 2007, je předmětem zkoumání v následujících podkapitolách věnovaných jednotlivým sledovaným rokům. Informace o vývoji hypotečního trhu ve sledovaných letech jsem čerpala z výročních zpráv Hypoteční banky 23 (dříve Českomoravské hypoteční banky), Fincentrum Hypoindexu 24, z internetového deníku idnes.cz/finance 25 a částečně také z Ministerstva pro místní rozvoj ČR 26. Graf 1: Vývoj dle počtu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003-2012 ks 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Vývoj počtu poskytnutých HÚ 2002-2013 85 757 69 189 69 670 72 721 74 745 52 388 52 048 41 815 45 229 32 165 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 roky Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR 23 Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty 24 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ 25 Dostupné na: http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm 26 Dostupné na: http://www.mmr.cz/cs/stavebni-rad-a-bytova-politika/bytova-politika/hypotecni-uvery 25

Graf 2: Vývoj dle objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003-2012 Vývoj objemu poskytnutých HÚ 2002-2013 v tis. Kč 190 000 000 165 000 000 140 000 000 115 000 000 90 000 000 65 000 000 40 000 000 47 596 947 68 126 005 140 659 780 98 320 399 184 052 949 184 985 352 95 861 498 89 749 795 145 480 324 141 197 475 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 roky Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR V grafu 3 uvedeném níže můžeme vidět, jak se vyvíjela průměrná úroková míra (dle metody Fincentrum hypoindexu) u hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2012. I zde můžeme pozorovat relativně velké výkyvy ve sledovaném období. Na rozdíl však od dvou předchozích grafů 1 a 2, kde je žádoucí rostoucí tendence, je zde žádoucí klesající tendence, tedy stav, kdy si budeme moci půjčovat hypoteční úvěry s nižším úročením. Od začátku sledovaného období až do roku 2005 můžeme vidět, že úrokové sazby klesaly. Následně však sazby vzrostly až na 5,61 % v roce 2008 a 2009, což je hodnota o 0,45 % vyšší než na začátku, aby v následujících letech mohly opět klesnout až na rekordně nízkou úroveň. I tento vývoj úrokových sazeb, příčiny růstu a poklesu jsou předmětem zkoumání v následujících podkapitolách. Graf 3: Průměrná výše Fincentrum hypoindexu 2003-2012 FINCENTRUM HYPOINDEX 2003-2012 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 5,61% 5,61% 5,16% 4,79% 4,69% 4,90% 4,05% 4,04% 4,18% 3,52% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Pramen: zpracováno podle údajů na hypoindex.cz a idnes.cz/finance. 26

6.2.1 Vývoj v roce 2003 Trh hypotečních úvěrů v roce 2003 zaznamenal výrazný růst počtu i objemu hypotečních úvěrů. V tomto roce bylo poskytnuto 32 165 HÚ v celkovém objemu 47 596 947 tis. Kč, jak můžeme vidět v grafu 1 a 2 na začátku kapitoly 6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003-2012. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila 1,15 mil. Kč, což je vůbec nejmenší průměrná výše HÚ pro občany za celé sledované období. Vývoj této průměrné výše HÚ pro občany ve sledovaných letech zachycuje graf 20. Zatímco v minulosti byla hypotéka produktem finančně náročným a dostupným jen malému počtu movitých zájemců, tak v roce 2003 se hypotéky staly oblíbeným nástrojem pro financování bydlení a jejich obliba stále vzrůstá. Zvýšený zájem o hypotéky byl vyvolán zejména očekávanými změnami v DPH, obavami ze zdražení nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie, zvyšováním reálným mezd, zvětšující se nabídkou kvalitních nemovitostí především z developerských projektů a nevyřešenou deregulací nájemného, kdy se lidé začali více zajímat o byty v osobním vlastnictví, které tvoří alternativu k nájemnému bydlení. Nejdůležitějším faktorem, který vyvolal zvýšení poptávky po HÚ, bylo ovšem snížení úrokové sazby. Ta se například u hypoték s pětiletou fixací dostala i pod 5 %. Graf 4: Vývoj hypoindexu v roce 2003 Pramen: http://finance.idnes.cz/viteze.aspx?r=fi_osobni&c=a040116_141136_fi_osobni_vra 27

V grafu 4 můžeme jasně vidět, že od začátku roku úrokové sazby hypoték klesaly až do září, kdy dosáhly svého minima. Následující měsíc říjen ovšem představoval zlom, kdy úrokové sazby začaly poprvé od začátku roku růst. Důvodem bylo prohlášení ČNB o růstu jejích základních úrokových sazeb. V období oživování ekonomiky se tím centrální banka snaží zabránit rychlému hospodářskému růstu a přehřátí ekonomiky. Padly také obavy, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů porostou nejen v následujících měsících, ale i po Novém roce. Tyto obavy se však naštěstí splnily jen z první části. V listopadu úrokové sazby stagnovaly a v prosinci došlo k opětovnému růstu, a to téměř až na úroveň červnové hodnoty. Za druhé pololetí se tak jednalo o nejvyšší sazbu. Důsledkem těchto zvýšených sazeb bylo, jak se dalo očekávat, snížení poptávky po hypotečních úvěrech. I přesto ale můžeme rok 2003 označit jako úspěšný, a to jak v počtu, tak i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, protože toto snížení poptávky nebylo nijak extrémní. Zvýšený zájem o HÚ můžeme kromě nižších úrokových sazeb, které umožňují pořídit si nemovitost i v případě nedostatku vlastních prostředků, přičíst také zlepšenému přístupu bank k zájemcům o hypotéky, zavádění různých bankovních novinek, jako například prodloužení fixace úrokových sazeb až na 15 let (dosud se klienti mohli setkat s maximální dobou fixace na 5, případně 10 let) a mimo jiné také rostoucí kupní síle obyvatelstva a tedy ochotě se více zadlužovat. Jedná se však o celkovou ochotu obyvatel se více zadlužovat (tedy i o růst spotřebitelských úvěrů). V oblasti státní finanční podpory hypotečního úvěrování došlo tento rok ke snížení podpory úvěrů na nové bydlení 27 na 0 procentních bodů a podpora staršího bydlení pro žadatele do 36 let 28 byla snížena na 2 procentní body (z 3 procentních bodů). V roce 2004 se předpokládalo, že bude státní finanční podpora na nové i starší bydlení sjednocena. To však nenastalo, jak je možné vyčíst v následující kapitole 6.2.2 Vývoj trhu v roce 2004. Na konci roku 2003 se v České republice nacházelo na trhu hypotečních úvěrů celkem deset bankovních institucí. K devíti bankovním institucím 29 existujících na trhu HÚ se připojila e-banka. Konkurenci bychom tak na hypotečním trhu mohli označit jako silnou, což je pro zájemce o hypoteční úvěry velmi pozitivní. Největší podíl na trhu dle počtu všech hypotečních úvěrů má ČMHB (Českomoravská hypoteční banka, a.s.), dále Česká spořitelna 27 Nařízení vlády 244/1995 Sb. 28 Nařízení vlády 249/2002 Sb. 29 Jedná se o tyto finanční instituce KB (Komerční banka a.s.), ČS (Česká spořitelna a.s.), HVB (HVB Bank Czech Republic a.s.), ČMHB (Českomoravská hypoteční banka a.s.), ČSOB (Československá obchodní banka a.s.), ŽIBA (Živnostenská banka a.s.), GE (GE Capital Bank a.s.), RFB (Raiffeisenbank a.s.) a Wüstentrot (Wüstenrot hypoteční banka a.s.) 28

(ČS) a Komerční banka (KB). Dle podílu na počtu nově schválených úvěrů obsadila první místo Česká spořitelna, na druhém a třetím místě se umístila Českomoravská hypoteční banka spolu s Komerční bankou. V grafu 5 můžeme vidět, že tyto tři banky opravdu ovládají většinu trhu s hypotečními úvěry. Graf 5: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2003 v % 2,7 1,3 0,8 6,1 31,2 Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2003 v % 3,5 0,4 24,6 29,3 KB ČS HVB ČMHB ČSOB ŽIBA GE RFB Wünstenrot 1,3 1,2 21,5 Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2003 v % 15,8 3,8 2,9 0,2 21,5 31,8 KB ČS HVB ČMHB ČSOB ŽIBA GE RFB Wünstenrot Pramen: zpracováno podle údajů z Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2003 Dle mého názoru rok 2003 nepřinesl na trh hypotečních úvěrů žádné zásadní novinky. Všechny výše vyjmenované faktory mající vliv na vývoj hypotečního trhu vyvolaly přesně takovou reakci, jakou jsem předpokládala. Nejvíce sympatické jsou mi relativně nízké úrokové sazby, díky kterým se hypoteční úvěry staly dostupné mnohem většímu počtu lidí, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů na financování vlastního bydlení. Je zde však jedna věc, která mě vcelku překvapila a tou je dominantní postavení tří finančních institucí. Při takovém množství finančních institucí bych spíše předpokládala rovnoměrnější rozdělení trhu. 6.2.2 Vývoj v roce 2004 V roce 2004 hypoteční banky poskytly celkem 41 815 hypotečních úvěrů ve výši 68 126 005 tis. Kč. To oproti roku 2003 představuje 30% nárůst v počtu poskytnutých HÚ a 43% nárůst v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila necelých 1,27 mil. Kč. Za hlavní faktor ovlivňující tento trend můžeme označit úrokové sazby, které byly i v roce 2004 velmi příznivé. V grafu 6 uvedeném níže můžeme vidět, že do května úrokové sazby klesaly a nakonec právě v květnu dosáhly svého minima, kdy hodnota hypoindexu klesla až pod hranici 4,5 %. V červnu a poté i znovu koncem srpna však centrální banka zvýšila klíčovou úrokovou sazbu, tedy 2T repo sazbu, na což banky reagovaly rychlým 29

zvyšováním úrokových sazeb u hypotečních úvěrů během června až září. Na reakci potencionální zákazníků se samozřejmě nemuselo dlouho čekat. Důsledkem bylo snížení poptávky po hypotečních úvěrech, jak se dalo očekávat. Následně panovaly obavy, že do konce roku centrální banka zvedne úrokové sazby ještě jednou. Ukázalo se však, že pro další zvyšování úrokových sazeb prozatím nebyl důvod. To mělo za následek, že se v říjnu úrokové sazby v průměru výrazně snížily, když banky mezi sebou začaly závodit, aby přilákaly nové klienty. Tento trend snižování úrokových sazeb v ekonomice nastartoval hypoteční boom. Díky nízkým sazbám si totiž může hypotéku dovolit mnohem více lidí než kdy dříve. Graf 6: Vývoj hypoindexu v roce 2004 5,20% FINCENTRUM HYPOINDEX 5,00% 4,80% 5,00% 4,96% 4,74% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74% 4,60% 4,55% 4,56% 4,48% 4,40% Pramen: zpracováno podle údajů na http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm Dalšími faktory, které měly vliv na zvýšený zájem o hypotéky, byl růst reálných mezd, zvyšující se nabídka kvalitních nemovitostí a také stálé ceny nemovitostí. Panující obavy již z roku 2003, že budou zvýšeny ceny nemovitostí po vstupu České republiky do EU (Evropské unie) naplněny nebyly. Vliv na zájem o hypoteční úvěry měla také stále nevyřešená deregulace nájemného. Krom výše uvedených faktorů však na zájem klientů o hypotéky měly výrazný vliv také samotné banky, kterým se potvrdilo, že akce podporující prodej mohou být pro ně velmi úspěšné. Hlavním nástrojem pro konkurenční boj se kromě úrokových sazeb stalo snižování některých poplatků. To totiž může přinést bance mnoho nových klientů, což je pro banku důležité. 30

Rok 2004 přinesl na hypoteční trh také novinky. Příkladem mohou být garantované sazby, které zaručují sazby ve stejné výši všem klientům bez rozdílu 30, což je jistě velká konkurenční výhoda. Některé banky také prodloužily dobu fixace úrokových sazeb až na 30 let a pokračovaly ve zjednodušeném vyřizování úvěrů. Zásadní novinkou se stal nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. 31, který přinesl novou definice HÚ a odstranil tak jeho účelovost, která byla dříve vázána pouze na financování nemovitostí. Nyní je tedy hypotéka vymezena jako úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné nemovitosti. Nemovitost se přitom musí nacházet v České republice nebo na území členských států EU nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Tímto bylo bankám umožněno poskytování tzv. amerických hypoték, což znamená, že úvěr je zajištěn nemovitostí, ale nemá stanoven účel použití. 32 V oblasti státní podpory došlo ke změnám souvisejícím s příznivým vývojem úrokových sazeb hypoték. Podpora na nové bydlení, která byla snížena v roce 2003 na 0 procentních bodů, přestala být poskytována a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let se snížila ze dvou procentních bodů na jeden procentní bod. Ke konci roku 2004 na českém hypotečním trhu poskytovalo hypotečních úvěry celkem 11 bank. Na trhu přibyla Volksbank CZ (není uváděna ve statistikách Ministerstva pro místní rozvoj). Největší podíl na trhu dle počtu i dle objemu hypotečních úvěrů tentokrát získala Česká spořitelna. Hypoteční banka 33 si uhájila druhé místo a na třetím místě se umístila Komerční banka. Tyto tři banky ovládají většinu trhu s hypotečními úvěry, i když nyní má dominantní postavení zejména Česká spořitelna. V grafu 7 týkajícího se podílu bank si můžeme nicméně všimnout, že i HVB Bank Czech Republic si buduje zajímavé postavení. 30 V praxi se totiž často stává, že minimálních úrokových sazeb vždy dosáhnou pouze nejbonitnější klienti. 31 Dostupný na: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 32 Hypotékou tak nyní může být nyní financováno i pořízení družstevního bytu, což dříve nebylo možné, jelikož členský podíl v bytovém družstvu není nemovitostí a nemohla tak na něj být dříve poskytnuta klasická hypotéka. 33 Českomoravská hypoteční banka, a.s. začala ve své výroční zprávě z roku 2004 používat také označení Hypoteční banka, i když k přejmenování na Hypoteční banku a.s. proběhlo dle Obchodního rejstříku až 1. ledna 2006. 31

Graf 7: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2004 v % 0,8 0,9 Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2004 v % 29,9 2,9 0,8 0,5 3,1 6,5 23,5 31,1 KB ČS HVB Hypoteční banka ČSOB ŽIBA GE RFB Wüstenrot ebanka 1,2 1 20,4 Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2004 v % 4,2 2,90,5 0,5 14,8 20,3 34,2 KB ČS HVB Hypoteční banka ČSOB ŽIBA GE RFB Wüstenrot ebanka Pramen: zpracováno podle údajů z Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2004 Z mého pohledu byl vývoj na trhu hypotečních úvěrů v roce 2004 velice zajímavý. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám není divu, že zájem o hypoteční úvěry stále stoupá. I přesto, že ČNB v průběhu roku zvedla 2T repo sazbu, tak nakonec tři měsíce před koncem roku začaly banky opětovně snižovat úrokové sazby svých hypotečních úvěrů, když bylo jisté, že do konce roku již ČNB znovu sazby nezvýší. Tento postup je samozřejmě logický, když vezmeme v potaz, že se banky snaží přilákat co nejvíce nových klientů, dokud je to možné, protože v budoucnu počítají se zvýšením sazeb centrální bankou. Za opravdu významnou novinku považuji nový zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb., který svými novými definicemi umožní další rozvoj a růst trhu hypotečních úvěrů. 6.2.3 Vývoj v roce 2005 I rok 2005 byl pro hypoteční trh úspěšný přesně tak, jak se předpokládalo. Za tento rok poskytly banky celkem 52 388 HÚ v celkovém objemu 98 320 399 tis. Kč. To oproti roku 2004 představuje 25% nárůst v počtu a 44% nárůst v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany činila 1,41 mil. Kč, což je o 11 % více než v roce 2004. Stejně jako v předchozích dvou letech byla zvýšená nabídka peněz vyvolána nabídkou kvalitních nemovitostí a také stagnujícími cenami nemovitostí. Na zvýšenou poptávku po hypotékách působil také růst ekonomiky a s tím související růst reálných mezd. Kromě těchto ekonomických faktorů se však mění i životní postoje lidí, kteří nyní mají zájem investovat do vlastního bydlení a nebojí se dlouhodobého zadlužení. Svou roli hraje také plánovaná deregulace nájemného, kdy se tržní nájemné oproti splátkám hypotečního úvěru zdá nepřiměřeně vysoké. Nejvýznamnějším faktorem růstu však opětovně zůstávají úrokové 32

sazby. K poslednímu růstu sazeb došlo loni v září, od té doby úrokové sazby neustále klesaly až do července, kdy dosáhly historického minima 3,62 %, když se poprvé za sledované období dostaly pod hranici 4 %. Toto klesání bylo způsobeno poklesem tržních úrokových sazeb, kdy ČNB nečekaně snížila úrokové sazby třikrát od začátku roku. Od té doby až do října pak sazby více méně stagnovaly. Následně koncem října v reakci na zvýšení úrokové sazby ČNB šly v listopadu úrokové sazby vzhůru, čímž byl trh celkem překvapen. V prosinci pak došlo k rekordní změně úrokových sazeb kvůli obavám, že ČNB v lednu sazby opět zvýší. Oproti listopadu došlo v prosinci k nárůstu o 1,23 %, což je opravdu velká změna. O něco málo vyšší úroková sazba byla naposledy zaznamenána v září 2004. Graf 8: Vývoj hypoindexu v roce 2005 FINCENTRUM HYPOINDEX 5,30% 5,00% 4,70% 4,40% 4,10% 3,80% 3,50% 4,66% 4,43% 4,27% 4,03% 3,77% 4,14% 3,62% 3,63% 3,75% 3,64% 3,64% 5,00% Pramen: zpracováno podle údajů na http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm V tomto roce došlo také k očekávanému snížení státní finanční podpory hypotečního úvěrování na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let z jednoho procentního bodu na nulu. Důvodem pro zrušení této státní podpory bylo to, že průměrný úrok z hypoték poskytnutých v uplynulém roce spadl dle očekávání pod pět procent, což znamená, že dle stanoveného systému musí vláda podporu ukončit. Nově však začal být nabízen nízko úročený úvěr na pořízení bydlení pro mladé do 36 let s možností jeho kombinace s hypotečním úvěrem od banky. Rok 2005 přinesl i další novinky na trhu hypotečních úvěrů jako například snazší vyřízení úvěrů, hypotéku na míru, tedy individuální nastavení hypotéky dle potřeb a možností žadatele, hypoteční úvěr bez doložení příjmu, speciální hypotéky pro cizince, hypotéku naopak a podobně. 33

Konkurenci na trhu hypotečních úvěrů bychom nyní mohli označit již jako vysokou. Na konci roku 2005 již na trhu HÚ působí celkem 15 finančních ústavů. Nově začaly nabízet hypoteční úvěry například Citibank ve spolupráci s Hypoteční bankou nebo ING Bank ve spolupráci s Raiffeisenbank. Nejsilnější trojici ovšem stále tvoří Česká spořitelna (s největším počtem i objemem poskytnutých hypotečních úvěrů), Hypoteční banka a Komerční banka. Tyto tři banky představují 82 % trhu HÚ. Podíl ostatních bank na trhu hypotečních úvěrů je tak mizivý. Graf 9: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2005 v % 0,69 28,2 Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2005 v % 6,34 3,23 0,96 0,84 1,36 2,71 23,58 32,09 KB ČS HVB Hypoteční banka ČSOB ŽIBA GE RFB Wüstenrot ebanka 1,86 0,71 19,5 Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2005 v % 3,03 0,59 0,76 4,21 12,88 19,44 37,01 KB ČS HVB Hypoteční banka ČSOB ŽIBA GE RFB Wüstenrot ebanka Pramen: zpracováno podle údajů z Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2005 Rok 2005 byl pro mě z hlediska vývoje úrokových sazeb rokem opravdu překvapujícím. I dle mého názoru bylo snížení úrokových sazeb centrální bankou nečekané. Stejně tak nečekaná mi přijde i nejnižší úroková sazba ve výši 3,62 % z července. Neřekla bych, že je možné, aby sazba takto klesla. Pozitivním následkem byl samozřejmě rekordní počet i objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Překvapující je i zvýšení úrokových sazeb v prosinci na 5 %. Sice jsem předpokládala, že vlivem zvýšení základní úrokové sazby ČNB koncem října dojde ke zvýšení úrokových sazeb i u hypotečních úvěrů, ale nečekala jsem, že banky z důvodů obav ohledně dalšího možného zvyšování sazeb je zvýší až o tolik. Působení ostatních faktorů ovlivňujících vývoj hypotečního trhu ale již překvapivé není. Předpoklad z minulého roku ohledně růstu sazeb v následujícím roce tak byl naplněn jen z části. 34