8.10 Převzetí a vrácení předmětu nájmu

Převzetí a vrácení předmětu nájmu kterými může nájemník ohrozit i život všech osob v domě, ale stačí, pokud nájemce bude alkoholik, jenž bude ničit závažným způsobem majetek nebo ohrozí zdraví jiné osoby v domě, a pronajímatel po takovémto jednání nájemce bude muset zaslat písemnou výzvu, aby toto chování nájemce odstranil a čekat, zda se bude opakovat, aby mohl pronajímatel dát okamžitou výpověď. Tedy pronajímatel nebo napadnutá osoba bude muset být stále v obavách, že se něco stane. Domnívám se, že definice porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem je již natolik intenzivní, že by ochrana zájmu nájemce na zajištění bytových potřeb měla ustoupit ochraně zdraví a majetku třetích osob. Pokud by jednání nájemce přes výzvu pronajímatele pokračovalo, pak může pronajímatel dát nájemci výpověď, kterou musí opět doručit, a ve výpovědi musí být jednoznačně popsán důvod pro podání výpovědi z důvodu zvláště závažného porušení povinností nájemcem a poučení nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky a možnosti nájemce požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. U výpovědi z důvodu zvláště závažného porušení povinností nájemcem končí nájemní smlouva okamžikem doručení této výpovědi. Nájemce musí předat byt pronajímateli do jednoho měsíce od skončení nájmu. 8.10 Převzetí a vrácení předmětu nájmu Jak bylo výše uvedeno, je pro pronajímatele velmi důležité, aby při předání bytu a jeho vrácení sepsal s nájemcem protokol o stavu bytu. Pokud by zároveň pronajímatel pronajímal i nějaké vybavení bytu, které bude účtováno samostatným nájemným, tak musí zase samostatně sepsat pro předání a převzetí předávací protokol. Nezbytnou náležitostí obou protokolů je řádná identifikace stran a bytu, kterého se předání týká, a datum, kdy k předání nebo vrácení došlo. Nejlépe je použít stejné záhlaví jako bude uvedeno v nájemní smlouvě. V předávacím protokolu musí být zdůrazněno, že nájemce prohlašuje, že byt je způsobilý k řádnému bydlení a splňuje sjednané požadavky nájemce na stav bytu, které byly sjednány ve smlouvě a že nájemce si byt před podpisem nájemní smlouvy prohlédl, a stav je shodný. Další povinnou náležitostí je zapsat stav měřidel při předání. Pokud se převádí na nájemce elektroměr nebo plynoměr, pak je vhodné rovnou při předání vyplnit potřebné tiskopisy s údaji o stavu měřidel, aby započala veškerá spotřeba nájemce na jeho účet. Jestliže byt je vybaven podružnými měřidly tepla nebo vody, pak se uvede do protokolu i stav těchto měřidel. Mgr. Martin Laipold 189

SMLUVNÍ VZTAHY Pronajímatel by v protokolu měl zaznamenat stav všeho, co v bytě je snadněji opotřebovatelné, nebo čemu je nutné věnovat zvýšenou opatrnost. Byt by měl být předáván ve stavu způsobilém k bydlení, a tedy lze předpokládat, že stěny i podlahy bytu budou čisté a bez poškození. Pokud je byt vybaven například parketami, tak by měl být jejich stav uveden v protokolu a nejlépe i dáno poučení nájemci, jak o ně řádně pečovat. Má-li byt nějaké technicko-historické prvky, tak uvést v protokolu jejich stav a i upozornění, že se jedná o historické prvky. Pokud pronajímatel pronajal byt, který má určité nedostatky, jež byly zohledněny v ceně nájmu, pak již v nájemní smlouvě musí být toto uvedeno. Jedná-li se o nedostatky, které s ohledem na slevu poskytnutou po určitou dobu k sjednanému nájmu má nájemce vlastními prostředky odstranit (např. vymalovat, vystěhovat nebo uklidit byt), pak je vhodné do protokolu znovu uvést, že byt bude nájemcem uveden do řádného stavu na vlastní náklady. Je nutné, aby bylo zřejmé, že takovéto náklady nejsou náklady na běžnou údržbu bytu, ale náklady promítnuté do slevy na nájemném. Při vracení bytu nájemcem pronajímateli se postupuje obdobně, tedy protokol o vrácení předmětu nájmu by měl obsahovat stav všeho, co bylo uvedeno v předávacím protokolu nájemci. Obecně má nájemce povinnost odevzdat byt v den skončení nájmu pronajímateli ve stavu, v jakém byt nájemce převzal, kdy s ohledem na délku nájmu se zohlední běžné opotřebení bytu. Provedl-li nájemce se souhlasem pronajímatele nějaké změny v bytě, tak při udělení takového souhlasu by pronajímatel měl vždy myslet na to, zda v souhlasu zaváže nájemce uvést byt do původního stavu, nebo zda byt bude odevzdán i s předmětnou změnou. Jedná-li se o zařízení nebo předměty, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení jejich hodnoty (např. zabudovaný trezor ve zdi) nebo by odstraněním došlo k poškození bytu nebo domu, tak taková věc přechází do vlastnictví majitele domu, který však musí nájemci vypořádat hodnotu, kterou tímto nabyl. Jestliže nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele změny nebo úpravy bytu, pak je povinen toto odstranit vyjma případu, kdy pronajímatel nežádá odstranění úprav. Pokud došlo k navýšení ceny bytu, tak nemá nájemce právo na vyrovnání od pronajímatele, ale kdyby se hodnota bytu snížila, tak pronajímatel může požadovat náhradu škody. Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Při odevzdání bytu se opět zapíše stav všech měřidel a vyplní se formuláře na převedení měřidel z vlastníka na majitele nemovitosti. Pokud má byt řadu vad zjištěných při převzetí bytu od nájemce, pak je vhodné toto zdokumentovat a přizvat k převzetí bytu od nájemce nezávislou osobu, která by v případě 190 Bytové domy, zdroj příjmů i povinností

Smrt nájemce sporu s nájemcem mohla dosvědčit stav bytu předávaného nájemcem a věrohodnost pořízených fotografií. Věrohodnost pořízených fotografií lze zajistit i způsobem, že pronajímatel pořízené fotografie vytiskne a nájemce, popřípadě svědek, tyto fotografie podepíše. Ustanovení 2292 NOZ dává nájemci možnost odevzdat byt pouhým předáním klíčů od bytu, což může být pro pronajímatele velice problematické, neboť nebude mít objektivní důkaz o stavu bytu v okamžiku jeho odevzdání nájemcem včetně stavu měřidel. Z tohoto důvodu doporučujeme v nájemní smlouvě uvést ujednání, kdy pronajímatel se s nájemcem dohodne, že odevzdání bytu bude probíhat výhradně formou sepsání předávacího protokolu včetně stavu měřidel a bez tohoto protokolu nebude byt považován za odevzdaný, a tedy pronajímatel může dál požadovat placení nájemného. 8.11 Smrt nájemce V průběhu nájmu může dojít i k situaci, kdy nájemce zemře. Pak zákon umožňuje, aby nájemní vztah přešel na člena nájemcovy domácnosti, jenž nemá vlastní bydlení a ke dni smrti žil v bytě s nájemcem. Pokud je takovým členem domácnosti nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, pak k přechodu nájmu není nutný souhlas pronajímatele. Podmínka zákona, že takovýto člen domácnosti ke dni smrti žil v bytě s nájemcem, je splněna, pokud je prokázáno, že opravdu existovala vůle obou, aby žili trvale společně. Pokud by tedy se např. k dědovi přistěhovala vnučka, aby dědovi pomáhala, ale dědu odvezli do nemocnice, kde po několika dnech došlo k jeho úmrtí, pak je podmínka splněna, a vnučka má nárok na přechod nájmu. Kdyby však pouze dcera nájemce v den smrti přespala u otce, protože nájemci, tj. otci, nebylo dobře, pak toto nelze považovat za splnění zákonné podmínky, neboť nebyla vůle soužití obou v daném bytě. U tohoto přechodu nájmu však zákon obecně omezuje dobu nájmu na maximálně dobu dvou let (pokud nájem měl zaniknout dříve, pak skončí i po přechodu nájmu ve stejný den, jako měl původní nájem zaniknout). Jestliže se jednalo o nájem sjednaný na dobu neurčitou, tak se mění po přechodu nájmu na dobu určitou na dva roky. Toto pravidlo má však dvě výjimky, a to je případ, kdy osoba, na niž má přejít nájem, je starší 70 let, pak se stále jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou, nebo v případě, že osoba, na niž má nájem přejít, je mladší 18 let, pak nájem skončí, až tato osoba dosáhne věku dvaceti let. Pronajímatel a nový nájemce se vždy mohou dohodnout na jiné době pokračování nájmu a také osoba, která splňuje zákonné podmínky pro přechod nájmu, má možnost prohlásit do jednoho měsíce od smrti nájemce, že nehodlá v nájmu pokračovat, a potom nájemní vztah zaniká dnem doručení takovéhoto Mgr. Martin Laipold 191

SMLUVNÍ VZTAHY oznámení. Pokud by bylo více osob splňujících uvedené podmínky, pak vzniká společný nájem pro všechny takovéto osoby, ale každá z těchto osob může samostatně prohlásit, že nehodlá v nájmu pokračovat. Pronajímatel však musí v případě, že nepřejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, ještě řešit nájemcovy dědice, neboť i na ně mohou přejít práva z nájemní smlouvy. Zde však může pronajímatel bez uvedení důvodů vypovědět nájem s dvouměsíční výpovědní lhůtou, ale nejpozději to musí učinit do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že na případné členy nájemcovy domácnosti nepřešla nájemní smlouva a zároveň se dozvěděl, kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost, ale pokud není znám pronajímatelův dědic do šesti měsíců od smrti nájemce, pak může pronajímatel byt vyklidit, a nájem zaniká. Zde však musí pronajímatel mít zdokladováno, že dědic v dané lhůtě není znám a že byt následně byl vyklizen. Prvním předpokladem však je, že neexistuje člen domácnosti nájemce, který by měl nárok na přechod nájmu. Pronajímatel může vycházet z evidenčního listu k bytu, zda je v něm uvedena osoba, na niž by právo nájmu mohlo přejít a zda se někdo do té doby přihlásil jako nástupce nájemce. Teprve pak má smysl si u okresního soudu příslušného podle bydliště zjistit, který notář projednává dědictví po zesnulém, a u něho se dotázat, zda byl již stanoven dědic po zůstaviteli, tedy po nájemci. Dědické řízení trvá však ve velkých městech řadu měsíců, a tedy nemusí v dané lhůtě být ukončeno. Pokud později bude dědic určen nebo nalezen, tak to nemá již žádný vliv na zánik nájmu, jestliže byl byt vyklizen. Zde je tedy nutné i zdokumentovat vyklizení bytu. Zákon předpokládá, že budou věci přestěhovány do veřejného skladu nebo uschovány u nějakého skladovatele. To sice znamená, že bude muset pronajímatel hradit skladné, ale to je povinen následně uhradit dědic. Případně se může pronajímatel uspokojit z prodeje takto uskladněných věcí, jestliže vyzval dědice k převzetí a ten to neučinil. Případný přeplatek získaný prodejem však patří dědici nájemce. I dědic nájemce může vypovědět nájemní smlouvu s dvouměsíční výpovědní lhůtou, pokud nechce v nájmu pokračovat, což může učinit i správce pozůstalosti. Pokud existují dluhy nájemce, osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. Je však vždy vhodné tyto dluhy přihlásit do dědického řízení po nájemci, a pokud nebudou dědici nájemce uznány, pak je možné vést soudní spor proti dědicům nájemce na zaplacení pohledávek zesnulého nájemce. 192 Bytové domy, zdroj příjmů i povinností

8.12 Opuštění bytu nájemcem Opuštění bytu nájemcem V praxi může nastat i situace, kdy nájemce opustí byt, aniž by dal výpověď nebo předal byt pronajímateli, ale je nepochybné, že v bytě nebydlí. Pak 2292 NOZ stanovuje, že pokud opustí nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Pronajímatel si však musí zajistit důkazy o tom, že lze mít byt za opuštěný, např. svědectví sousedů, hromadící se pošta a podobně. Obecně nesmí pronajímatel bez souhlasu nájemce vstoupit do bytu (vyjma neodkladných havarijních situací), neboť by to byl trestný čin (až po právní moci a vykonatelnosti rozsudku o povinnosti nájemce byt vyklidit, může uvažovat pronajímatel o vstupu do bytu svépomocí). Zde by mohl pronajímatel například přelepit vstup do bytu lepicí páskou za přítomnosti svědka, aby bylo prokázáno, že nikdo do bytu dlouhodobě nevstoupil. Jestliže by však byly obavy, že se nájemci mohlo něco stát, pak může pronajímatel zvážit přivolání hasičů nebo městské policie, aby toto ověřili a případně do bytu vstoupili. Také je možné kontrolovat stav plynoměru nebo elektroměru. Nelze zatím určit, jak v praxi toto ustanovení bude soudy vykládáno, proto raději nabádáme k opatrnosti, aby zbytečně pronajímatel neriskoval trestní řízení o prošetřování trestného činu porušování domovní svobody. 8.13 Předkupní právo nájemce Obdobně jako bylo stanoveno v 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), tak dnes v 1187 NOZ je zakotveno předkupní právo nájemce, pokud nájemcem je fyzická osoba, na první koupi bytové jednotky (případně i nebytové jednotky, pokud byla pronajata v souvislosti s pronájmem bytu). Tedy pokud majitel domu se rozhodne učinit prohlášení vlastníka nemovitosti, kterým dům rozdělí na jednotlivé bytové a nebytové jednotky, pak má zákonnou povinnost při prvním prodeji takovýchto jednotek nabídnout nejdříve ke koupi bytovou jednotku nájemci fyzické osobě, a teprve až po uplynutí 6 měsíců od účinnosti nabídky nájemci může být jednotka prodána třetí osobě. K rozdělení nemovitosti na jednotlivé jednotky může dojít v průběhu nájemního vztahu, ale pokud chce následně majitel nemovitosti prodávat jednotlivé jednotky, pak buď v době prodeje nesmí být jednotka pronajata, nebo musí být nabídnuta nejdříve ke koupi nájemci, byť rozdělením nemovitosti na bytové jednotky nedochází k zániku nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem a ani prodejem nemovitosti, resp. bytové jednotky, nezaniká nájemní smlouva. Zákonodárce však upřednostňuje, aby si nájemce v případě zájmu zajistil své bytové potřeby koupí bytové jednotky, než aby pokračoval v nájemním vztahu s novým majitelem. Mgr. Martin Laipold 193