Znalecký posudek č. 3359 / 087 / 2014 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Byt č. 1988/18 ve vlastnictví dokončený a spoluvlastnický podíl na domech č.p. 1988,1989,1990 a 1991 a pozemcích parcela č. 1890/2, 1890/3, 1890/4, 1890/5 Ulice: Táborská 30 Město : PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Plzeň Sídlo katastr. úřadu v Plzni Vlastník stavby: Pavel Kříž Táborská 1988/30 32600 Plzeň Vlastník pozemku: Pavel Kříž Táborská 1988/30 32600 Plzeň Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 06605/12 č.p. 1988 PSČ Identifikační kód: 721981 podíl: 1/1 podíl: 549/40451
2 Znalecký posudek je zpracován ke dni 7.10.2014 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (z toho 4 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 23.10.2014
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 6 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Přírodní katastrofy... 10 F. Územní plán... 11 G. Právní stav... 11 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 11 Rekapitulace... 12 Znalecká doložka Přílohy výpis z KN ze dne 13.9.2014 kopie snímku z KN ze dne 24.7.2014 mapa fotodokumentace
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 7.10.2014 od 9,00 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: paní Hanelová Nepřítomni: p. Kříž Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Plzeň, město PLZEŇ, list vlastnictví č. 19388, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 13.9.2014 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Plzeň, mapový list č. Plzeň 8-5/23, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne 24.7.2014 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání -nebyly předloženy, dle konstrukčního provedení je stáří cca 50 let 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 7.10.2014 - prohlášení vlastníka budovy
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město PLZEŇ je významným městem regionu a má 167302 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Plzeň. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (tramvaj). Nejbližší železniční stanice je v místě. Byt se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 2,5 km. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, objekty obč. vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože jedná se o oblíbenou lokalitu městského bydlení s výborným dopravním napojením. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Údaje o oceňovaném bytu Oceňovaný byt se nachází v tradiční cihelné zástavbě. Nachází se v 6.nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 52.2, balkon 2,0 a sklep 2,7. Po roce 2006 k převodu bytu došlo na základě kupní smlouvy ze dne 29.10.2007. Jedná se o byt zkolaudovaný. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Byty Popis, výměry, výpočet ceny 1. BJ č. 1988/18 Obec : PLZEŇ Katastrální území : Plzeň Ulice : Táborská 30 Dům č.p. 1988 Spoluvlastnický podíl na budově : 549/40451 Popis budovy :
7 Zděný dům o jednom podzemním a šesti nadz. podlažích. Dům má plochou střechu s živičnou krytinou, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, teracové schody, vnější plášť kontaktní zateplovací systém, osobní výtah Umístění a popis bytu : Byt se nachází v 6.NP předmětného domu, má plastová okna, dveře plné a prosklené, podlahy s vlýskami a plovoucí, rozvod ÚT dálkový, rozvod el. energie 230 V, rozvod ST i TUV s ohřevem vody dálkovým, kuch. linka standardní,kombi sporák, keram. obklady v kuchyni, koupelně a WC, koupelna s vanou a umyvadlem, WC extra, zděné jádro. Celkový stav velmi dobrý. 6.nadzemní podlaží o podlahové ploše 52 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 6.nadzemní podlaží kuchyně obývací pokoj pokoj zádveří koupelna WC Výměra celkem 8.90 22.70 12.60 5.10 2.00 0.90 52.20 K bytu patří balkon o výměře 2,0 a sklep v 1.PP 2,7. Dispoziční řešení: Technický stav budovy : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav výborný 1 bod stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav výborný 1 bod -------------------------------------------------------------------------------------celkem 5 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 50.0% Rekonstrukce, modernizace: zateplení a výměna oken v roce 2007 Stáří budovy : 50 roků Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index % 47 371.50 168 084.00 635 508.90 850 964.40 150.00
8 Opravný index místa 1.15 Výchozí cena bytu CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení % 1 467 913.59 1964 80 50.00 Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená 733 956.79 43.21 734 000.00 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: PLZEŇ Katastrální území: Plzeň Vlastník stavby: Pavel Kříž Táborská 1988/30 32600 Plzeň Vlastník pozemku: Pavel Kříž Táborská 1988/30 32600 Plzeň Parcela č. Výměra 1890/2 236 1890/3 228 1890/4 229 1890/5 235 1/1 podíl: 549/40451 Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem Výpočet ceny podíl: 928.00
9 Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku / 928.00 3 000.00 2 784 000.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle cenové mapy pro město PLZEŇ, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem 2 784 000.00 Spoluvlastnický podíl: 549/40451 Výpočet ceny : 2 784 000,-*549/40451 = 37 784,- Pozemek ( podíl 620/31680 ) 37 800,- D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytech o srovnatelné velikosti, t.j. Byt ve vlastnictví dokončený, v dané lokalitě, a při srovnatelném vybavení je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění bytu, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný byt je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) BJ Plzeň Slovany, Částkova ul, byt 2+1, v 3.NP ve zděném domě, dům po částečné revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, užitná plocha( dále jen UP) 56, sklep Nabídková cena: 1 390 000,- Ukazatel UP: 24 821,-/
10 2) BJ Plzeň Slovany, Koterovská ul, byt 2+1+balkon, v 4.NP ve zděném domě,dům v původním provedení, byt v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 60, sklep Nabídková cena: 1 290 000,- Ukazatel UP: 21 500,-/ 3) BJ Plzeň Slovany, Francouzská ul, byt 2+1, v 5.NP ve zděném domě,dům po revitalizaci, byt v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 58, sklep Nabídková cena: 1 390 000,- Ukazatel UP: 23 966,-/ Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám stanovuji UP na: 23 500,-/ Výpočet srovnatelné hodnoty: 52,2 x 23 500,-/ 1 226 700,- Srovnatelná hodnota(podíl 1/1): 1 230 000,- E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Byt se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
11 F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec PLZEŇ a katastrální území Plzeň byl schválen územní plán dne 30.1.2009. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené BM - bydlení městského typu. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený Město: PLZEŇ Okres: Plzeň-město Kat. území: Plzeň ulice : Táborská 30 č.p. 1988 Nákladová cena staveb po opotřebení Stavby po opotřebení celkem Pozemky (podíl 549/40451) Celkem 734 000.00 37 800.00 771 800.00 Srovnávací hodnota 1 230 000.00 Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 2+1 ve standardním provedení v cihlové zástavbě Plzni - Slovanech Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena : 1 230 000.00 Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy 0.00
13 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani smlouva o věcném břemeni. Z LV č. 193884 pro k.ú. Plzeň nevyplývá, že na nemovitosti vázne věcné břemeno. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
14 FOTODOKUMENTACE