Znalecký posudek číslo 4502-42/14 O ceně nemovitých věcí Pozemky zapsané na LV č. 21 Olomouc Katastrální území: Topolany u Olomouce Okres: Olomouc O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: S K Á C E L O V Á Jana O L Š A N Y U P R O S T Ě J O V A č.p. 20 podíl: 1/2 798 14 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni 14.7.2014 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 14.7.2014 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 519/08-126 ze dne 30.6.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 21 pro k.ú. Topolany u Olomouce, obec Olomouc, okr. Olomouc. Úkolem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 21, a to: - Pozemek parc.č. 318/9 o výměře 4 070 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 346/21 o výměře 6 678 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 346/59 o výměře 7 194 m 2 orná půda Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku uvedeného na titulní straně. B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemky zapsané na LV č. 21 se nacházejí při západním okraji města Olomouc (99 471 obyvatel), ve správním území okresu Olomouc, v katastrálním území Topolany u Olomouce. Pozemky jsou situované mimo zastavěné území města Olomouc, ve scelených lánech pole. Historické centrum města Olomouc je od oceňovaných pozemků vzdáleno cca 6,0 km východním směrem. V městské části Topolany se z občanské vybavenosti nachází základní škola, knihovna, kostel a obchod s potravinami. Vyšší občanská vybavenost a síť služeb se nachází ve městě Olomouc. Pozemky se nacházejí v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností. Napojení na rychlostní komunikace č. R35 a R46 je možné ve vzdálenosti do 5 km. V městské části Topolany se nacházejí zastávky olomoucké MHD a meziměstské autobusové dopravy. Pozemky netvoří jeden funkční celek, pozemek parc.č. 318/9 se nachází ve vzdálenosti cca 700 m západním směrem od zástavby rodinných domů, pozemek parc.č. 346/21 ve vzdálenosti cca 200 m jižním směrem od zástavby rodinných domů a pozemek parc.č. 346/59 se nachází ve vzdálenosti cca 1 km východním směrem od zástavby rodinných domů. Dle platného územního plánu pro město Olomouc se pozemky nacházejí v zóně zemědělských pozemků a nejsou určeny k výstavbě. Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. 2
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Pozemky jsou hodnoceny jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 3
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky zapsané na LV č.21 Jedná se o pozemky parc.č. 318/9, 346/21 a 346/59, které jsou v katastru nemovitostí vedené jako orná půda, což odpovídá skutečnosti, kdy pozemky jsou využívané pouze k zemědělským účelům. Pozemky se nacházejí ve sceleném lánu pole, přístup k nim je z polní cesty přes okolní pozemky, pouze k pozemku parc.č. 346/21 je přístup možný z veřejné komunikace. Pozemek jsou součástí zemědělského půdního fondu a jsou určené pro zemědělskou výrobu. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je provedeno tedy dle 6. Zemědělské pozemky ( 6) Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce se 100-250 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 240 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 240 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. 318/9-1.část 30210 2 17,41 59,19 118,38 Kč Celkem parcela: 2 m 2 118,38 Kč 318/9-2.část 30300 4068 19,79 67,29 273 735,72 Kč Celkem parcela: 4068 m 2 273 735,72 Kč 346/21-1.část 30200 6676 19,02 64,67 431 736,92 Kč 4
Celkem parcela: 6676 m 2 431 736,92 Kč 346/21-2.čast 30210 2 17,41 59,19 118,38 Kč Celkem parcela: 2 m 2 118,38 Kč 346/59-1.část 30200 673 19,02 64,67 43 522,91 Kč Celkem parcela: 673 m 2 43 522,91 Kč 346/59-2.část 30300 6521 19,79 67,29 438 798,09 Kč Celkem parcela: 6521 m 2 438 798,09 Kč Rekapitulace 1) Pozemek parc.č. 318/9 273 854,10 Kč 2) Pozemek parc.č. 346/21 431 855,30 Kč 3) Pozemek parc.č. 346/59 482 321,00 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 1 188 030,00 Kč Slovy: Jedenmiliónjednostoosmdesátosmtisíctřicet korun českých 5
2. Zjištění obvyklé ceny pozemků metodou srovnávací Po zemědělských pozemcích, které nejsou určené k výstavbě, je v dané lokalitě u obdobných pozemků poptávka nižší, než je nabídka. S ohledem na umístění pozemků a využití pouze pro pastevectví a zemědělskou výrobu jsem názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Velká Bystřice, okr. Olomouc Zemědělský pozemek, Grygov, okr. Olomouc Zemědělský pozemek, Olomouc- Lošov, okr. Olomouc Zemědělský pozemek, Dolany, okr. Olomouc Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 4 023 52 000 13 7 226 145 000 20 8 489 280 000 33 9 976 260 000 26 Oceňované pozemky jsou s uvedenými pozemky srovnatelné svým umístěním a možností využití pouze pro zemědělskou výrobu. Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky (okolí města Olomouc), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 15 do 35 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků a jejich využití, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemků zapsaných na LV č. 21 na částku ve výši: 20 Kč/m 2 za celkovou výměru pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 21 pro k.ú. Topolany u Olomouce (17 942 m 2 ) (po zaokrouhlení) = 358 840 Kč = slovy: třistapadesátosmtisícosmsetčtyřicet korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitými věcmi spojené) Úkolem znaleckého posudku je rovněž ocenit závady, které se váží k oceňovaným pozemkům. Ocenění je provedeno cenou obvyklou dle 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. 6
Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 7
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 519/08-126 ze dne 30.6.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 21 pro k.ú. Topolany u Olomouce, obec Olomouc, okr. Olomouc. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 1 188 030 Kč Pozemek parc.č. 318/9 273 850 Kč Pozemek parc.č. 346/21 431 860 Kč Pozemek parc.č. 346/59 482 320 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 358 840 Kč Pozemek parc.č. 318/9 81 400 Kč Pozemek parc.č. 346/21 133 560 Kč Pozemek parc.č. 346/59 143 880 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé (po zaokrouhlení). Obvyklou cenu pozemku parc.č. 318/9 stanovuji na částku: = 81 000 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 318/9 stanovuji na částku: = 40 500 Kč = Obvyklou cenu pozemku parc.č. 346/21 stanovuji na částku: = 134 000 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 346/21 stanovuji na částku: = 67 000 Kč = Obvyklou cenu pozemku parc.č. 346/59 stanovuji na částku: = 144 000 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 346/59 stanovuji na částku: = 72 000 Kč = 8
Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z KN - LV číslo 21 pro katastrální území Topolany u Olomouce, obec Olomouc, vyhotovený dálkovým přístupem dne 30.6.2014 - Kopie katastrální mapy pro předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, mapový list č. PROSTĚJOV 1-1/21, v měřítku č. 1:1000 ze dne 2.5.2014 - Rozhodnutí o dědictví ze dne 2.5.1977 - Územní plán pro město Olomouc - Situační plánek a letecký snímek - Zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 14.7.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 9