ZNALECKÝ POSUDEK č. 59/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1260/3 včetně příslušenství v obci Plzeň, k.ú. Plzeň, okres Plzeň - město. Objednatel posudku: Účel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava Pro potřeby dražby. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 14.3.2011 posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 16.3.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1260/3 vč. příslušenství v Plzni podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1260/3 vč. příslušenství Adresa nemovitosti: Sukova 1260 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: 169 935 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.3.2011 za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 12684 - snímek katastrální mapy pořízené z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k nemovité věci ze dne 19.9.2005 - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 12684: BM - PROKYON s.r.o., Smetanova 922, Vsetín 25830783 Podílový spoluvlastník na LV 5252: podíl BM - PROKYON s.r.o., Smetanova 922, Vsetín 25830783 297/10662 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o starší zděný dům, volně stojící, střecha je stanová krytina plechová. Dům je udržován průměrně, byla provedena výměna dřevěných oken za plastová. Oceňovaný byt je neudržovaný. Přístup je po zpevněné komunikaci. Dům je umístěn v obytné zóně, centrum města je vzdálené 1,5 km, zastávka autobusu a tramvaje 130 m. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1260/3 b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č. 8394
- 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1260/3-25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 1260/3 v bytovém domě čp. 1260. Bytová jednotka se nachází v 1.NP. Byt se skládá z 1 místnosti a příslušenství o výměře 29,90 m 2. Vybavení jednotky: kuchyňská linka 1 ks, sporák plynový 1 ks, vestavěné skříně 1 ks, vana 1 ks, umyvadlo 1 ks, WC mísa s nádrží 1 ks, míchací baterie 2 ks, topná tělesa s M+R 2 ks, listovní schránka 1 ks, zvonek 1 ks, karma 1 ks, spižní skříň 1 ks. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, kanalizace apod.), kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 695,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 8,70 m 2 pokoj: = 14,80 m 2 koupelna + WC: = 2,60 m 2 předsíň: = 2,90 m 2 Podlahová plocha bytu: = 29,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 0,90 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 0,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 29,00 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 0,90 m 2 * 0,10 = 0,09 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 29,09 m 2
- 4 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,741 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - Budova se III 0,07 nachází v klidné a příjemné lokalitě města. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,741 * 1,070 * 1,000 = 0,793
- 5 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 695,- Kč/m 2 * 0,793 = 21 962,14 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 21 962,14 Kč/m 2 * 29,09 m 2 = 638 878,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 638 878,65 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 209 646,11 Kč Spoluvlastnický podíl: 297 / 10 662 Hodnota spoluvlast. podílu: 3 209 646,11 Kč * 297 / 10 662 = + 89 407,70 Kč Bytová jednotka č. 1260/3 - zjištěná cena = 728 286,35 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č. 8394-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. a nádvoří 8394 557,00 800,00 445 600,- Součet 445 600,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 445 600,- Mezisoučet 891 200,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 3 209 646,11 Pozemek p.č. 8394 - zjištěná cena = 3 209 646,11 Kč
- 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 1260/3 = 728 286,35 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 728 286,35 Kč 728 290,- Kč slovy: Sedmsetdvacetosmtisícdvěstědevadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej bytu 1+kk o výměře 26 m 2 po celkové rekonstrukci v Plzni - Jižní předměstí, v ulici Plachého. Bytová jednotka se nachází v pátém patře a je velice pěkně a citlivě zrekonstruována - nová okna, vchodové dveře, nová koupelna se sprchovým boxem, nová rohová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči - lednicí i pračkou. Vše nové. Plovoucí podlaha v pokoji, v kuchyni a v koupelně dlažba. K dispozici i malá komora na úschovu věcí, úklidových prostředků apod. V domě je letos naplánována výstavba výtahu dle norem EU. Obě okna v bytě jsou orientována do vnitrobloku, takže byt je velice klidný. Žádaná lokalita v centru města s veškerou občanskou vybaveností na dosah. Cena: 920 000,- Kč. 2) Prodej bytu 1+1 v původním stavu na Doubravce. Prodej bytu 1+1 v osobním vlastnictví. Původní stav, celková plocha 30 m 2. Byt se nachází ve 3. patře cihlového domu. Vytápění a ohřev teplé vody dálkově. V domě se budou měnit plastová okna. V bytě nová kuchyňská linka, v jedné místnosti zrenovované dřevěné parkety. Fond oprav 900,- Kč. Občanská vybavenost v dostupnosti. Cena: 860 000,- Kč. 3) Prodej bytu 1+kk v Plzni Božkově v Sušické ul. Jedná se o byt ve zvýšeném podlaží cihlového domu o velikosti 28 m 2. Byt je v původním stavu ihned k nastěhování nebo ideální k rekonstrukci. K bytu náleží sklepní kóje a je zde možnost využívat zahradu za domem. Výborná dopravní dostupnost. Cena: 749 000,- Kč. 4) Prodej bytu 1+1 o velikosti 31 m 2 v 5. patře cihlového domu s výtahem. Dům se nachází v Pecháčkově ulici v klidném, velice příjemném prostředí. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost. Byt má zděné jádro a je v pěkném, udržovaném stavu. K bytu patří zděný sklep a možnost užívání společných prostor. Cena: 1 099 000,- Kč. Průměrná porovnávací cena: 907 000,- Kč. Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází ve městě Plzni na ulici Sukova, lokalita Jižní Předměstí. V Plzni je poměrně dostatek nabídek na prodej obdobných bytů v rozmezí od 800 000,- do 1 200 000,- Kč. Technický stav je průměrný. Administrativní cena vychází 728 290,- Kč, porovnávací hodnota (nabídkové ceny) vychází 907 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že ceny bytů 1+1 se v Plzni pohybují ve větším rozpětí, odhaduji, že cena obvyklá se bude pohybovat pod porovnávací hodnotou tj. ve výši 820 000,- Kč. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: 820 000,- Kč.
- 7 - Ve Vsetíně, 16.3.2011 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín tel.: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 59/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2011087.