ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.pardubice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.pardubice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.435/10 Adresa předmětu ocenění: Brožíkova Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.outratové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.pardubice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, Pardubice, vlastnictví: SJM /5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, Pardubice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, Pardubice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti /5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, Pardubice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu se 13 nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. Podlahy jsou z laminátu a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Objekt je starý cca 40 roků, stav domu je dobrý. Byt byl modernizován před šesti lety. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha - 5 -

6 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,10 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,20 Pozemek - zjištěná cena = ,20 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = ,20 Kč ,20 Kč Cena příslušenství - celkem = ,20 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubice Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2-6 -

7 Podlahové plochy bytu lodžie: 6,89 m 2 pokoj: 20,32 m 2 chodba: 7,85 m 2 pokoj: 11,74 m 2 WC: 1,08 m 2 koupelna: 4,04 m 2 pokoj: 18,20 m 2 kuchyň: 7,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,64 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,64 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,00 m 2 * 0,10 = 0,10 m 2 Podlahové plochy - celkem = 77,74 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - původní stav III 0,85-7 -

8 budovy Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: 0,81 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,81 = 0,675 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,675 * 0,980 * 0,850 = 0,562 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,562 = ,68 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,68 Kč/m 2 * 77,74 m 2 = ,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,72 Kč - 8 -

9 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 161 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * 161 / = ,37 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,37 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,09 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetosmtisícpětsetsedmdesát Kč

11 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Ve třetím nadzemním podlaží v zrekonstruovaném bytovém domě v Grusově ulici v Pardubicích se nachází byt 3+1,79m2. Nemovitost je v osobním vlastnictví, proto zájemci nabízíme profinancování včetně zajištění a zaplacení odhadce. Dům je zateplený, nová střecha, vchodový panel, nové dlažby na lodžiích. Dva výtahy. Byt je v původním stavu má tři samostatné pokoje, prostornou chodbu a kuchyni. Bytové jádro umakart. Okna nová plastová. Podlahy PVC,topení dálkové ústřední se samostatnými termoregulačními ventily. Kabelová televize. Nemovitost je před rekonstrukcí, ale v dobrém stavu. K bytu náleží komora na chodbě domu, sklep a kolárna. Parkování před domem bez poplatku. Veškerá občanská vybavenost dostupná. Požadovaná cena ,- Kč

12 Prodej bytu 3+1 s lodžií v Pardubicích - Černá za Bory v 1. NP panelového domu, v OV, CP 70 m2. Dům prošel celkovou revitalizací (zateplení, nová střecha, fasáda, vchodové dveře, plastová okna, stoupačky). Byt je v původním udržovaném stavu. Orientace bytu SV a JZ. Součástí bytu je komora a sklep. Parkování před domem. Nachází se v klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. Prodej bytu 3+1 Pardubice, Polabiny IV, Brožíkova ulice, 75 m2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě a je v původním stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. K nastěhování po dohodě. Požadovaná cena ,- Kč

13 Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -