Znalecký posudek č.6611-263/2011 O ceně obvyklé bytu č.36 situovaného ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 929, v kat.území Čakovice, městská část Praha 9, obec hl. město Praha. Zadavatel : Účel ocenění : Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Kuželová soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4 Znalecký posudek je zpracován jako podklad pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou ( č.j.046ex1253/11-13). Znalec : Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091/20 251 01 Říčany V Říčanech, dne : 20.11.2011 Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
O B S A H 1. ZNALECKÝ ÚKOL, NÁLEZ........................................ 4 2. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ...................................... 4 3. ANALÝZA OCENĚNÍ..........................................5 4. SOUHRNNÁ REKAPITULACE........................................5 5. POPIS OCEŇOVANÉHO MAJETKU VČETNĚ OCENĚNÍ................... 6 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU Č. 5.1 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Č. 5.1 6. PŘÍLOHY....................................11 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY ZÁKLADNÍ POJMY ROZSAH OCENĚNÍ ZÁKLAD HODNOTY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY METODY OCEŇOVÁNÍ INFORMACE O PROGRAMU TABULKA Č. 1 REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KATASTRÁLNÍ MAPA 2
1. ZNALECKÝ ÚKOL, NÁLEZ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňování nemovitostí" obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Jako specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Tato metodika je rovněž využitelná pro oceňování nemovitostí pro potřeby veřejných dražeb. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh obvyklé ceny bytu č.36, ulice Blaschutova 929/1, Praha 9, v katastrálním území Čakovice, hl.m. Praha. K bytové jednotce náleží podíl na pozemku a společných částech budovy ve výši 744/91824 z celku. Navržená obvyklá cena podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. 2. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo stanovit obvyklou cenu nemovitosti bytu č.36 ke dni 20.11.2011. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena hodnota nemovitosti ve výši 3 250 000,- Kč Slovy: třimilionydvěstěpadesáttisíc korun českých Datum: 02.10. 2011 Podpis: Razítko: 3
3. ANALÝZA OCENĚNÍ Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky: - oceňovaná bytová jednotka se nachází v klidové zóně bydlení v Praze 9 - Čakovice - lokalita není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi - byt v novostavbě ( rok 2007 ) Slabé stránky: - snížená poptávka po obdobných nemovitostech - základní vybavení bytu jsou ve standardním provedení - k bytové jednotce nepřináleží podíl na pozemku a společných prostorách budovy 4. SOUHRNNÁ REKAPITULACE Majetek Věcná hodnota [Kč] Byt č.36 ulice Blachutova 929/1 - Výnosová hodnota Porovnávací Tržní hodnota [Kč] [Kč] hodnota [Kč],-,-,- Celkem - 2 205 871,- 3 250 103,- 3 250 000,- Věcná hodnota - Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota- /Obvyklá cena/ 2 205 000,- Kč dvamilionydvěstěpěttisíc korun českých 3 250 000,- Kč Třimilionydvěstěpadesáttisíc korun českých 3 250 000,- Kč Třimilionydvěstěpadesáíttisíc korun českých 4
5. POPIS OCEŇOVANÉHO MAJETKU VČETNĚ OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : SJM Šádek Martin a Šádková Markéta Mgr. Blachutova 929/1 Praha 9 Čakovice Adresa majetku : Blachutova 929/1 Praha 9 Čakovice Kód katastrálního území : 731561 Název katastrálního území : Kód obce: Název obce : ČAKOVICE 554782 Hl. m. Praha Počet obyvatel obce : 1 249 026 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2011 Poloha v obci : Časové koeficienty : Obytná zóna s částečnou infrastrukturou v dosahu ÚRS Podklady: - výpis z katastru nemovitostí (LV č.2322 ) - kopie katastrální mapy dané lokality - výsledky místního šetření - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy Místní šetření : Místní šetření bylo provedeno dne 30.09.2011 za přítomnosti majitele nemovitosti pana Šádka Popis a účel : Dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v Praze 9, v ulici Blachutova 929/1. Bytový dům je monolitické konstrukce s cihelnými dozdívkami, je situován v klidném prostředí nové zástavby. V okolí domu je obdobná zástavba z roku 2007, v současné době jsou ve výstavbě další objekty. V místě se nachází základní infrastruktura, včetně zdravotnického zařízení a škol, několik stanic MHD je nákupní centrum Letňany. Dopravní spojení je autobusem, nebo metrem, trasa C, z centra města trvá cca do 30 minut. 5
Kolaudační rozhodnutí č.j. 17081/č/07/0O/so ze dne 12.11.2007 Restituční nároky a věcná břemena : Dle LV č. 2322 a dostupných dokladů k bytovému domu č.p.929/1 vázne věcné břemeno pro PRE a Pražskou teplárenskou spočívají v údržbě a přístupu liniových vedení a rozvodů energii. Seznam oceňovaných objektů 5.1. Byt č. 36 včetně příslušenství 5.1. Byt č. 36 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU Popis a účel : Dům s oceňovaným bytem se nachází v sídlištní zástavbě v Praze 9 Čakovice, v ulici Blachutova. Jedná se o panelový bytový dům o 6. nadzemních podlažích. Stáří domu je max. 5 roků. Stav domu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. Dům je vytápěn z centrálního zdroje umístěného mimo objekt ( výměníková stanice). V 1. nadzemním podlaží je vstup do domu, byty, v dalších podlažích jsou byty. V podzemním podlaží jsou situovány garážová stání. Popis oceňovaného bytu: Byt č. 36 se skládá z níže uvedených místností a příslušenství: Hala, 2 pokoje, obývací pokoj a kuch.kout, koupelna, WC, úložný prostor, balkon Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 85,3 m 2, Bez balkonů 74,5 m 2. V bytě je zděná koupelna s vanou a umyvadlem, nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby a plovoucí podlahy. V kuchyni není instalována kuchyňská linka a plynový sporák s odsavačem par ( vše demontováno). Okna v bytě jsou s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, dveře dřevěné náplňové do obložkových zárubní, radiátory deskové. Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku je vyčíslen ve výši 744/91824.Je v něm zahrnuto i užívací právo ke garážovému stání č.4 v 1.PP. Tato skutečnost bude zohledněna v koeficientu prodejnosti. V bytě není instalována kuch.linka. Společnými částmi domu jsou: a) základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo b) střecha včetně hromosvodu a odpadních svodů c) hlavní svislé a vodorovné konstrukce d) vchody e) schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí f) chodby g) rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné televizní antény, elektroinstalace, rozvody telekomunikací h) rozvody odsávání a větrání včetně ventilátoru ch) společné technické zařízení i) stanoviště pro odstraňování popela a odpadků ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Výnosová hodnota objektu : Pořadí Seznam použitých metod 1 Stabilizovaný výnos 6
1. Stabilizovaný výnos Komentář : Při stanovení výnosové hodnoty oceňovaného majetku se vychází z výše zjištěného obvykle dosahovaného nájemného za pronájem bytů srovnatelných užitných parametrů nacházejících se z hlediska bydlení v srovnatelných lokalitách hl. města Prahy. Výše nájemného byla stanovena na základě aktuální nabídky nájmů za porovnatelné bydlení. Zdroj Reality CZ a databáze odhadce. Pronájem: 3 + 1 s balkonem, P-5 Radotín, Radkoská ulice, plocha 100 m 2, zařízený, v novostavbě, 15 000,-Kč/měsíc, (150,- Kč/m 2 /měsíc) 3 + 1 s balkonem, P-5 Stodůlky, ulice Modrá, sídliště, 80 m 2, panelový dům 13 000,- Kč/měsíc (162,- Kč/m 2 /měsíc) 3+1, Praha 4 Krč, plocha 82 m2, nezařízený 15000,-/měsíc, ( 183 Kč/m2/měsíc) 3+1, Praha 4 Pankrác, plocha 70 m2, zařízený 15 000,-/měsíc, ( 214,- Kč/m2/měsíc) Uvažované potenciálně dosažitelné nájemné (s ohledem na užitné hodnoty bytové jednotky, její vybavení a lokalitu, v které se nachází) 177,- Kč/m 2 /měsíc, tj. 2 127,- Kč/m 2 /rok. Výpočet nájemného: Plocha (m 2 ) Sazba (Kč/m 2 ) Koeficient Hodnota (Kč) Byt č. 929/36 Gar.stání č.4 Mezisoučet 74,5 2127 1,0 158 462 150 538 12 000 Celkem 162 538 Výpočet výnosové hodnoty: Nájemné Výdaje spojené s užíváním bytu, tj. správní režie, fond oprav, pojištění % Ze základu Příjmy (Kč) Výdaje (Kč) 162 538 5 8 127 Výnosnost: 1,50% Inflace: 1,50% Riziko: 1,50% Životnost: 2,50% Míra kapitalizace: 7,00% Stabilizovaný roční výnos 154 411 Výnosová hodnota: 2 205 871,- Kč 7
Rekapitulace výnosové hodnoty: Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Stabilizovaný výnos 1,00 2 205 871 Výnosová hodnota: 2 205 871 Kč Porovnávací hodnota objektu : Pořadí Seznam použitých metod 1 Metoda přímá 1. Metoda přímá Přestože nabídka bytů na trhu je široká a v různých cenových relacích, poptávka po nich i přes současnou ekonomickou recesi neustále trvá. Velmi poptávané jsou byty v nižších cenových relacích v panelové zástavbě a potom byty nadstandardní, mezonetové a v atraktivních lokalitách. Důraz je rovněž kladen na typ vlastnictví, nejprodávanější jsou byty v osobním vlastnictví. Na hodnotu bytu mají vliv následující faktory: - lokality - typ domu (panelový, cihlový) - velikost bytu - vybavení - okolní prostředí - občanská vybavenost v okolí - dopravní dostupnost - umístění bytu v domě Komentář Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány srovnatelné bytové jednotky z aktuální nabídky pražských realitních kanceláří získané ze specializovaných časopisů a databáze ARK prostřednictvím Internetu. 1) byt 3+kk, G,T P9 Čakovice, 64 m 2, terasa 50 m2, v osobním vlastnictví, v novostavbě, 5.NP ze NP, zděné jádro, plovoucí podlahy, nová kuch.linka, nové spotřebiče cena : 4 352 000,- Kč (48 899,- Kč/m 2) 2) byt 3+kk s předzahrádkou, P9 Čakovice, Čakovický park, 77 m2,výtah, centrální vytápění, 1.NP z 5.NP, zděné jádro, cena : 3 832 898,- Kč (49 778,- Kč/m 2 ) 3) byt 3+kk, P9 Čakoviced, OV, 77 m 2, 3. NP z 5.NP, novostavba, zděné jádro, plastová okna, kuch.linka, cena : 3.925 655,- Kč ( 50 982,- Kč/m 2 ) 4) byt 3+kk/B, P9-Čakovice, Hakenova ul. 70 m 2, OV, novostavba, 4. patro z 6 NP, zděné jádro, plastová okna, výtah, cena : 3 599 000,- Kč (51 414,- Kč/m 2 ) 5) byt 3+kk/G+L, P9 -Čakovice, OV, 70 m 2, balkon 5m2, 4.NP, celkem 7.NP, novostavba cena : 3 590 000,- Kč (47 877,- Kč/m 2 ) Výběr reprezentanta: Reprezentant č.3 byty 3+kk v Praze 9 o podlahové ploše 77 m 2 je z hlediska svého umístění, lokality a dopravní dostupnosti nejvíce podobny oceňované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že cena reprezentanta je cenou nabídkovou, je tato upravena koeficientem, čímž je zohledněno její možné snížení v průběhu prodeje až o 10-15 %. Aritmetický výraz: 50 982,- Kč/m 2 x 75 x 0,85 = 3 250 103,- Kč ( včetně užívání garážového stání č.4 ) 8
Porovnávací hodnota: 3 250 103,- Kč Rekapitulace porovnávací hodnoty: Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Přímá 1,00 3 250 103 Porovnávací hodnota: 3 250 103 Kč 6. P Ř Í L O H Y - podmínky, aplikace metod 6.1 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY : Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty nemovitosti pro dražbu. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě 6.2 ZÁKLADNÍ POJMY : CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č. 151/1997 SB. o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.). CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 9
ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. 6.3 ROZSAH OCENĚNÍ : Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit a tyto musí být zapracovány do příslušné prognózy. Mezi ně patří: - Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) - Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - Účetní hodnota nemovitosti - Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - Předpokládaný objem výnosu nemovitosti - Ekologické zatížení nemovitosti - Věcná břemena Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. 6.4 ZÁKLAD HODNOTY : Podkladem pro sjednání tržní ceny (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy). 6.5 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY : Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 10
6.6 M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í - charakteristika METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena tržní hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR (včetně prognóz ČNB). METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. APLIKACE METOD Před rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z největší důsledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zaměřením na tyto základní faktory: - povaha místního trhu - druh oceňovaného majetku - demografie blízkého a širokého okolí - finanční klima v době transakce 6.7 INFORMACE O PROGRAMU: K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W 9910. Datum k němuž je majetek oceněn: 30.09.2011 Počet předaných vyhotovení: 2 7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY - Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, ÚRS Praha a.s. - Mezinárodní standardy pro ocenění majetku - Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění - Vyhláška č.3/2008, v platném znění 8. P Ř Í L O H Y - výpis z katastru nemovitostí LV 2322 - cenová mapa stavebních pozemků - fotodokumentace 11
TABULKA č. 1 R E K A P I T U L A C E Typ nemovitosti: Byt č.36 Katastrální území: Ulice: Číslo orientační: Čakovice Blachutova 929/1 1 Městská část Praha 9 - Čakovice Praha Kč (zaokrouhleno na desetitisíce) Stávající stav Budoucí stav 1. Věcná hodnota nemovitosti (cena staveb bez pozemků) - - 2. Reprodukční hodnota (cena hlavní stavby bez odpočtu opotřebení) - - Cena za měrnou jednotku (repr. cena dokončené hlavní stavby/obestavěný prostor [Kč/m 3 ]) - - 3. Výnosová hodnota nemovitosti 2 205 871-4. Srovnávací hodnota nemovitosti 3 250 103-5. Návrh tržní hodnoty pozemku(ů) - - Průměrná cena za m 2 (hlavní části pozemku) - - 6. Omezení vlastnických práv (zahrnuta v návrhu tržní hodnoty) Ne Závěr odhadce : Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitosti pro potřeby majetkového vyrovnání : Tržní hodnota, obvyklá cena stávající: 3 250 000Kč (hodnots dle stavu ke dni ocenění ) slovy: Třimilionydvěstěpadesáttisíc korun českých V Říčanech, dne 20.11.2011... Jméno, podpis a razítko odhadce 12
9. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6611-263/2011 znaleckého deníku. V Říčanech, 20.11.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany 13