ÚZEMNÍ STUDIE Hlavenec Pod Hubertusem výsledný návrh LISTOPAD 2013
POŘIZOVATEL: Obecní úřad Hlavenec Hlavenec 82 294 74 Předměřice nad Jizerou Pořizování na základě splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti podle 6 odst. 2 a 24 odst. 1 zák. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, zajištěného prostřednictvím fyzické osoby, kterou je:, č. osvědčení 800042571 Pavla Lista 1462, 250 01 Brandýs nad Labem Stará Boleslav Územní studie je pořizována z podnětu obce Hlavenec ZPRACOVATEL, autorizovaný architekt, č. autorizace ČKA 01 564 Pavla Lista 1462, 250 01 Brandýs nad Labem Stará Boleslav OBSAH ÚZEMNÍ STUDIE: 1 Úvod obecná charakteristika a užití územní studie... 3 2 Údaje o řešeném území... 3 3 Cíle a účel územní studie... 5 4 Výchozí principy urbanistické koncepce... 5 5 Návrh územního členění... 6 6 Návrh prostorové regulace zástavby... 10 6.1 Regulativy zástavby... 10 6.2 Specifikace oplocení v uliční čáře... 10 6.3 Vysvětlení pojmů... 10 Výkresy: 1. Architektonická situace 2. Prostorová regulace stránka 2 z 11
1 ÚVOD OBECNÁ CHARAKTERISTIKA A UŽITÍ ÚZEMNÍ STUDIE Územní studie (ÚS) je územně plánovacím podkladem, který ověřuje možnosti a podmínky změn v území a navrhuje řešení vybraných problémů. Územní studie slouží pro rozhodování v území ( 25 a 30 stavebního zákona), případně jako podklad pro změny územně plánovací dokumentace (je i tento případ). Po schválení možnosti využití pořizovatelem a vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti se územní studie stává neopominutelným podkladem pro rozhodování v řešeném území. Stavebníci a investoři jsou povinni územní studii využít a stavební úřad je povinen vydávat rozhodnutí respektující řešení podle územní studie. Pokud je územní studie současně podkladem pro změnu územního plánu, lze podle ní rozhodovat až po nabytí účinnosti této změny. Pokud je navrženo investorem nebo stavebníkem řešení odchylné od územní studie, je možné o něm kladně rozhodnout, vždy však stavební úřad v odůvodnění tohoto rozhodnutí musí uvést, že odchylné řešení bylo s řešením podle územní studie porovnáno a proč bylo vyhodnoceno jako stejně výhodné nebo výhodnější než řešení podle územní studie. Současně musí být uvedeno a zdůvodněno, že odchylné řešení nenaruší celkovou koncepci, cíle a účel územní studie. 2 ÚDAJE O ŘEŠENÉM ÚZEMÍ Řešené území se nachází na jihovýchodním okraji zastavěného území obce Hlavenec v mírném, jižně orientovaném svahu. Východní hranici tvoří cesta u lesního porostu, jižní hranici silnice III/2752, procházející obcí. Řešené území územní studie Hlavenec Pod Hubertusem je vymezeno v rozsahu následujících pozemků (vše v k.ú. Hlavenec): výměra LV vlastník parc.č. dle KN dle mapy 120 Jelínek Josef František 116/6 2 843 2 735 116/1 7 014 6 909 114/3 64 64 152 Urban Jaromír 115 12 145 12 133 187 Cerhová Jarmila 114/26 6 708 6 700 155 Vaněk Filip Mgr. 112 6 262 6 201 71 Martinovský Josef 113 7 639 7 575 118 7 931 7 846 138 Rezková Ludm., Sýkorová Ludm. Ing. 114/1 17 883 17 721 114/24 11 402 11 356 246 Veselá Jitka 117 4 845 4 795 55 Dlouhá D., Klementová M., Michalová R. 116/5 5 314 5 279 CELKEM 90 050 89 314 stránka 3 z 11
Řešené území vymezuje též následující grafické schéma: stránka 4 z 11
3 CÍLE A ÚČEL ÚZEMNÍ STUDIE Cílem studie je především vypracovat územně plánovací podklad, který upřesní budoucí rozsah zastavitelných ploch územního plánu na jihovýchodním okraji zastavěného území sídla Hlavenec s ohledem na zájmy vlastníků o reálné zastavění. Studie je proto podkladem pro změnu územního plánu, která upřesní vymezení zastavitelných ploch a jejich členění na plochy obytné, plochy pro sport a rekreaci a plochy pro občanské vybavení komunálního charakteru (konkrétní umístění jednotřídní mateřské školy). Územní studie obsahuje podrobnější řešení nových zastavitelných ploch s návrhem vedení místních komunikací, vymezení veřejných prostranství, občanského vybavení (mateřské školy), vybavenosti pro sport a rekreaci a jednotlivých stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů. Studie zároveň určuje podrobnější prvky prostorové regulace zástavby - uliční čáry, stavební čáry a hranice (pevné, nepřekročitelné) a další graficky vyjádřitelné regulační prvky. 4 VÝCHOZÍ PRINCIPY URBANISTICKÉ KONCEPCE Urbanistická koncepce vychází z jedinečného a neopakovatelného umístění lokality na okraji a přesto v dobré dostupnosti ostatního obytného území obce, na jižním svahu pod historickým objektem zámečku Hubertus, v sousedství lesa a v dobré dopravní dostupnosti na silnici III/2752, která řešenou lokalitu i obec napojuje po cca 1,5 km na rychlostní silnici R10 v lokalitě U čtyřech kamenů (Exit 17). Urbanistická koncepce je výrazně určena velikostí a tvarem disponibilních pozemků pro zástavbu. Cílem je vytvoření kompaktního tvaru zástavby, která doplní a uzavře stávající půdorysný obrys sídla. Proto je návrh zástavby na disponibilních pozemcích pro návrhové období doplněn naznačenou parcelací ploch územní rezervy pro bydlení, třebaže v návrhovém období se bude jednat v souladu se zájmy vlastníků o pozemky zemědělsky využívané a nezastavitelné. Využití územní rezervy pro zástavbu je v souladu s pravidly územního plánování (stavebního zákona) podmíněno budoucí změnou územního plánu. Vedení vnitřních obslužných komunikací a umístění plošných a liniových prvků veřejných prostranství a veřejné zeleně (s drobným mobiliářem typu laviček a dětských herních prvků) podporuje vznik specifických prostranství pro setkávání obyvatel a hry dětí. Prostorové osy komunikací a zeleně jsou koncipovány s možností průhledů k dominantě zámečku Hubertus. V centru obytné lokality je v urbanisticky zvýrazněné poloze vytvořen pozemek pro umístění jednotřídní obecní mateřské školy. Herní prvky a zařízení budou umístěny jak na oploceném pozemku školky, tak k veřejnému užívání na souvisejícím centrálním veřejném prostranství. V souladu s principem dosud platného územního plánu obce je východní okraj navrhované obytné zástavby směrem k lesu doplněn o sportovní plochu celoobecního významu. Mělo by se jednat o otevřené veřejně přístupné víceúčelové sportoviště s udržovanými travnatými, eventuelně částečně zpevněnými plochami pro rekreační provozování různých míčových sportů nebo rekreační zábavy. Sportoviště je vybaveno malým parkovištěm a drobným obslužným objektem (šatny, sklad apod.) Jižní okraj navrhované obytné zástavby je lemován 2,5m širokým pásem izolační zeleně (keřového patra) k vytvoření přechodu mezi ornou půdou a obytnými zahradami, ke zlepšení optického vjemu od příjezdové silnice k obci (podnož venkovské zástavby s vrcholovou dominantou zámečku) a k zamezení průhledů do soukromí obytných zahrad. stránka 5 z 11
5 NÁVRH ÚZEMNÍHO ČLENĚNÍ Výchozím podkladem pro zpracování studie je jednak platný územní plán obce Hlavenec a dále jednání a dotazníkové šetření mezi majiteli dotčených pozemků o jejich zájmu na výstavbu nebo ponechání současného využití území, tj. zemědělské hospodaření na pozemcích. Při těchto jednáních a dotazníkových šetřeních se majitelé dotčených pozemků rozdělili do dvou skupin, tj. mající a nemající zájem o využití pozemků pro zástavbu. Pro zástavbu se vyslovili majitelé pod LV: 120, 187, 71, 246 a 55. Naopak využití pro trvalé zemědělské hospodaření na svých pozemcích požadují majitelé pod LV: 152, 155 a 138. Majitelé pod LV 138, kteří vlastní v řešeném území dva oddělené pozemky, souhlasili se sloučením těchto pozemků do jednoho, resp. s přičleněním výměry pozemku parc. č. 114/1 k pozemku parc. č. 114/24, čímž vzniká jediný pozemek pro zemědělské hospodaření v jižní části řešeného území, svojí výměrou odpovídající výměře pozemků 114/24 a 114/1. Další pozemky pro zemědělské hospodaření pod LV 152 (parc. č. 115) a LV 155 (parc. č. 112) zůstávají v nezměněné výměře i v nezměněných hranicích (umístění). Dalším principem, se kterým byli vlastníci pozemků v řešeném území obeznámeni, je, že vlastníci se zájmem o zástavbu se budou spravedlivě podílet na vytváření pozemků pro komunikace, veřejná prostranství, občanské vybavení a sport a rekreaci, a to v poměru k výměře jejich pozemků v řešeném území. Účast těchto vlastníků není jen v přenechání odpovídajícího podílu výměry pozemků pro tyto veřejné funkce, ale též v přijetí spravedlivé finanční spoluodpovědnosti na vybudování nezbytné veřejné infrastruktury (zejména technické a dopravní). Současně tito vlastníci jsou ochotni v zájmu nalezení všeobecně přijatelného řešení v dohodě o parcelaci přijmout do svého vlastnictví stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů v jakékoli lokalitě v rámci řešeného území, bez ohledu na umístění jimi vlastněných pozemků, za předpokladu stejného podílu stavebních pozemků z výměry současně vlastněných pozemků pro všechny vlastníky, kteří mají zájem o zástavbu. Případné disproporce z tohoto principu by bylo možné kompenzovat spravedlivým finančním způsobem. Návrh územní studie toto respektuje a vlastníkům přiděluje jednotným způsobem 69% z výměry jejich původních zemědělských pozemků v podobě upravených a dopravně i technicky přístupných stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů. Navrhované výměry (m 2 ) plošného členění řešeného území: NÁVRH: výměra dle mapy podíl (%) pozemek MŠ 799 0,9 pozemky rodinných domů 28 892 32,3 pozemky sportu 4 490 5,0 plochy vozovek 3 644 4,1 46,9 plochy chodníků 2 452 2,7 veřejná zeleň 1 231 1,4 izolační zeleň 394 0,4 pozemky zemědělské 47 411 53,1 53,1 89 313 stránka 6 z 11
Výměra zemědělských pozemků zůstává návrhem územní studie nedotčena. Zastavitelná část řešeného území je pak plošně a poměrově členěna takto: součásti zastavitelné plochy: výměra podíl dle mapy % pozemek MŠ 799 1,9 pozemky rodinných domů 28 892 69,0 pozemky sportu 4 490 10,7 plochy vozovek 3 644 8,7 plochy chodníků 2 452 5,9 veřejná zeleň 1 231 2,9 izolační zeleň 394 0,9 ZASTAVITELNÁ PLOCHA CELKEM 41 902 100,0 Jednotlivým vlastníkům tedy připadá výměra stavebních pozemků pro rodinné domy o velikosti odpovídající 69% výměry jejich původních zemědělských pozemků. Konkrétní návrh pro jednotlivé vlastníky, odpovídající navrhované parcelaci a navrhovanému rozdělení stavebních parcel, je následující: vlastníci zastavitelné plochy: výměra stavební pozemky RD podíl vkladu m2 % LV dle mapy nárok návrh rozdíl 120 Jelínek Josef František 9 708 6 694 6695 1 23,17 187 Cerhová Jarmila 6 700 4 619 4619 0 15,99 71 Martinovský Josef 15 421 10 633 10617-16 36,80 246 Veselá Jitka 4 795 3 306 3306 0 11,44 55 Dlouhá D., Klementová M., Michalová R. 5 279 3 640 3639-1 12,60 41 903 28 892 28876 100,00 stránka 7 z 11
Přehled navrhovaných parcel (stavebních pozemků) pro rodinné domy: č. parc. RD výměra m2 vlastník 1 1 044 Jelínek 2 949 Jelínek 3 949 Jelínek 4 1 016 Jelínek 5 1 039 Jelínek 6 814 Jelínek 7 884 Jelínek 8 1 029 Martinovský 9 1 161 Martinovský 10 1 012 Martinovský 11 1 048 Martinovský 12 1 018 Martinovský 13 814 Veselá 14 813 Veselá 15 816 Veselá 16 863 Veselá 17 849 Dlouhá 18 810 Dlouhá 19 943 Dlouhá 20 1 037 Dlouhá 21 886 Martinovský 22 1 017 Martinovský 23 863 Martinovský 24 879 Martinovský 25 834 Martinovský 26 1 283 Cerhová 27 870 Martinovský 28 889 Cerhová 29 1 293 Cerhová 30 1 154 Cerhová 28 876 stránka 8 z 11
Schéma rozmístění původních zemědělských pozemků a navrhované parcelace stavebních pozemků pro rodinné domy: stránka 9 z 11
6 NÁVRH PROSTOROVÉ REGULACE ZÁSTAVBY Územní studie v souladu se svým zadáním stanovuje a sjednocuje v řešeném území jeho urbanistický a architektonický charakter. Za tím účelem studie obsahuje zejména prvky prostorové regulace nové zástavby v rozsahu odpovídajícím danému měřítku, tedy v rozsahu regulačního plánu. Závazně je v rámci této studie stanovena zobrazená parcelace, s výjimkou možných posunutí hranic mezi jednotlivými stavebními pozemky pro rodinné domy nebo možného sloučení těchto sousedních pozemků do pozemků větších. 6.1 Regulativy zástavby podlažnost: 1NP + obytné podkroví; rozmezí výšky rodinných domů: 7m - 9,5m; tvar střechy: sedlová, polovalbová; rozmezí sklonu střechy: 35 45 ; směr hlavního hřebene ve směru délky objektu; nejsou přípustné samostatně stojící garáže; minimální velikost stavebního pozemku rodinného domu: 800m 2 ; maximální míra zastavění rodinným domem: 20%; maximální míra zastavění celková (včetně staveb souvisejících s bydlením): 25%; umísťování informačních a reklamních panelů, tabulí, desek či jiných konstrukcí o ploše 0,6 m 2 a větší není v řešeném území přípustné. 6.2 Specifikace oplocení v uliční čáře jednotná výška oplocení: 1 600 mm jednotná výška podezdívky: 300 mm Materiál oplocení v uliční čáře není podrobně specifikován. Je nepřípustné zřizovat oplocení zcela neprůhledné (např. plné zdivo, prefabrikované panely) ani zcela průhledné (řídké drátěné pletivo). Použití zcela průhledného pletiva je možné pouze v kombinaci s živým plotem. 6.3 Vysvětlení pojmů Stavby související s bydlením jsou drobné stavby bez obytných místností na pozemku rodinného domu související s bydlením nebo údržbou pozemku, např. zahradní domek (sklad na nářadí a zahradní nábytek), altán, přístřešek na auto nebo zahradní sezení, skleník, zakrytý bazén apod. Maximální míra zastavění pozemku je maximální dosažitelná hodnota procentuelního podílu zastavěné plochy pozemku a celkové výměry tohoto pozemku. Zastavěná plocha pozemku se vypočte dle ustanovení 2 odst. 7 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů: 2 (7) Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty stránka 10 z 11
vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. Výška rodinného domu se měří jako svislá vzdálenost mezi výškou původního rostlého terénu ve středu (těžišti) pozemku a nejvyšším místem hřebene střechy; komíny, stožáry, antény, hromosvody, solární panely, větrníky apod. se neuvažují, pokud jejich výška nepřekročí 2m nad stanovenou maximální výšku zástavby v opačném případě je pro umístění takových zařízení nutné vždy samostatně prokázat, že nenaruší charakter území a jeho architektonické a urbanistické hodnoty. Stavební čára (pevná) udává závaznou polohu čelní stěny (fasády) rodinného domu směrem do prostoru místní obslužné komunikace. Na tuto čáru musí být postavena a orientována hlavní (převažující) část čelní stěny rodinného domu. Stavební hranice (nepřekročitelná) vymezuje část stavebního pozemku, na které je možné umístit stavbu rodinného domu, resp. jeho zastavěnou plochu dle výše uvedené definice podle 2 odst. 7 stavebního zákona, za současné podmínky nepřekročení koeficientu maximální míry zastavění pozemku rodinným domem. stránka 11 z 11