ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ datumová aktualizace posudku a rozdělení na části

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ datumová aktualizace posudku a rozdělení na části č. 1314/2014 Ocenění nemovitých věcí: A) pozemku st.parc.č. 41/3 o výměře 256 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) na pozemku stojí stavba: č.p. 58, byt.dům, zapsáno na LV č. 117 a LV č. 144 B) spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 na pozemku parc.č. 39/3 o výměře 251 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba bez č.p./č.e., tech.vyb., zapsáno na LV č. 119, vše zapsané pro k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: A) pozemku st.parc.č. 41/3 o výměře 256 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) na pozemku stojí stavba: č.p. 58, byt.dům, zapsáno na LV č. 117 a LV č. 144 B) spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 na pozemku parc.č. 39/3 o výměře 251 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba bez č.p./č.e., tech.vyb., zapsáno na LV č. 119, vše zapsané pro k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Zhoř u Stříbra ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Zhoř u Stříbra ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 144 pro k.ú. Zhoř u Stříbra ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 119 pro k.ú. Zhoř u Stříbra ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, byla umožněna prohlídka společných prostor domu a dvou bytových jednotek v 1 NP bytového domu. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 117 a LV č. 144 ze dne pro k.ú. Hoř u Stříbra Berky Miloslav, Nedražice 62, Kostelec Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 119 ze dne pro k.ú. Zhoř u Stříbra Berky Miloslav, Nedražice 62, Kostelec 1/5 Vladimirov Vladimír Penčev Ing., Východní 2610, Česká Lípa 4/5 Adresa: Zhoř č.p. 58 Název katastrálního území: Zhoř u Stříbra Název obce: Zhoř Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 117, LV č. 144 a LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 144 pro k.ú. Zhoř u Stříbra) Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Berky Miloslav Zástavní právo smluvní (viz. LV 119 pro k.ú. Zhoř u Stříbra) Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Berky Miloslav Výše uvedená omezení vlastnického práva, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o budovu bytového domu při místní komunikaci, v západní části obce Zhoř. Bezprostřední okolí je prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy. Bytový dům stojí na pozemku st.parc.č. 41/3, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, zastřešený sedlovou střechou o mírném sklonu, se vstupem do domu ze západní strany. Odkanalizování splaškových vod do ČOV, která je součástí pozemku st.parc.č. 39/3, je vedená jako stavba technického vybavení a je na ní i pozemku oceňován i spoluvlastnický podíl ve výši 1/5, voda z obecního řadu, elektroinstalace připojena z veřejného rozvodu, bez plynu. Zhoř patří do dřívějšího okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Zhoř se rozkládá asi třicetjedna kilometrů jihovýchodně od Tachova a dvanáct kilometrů jižně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 160 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Budova Jedná se o budovu bytového domu o třech nadzemních podlaží, ve kterém jsou prohlášením vlastníka vymezeny jednotky. 1 NP je technické, obsahuje kotelnu, prádelnu, sušárnu, kočárkárnu, sklepní kóje, a šest nebytových jednotek vedených v katastru nemovitostí jako jiný nebytový prostor, jedná se o původní garáže. 2 a 3 NP obsahuje každé tři bytové jednotky, v každém jsou dva byty 3+1 s lodžiemi a jeden byt 2+1 bez lodžie. Vymezení jednotek v domě: 1 NP celkem 93,60m2 č. 58/11 15,60m2, jiný nebytový prostor č. 58/12 15,60m2, jiný nebytový prostor č. 58/13 15,60m2, jiný nebytový prostor č. 58/14 15,60m2, jiný nebytový prostor č. 58/15 15,60m2, jiný nebytový prostor č. 58/16 15,60m2, jiný nebytový prostor 5

6 2 NP celkem 199,54m2 č. 58/1 byt 3+1, 67,04m2 č. 58/2 byt 2+1, 61,60m2 č. 58/3 byt 3+1, 70,90m2 3 NP celkem 199,54m2 č. 58/4 byt 3+1, 67,04m2 č. 58/5 byt 2+1, 61,60m2 č. 58/6 byt 3+1, 70,90m2 Bytový dům celkem užitné plochy 492,68m2, zastavěná plocha 256m2, obestavěný prostor 2300m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce panelové montované, stropní konstrukce železobetonové montované, konstrukce krovu sedlová, schodiště teracové, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, obklady keramické v některých bytových jednotkách v koupelnách a za kuchyňskými linkami, okna dřevěná, vrata dřevěná, dveře náplňové, vytápění bytů ústřední společně kotle, na tuhá paliva v 1 NP v kombinaci s bojlerem pro ohřev teplé vody. Bytový dům je z roku 1970, bez oprav a bez údržby, v původním, špatném stavu, veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou již dožilé (např. okna, dveře, rozvody instalací, kotel, bojler apod.), celkový dojem je špatný. Nebytové jednotky v 1 NP nebyly zpřístupněny, předpokládá se špatný stav a skladování nepotřebných věcí. V 2 NP byly zpřístupněny dva byty, každý 3+1. Jejich prohlídkou bylo zjištěno, že jsou zcela opotřebované, v morálně velmi zastaralém a špatném stavu, bez oprav a bez údržby. Předpokládá se, že ostatní byty jsou v podobně špatném stavu. Všechny bytové jednotky jsou dle sdělení užívány trvale k bydlení, pronajaty přibližně za 3000,- Kč až 4000,- Kč měsíčně bez energií. ČOV Spoluvlastnický podíl ve výši 1/5 na čistírně odpadních vod, do které je bytový dům odkanalizovaný. Čistírna odpadních vod je součástí pozemku st.parc.č. 39/3 a nachází se cca 40m jižně od bytového domu. Bližší informace o čistírně odpadních vod nebyly zjištěny. Pozemky - parcela st.parc.č. 41/3 o výměře 256m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná celá bytovým domem čp spoluvlastnický podíl ve výši 1/5 na parcele parc.č. 39/3 o výměře 251m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěná celá čistírnou odpadních vod. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem Bytový dům 492,68m2 256 m2 256 m2 ČOV podíl 1/5 na 251 m2 251 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o budovu bytového, který dle prohlášení vlastníka obsahuje šest nebytových a šest bytových jednotek, bytové jednotky jsou pronajaty. Vše je převážně bez oprav a bez údržby, v původním, špatném, dožilém stavu. 6

7 3.2. Výpočet Porovnání 1) BD Brod u Stříbra, okr. Tachov Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu, Adresa: Brod u Stříbra, Datum aktualizace: , ID zakázky: 9/2218, Budova: Panelová, Stav objektu: Před rekonstrukcí, Poloha domu: Samostatný, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 3, Plocha zastavěná: 150 m 2, Plocha užitná: 30 m 2, Plocha podlahová: 30 m 2, Plocha pozemku: 150 m 2, Plocha zahrady: 1 m 2, Lodžie: Ano, Bezbariérový přístup: Ne, Popis: Nabízíme k prodeji panelový dům v Brodě u Stříbra u Tachova. Panelák se skládá ze 6 bytů + garáže. V současné době je prázdný. Pouze v 1 bytě se zdržuje nájemník, který bytovku spíše hlídá. Je zde instalovaný nový rozvod vody v plastu. Horší stav, ale v případě obsazenosti rychlá návratnost. Nutno vidět..panelový dům dlouhodobě obývali romové. 2) Okrouhlé Hradiště, okr. Tachov Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost, Cena za m²: 890 Kč za m², Adresa: Okrouhlé Hradiště, Datum aktualizace: , ID zakázky: 1774, Budova: Cihlová, Stav objektu: Před rekonstrukcí, Umístění objektu: Centrum obce, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 2, Plocha zastavěná: 630 m 2, Plocha užitná: m 2, Plocha pozemku: m 2, Elektřina: 230V, Popis: Objekt k bydlení i podnikání. Nabízíme k prodeji velký patrový dům o zastavěné ploše 630 m2 se stodolou a zahradou v obci Okrouhlé Hradiště v blízkosti Konstantinových Lázní (2km). Jedná se o objekt bývalé školy určený k celkové rekonstrukci (projekt je již zpracován) se zahradou o výměře 660 m2. Objekt lze využít jak k bydlení, tak ke komerčním účelům. Dům je cihlový se sedlovou střechou, terasou a kotelnou. Vytápění je pouze částečně vyřešeno lokálními topidly na TP. Stodola má rovněž sedlovou střechu a je přístupná ze dvora. Objekt je možné též dlouhodobě pronajmout, včetně předkupního práva při prodeji, který je prioritou. 3) Velečín, okr. Plzeň sever Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu, Adresa: Velečín, Datum aktualizace: , ID zakázky: , Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý, Poloha domu: Samostatný, Umístění objektu: Klidná část obce, Typ domu: Patrový, Podlaží počet: 3, Počet bytů: 4, Plocha zastavěná: 210 m 2, Plocha užitná: 300 m 2, Plocha podlahová: 300 m 2, Plocha pozemku: m 2, Parkovací stání: 4x, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední tuhá paliva, Odpad: Septik, Telekomunikace: Telefon, Internet, Elektřina: 230V, 400V, Doprava: Vlak, Silnice, Autobus, Zařízeno: Ano, Popis: Nabízíme samostatně stojící bytový dům 4 x 2+1 v klidné části v centru obce Velečín. Jedná se o celopodsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 210 m2, obytná je cca 300 m2. V přízemí se nachází chodba, schodiště a dvě samostatné bytové jednotky 2+1, v každé je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. Totožné dvě bytové jednotky jsou i v patře. Každý byt má vlastní kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení, dvě sklepní kóje a podíl na zahradě. Majitelé v domě ponechají kuchyňské linky, ostatní dle dohody. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží sklad, kůlna a pěkná zahrada o rozloze 1798 m2. Všechny čtyři byty jsou nyní pronajaté se smlouvou na dobu neurčitou. Dům je situovaný na pěkném klidném místě. Obec Velečín leží cca 50 km od Plzně, 55 km od Karlových Varů a 90 km od Prahy. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Popis vybavení: Kuchyňské linky, ostatní dle dohody. 7

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Brod u Stříbra, okr. Tachov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 1, Okrouhlé Hradiště, okr.tachov 1,00 0,85 0,80 1,00 1,15 0,80 1, Velečín, okr. Plzeň sever 1,00 0,85 0,80 1,00 0,80 0,80 0, maximum 1577 minimum 557 průměr 899 užitná plocha m2 446 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistatisíc Kč Aktualizace posudku Znalecký posudek č. 1314/2014 byl proveden dne ke dni Obvyklá cena nemovitých věcí, určená znaleckým posudkem č. 1314/2014 platí po dobu, kdy se nezmění poměry na trhu případně nedojde ke změnám rozhodujících podmínek, za kterých byl znalecký posudek vypracován. Z průzkumu trhu s nemovitými věcmi, dle vlastní databáze a dle konzultace s realitní kanceláří jsou obvyklé a realizované ceny obdobných nemovitých věcí v roce 2014 ve stagnaci, bez zásadních změn, nabídka obdobných nemovitých věcí stále převyšuje nad poptávkou po nich. Obvyklá cena nezměněna. 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistatisíc Kč Jedná se o budovu bytového domu, využívanou pro bydlení. Poloha je v lokalitě, která je využívaná převážně k bydlení. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha. Slabé stránky špatný stav, obtížně obchodovatelná nemovitá věc, poptávka po obdobných nemovitých věcech velmi malá, spíše žádná. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřista tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč 9

10 Rozdělení posudku A) pozemku st.parc.č. 41/3 o výměře 256 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) na pozemku stojí stavba: č.p. 58, byt.dům, zapsáno na LV č. 117 a LV č. 144 B) spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 na pozemku parc.č. 39/3 o výměře 251 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba bez č.p./č.e., tech.vyb., zapsáno na LV č. 119 vše zapsané pro k.ú. Zhoř u Stříbra, obec Zhoř, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Na základě databáze, průzkumu trhu s nemovitostmi a konzultace s realitní kanceláří určuji obvyklou cenu za výše uvedené části nemovitých věcí na: A) ,- Kč Slovy: třistadevadesát tisíc korun českých B) ,- Kč Slovy: deset tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1314/2014 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 10

11 5.2. Fotodokumentace Mapy bytový dům pohledy 11

12 vstup, společné prostory 12

13 1 NP, technické podlaží 2 NP byty

14 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22