ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s r.o. IČ : Nám.28. října 3, Brno tel ZNALECKÝ POSUDEK. č.

Transkript

1 ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s r.o. IČ : znalecký ústav DIČ : CZ Nám.28. října 3, Brno tel znalciaodhadci@gmail.com, ID schránky p6uc9e7 ZNALECKÝ POSUDEK č. ZU /2016 na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Objednatel : Účel posudku : efi Palace, s.r.o. IČ: , DIČ CZ Bratislavská 234/52, Zábrdovice Brno Stanovení obvyklé hodnoty majetku pro potřeby úvěrového řízení. Datum místního šetření : Datum, ke kterému je ocenění provedeno : Použitý oceňovací předpis : Ocenění majetku je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění, a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně, Znaleckých standardů AZO POSN Morava, Oceňovacích standardů ČKOM a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Posudek vypracoval, může jej stvrdit a podat případná vysvětlení dle 22 odst. 1 zákona č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících : Ing. Václav Hanke, technický pracovník Ing. Jaroslav Hába, MBA, znalec odpovědný za činnost ústavu Posudek obsahuje : Počet vyhotovení, číslo:. stran, vč. strany titulní a příloh tři/ elektronická verze V Brně, dne :

2 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 2 ÚVOD 1. ZÁKLADNÍ POJMY Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují. Cena Pojem CENA je užívaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. CENA je peněžní částka : a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 zák.č.526/1990 Sb., o cenách v platném znění nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů) k jiným účelům než k prodeji. Hodnota HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce HODNOTA vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad HODNOTY provádí. Existuje řada HODNOT podle toho, jak jsou definovány (např. věcná HODNOTA, výnosová HODNOTA, střední HODNOTA, tržní HODNOTA ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká HODNOTA je stanovována. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku snížená o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věcí a určí se porovnáním. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku.

3 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 3 Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitých věcí Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitých věcí obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Pro ocenění obvyklou hodnotou neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Tržní ekonomika Systém hospodářství řešený výhradně prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. Tržní cena Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno přesně ji stanovit. Tržní hodnota Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupcem a prodávajícím. Přitom obě strany mají o realizaci zájem, nejsou ovlivněny žádným nátlakem a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Definice tržní hodnoty (MARKET VALUE DEFINITION) podle Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee) Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice IVSC/TEGoVA (je chápána jako definice rozšiřující definici EU): Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Podle zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je např. výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), tento způsob ocenění rovněž směřuje k obvyklé ceně. Takto definovanou tržní cenu stanovujeme na základě přístupu výnosového, nákladového a porovnávacího a označujeme ji: obvyklá (tržní) cena (hodnota) (Market Value) také obecná (tržní) cena dle terminologie soudů.

4 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 4 Pokud je nemovitá věc prodána/směněna za odhadnutou MV, nazýváme tuto kupní/směnnou cenu realizovaná MV. Rozdíl mezi odhadnutou a realizovanou částkou lze též vyjádřit pojmy hodnota pro odhadnutou částku (např. tržní hodnota, výnosová hodnota apod.) a cena pro realizovanou částku (např. kupní cena, tržní cena apod.). Pokud není nemovitá věc prodána/směněna za odhadnutou MV, znamená to: a) ze strany odhadce byl proveden špatně odhad majetku nebo b) ze strany kupujícího nebyl proveden dostatečný marketing; na sjednanou (kupní/směnnou) cenu měly vliv osobní (zvláštní obliba, osobní poměry kupujícího nebo prodávajícího, stav tísně) nebo jiné neobvyklé poměry (mimořádné okolnosti trhu jako přírodní či jiné kalamity, nekalá soutěž apod.) apod., c) ze strany prodejce (či makléře) nebyl proveden dostatečný marketing, nemovitá věc nebyla vhodně a přiměřeně dlouho nabízena na trhu, nebyly optimálně připraveny všechny relevantní podklady k nemovité věci, prodejce (makléř) nepůsobil důvěryhodně, čímž odrazoval potencionální kupce atd. Dalším významným faktorem je doba platnosti odhadu ta je za normálních okolností obvykle 6 měsíců. U velkých objektů nebo objektů s omezeným (ve smyslu okruhu zájemců) trhem, je zpravidla nutná delší doba nabízení na trhu. Z uvedených důvodů se mezinárodní metodiky vyhýbají přesnému označení a hovoří pouze o obvyklé lhůtě, zohledňující povahu majetku. Cena, za kterou je nemovitá věc možné bezpečně prodat v krátkém čase (zpravidla do 3 měsíců) se označuje jako FMV vynucená tržní cena (Forced Market Value) také bezpečná cena nebo tržní cena v tísni (v zahraničí též: Forced Sale Value FSV, Estimated Restricted Realisation Price ERRP). Vzhledem k tomu, že FMV nesplňuje podmínku o dostatečném vystavení na trhu za účelem prodeje, není např. v metodice TEGoVA uznávána jako tržní cena. Hodnota FMV by zřejmě neměla překročit dolní hranici cenového rozptylu u odhadnuté MV (FMV by se tedy dala vymezit jako speciální tržní cena ). FMV bez některých součástí nemovité věci krátkodobé životnosti nebo menší odolnosti, které současně z právních důvodů nemohou být součástí zástavy (např. venkovní úpravy a porosty) používaná pro účely záruk je SMV záruční tržní cena (Security Market Value) také zástavní cena nebo zastavitelná cena. Zpravidla se obvyklá hodnota zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro stanovení obvyklé hodnoty neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. 2. METODY OCENĚNÍ Přehled použitých oceňovacích metod pro ocenění předmětných nemovitých věcí: 2.1 Metoda nákladového ocenění (věcná hodnota) 2.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty 2.2 Metoda porovnávání obchodovatelných cen

5 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI STAVEBNICTVÍ Stavba Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební objekt Prostorově ucelená nebo technicky samostatná účelově určená část stavby. Nejběžnější formou stavebního objektu je budova (dům) nebo přehrada, dálnice. Budova Nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budovy se dělí horizontálními rovinami v úrovni stropů na podlaží. Podlaží Část budovy vymezená dvěma po sobě následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. U nejnižšího podlaží založeného na rostlém terénu je spodní vymezující rovinou úroveň podkladu pod podlahou. Rozlišujeme nadzemní a podzemní podlaží. Označení podlaží: 1. (1. NP), první nadzemní podlaží nebo také přízemí, 2. (2.NP), druhé nadzemní podlaží, nebo také 1. patro atd., 01 (1.PP, 1.S), první podzemní podlaží = suterén, 02 (2.PP, 2.S) druhé podzemní podlaží atd. Podzemní podlaží úroveň podlahy je níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní terénu v pásu širokém 5 m po obvodu domu. Nadzemní podlaží každé, které má úroveň podlahy výše nebo rovno 800 mm pod úrovní přilehlého terénu. Podkroví přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití (byt, ateliér). Půda vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími konstrukcemi, stavebně nevyužitý. Konstrukční výška svislá vzdálenost úrovní vymezujících následná podlaží (měřeno mezi horními povrchy po sobě následujících nosných stropních konstrukcí). Světlá výška svislá vzdálenost mezi horním povrchem podlahy a spodní úrovní stropu téhož podlaží. Budova bytová je stavba, v níž se alespoň polovina podlahové plochy používá pro obytné účely (např. rodinné a bytové domy, domy s pečovatelskou službou, domovy penziony, domovy). Budova nebytová je stavba, která se používá nebo je určena k jiným účelům než obytným (např. výrobní prostory, haly, školy, zdravotnická zařízení, polyfunkční domy). Polyfunkční dům je stavba (budova), v níž bydlení zaujímá méně než polovinu podlahové plochy místností a prostorů (počet bytů ani podlaží není určující). Zastavěná plocha budovy (v m 2 ) je plocha zastavěná budovou a jinými objekty včetně přístavků, které jsou konstrukčně spojeny s těmito objekty a dosahují výšky alespoň úrovně podlahy v přízemí. Obestavěný prostor budovy (v m 3 ) je dán součtem obestavěných prostorů základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešením. Údaje o ploše stavebního pozemku, zastavěné ploše budovy a obestavěném prostoru budovy se zjišťují jen za nově vzniklé budovy. Podlahová plocha podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků.

6 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 6 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Tento znalecký posudek je zpracován jako aktualizace původního znaleckého posudku č. ZU /2015 z důvodů navýšení hotelové kapacity ve 3.Q/2015 na úkor dlouhodobých pobytů v ubytovně. Cenový odhad je zpracován na základě stavebně technického stavu, ve kterém se oceňované nemovité věci v době posledního místního šetření nacházely. Stanovení obvyklé hodnoty majetku je provedeno pro potřeby dluhopisového programu. Ocenění majetku je provedeno k datu místního šetření tj. ke dni Majetek se skládá ze dvou pozemků, vč. budovy č.pop.234/52, kterou tvoří tří provozně propojené stavby - části: a) uliční objekt o 6 nadzemních podlažích (1.etapa, rekonstrukce původního objektu) b) dvorní západní křídlo o 1 nadzemním podlaží ( rekonstrukce původního objektu) c) dvorní východní/jižní křídlo o 6 nadzemních podlažích (2.etapa, novostavba) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně, Znaleckých standardů AZO POSN Morava, Oceňovacích standardů ČKOM a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Ocenění majetku je zpracováno formou znaleckého posudku, který musí splňovat požadavky dané zák.č.36/1967 Sb. a vyhl.č. 37/1967 Sb. Dle definice 498 zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník jsou za nemovité věci považovány: pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Vzhledem k tomu, že přímým použitím slovního spojení nemovitá věc spatřujeme v této definici obsažené větší množství pojmů, což může vyvolat nejasnosti, uchylujeme se v tomto posudku z důvodů jasnějšího určení předmětu ocenění k pojmům nemovitost, nemovitý majetek, majetek, stavba, objekt nebo pozemek. Obdobně platí i pro věcná břemena a služebnosti. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a ze sdělení oprávněných osob pro zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

7 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Informace o majetku Název majetku: Adresa nemovitostí: Kraj: Okres: Obec: Městská část: pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52, k.ú. Zábrdovice, pozemek parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice Bratislavská ul.234/52 Jihomoravský Brno-město Brno Brno-střed PSČ: Katastrální území: Zábrdovice Počet obyvatel: (MLO ČR 2015) Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce 4 200,00 Kč/m 2 Cenová mapa: 4 100,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Místní šetření nemovitého majetku bylo provedeno dne za přítomnosti pana Ivo Škaroupky, místopředsedy představenstva společnosti e-finance, a.s., dále za přítomnosti pana Ing. Jaroslava Háby, jednatele společnosti ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s.r.o. a za přítomnosti pana Ing. Václava Hankeho, technického pracovníka společnosti ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s.r.o. 4. Podklady pro vypracování posudku informace o pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne , informace o pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne , kopie katastrální mapy, vyhotovená na ze dne ze dne , projektová dokumentace pro vypracování posudku: Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013, projektová dokumentace: Stavební úpravy objektu 2.etapa: Dostavba dvorního křídla, vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne , Kolaudační souhlas věc : kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , Kolaudační souhlas s užíváním stavy věc : Přístavba dvorního křídla ubytovacího objektu k uličnímu traktu objektu budovy s bytovými jednotkami na ul. Bratislavská 52, č.pop. 234, pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, č.j. MCBS/2015/ /SEDE, vydaný Úřadem městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , Prohlášení vlastníka budovy č. pop. 234 na pozemku parc. č.786 v k.ú. Zábrdovice, Cenová mapa města Brna č.10, Územní plán města Brna, vlastní znalecký posudek ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., zák. č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění, vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998,

8 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 8 Znalecké standardy AZO POSN Morava, Oceňovací standardy ČKOM, 2008, Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství, CERM akademické nakladatelství, s.r.o., Brno 1997, ISBN X, odborná knihovna znalce, nemovitostní databáze a školení znalců, organizované AZO ČR, ČKOM a ČSSTP, Malý Lexikon obcí ČR vydávaný ČSÚ, pro rok 2015, odborný oceňovací software (NEMEXPRESS, ABN 2014), mapové podklady nahlizenidokn.cuzk.cz informace z internetových serverů a dalších, údaje sdělené pracovníky - objednavatele (zadavatele), skutečnosti zjištěné na místě v rámci technické prohlídky (místní šetření) konané dne Informace o majetku 5.1 Popis oblasti Brno-střed je od roku 1990 jednou z 29 městských částí a jak už její název napovídá, zabírá centrální prostor statutárního města Brna. Je největší městskou částí - žije v ní kolem obyvatel. Městská část Brno-střed je přirozeným turistickým, kulturním, vzdělanostním a obchodním centrem jihomoravské metropole. Na území Brna-středu se nachází většina významných brněnských památek, mnoho škol, dopravní uzel v podobě vlakového i autobusového nádraží, ubytovací kapacity, několik nákupních center, bezpočet restaurací a dalších služeb, veletržní areál, množství divadel, muzeí či klubů, dva plavecké areály, kluziště, ale třeba také ústřední brněnský hřbitov. Městská část Brno-střed je zřizovatelem téměř čtyřiceti příspěvkových organizací. Jde o více než tři desítky mateřských a základních škol a školních jídelen, dále o Sportovní a rekreační areál Kraví hora, který provozuje stejnojmenný plaveckých areál, kluziště, hokejovou halu a skatepark, a o Kulturní a vzdělávací středisko, pod které spadá Divadlo Polárka, Centrum volného času Botanka a Klub Leitnerova. Obec a okolí majetku Druh obce: Statutární město Správní funkce obce: krajské město Název části města: Brno-střed Název obce: Brno Počet obyvatel: (MLO 2015) Obchod potravinami resp. smíšené zboží: všechny typy Školy: všechny stupně i vysoké školy Poštovní úřad: v městských částech Obecní úřad: Magistrát města Brna Kulturní zařízení: všechny typy Sportovní zařízení: všechny typy Hotely, banky apod.: ano Struktura zaměstnanosti: průmysl, úřady, obchody, služby, podnikání atd. Územní plán: zpracován a schválen Umístění majetku v obci Poloha k centru : Vzdálenost k nádraží ČD : Vzdálenost k zastávce MHD : Dopravní podmínky : Konfigurace terénu : Převládající zástavba : Parkovací možnosti : Obyvatelstvo v okolí : do středu města cca 0,700 km cca 1,30 km stanice Brno hlavní nádraží cca 0,30 m tramvajová zastávka Kornerova dobré rovinný bytové domy parkovací možnosti před a uvnitř areálu s mírným výskytem problémových skupin obyvatel

9 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 9 Připojení majetku na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plynofikace: Ústřední vytápění: ano ano ano ne ano 5.2 Umístění objektu v obci Areál efi Palace je situován při ulici Bratislavská (městská část Brno sever). Jedná se o uliční objekt (1.etapa) a o dvě dvorní křídla (2.etapa). Areál se nachází na pozemcích parc.č.786 a parc.č.787, k.ú.zábrdovice. Umístění majetku na podkladu správní mapy: Umístění majetku na podkladu ortofotomapy:

10 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 10 Umístění majetku na podkladu katastrální mapy: 5.3 Územní plán Stanoví urbanistickou koncepci, řeší přístupné, nepřístupné, příp. podmíněné funkční využití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. V územním plánu obce je též vyznačena hranice současně zastavěného území obce. Umístění majetku na mapovém podkladu Územního plánu města Brna :

11 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 11 Legenda k Územnímu plánu města Brna : 6. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník efi Palace, s.r.o., Bratislavská 234/52, Zábrdovice, Brno List vlastnictví LV č. 122 Katastrální území Zábrdovice Obec, okres Brno-město Pozemky druh pozemku výměra pozemku pozemek parc.č. 786 zastavěná plocha a nádvoří 2 353,00 m 2 pozemek parc.č. 787 ostatní plocha - zeleň 443,00 m 2 součástí je stavba budova s č.pop. 234 průmyslový objekt Způsob ochrany majetku Nejsou evidována žádná omezení Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní Zákaz zcizení a zatížení Jiné zápisy Nejsou evidována žádná omezení 7. Dokumentace a skutečnost Byla předložena projektová dokumentace : Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013, dále Stavební úpravy objektu 2.etapa: Dostava dvorního křídla, vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne Dále bude v posudku znalec vycházet z listinných podkladů a ze skutečností a měření zjištěných na místě samotném, při místním šetření, konaném dne , aktualizovaně dne

12 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Popis oceňovaného majetku 8.1 O projektu efi Palace Výstavba areálu efi Palace, který je předmětem ocenění, byla rozdělena do dvou částí její realizace. První část se týkala kompletní rekonstrukce budovy, která byla součástí souboru objektů tvořící samostatný blok s vnitřním nádvořím, který se nachází v těsné blízkosti centra Brna na ulici Bratislavská 52, ve čtvrti Zábrdovice, městská část Brno-střed. Budova byla původně vystavěna jako areál textilního průmyslu, poslední využití bylo pro potřeby střední odborné školy. Budova je součástí zcela uzavřeného areálu o ploše 3 000,00 m 2 s vjezdem z ulice Bratislavská. Kompletní rekonstrukcí původní budovy zde vzniklo celkem 59 bytových jednotek o velikosti 1+kk až 3+kk s celkovou výměrou od 24,00 m 2 do 141,00 m 2. K dispozici bude také 40 parkovacích míst uvnitř areálu. Druhá etapa výstavba dvorního křídla - byla dokončena v prvním čtvrtletí roku 2015, v rámci výstavby dvorního křídla, které je napojeno na uliční část, došlo k navýšení kapacity areálu efi Palace, kdy bylo zrealizováno dalších dvacet devět bytových jednotek, které budou sloužit k ubytování hostů hotelu efi Hotel, v rámci druhé etapy bylo také vybudováno fitness a wellness centrum v nově zbudovaném bočním křídle areálu. Výstavba druhé etapy se nijak nedotkla kvality bydlení v bytech postavených v první etapě. Jedná se totiž o výstavbu samostatné budovy ve dvorní části areálu, jakožto samostatného levého křídla. V areálu efi Palace je k dispozici recepce, studentský klub s restaurací, zelený park, prádelna, tiskárny a kopírky, fitness club s cardio zónou. Vysokorychlostní internet v každém bytě a WiFi v celém areálu je samozřejmostí. Vybavení bytů obsahuje kuchyňskou linku s lednicí, varnou deskou a mikrovlnou troubou, jídelní stůl, židle, PC stůl, postele, vestavěnou skříň a koupelnovou skříňku. Koupelna a WC pro každou bytovou jednotku obsahují vanu, nebo sprchový kout. Všechny byty situované na jižní a západní stranu do vnitrobloku budou včetně balkonů. Větší mezonetové byty pak mají mimo balkon ještě vlastní prostornou terasu. U každého bytu je mimo centrálního vytápění objektu k dispozici samostatné měření energií. Ve dvoře byl dále vybudován bazén s barem pro klienty hotelu. Vizualizace uliční části areálu efi Palace :

13 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 13 Standardní vybavení bytů Standardní vybavení bytu tvoří kuchyňský kout s kuchyňskou linkou v barvě WENGE a pracovní deskou EGGER v barvě Jura se sklo keramickou varnou deskou INDESIT se 4mi varnými zónami, komínový odsavač, vestavěná mikrovlnná trouba s grilem a horkovzdušnou troubou, podstavná lednice INDESIT. Jídelní stůl, dvě židle. Pracovní stůl a židle, dvě postele 90 x 200 mm, které jdou sestavit samostatně nebo jako dvou lůžko. V předsíni je vestavěná skříň. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. 8.2 Bytový dům č. pop. 234 uliční část Jedná se o objekt v uliční frontě, který byl původně vystavěn jako objekt textilního průmyslu, poslední využití objektu před provedenými stavebními úpravami bylo jako střední odborná škola. První etapa výstavby areálu efi Palace zahrnovala generální opravu objektu, v rámci které byly provedeny stavební úpravy objektu, vestavby a nástavby. Původní půdorysná stopa objektů sdružených v bloku kolem vnitřního nádvoří zůstala beze změny. Stavební úpravy se týkaly pouze hlavního objektu v uliční frontě. Jeho objem byl až po korunní římsu zachován a místo původní sedlové střechy byla provedena nástavba, která směrem do ulice respektuje tvar (sklon) i výšku hřebene původního dřevěného krovu. Směrem do vnitrobloku je od hřebene střecha navržena jako plochá, umožňující vestavbu dvou podlaží. Vnitřní nádvoří a objekty kolem něj zůstaly beze změny. Řešení respektovalo limity územní regulace, zastavěná plocha ani výška objektu se neměnila. Hlavní vstup i vjezd do objektu je z ulice Bratislavská, těleso schodiště je umístěno ve dvorním křídle, orientace hlavního vstupu i vjezdu zachována. Pro vertikální komunikaci je využíváno původního schodiště a nově byl zbudován osobní výtah na místě původního nákladního. Komerční prostory kanceláře a obchody v přízemí mají své zvláštní vstupy. V přízemí, v západním rohu objektu je umístěna původní trafostanice. Ubytovací jednotky jsou orientovány jak na severní, tak i jižní stranu objektu. Obdobně je řešena i půdní vestavba s ubytovacími jednotkami. Suterén je z části využíván pro technické zázemí objektu, část využívá provoz restaurace pro ubytované hosty a veřejnost. Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky Typ Specifikace Umístění Podlahová plocha (m 2 ) 234/001 nebytový prostor Restaurace I.PP a I.NP 276,04 234/101 nebytový prostor Obchod I.NP 193,37 234/102 nebytový prostor Obchod I.NP 56,75 234/103 nebytový prostor Kancelář I.NP 77,14 234/201 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 33,78 234/202 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 28,78 234/203 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,96 234/204 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,82 234/205 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,53 234/206 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,68 234/207 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,53 234/208 ubytovací jednotka 2+kk II.NP 45,09 234/209 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 27,86 234/210 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 27,26 234/211 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,86 234/212 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 26,65 234/213 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,86 234/214 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 28,00 234/215 ubytovací jednotka 2+kk II.NP 43,97 234/301 bytová jednotka 1+kk III.NP 33,78

14 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o /302 bytová jednotka 1+kk III.NP 29,08 234/303 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 24,23 234/304 bytová jednotka 1+kk III.NP 24,97 234/305 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 23,79 234/306 bytová jednotka 1+kk III.NP 24,83 234/307 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 23,79 234/308 bytová jednotka 2+kk III.NP 45,47 234/309 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 28,14 234/310 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 27,39 234/311 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 25,06 234/312 bytová jednotka 1+kk III.NP 26,78 234/313 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 25,06 234/314 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 28,13 234/315 ubytovací jednotka 2+kk III.NP 44,43 234/401 bytová jednotka 1+kk IV.NP 33,78 234/402 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 29,38 234/403 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,50 234/404 bytová jednotka 1+kk IV.NP 24,13 234/405 bytová jednotka 1+kk IV.NP 24,06 234/406 bytová jednotka 1+kk IV.NP 24,99 234/407 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,06 234/408 bytová jednotka 2+kk IV.NP 45,86 234/409 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 28,42 234/410 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 27,51 234/411 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 25,26 234/412 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 26,90 234/413 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 25,26 234/414 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 28,25 234/415 bytová jednotka 2+kk IV.NP 44,79 234/501 bytová jednotka 1+kk V.NP 35,54 234/502 bytová jednotka 1+kk V.NP 29,07 234/503 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 23,99 234/504 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 24,17 234/505 bytová jednotka 1+kk V.NP /506 bytová jednotka 1+kk V.NP 24,17 234/507 bytová jednotka 1+kk V.NP 23,35 234/508 bytová jednotka 2+kk V.NP 46,31 234/509 ubytovací jednotka 3+kk V.NP a VI.NP 106,17 234/510 ubytovací jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 81,48 234/511 ubytovací jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 83,64 234/512 ubytovací jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 84,01 234/513 ubytovací jednotka 3+kk V.NP a VI.NP 81,76 234/514 ubytovací jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 122,11

15 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 15 Technické řešení : Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 1. Základy vč. zemních prací mikropiloty 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 2. Svislé konstrukce ocelové polorámy 3. Stropy trámové polospalné 4. Krov, střecha ocelové polorámy 5. Krytiny střech PVC svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké dvouvrstvé 8. Úprava vnějších povrchů vápenná probarvená omítka a keramický obklad 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře dýhované, plastové, protipožární vstupní 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC pásky, koberce 15. Vytápění ústřední vytápění, výměníková stanice 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramická deska, multifunkční trouba 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umývadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní EPS, EZS, VZT Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, v roce 2013 prošel kompletní rekonstrukcí. Proto je uvažováno stáří = 112 let, u nových konstrukcí pak = 2 roky.

16 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Západní křídlo dvorní část Jedná se o stavbu, která byla součástí původního areálu, původně sloužila jako nebytové prostory (garáže, sklady), tato část byla v tomto roce předmětem stavebních úprav v rámci, kterých došlo ke změně využití objektu na kancelářské prostory. Stavba je obdélníkového tvaru, delší osa je orientována směrem na S-J. Stavba je zděná, má pultovou střechu, jedná se o klasickou řadovou stavbu s tím, že na severní straně je stavba provozně napojena na budovu č.pop. 234/ or.č. 52 a tvoří součást k této stavbě. Pravé dvorní křídlo má zastavěnou plochu 239,25 m 2. Stavba bude sloužit jako 5 garáží pro osobní automobily a jako 4 skladovací prostory pro nájemníky v budově č.pop. 234/ or.č. 52. Přehled nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky Typ Specifikace Umístění Podlahová plocha (m 2 ) 234/104 nebytový prostor Sklad I.NP 8,90 234/105 nebytový prostor Trafostanice I.NP 11,56 234/106 nebytový prostor Sklad I.NP 17,21 234/107 nebytový prostor Kancelář I.NP 15,10 234/108 nebytový prostor Sklad I.NP 26,22 234/109 nebytový prostor Kancelář I.NP 14,30 234/110 nebytový prostor Kancelář I.NP 24,45 234/111 nebytový prostor Kancelář I.NP 14,53 234/112 nebytový prostor Kancelář I.NP 14,87 234/113 nebytový prostor Technologie bazénu + sklad I.NP 33,16 Technické řešení : 1. základové konstrukce betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné, polospalné 4. Krov, střecha pultová 5. Krytina střechy trapézový plech/asfaltové pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké dvouvrstvé 8. Úprava vnějších povrchů vápenná probarvená omítka 9. Vnitřní obklady keramické nejsou 10. Schody nejsou 11. Dveře dřevěné, plastové 12. Vrata plechová 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah koberce 15. Vytápění elektrické přímotopy 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod není 19. Vnitřní kanalizace není 20. Vnitřní plynovod není 21. Ohřev teplé vody není 22. Vybavení kuchyní není 23. Vnitřní hygienické vyb. není 24. Výtahy není 25. Ostatní není

17 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 17 Stavebně-technický stav vzhledem k provedeným stavebním úpravám je současný stav objektu výborný Stáří objektu : Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, proto je uvažováno stáří = 112 let. 8.1 Východní křídlo dvorní část Přístavba/dostavba dvorního křídla navazuje na první etapu výstavby areálu, která byla zkolaudována dne Přístavba (2.etapa) byla realizována jako novostavba na východní a částečně jižní straně areálu, kde se původně nacházely objekty určené k demolici. Objekt přístavby zády přimyká ke stávajícímu objektu na sousedící parcele. Zástavba dvorů tímto způsobem je v lokalitě obvyklá. Výškově navržená přístavba navazuje na uliční objekt. Objekt svým tvarem navazuje na uliční objekt a půdorysnou stopou. Objekt přístavby je dispozičně rozdělen na 2 hlavní celky, které vytvářejí půdorysně tvar písmene L : 1) Hlavní objekt - má tvar obdélníka o půdorysných rozměrech 47,00 9,30 m. Objekt je nepodsklepený po celé části půdorysu. Nadzemní část je tvořena 6 podlažími, která půdorysně uskakují v úrovni 2.NP a posledního, 6.NP. Celý objekt je logicky členěn na tři části centrální ztužující jádro, ve kterém jsou umístěny schodiště a výtahová šachta a dvě krajní části (délky přibližně 21 m), ve kterých jsou umístěny byty. Všechny byty mají balkony. 2) Wellness - část objektu sloužící jako wellness má tvar obdélníka o rozměrech 9,70 13,00 m v 1.NP a půdorysně zmenšeným 2.NP. Objekt je nepodsklepený, je zastřešený plochou střechou. Vzhledem k ustupujícímu 2.NP tvoří stropní konstrukce 1.NP nad částí svého půdorysu venkovní terasy. Propojení nadzemních podlaží je zajištěno dvouramenným schodištěm. Wellness je s hlavním objektem propojen úzkým krčkem, který tvoří dilataci mezi oběma stavebními objekty. Krček je zastřešen plochou střechou, sloužící jako terasa pro byty v 2.NP. U šestipodlažní části je jediná fasáda s okny orientována do dvora a je doplněna balkony. Štítové stěny a zadní stěna na hranici pozemku jsou bez oken. Střecha je plochá. Fasády jednotlivých pokojů jsou půdorysně zešikmené tak, aby byly pokoje lépe orientovány ke světovým stranám. Z každého pokoje je okno a balkonové dveře s jedním plný a jedním otvíravým dílem. Část mezi nimi je obložena deskou cetris v šedé barvě. Fasáda objektu je ve světlém přírodním tónu. Část wellness je tvořena dvěma podlažími, spodní podlaží navazuje na podnož šestipodlažního objektu. 2.NP je doplněno střešní terasou nad 1.NP a zelenou střechou. Zastřešení dvoupodlažní části je plochou střechou. Vstup do obou celků je ze dvora, samostatným vchodem. Ubytovací část je řešena ve nadzemním podlaží, ve středu dispozice jsou schodiště a výtah, tento úsek je uzavřen dveřmi a tvoří chráněnou únikovou cestu. Na ni navazuje společná chodba, ze které je přístup do jednotlivých pokojů. Z chodby je na každém patře přístupná úklidová komora. Pokoje 1+kk sestávají z hlavní obytné místnosti s kuchyňským koutem, zádveří a koupelny. Pokoje 2+kk mají navíc jeden pokoj. V 5 NP jsou dvě bytové jednotky, mezonetové, vybavené vlastním vnitřním schodištěm do 6.NP. V 1.NP se nacházejí technické místnosti strojovna VZT pro posilovnu a wellness, místnost hlavního rozvaděče a místnost pro technologii vytápění, strojovna VZT, chráněné únikové cesty. Provoz posilovny je přístupný přes recepci, součástí vstupní části je bar s indoor golfovými trenažery. Na vstup navazuje špinavá chodba, blok šaten (muži x ženy) se sprchami a WC. Po převlečení pokračují návštěvníci čistou chodbou do kardiozóny nebo posilovny. Chodbou a schodištěm je přístupné wellness centrum ve 2.NP - odpočívárna, parní a finská sauna, WC, úklidová komora a ochlazovací sprchy. V blízkosti parní sauny je malá technická místnost pro její provoz. Zázemí personálu (sklady, kancelář, kuchyňka, prádelna) jsou umístěny v 1.NP a přístupné z chodby. Objekty 1. a 2. etapy jsou rovněž propojeny v úrovni 1.NP (posilovna) je tak umožněno přímé využívání obyvateli etapy 1. bez nutnosti průchodu dvorem. Objekty tvoří jeden funkční i provozní celek, etapa 2. tvoří přístavbu k etapě 1. rozšiřuje její stávající kapacitu a doplňuje škálu vybavenosti pro ubytované o posilovnu a wellness. Druhá etapa je kompletně provozně napojena na první etapu (recepce, inženýrské sítě, společná místnost pro odpad).

18 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 18 Kapacita objektu Typ počet kapacita kapacita celkem Ubytovací jednotka 1+kk 22 ks po 2 osobách 44 osob Ubytovací jednotka 2+kk 5 ks po 2 osobách 10 osob Ubytovací jednotka 2+kk 2 ks po 4 osobách 8 osob Fitness 40 osob Wellness 9 osob Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo Podlahová plocha Typ Specifikace Umístění jednotky (m 2 ) nebytový prostor konferenční sál I.NP 180,00 nebytový prostor Fitness I.NP 236, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 2+kk II.NP 114,74 nebytový prostor WELLNESS II.NP 110, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 47, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 47, ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 162, ubytovací jednotka 2+kk V.NP 67, ubytovací jednotka 2+kk V.NP 66, ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 167, ubytovací jednotka 2+kk VI.NP 85, ubytovací jednotka 2+kk VI.NP 85,11

19 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 19 Technické řešení : Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací piloty, ŽB základové pasy 2. Svislé konstrukce 1.NP ŽB skelet, betonové stěny 2. Svislé konstrukce 2-6.NP zděné tl. 200, 365 mm 2. Svislé konstrukce wellness zděné tl. 365 mm a tl. 200mm 3. Stropy ŽB monolitické stropy 4. Krov, střecha 1-6.NP plochá střecha, kce. dřevěná trámová 4. Krov, střecha wellness - plochá střecha, kce. ŽB monolitická 5. Krytiny střech 1-6.NP krytina PVC, asfaltové pasy 5. Krytiny střech wellness - vegetační kryt 6. Klempířské konstrukce titanzinkový plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenocementové, vápeno štukové 8. Úprava vnějších povrchů silikátové tenkovrstvé nástřiky, sokl - desky cetris 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře vstupní dveře hliníkové, vnitřní z DTD desek s CPL laminátovou fólií 12. Vrata nejsou 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina, keramická dlažba 15. Vytápění ústřední vytápění 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler v ubytovacích jednotkách, centrální ohřev pro 1.NP 22. Vybavení kuchyní sklokeramická deska, multifunkční trouba 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umývadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 2.etapy čj. MCBS/2015/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , npm Proto je uvažováno stáří = 0 let, jedná se o novostavbu.

20 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Pozemky stavební 9 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění - oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d)26). (2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na a) nezastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha nádvoří, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. (4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. 5) Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. V Brně je vydána platná cenová mapa (viz. obrázek níže, aktuální je CMSP č.10), cenová mapa odráží kupní ceny stavebních pozemků a slouží především pro daňové účely, její hodnoty vycházejí z tržního prostředí v daném místě. Cenová mapa není závazným podkladem pro stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty), avšak pro účely tohoto ocenění použijeme hodnoty z Cenové mapy stavebních pozemků města Brno č. 10.

21 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Rizika spojená s právním stavem Silné stránky - areál se nachází v blízkosti historického centra města Brno - areál je umístěn v zástavbě bytových domů - v relativní blízkosti od areálu se nachází administrativně obchodní centrum IBC, plavecký bazén - možnost parkování na vnitro areálovém parkovišti, vjezd bezpečnostním průjezdem - objekt po celkové rekonstrukci a přístavbě - kancelářské prostory s kvalitním standardem a celkovou světlostí - obchodní a provozní prostory s kvalitním standardem - ubytovací prostory s kvalitním a moderním standardem (nábytek, kuchyňské linky, zařizovací předměty) - ubytovací prostory v objektech jsou členěny na ubytování pro studenty, ubytování v hotelu; vše apartmánového typu (vše za příznivé ceny, z toho plynoucí vysoká obležnost) - fitness a wellness prostory - stylová restaurace Stará tkalcovna s klenutými stropy, kvalitní kuchyně (celodenní stravování) Slabé stránky - areál se nachází v oblasti se zvýšeným výskytem nepřizpůsobivých skupin obyvatel - zastávky MHD (Cejl) ve vzdálenosti m - příjezd jednosměrnou ulicí, ze vzdálenější strany od centra RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí V současné době je v katastru nemovitostí objekt veden jako průmyslový objekt, tento údaj nekoresponduje se skutečností. Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní

22 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 22 B. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU VĚCNÉ HODNOTY OCENĚNÍ NÁKLADOVÉ (VĚCNÁ HODNOTA) V případě ocenění věcnou hodnotou se jedná o ocenění časovou cenou (věcnou hodnotou) - určí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni, snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou (rok 2015), použije se zpravidla pomocně nákladová cena podle oceňovací vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu, vč. amortizace. Způsob ocenění touto metodou je založen na úvaze, že kupující nebude platit za aktiva, jež jsou předmětem jeho zájmu více, než činily náklady na jejich pořízení. Jednotlivá aktiva se ocení a následně sečtou, čímž se zjistí hodnota oceňovaného celku. Věcnou hodnotou, rozumíme reprodukční cenu stavby (za kterou by se dala stavba ke dni ocenění postavit), sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Výpočet opotřebení zpravidla není vhodné provést pouze mechanicky, naopak je vhodné zohlednit stav jednotlivých konstrukcí a vybavení k datu ocenění, stav jejich údržby a předpokládaná další životnost. Je-li předložen položkový rozpočet stavebního díla nebo jeho nákladová kalkulace, je možno je použít po překontrolování a porovnání s technicko-hospodářskými ukazateli (THU) podobných objektů. Další možné způsoby stanovení věcné hodnoty platí pro objekty, u nichž odhadce bude po odborné stránce považovat cenu podle cenového předpisu za nesprávnou, případně jejich cena není z cenového předpisu zjistitelná: a) pomocí technickohospodářských ukazatelů (THU) z publikací, resp. programů bývalého Ústavu racionalizace ve stavebnictví Praha, resp. jeho nástupnických organizací; uvede se pramen a všechny publikované podobné stavby dle JKSO (SKP), provede se úprava při podstatné odlišnosti ve výšce podlaží, v rozpětí svislých nosných konstrukcí resp. ve vybavení, provede se přepočet na příslušnou cenovou úroveň a připočtou se přiměřené vedlejší náklady stavby, b) pomocí agregovaných položek, příp. THU, vydávaných nebo na vyžádání pro danou stavbu určovaných firmou RTS a.s., Brno, Lazaretní 13, c) jinými metodami, které odhadce bude považovat za přiměřené, případně z databáze odhadce; v takovém případě je však třeba provést porovnání s některou z metod uvedených výše ad a) nebo b). Není povoleno užívat metod, u nichž není zřejmý a kontrolovatelný postup (algoritmus) výpočtu. Jedná se o stanovení hodnoty takové, za kterou by se nemovitá věc pořídila, ale se zohledněním opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků. Předmětem ocenění nejsou speciální technologie případného interního provozu. Ocenění v sobě zahrnuje součásti a příslušenství stavby jako takové, aby mohl být zachován její účel a funkce. Ocenění podle tohoto posudku nezohledňuje tržní vliv prostředí, ale vyjadřuje čistě jen časovou hodnotu (cenu) objektu stanovenou nákladovým způsobem se zohledněním průměrné zastavěné plochy podlaží, průměrné výšky podlaží, převládající druh svislé nosné konstrukce a dále zohledňuje stáří a předpokládanou životnost jednotlivých konstrukčních prvků a vybavení.

23 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 23 Pro účel stanovení hodnoty v úrovni reprodukční hodnoty (ceny) časové vycházíme v rámci tohoto posudku z následujících atributů : pro nákladové ocenění použijeme pomocně postup výpočtu podle vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, budou použity koeficienty K 4, K 5 (kde K 4 = koeficient vybavení stavby, K 5 = koeficient polohový), koeficient vybavení stavby bude užit z důvodů rozdílného stupně vybavení, stáří a opotřebení objektu, koeficient polohový v podstatě zahrnuje všechny vlivy nákladů na umístění stavby - obdoba NUS (VRN), souvisejících s realizací stavby (zařízení staveniště, kompletační a koordinační činnosti, provozní vlivy: investor, dopravní vlivy apod.) u budov a hal budou použity koeficienty K 1, K 2, K 3 (kde K 1 = koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K 2 = koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, K 3 = koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu); naopak u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se tyto koeficienty nepoužijí bude použit koeficient inflace K i (nárůst cen stavebních prací), který zohledňuje nárůst cen oproti cenové základně z roku 1994 koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp nebude a nemůže být použit, z důvodů toho, že zkresluje v daném případě hodnotu nemovitých věcí (je použit pouze v případě ocenění např.pro daňové účely). Ocenění pozemků Ocenění pozemků se provede především cenovým porovnáním. Pokud není v dané oblasti dostatečný počet srovnatelných reprezentantů je možno provést ocenění podle oceňovací vyhlášky (s upřednostněním údajů z cenové mapy stavebních pozemků, pokud je vydána). OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop uliční část, vč. západního křídla 1.2 Bytový dům č.pop přístavba východního křídla 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky areálu efi Palace 4. Výnosové ocenění 4.1 Výnosové ocenění areálu efi Palace 5. Porovnávací ocenění 5.1 Porovnávací ocenění areálu efi Palace

24 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 24 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop uliční část, vč. západního křídla Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 113 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00 = 341,33 1.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 632,70 6,80*7,20 = 48,96 5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00 = 159,70 2.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 632,70 6,80*7,20 = 48,96 3.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 632,70 6,80*7,20 = 48,96 4.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 632,70 6,80*7,20 = 48,96 5.NP + 6.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00 = 980,97 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1.PP 341,33 3,60 3, ,79 1.NP 632,70 4,05 4, ,44 48,96 2,50 4,05 198,29 159,70 3,35 4,05 646,79 2.NP 632,70 3,80 3, ,26 48,96 3,80 3,80 186,05 3.NP 632,70 3,80 3, ,26 48,96 3,80 3,80 186,05 4.NP 632,70 3,80 3, ,26 48,96 3,80 3,80 186,05 5.NP + 6.NP 980,97 3,30 3, ,20 Součet 4 208, ,43 Průměrná výška podlaží: PVP = ,43 / 4 208,64 = 3,72 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 4 208,64 / 6 = 701,44 m 2

25 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 25 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Základy (1,25*38,57*2+0,90*38,57+0,90*29,64*2)*(0,80) = 147,59 m 3 12,00*20,00*2,00*3,14*0,152 = 229,09 m 3 1.PP (21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00)*(3,60) = 1 228,78 m 3 1.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(4,05) = 2 562,43 m 3 (6,80*7,20)*(2,50) = 122,40 m 3 (5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00)*(3,35) = 535,00 m 3 2.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) = 2 404,25 m 3 (6,80*7,20)*(3,80) = 186,05 m 3 3.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) = 2 404,25 m 3 (6,80*7,20)*(3,80) = 186,05 m 3 4.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) = 2 404,25 m 3 (6,80*7,20)*(3,80) = 186,05 m 3 5.NP + ((38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00)*(3,30) = 3 237,19 m 3 6.NP Zastřešení (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10) = 695,97 m 3 2,85*7,65*4,50/2 = 49,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Základy PP 147,59 m 3 PP 229,09 m 3 1.PP PP 1 228,78 m 3 1.NP NP 2 562,43 m 3 NP 122,40 m 3 NP 535,00 m 3 2.NP NP 2 404,25 m 3 NP 186,05 m 3 3.NP NP 2 404,25 m 3 NP 186,05 m 3 4.NP NP 2 404,25 m 3 NP 186,05 m 3 5.NP + 6.NP NP 3 237,19 m 3 Zastřešení Z 695,97 m 3 Z 49,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: ,41 m 3

26 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 26 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Základy vč. zemních prací mikropiloty N Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Svislé konstrukce ocelové polorámy S Stropy trámové polospalné S Krov, střecha ocelové polorámy S Krytiny střech PVC svařované pásy S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenná probarvená omítka a keramický S 100 obklad 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře dýhované, plastové, protipožární vstupní S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah PVC pásky, koberce S Vytápění ústřední vytápění, výměníková stanice S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod chybí S Ohřev teplé vody bojler S Vybavení kuchyní sklokeramická deska, multifunkční trouba S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy osobní výtah S Ostatní EPS, EZS, VZT S Instalační pref. jádra X 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 3,15 1. Základy vč. zemních prací N 6, ,54 4,85 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 12,75 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 2,25 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80

27 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 101,70 Koeficient vybavení K 4: 1,0170 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 50,00 1,00 3,15 3, ,00 1, Základy vč. zemních prací N 6,30 50,00 1,54 4,85 4, ,14 0, Svislé konstrukce S 15,00 85,00 1,00 12,75 12, ,00 10, Svislé konstrukce S 15,00 15,00 1,00 2,25 2, ,43 0, Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 6, Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,82 0, Krytiny střech S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,33 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,64 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100,00 1,00 7,10 6, ,08 0, Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,44 0, Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 0, Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,00 2, Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 3, ,08 0, Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 5, ,08 0, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,26 0, Vytápění S 4,90 100,00 1,00 4,90 4, ,71 0, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5, ,41 0, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,71 0, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,44 0, Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,71 0, Ohřev teplé vody S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,67 0, Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,09 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,44 0, Výtahy S 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,00 0, Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,64 0,1576 Opotřebení: 23,6 %

28 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 28 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9294 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8645 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0170 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0320 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 070,24 Plná cena: ,41 m 3 * 5 070,24 Kč/m 3 = ,52 Kč Koeficient opotřebení: (1-23,6 % /100) * 0,764 Bytový dům č.pop uliční část, vč. západního křídla věcná hodnota = ,39 Kč

29 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Bytový dům č.pop přístavba východního křídla Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 47,04*9,38 = 441,24 3,00*9,87 = 29,61 13,38*9,87 = 132,06 2.NP 47,04*8,21 = 386,20 13,38*9,87 = 132,06 3.NP 47,04*8,21 = 386,20 4.NP 47,04*8,21 = 386,20 5.NP 47,04*8,21 = 386,20 6.NP (5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61) = 331,39 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1.NP 441,24 3,75 3, ,65 29,61 3,90 3,75 111,04 132,06 4,11 3,75 495,23 2.NP 386,20 2,88 2, ,26 132,06 3,08 2,88 380,33 3.NP 386,20 2,88 2, ,26 4.NP 386,20 2,88 2, ,26 5.NP 386,20 2,88 2, ,26 6.NP 331,39 3,21 3, ,76 Součet 2 611, ,04 Průměrná výška podlaží: PVP = 8 154,04 / 2 611,16 = 3,12 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 2 611,16 / 6 = 435,19 m 2

30 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 30 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (47,04*9,38)*(3,75) = 1 654,63 m 3 (3,00*9,87)*(3,90) = 115,48 m 3 (13,38*9,87)*(4,11) = 542,77 m 3 2.NP (47,04*8,21)*(2,88) = 1 112,25 m 3 (13,38*9,87)*(3,08) = 406,75 m 3 3.NP (47,04*8,21)*(2,88) = 1 112,25 m 3 4.NP (47,04*8,21)*(2,88) = 1 112,25 m 3 5.NP (47,04*8,21)*(2,88) = 1 112,25 m 3 6.NP ((5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61))*(3,21) = 1 063,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 654,63 m 3 NP 115,48 m 3 NP 542,77 m 3 2.NP NP 1 112,25 m 3 NP 406,75 m 3 3.NP NP 1 112,25 m 3 4.NP NP 1 112,25 m 3 5.NP NP 1 112,25 m 3 6.NP NP 1 063,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 8 232,41 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované, piloty N Svislé konstrukce železobetonový skelet, betonové stěny Část [%] S Svislé konstrukce zděné tl. 20cm a tl.36,5 cm S Stropy železobetonové monolitické S Krov, střecha plochá, dřevěné trámy S Krov, střecha plochá, železobetonová monolitická kce S Krytiny střech asfaltové, PVC S Krytiny střech vegetační kryt S Klempířské konstrukce titanzinek S 100

31 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Úprava vnitřních povrchů vápenocementové štukové S Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot S Vnitřní obklady keramické desky CETRIS S Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hliníkové, DTD desky s CPL laminátovou fólií S 100 S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina, keramická dlažba S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná i třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod chybí S Ohřev teplé vody centrální ohřev 1.NP, jinak bojlery S Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy osobní výtah S Ostatní EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 6, ,54 9,70 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 2,25 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 12,75 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 6, ,00 4,88 4. Krov, střecha S 6, ,00 1,22 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,16 5. Krytiny střech S 2, ,00 0,54 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5,90

32 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 103,40 Koeficient vybavení K 4 : 1,0340 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9352 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9731 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0340 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 853,15 Plná cena: 8 232,41 m 3 * 5 853,15 Kč/m 3 = ,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,0 % Koeficient opotřebení: (1-0,0 % / 100) * 1,000 Přístavba východního křídla areálu efi Palace věcná hodnota = ,59 Kč

33 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - věcná hodnota = ,30 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] [Kč/m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 ostatní plocha , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ VĚCNOU HODNOTOU 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop uliční část ,00 Kč 1.2 Bytový dům č.pop přístavba dvorního křídla ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou ,00 Kč 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky areálu efi Palace ,00 Kč 4. Věcná hodnota vybraného majetku celkem ,00 Kč Věcná hodnota vybraného majetku celkem zaokrouhleně ,00 Kč Věcná hodnota vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., IČ , a to pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město činí: ,00 Kč slovy: jednostodvacetsedmmiliónůdvěstěpadesáttisíc Kč

34 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 34 C. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU VÝNOSOVOU Výnosová hodnota nemovitých věcí je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Výnosovou hodnotu nemovitých věcí rozumíme zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku. S vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je možno pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty použít vztah pro věčnou rentu. Vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů i výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem, přiměřeně inflaci. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z majetku je tedy pouze čisté nájemné bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním, jako např. za teplo a ohřev vody, vodné a stočné, elektrickou energii, daň z nemovitých věcí, odpisy, pojištění staveb, opravy, náklady na správu apod. Touto metodou se stanovuje zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z závodu (nemovité věci). Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrné roční náklady na údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitých věcí, pojištění budov ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota vypočte podle vzorce čistý zisk z nájmu nemovité věci za rok (před zdaněním) C V = 100 % úroková míra v % Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace. Pro výpočet ceny nemovité věci je nutno vycházet z nájemného, není možno použít jako výnos zisk ze závodu v nemovité věci umístěného; v takovém případě by se jednalo o ocenění závodu, tzn. včetně technologie, know-how, ceny ochranných známek atp., tedy vč. goodwillu. U nemovitých věcí s regulovaným nájemným z bytů je třeba vycházet z nájemného podle příslušných předpisů. Vyjádření hodnoty nemovitých věcí jen pomocí úrokové míry (výnosové hodnoty) však není možno považovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. Je zřejmé, že věcná hodnota staveb bude závislá na vývoji cen stavebních dodávek. Např. při 10 % meziroční inflaci cen stavebních prací vzroste pořizovací cena staveb o 10 %; odpočteme-li opotřebení stavby za jeden rok o 2 %, vzroste reprodukční cena stavby jen inflací o 8 %. Není tedy teoreticky třeba dosahovat žádného zisku a přesto cena stavby roste rychleji, než jistina + úroky v peněžním ústavu. Problémem však zůstává likvidita - okamžitá prodejnost nemovitých věcí za reprodukční cenu. Názvosloví Úroková míra též úroková sazba, míra kapitalizace Úroková sazba setinná u [%] ; udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Musí být stanoveno období, za které se za pomoci této úrokové míry počítá úrok. Obvykle se počítá za rok (p.a. = per annum, za rok) i (bezrozměrná) p.a. (ročně) i u 100 Nominální úroková míra i n Vyjadřuje např., kolik činí úrok z 1 Kč za jeden rok (nominální úroková sazba): úroková míra, v jejíž hodnotě není zohledněna inflace, která obecně znehodnocuje úroky (a vlastně i jistinu)

35 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 35 Reálná úroková míra i r úroková míra, ve které je zohledněna i inflace Míra inflace Úročitel: i i q (bezrozměrný) u 100 u q 1 1 i Též úrokovací faktor ; udává, na kolik vzroste úrokem jedna koruna za rok při úrokové míře u (% p.a.) Úrok - U - (Kč) - částka, která naběhne k jistině - J - za dobu - t - při úrokové míře u - Jednoduché úrokování stav, kdy se úroky nepřičítají k původní jistině pro výpočet úroků v dalších obdobích resp. nepočítají se z nich úroky (nepočítají se úroky z úroků) Složené úrokování někdy též složité úrokování. Úroky se připočítávají k původní jistině, v dalších obdobích se z nich počítají úroky (tedy počítají se úroky z úroků) Čistý výnos (zisk) z [Kč] (rozdíl příjmů a výdajů) Kapitalizovaný výnos (výnosová hodnota) H k [Kč] Výnosová cena C V [Kč] Cena zjištěná výnosovým způsobem Pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu (viz níže). Vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů i výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Příjem z nemovité věci je přitom nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně (nikoliv podle nerealizovatelného přání) dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovité věci včetně např. prostor užívaných vlastníkem resp. jinými v době odhadu bezplatně a prostor nepronajatých. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům, garáž, pronajaté pozemky. V podlažích je třeba provést přehledný výpočet pro jednotlivé místnosti. U bytů s regulovaným nájemným se počítá jen s nájemným, nikoliv se službami. Při odhadu nemovité věci nelze příjmy počítat ze zisku závodu, v nemovité věci umístěného, pak by se jednalo o ocenění závodu, nikoliv nemovité věci. Je také třeba počítat s tím, že (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok. Příjmy se pokud možno dokladují nájemními smlouvami. V posudku se uvedou jednotlivě výměry všech pronajímatelných místností podle druhů a jejich součty po jednotlivých podlažích. Výnosová hodnota bude vyjadřovat hodnotu celé nemovité věci, tzn. pozemku plus stavby. Pokud by bylo třeba vypočítat pouze výnosovou hodnotu stavby, je třeba započítat do výdajů i přiměřený nájem za pozemek. Vztahy pro výpočet výnosové hodnoty (věčná renta, prostá výnosová hodnota; předpokládá se samozřejmě bez prodeje na konci) : z CV 100% u resp. pro setinnou úrokovou míru C V z i

36 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 36 Konstantní zisk po určitou dobu, bez prodeje na konci C V n q 1 z. n q. i Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovité věci. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Označuje se C V. Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovité věci, daň z nemovité věci, pojištění ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota C V vypočte podle vzorce zisk z nájmu nemovité věci za rok C V = 100 % úroková míra v % za rok V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. cena zjištěná výnosovým způsobem 2 odst. 5: (b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Hrubý výnos z nájemného: peněžní částka hrazená nájemcem bytu. Nezahrnuje cenu plnění poskytovaných s užíváním bytu. Náklady spojené s pronajímáním nemovité věci - náklady pronajímatele, jež musí pravidelně či nepravidelně hradit v souvislosti s vlastnictvím resp. pronajímáním nemovité věci. Jsou to zejména (podrobněji viz dále): daň z nemovitých věcí, pojištění stavby (živelní a odpovědnostní), náklady na opravy a údržbu, správa nemovité věci, amortizace (odpisy). Čistý výnos z nájemného: hrubý výnos z nájemného, snížený o náklady spojené s pronajímáním nemovité věci. Ve smyslu 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, by se jednalo o zisk. Náklady na dosažení výnosů z nájemného Daň z nemovitých věcí Předmětem daně z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí) jsou všechny pozemky na území České republiky, které jsou vedeny v katastru nemovitostí, vyjma určených pozemků (viz 2 odst. 2 zákona) a stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí (ev. mají obdobný charakter), kromě vyjmenovaných v zákoně (viz 7 odst. 2 a 3). Zásadně je poplatníkem vlastník pozemku a vlastník stavby, na jejich místě jím však může být nájemce či jiný subjekt; je třeba opět podrobně zkoumat nájemní smlouvy. Pojištění stavby Pojistné je odůvodněným nákladem na dosažení výnosů. Jedná se o pojištění živelní a o pojištění odpovědnosti vlastníka nemovité věci za případné škody, které by z tohoto titulu mohly vzniknout jiným osobám. Pokud je pojistné ve výše uvedeném rozsahu sjednáno a doloženo smlouvou, je možno výši pojistného převzít do výpočtu. Zejména pokud by se jednalo o zjištění obvyklé ceny jako informaci pro kupujícího, bylo by samozřejmě na místě ověřit, zda pojistná hodnota staveb odpovídá; pokud je zde podpojištění, bylo by na místě dopočítat pojistné do plné hodnoty, aby ev. nový vlastník dostal plnou informaci. Pokud stavba není pojištěna, ze stejných důvodů je třeba výši pojistného odhadnout; přesně ji stanovit není možno, poněvadž různé pojišťovací ústavy mají různé sazby.

37 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 37 Opravy a údržba Jedná se o roční náklady na opravy a údržbu staveb (nikoliv na GO ap.). Zpravidla používáme náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Může však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi nákladně opravil, takže náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbližších letech další náklady nebudou nutné, takže průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak může nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údržbu neprováděl, údržba je zanedbaná (stavba se vybydluje ). V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšily výnosovou hodnotu, nový vlastník by musel náklady zpočátku vynaložit vyšší než průměrné. Jako vhodné se proto jeví spíše použít náklady průměrné, které podle provedených výzkumů činí zpravidla u budov ročně cca 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby (ceny bez odpočtu opotřebení). Jedná se o náklady budoucí (výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích čistých výnosů), takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu; u velmi dobře udržovaného objektu, kdy v nejbližších letech nebude nutné výraznější údržbu provádět, se použije nižší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udržovaného hodnota vyšší. Správa nemovité věci Náklady na správu nemovité věci jsou rovněž nákladem, nutným pro dosažení výnosů. Je nutno například provádět: sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci, vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky, prohlídky nemovitých věcí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy, jednání s úřady, pojišťovnou ap., vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně. Pokud tuto činnost provádí vlastník, je třeba jeho náklady vyčíslit, například: jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, režijní náklady); u nemovitých věcí závodu může takovou činnost zabezpečovat převážně referent správy základních fondů, smlouvy sjednává právní oddělení apod., nebo procentem z vybraného nájemného příp. fixními částkami, jež si obvykle za takovou činnost v místě účtují organizace provádějící správu nemovitých věcí. Jako orientační vodítko lze brát u bytů okolo 5 %, u nebytových prostorů 10 % z vybraného nájemného. Amortizace Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po dožití stavby by měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje položka zvaná amortizace (odpisy). Nemá ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit. Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosažení výnosů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitých věcí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové hodnoty je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá určitou částku - tak velikou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné obdobně opotřebené nemovité věci nebo celkovou opravou, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, tedy s tím, že úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah pro střadatele (viz výše): X C * i q n 1 X... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, C... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru na koupi nemovité věci můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap., i... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, q... úročitele (q = 1 + i) n... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy. Zdroj: BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. 8. vydání. AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., Brno, 2009.

38 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 38 Dále uvádíme např. i používanou míru kapitalizace pro daňové účely dle zák.č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a ve znění vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. ve znění platném k datu ocenění, k provedení zák.č. 151/1997 Sb., kde používané kapitalizační míry pro výnosové ocenění jednotlivých typů nemovitých věcí jsou uvedeny v příloze č. č Míry kapitalizace pro oceňování nemovitých věcí a majetkových práv výnosovým způsobem. Tato vyhlášková kapitalizační míra v sobě zahrnuje částečně i rizika spojená s typem objektu. Na základě Principu opatrnosti se přidržíme při výpočtu takto stanovené kapitalizační míry (v rozmezí od 6,50% do 8% podle způsobu využití). Společnost efi Palace, s.r.o. nám poskytla údaje o nájmu prostor v objektu areálu efi Palace z roku 2013 a roku 2015, dále byla provedena pro srovnání nájmů aktuální analýza tržního nájemného (viz. příloha). Výsledné nájmy byly stanoveny následujícím způsobem : Typ prostoru Nájemné efi Palace Analýza nájemného Stanovený nájem Bytové prostory 2 383,00 Kč/m 2 /rok 2 225,00 Kč/m 2 /rok 2 300,00 Kč/m 2 /rok Kancelářské prostory 2 000,00 Kč/m 2 /rok 1 900,00 Kč/m 2 /rok 2 000,00 Kč/m 2 /rok Skladové prostory 800,00 Kč/m 2 /rok 1 100,00 Kč/m 2 /rok 1 100,00 Kč/m 2 /rok Restaurace 2 000,00Kč/m 2 /rok 1 700,00 Kč/m 2 /rok 3 000,00 Kč/m 2 /rok Fitness ,00 Kč/m 2 /rok 1 800,00 Kč/m 2 /rok Wellness ,00 Kč/m 2 /rok 3 700,00 Kč/m 2 /rok

39 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 39 Výnosové ocenění areálu efi Palace Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží Část 1: Ubytovací hotelové prostory podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/noc] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 2. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 3. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 4. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 5. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 6. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 7. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk ,50 8. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk ,50 9. Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk ,50

40 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 3+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 3+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 5.NP (A) - ubytovací prostory 3+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 3.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 4.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk , Obytné prostory 5.NP (B) - ubytovací prostory 3+kk , Obytné prostory 5.NP (B) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 5.NP (B) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 5.NP (B) - ubytovací prostory 3+kk , Obytné prostory 6.NP (B) - ubytovací prostory 2+kk , Obytné prostory 6.NP (B) - ubytovací prostory 2+kk ,50

41 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 41 Druh pokoje Ubytovací pokoje 1+kk Ubytovací pokoje 2+kk Ubytovací pokoje 3+kk Počet pokojů Kč/noc Stanovení ročního výnosu za hotelovou část: Počet dní Obsaze -nost Roční výnos Náklady na dosažení zisku % Náklady na dosažení zisku Kč Provozní zisk ,-Kč ,00% ,00% ,-Kč ,00% ,00% ,-Kč ,00% ,00% Celkem Část 2: Kanceláře, byty a další prostory č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Kancelářské prostory 1.NP - kanceláře ,50 2. Kancelářské prostory 1.NP přístavba - kanceláře/konferenční sál ,50 3. Kancelářské prostory 1.NP - kanceláře ,50 4. Provozní prostory 2.NP přístavba - WELLNESS ,50 5. Obytné prostory 3.NP uliční část - obytné prostory 6. Obytné prostory 4.NP uliční část - obytné prostory 7. Obytné prostory 5.NP uliční část - obytné prostory , , ,50 8. Provozní prostory restaurace ,50 9. Provozní prostory fitness ,50 Celkový výnos za rok: Část 2: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Výnosy (za rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 85 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Čistý výnos celkem Hotelová část Kč Kanceláře, byty a další Kč Celkem Kč

42 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 42 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Reprodukční cena RC Kč Opravy a údržba 0,50 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 10,00 % * Nh Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok ,00 Míra kapitalizace % 7,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč ,00 Výnosová hodnota zaokrouhleně Cv Kč ,00 Výnosová hodnota vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., IČ , a to pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město činí : ,00 Kč slovy: jednostodevadesátpětmilionůpětsettisíc Kč

43 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 43 D. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU POROVNÁVÁNÍ OBCHODOVATELNÝCH CEN Předmětem ocenění je objekt, který je převážně využíván jako hotelové zařízení, kdy objekt se nachází v lokalitě, která není v současné době příliš lukrativní, avšak v posledních letech tato lokalita zaznamenala značný rozmach a lze tedy v budoucnu očekávat silný rozvoj této oblasti. Celkově se objekt nachází ve výborném stavebně-technickém stavu, kdy se dá hovořit o mírném nadstandardu. Dle našeho názoru není možné vycházet při stanovení obvyklé ceny (hodnoty) majetku z porovnávací metody ocenění, jedná se totiž o typ majetku, u kterého je četnost prodeje minimální, kdy výsledná cena je výrazně ovlivněna polohou majetku, jeho stavebnětechnickým stavem a ekonomikou objektu. V rámci porovnávací metody ocenění jsme si obstarali kupní smlouvy k hotelovým objektům, nebo objektům, které se polohou a kubaturou našemu objektu co nejvíce podobají. Z těchto smluv je patrné, že s obdobným majetkem se obchoduje velice sporadicky, kdy námi předložené kupní smlouvy jsou z let 1994, 2008, 2012 a 2016, kdy cenový rozptyl se pohybuje v rozmezí ,-Kč až ,- Kč. Základní faktor, který ovlivňuje výši kupní ceny u obdobného typu majetku, je výnosnost objektu, v praxi se běžně používá jednoduchá pomůcka, a to že hodnota obdobného typu nemovitosti je rovna jeho desetiročnímu výnosu, proto bude porovnávací metoda ocenění sloužit pouze jako informativní podklad, ze kterého vyplývá, že se v dané lokalitě s obdobným majetek obchoduje v daných cenových relacích. Výsledná obvyklá cena (hodnota) pak bude stanovena na základě výnosové metody ocenění, dle našeho názoru by však cena (hodnota) neměla vybočovat z intervalu ,-Kč až ,-Kč, kdy tento interval odpovídá obvyklé cenové relaci uskutečněných prodejů, které svou polohou, rozsahem a celkovým stavem odpovídají oceňovanému majetku.

44 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 44 Srovnávací reprezentant č. 1 uskutečněný prodej nemovitého majetku BVV Hotel a Service, a.s., dnes objekt Hotel Holiday Inn Brno Datum transakce: Kupní cena: ,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí

45 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 45 Srovnávací reprezentant č. 2 - uskutečněný prodej nemovitého majetku Hotel Royal Ricc, a.s., Datum transakce: Kupní cena: ,-Kč ; cena bez hodnoty movitých věcí

46 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 46 Srovnávací reprezentant č. 3 - uskutečněný prodej nemovitého majetku dnes Barceló Brno Palace Datum transakce: Kupní cena: ,80 EUR; ,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí Pozn: předmětem koupě byl původní polyfunkční objekt, který nebyl využíván jako hotel, objekt byl ve špatném stavebně technickém stavu.

47 ZU /2016 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 47 Srovnávací reprezentant č. 4 - uskutečněný prodej nemovitého majetku Grandhotel property s.r.o. Datum transakce: Kupní cena: ,- EUR; ,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí