DEK. znalecký ústav tel Objednatel : Účel posudku : majetku Sb. a. Ing. Václav Hanke, technický pracovník.

Transkript

1 ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s r.o. znalecký ústav Nám.28. října 3, Brno IČ : DIČ : CZ tel znalciaodhadci@gmail.com, ID schránky p6uc9e7 ZNALECKÝ POSU DEK č. ZU /2015 na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s. r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/ (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k. ú. Zábrdovice, obec Brno, B okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovištěě Brno-město. Objednatel : Účel posudku : efi Palace, s.r.o. IČ: , DIČ CZ Bratislavská 234/52, Zábrdovice Brno Stanovení obvyklé hodnoty majetku pro potřebyy dluhopisového programu. Datum místního šetření : Datum, ke kterému je ocenění provedeno : Použitý oceňovací předpis : Ocenění majetku jee provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění, a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb. a dále dle Znaleckýchh standardů ÚSI VUT v Brně a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Posudek vypracoval, může jej stvrdit a podat případná vysvětlení dle 222 odst. 1 zákona č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících : Ing. Václav Hanke, technický pracovník Ing. Jaroslav Hába, znalec odpovědný zaa činnost ústavu Posudek obsahuje : Počet vyhotovení, číslo: V Brně, dne :. stran, s vč. strany titulní a příloh tři/ V

2 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 2 ÚVOD 1. ZÁKLADNÍ POJMY Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují. Cena Pojem CENA je užívaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. CENA je peněžní částka : a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 zák.č.526/1990 Sb., o cenách v platném znění nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů) k jiným účelům než k prodeji. Hodnota HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce HODNOTA vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad HODNOTY provádí. Existuje řada HODNOT podle toho, jak jsou definovány (např. věcná HODNOTA, výnosová HODNOTA, střední HODNOTA, tržní HODNOTA ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká HODNOTA je stanovována. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku snížená o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věcí a určí se porovnáním. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku.

3 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 3 Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitých věcí Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitých věcí obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Pro ocenění obvyklou hodnotou neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Tržní ekonomika Systém hospodářství řešený výhradně prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. Tržní cena Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno přesně ji stanovit. Tržní hodnota Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupcem a prodávajícím. Přitom obě strany mají o realizaci zájem, nejsou ovlivněny žádným nátlakem a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Definice tržní hodnoty (MARKET VALUE DEFINITION) podle Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee) Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice IVSC/TEGoVA (je chápána jako definice rozšiřující definici EU): Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Podle zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je např. výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), tento způsob ocenění rovněž směřuje k obvyklé ceně. Takto definovanou tržní cenu stanovujeme na základě přístupu výnosového, nákladového a porovnávacího a označujeme ji: obvyklá (tržní) cena (hodnota) (Market Value) také obecná (tržní) cena dle terminologie soudů.

4 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 4 Pokud je nemovitá věc prodána/směněna za odhadnutou MV, nazýváme tuto kupní/směnnou cenu realizovaná MV. Rozdíl mezi odhadnutou a realizovanou částkou lze též vyjádřit pojmy hodnota pro odhadnutou částku (např. tržní hodnota, výnosová hodnota apod.) a cena pro realizovanou částku (např. kupní cena, tržní cena apod.). Pokud není nemovitá věc prodána/směněna za odhadnutou MV, znamená to: a) ze strany odhadce byl proveden špatně odhad majetku nebo b) ze strany kupujícího nebyl proveden dostatečný marketing; na sjednanou (kupní/směnnou) cenu měly vliv osobní (zvláštní obliba, osobní poměry kupujícího nebo prodávajícího, stav tísně) nebo jiné neobvyklé poměry (mimořádné okolnosti trhu jako přírodní či jiné kalamity, nekalá soutěž apod.) apod., c) ze strany prodejce (či makléře) nebyl proveden dostatečný marketing, nemovitá věc nebyla vhodně a přiměřeně dlouho nabízena na trhu, nebyly optimálně připraveny všechny relevantní podklady k nemovité věci, prodejce (makléř) nepůsobil důvěryhodně, čímž odrazoval potencionální kupce atd. Dalším významným faktorem je doba platnosti odhadu ta je za normálních okolností obvykle 6 měsíců. U velkých objektů nebo objektů s omezeným (ve smyslu okruhu zájemců) trhem, je zpravidla nutná delší doba nabízení na trhu. Z uvedených důvodů se mezinárodní metodiky vyhýbají přesnému označení a hovoří pouze o obvyklé lhůtě, zohledňující povahu majetku. Cena, za kterou je nemovitá věc možné bezpečně prodat v krátkém čase (zpravidla do 3 měsíců) se označuje jako FMV vynucená tržní cena (Forced Market Value) také bezpečná cena nebo tržní cena v tísni (v zahraničí též: Forced Sale Value FSV, Estimated Restricted Realisation Price ERRP). Vzhledem k tomu, že FMV nesplňuje podmínku o dostatečném vystavení na trhu za účelem prodeje, není např. v metodice TEGoVA uznávána jako tržní cena. Hodnota FMV by zřejmě neměla překročit dolní hranici cenového rozptylu u odhadnuté MV (FMV by se tedy dala vymezit jako speciální tržní cena ). FMV bez některých součástí nemovité věci krátkodobé životnosti nebo menší odolnosti, které současně z právních důvodů nemohou být součástí zástavy (např. venkovní úpravy a porosty) používaná pro účely záruk je SMV záruční tržní cena (Security Market Value) také zástavní cena nebo zastavitelná cena. Zpravidla se obvyklá hodnota zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro stanovení obvyklé hodnoty neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. 2. METODY OCENĚNÍ Přehled použitých oceňovacích metod pro ocenění předmětných nemovitých věcí: 2.1 Metoda nákladového ocenění (věcná hodnota) 2.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty 2.2 Metoda porovnávání obchodovatelných cen

5 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI STAVEBNICTVÍ Stavba Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební objekt Prostorově ucelená nebo technicky samostatná účelově určená část stavby. Nejběžnější formou stavebního objektu je budova (dům) nebo přehrada, dálnice. Budova Nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budovy se dělí horizontálními rovinami v úrovni stropů na podlaží. Podlaží Část budovy vymezená dvěma po sobě následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. U nejnižšího podlaží založeného na rostlém terénu je spodní vymezující rovinou úroveň podkladu pod podlahou. Rozlišujeme nadzemní a podzemní podlaží. Označení podlaží: 1. (1. NP), první nadzemní podlaží nebo také přízemí, 2. (2.NP), druhé nadzemní podlaží, nebo také 1. patro atd., 01 (1.PP, 1.S), první podzemní podlaží = suterén, 02 (2.PP, 2.S) druhé podzemní podlaží atd. Podzemní podlaží úroveň podlahy je níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní terénu v pásu širokém 5 m po obvodu domu. Nadzemní podlaží každé, které má úroveň podlahy výše nebo rovno 800 mm pod úrovní přilehlého terénu. Podkroví přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití (byt, ateliér). Půda vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími konstrukcemi, stavebně nevyužitý. Konstrukční výška svislá vzdálenost úrovní vymezujících následná podlaží (měřeno mezi horními povrchy po sobě následujících nosných stropních konstrukcí). Světlá výška svislá vzdálenost mezi horním povrchem podlahy a spodní úrovní stropu téhož podlaží. Budova bytová je stavba, v níž se alespoň polovina podlahové plochy používá pro obytné účely (např. rodinné a bytové domy, domy s pečovatelskou službou, domovy penziony, domovy). Budova nebytová je stavba, která se používá nebo je určena k jiným účelům než obytným (např. výrobní prostory, haly, školy, zdravotnická zařízení, polyfunkční domy). Polyfunkční dům je stavba (budova), v níž bydlení zaujímá méně než polovinu podlahové plochy místností a prostorů (počet bytů ani podlaží není určující). Zastavěná plocha budovy (v m 2 ) je plocha zastavěná budovou a jinými objekty včetně přístavků, které jsou konstrukčně spojeny s těmito objekty a dosahují výšky alespoň úrovně podlahy v přízemí. Obestavěný prostor budovy (v m 3 ) je dán součtem obestavěných prostorů základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešením. Údaje o ploše stavebního pozemku, zastavěné ploše budovy a obestavěném prostoru budovy se zjišťují jen za nově vzniklé budovy. Podlahová plocha podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků.

6 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 6 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52-54 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Cenový odhad je zpracován na základě stavebně technického stavu, ve kterém se oceňované nemovité věci v době posledního místního šetření nacházely. Stanovení obvyklé hodnoty majetku je provedeno pro potřeby dluhopisového programu. Ocenění majetku je provedeno k datu nabytí právních účinků Kolaudačního souhlasu, tj. ke dni Majetek se skládá ze dvou pozemků, vč. budovy č.pop.234/52-54, kterou tvoří tří provozně propojené stavby - části: a) uliční objekt o 6 nadzemních podlažích (1.etapa, rekonstrukce původního objektu) b) dvorní západní křídlo o 1 nadzemním podlaží (původní stav, stavební úpravy) c) dvorní východní/jižní křídlo o 6 nadzemních podlažích (2.etapa, novostavba) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Ocenění majetku je zpracováno formou znaleckého posudku, který musí splňovat požadavky dané zák.č.36/1967 Sb. a vyhl.č. 37/1967 Sb. Dle definice 498 zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník jsou za nemovité věci považovány: pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Vzhledem k tomu, že přímým použitím slovního spojení nemovitá věc spatřujeme v této definici obsažené větší množství pojmů, což může vyvolat nejasnosti, uchylujeme se v tomto posudku z důvodů jasnějšího určení předmětu ocenění k pojmům nemovitost, nemovitý majetek, majetek, stavba, objekt nebo pozemek. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a ze sdělení oprávněných osob pro zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

7 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Informace o majetku Název majetku: Adresa nemovitostí: Kraj: Okres: Obec: Městská část: pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52-54, k.ú. Zábrdovice, pozemek parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice Bratislavská ul.234/52-54 Jihomoravský Brno-město Brno Brno-střed PSČ: Katastrální území: Zábrdovice Počet obyvatel: (MLO ČR 2015) Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce 4 200,00 Kč/m 2 Cenová mapa: 4 100,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Místní šetření nemovitého majetku bylo provedeno dne a za přítomnosti pana Ing. Ondřeje Myšáka, Ph.D., vedoucí staveb spol. Czech Property Fund, s.r.o., dále za přítomnosti pana Ing. Jaroslava Háby, jednatele společnosti ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s.r.o. a za přítomnosti pana Ing. Václava Hankeho, technického pracovníka společnosti ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s.r.o. 4. Podklady pro vypracování posudku informace o pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne , informace o pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne , kopie katastrální mapy, vyhotovená na ze dne ze dne , projektová dokumentace pro vypracování posudku: Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013, projektová dokumentace: Stavební úpravy objektu 2.etapa: Dostavba dvorního křídla, vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne , Kolaudační souhlas věc : kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , Kolaudační souhlas s užíváním stavy věc : Přístavba dvorního křídla ubytovacího objektu k uličnímu traktu objektu budovy s bytovými jednotkami na ul. Bratislavská 52/54, č.pop. 234, pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, č.j. MCBS/2015/ /SEDE, vydaný Úřadem městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , Prohlášení vlastníka budovy č. pop. 234 na pozemku parc. č.786 v k.ú. Zábrdovice, Cenová mapa města Brna č.10, Územní plán města Brna, zák. č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění, vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998; Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998, Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství, CERM akademické nakladatelství, s.r.o., Brno 1997, ISBN X,

8 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 8 odborná knihovna znalce a školení znalců, organizované AZO ČR, ČKOM a ČSSTP, Malý Lexikon obcí ČR vydávaný ČSÚ, pro rok 2015, odborný oceňovací software (NEMEXPRESS, ABN 2015), mapové podklady nahlizenidokn.cuzk.cz informace z internetových serverů a dalších, údaje sdělené pracovníky - objednavatele (zadavatele), skutečnosti zjištěné na místě v rámci technické prohlídky (místní šetření) konané dne Informace o majetku 5.1 Popis oblasti Brno-střed je od roku 1990 jednou z 29 městských částí a jak už její název napovídá, zabírá centrální prostor statutárního města Brna. Je největší městskou částí - žije v ní kolem obyvatel. Městská část Brno-střed je přirozeným turistickým, kulturním, vzdělanostním a obchodním centrem jihomoravské metropole. Na území Brna-středu se nachází většina významných brněnských památek, mnoho škol, dopravní uzel v podobě vlakového i autobusového nádraží, ubytovací kapacity, několik nákupních center, bezpočet restaurací a dalších služeb, veletržní areál, množství divadel, muzeí či klubů, dva plavecké areály, kluziště, ale třeba také ústřední brněnský hřbitov. Městská část Brno-střed je zřizovatelem téměř čtyřiceti příspěvkových organizací. Jde o více než tři desítky mateřských a základních škol a školních jídelen, dále o Sportovní a rekreační areál Kraví hora, který provozuje stejnojmenný plaveckých areál, kluziště, hokejovou halu a skatepark, a o Kulturní a vzdělávací středisko, pod které spadá Divadlo Polárka, Centrum volného času Botanka a Klub Leitnerova. Obec a okolí majetku Druh obce: Statutární město Správní funkce obce: krajské město Název části města: Brno-střed Název obce: Brno Počet obyvatel: (MLO 2015) Obchod potravinami resp. smíšené zboží: všechny typy Školy: všechny stupně i vysoké školy Poštovní úřad: v městských částech Obecní úřad: Magistrát města Brna Kulturní zařízení: všechny typy Sportovní zařízení: všechny typy Hotely, banky apod.: ano Struktura zaměstnanosti: průmysl, úřady, obchody, služby, podnikání atd. Územní plán: zpracován a schválen Umístění majetku v obci Poloha k centru : Vzdálenost k nádraží ČD : Vzdálenost k zastávce MHD : Dopravní podmínky : Konfigurace terénu : Převládající zástavba : Parkovací možnosti : Obyvatelstvo v okolí : do středu města cca 0,700 km cca 1,30 km stanice Brno hlavní nádraží cca 0,30 m tramvajová zastávka Kornerova dobré rovinný bytové domy parkovací možnosti před a uvnitř areálu s mírným výskytem problémových skupin obyvatel

9 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti s efi Palace, s.r.o. 9 Připojení majetku na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plynofikace: Ústřední vytápění: ano ano ano ne ano 5.2 Umístění objektu v obci Areál efi Palace je situován při ulici Bratislavská (městská část Brno B sever). Jedná se o uliční objekt (1.etapa) a o dvě dvorní křídla (i 2.etapa). Areál se nachází na pozemcích parc.č.786 a parc.č.787, k.ú.zábrdovice. Umístění majetku na podkladu správní mapy: Umístění majetku na podkladu ortofotomapy: ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s s r.o. v Brně, 2015

10 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti s efi Palace, s.r.o. 10 Umístění majetku na podkladu katastrální mapy: 5.3 Územní plán Stanoví urbanistickou koncepci, řeší přístupné, nepřístupné, příp. podmíněné p funkční využití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. V územním plánu obce je též vyznačena hranice současně zastavěného území obce. Umístění majetku na mapovémm podkladu Územního plánu města Brna : ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s s r.o. v Brně, 2015

11 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti s efi Palace, s.r.o. 11 Legenda k Územnímu plánu města Brna : 6. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník Efi Palace, s.r.o., Bratislavská 234/52, Zábrdovice, Brno List vlastnictví LV č. 122 Katastrální území Zábrdovice Obec, okres Brno-město Pozemky druh pozemku pozemek parc.č. 786 zastavěná plocha a nádvoří pozemek parc.č ostatní plocha - zeleň součástí je stavba budova s č.pop. 234 průmyslový objekt Způsob ochrany majetku Nejsou evidována žádná omezení Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidována žádná omezení výměraa pozemku 2 353,00 m 2 443,00 m 2 7. Dokumentace a skutečno ost Byla předložena projektová dokumentace : Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013, dále Stavební úpravy objektu 2.etapa: Dostava dvorního křídla, vypracovaná panem Ing. Václavemm Křepelkou, ze dne Dále bude v posudku znalec vycházet z listinných podkladů a ze skutečností a měření zjištěných na místě samotném, při místním šetření, konaném dne ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s s r.o. v Brně, 2015

12 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Popis oceňovaného majetku 8.1 O projektu efi Palace Výstavba areálu efi Palace, který je předmětem ocenění, byla rozdělena do dvou částí její realizace. První část se týkala kompletní rekonstrukce budovy, která byla součástí souboru objektů tvořící samostatný blok s vnitřním nádvořím, který se nachází v těsné blízkosti centra Brna na ulici Bratislavská 52, ve čtvrti Zábrdovice, městská část Brno-střed. Budova byla původně vystavěna jako areál textilního průmyslu, poslední využití bylo pro potřeby střední odborné školy. Budova je součástí zcela uzavřeného areálu o ploše 3 000,00 m 2 s vjezdem z ulice Bratislavská. Kompletní rekonstrukcí původní budovy zde vzniklo celkem 59 bytových jednotek o velikosti 1+kk až 3+kk s celkovou výměrou od 24,00 m 2 do 141,00 m 2. K dispozici bude také 40 parkovacích míst uvnitř areálu. Druhá etapa výstavba dvorního křídla - byla dokončena v prvním čtvrtletí roku 2015, v rámci výstavby dvorního křídla, které je napojeno na uliční část, došlo k navýšení kapacity areálu efi Palace, kdy bylo zrealizováno dalších dvacet devět bytových jednotek, které budou sloužit k ubytování hostů hotelu efi Hotel, v rámci druhé etapy bylo také vybudováno fitness a wellness centrum v nově zbudovaném bočním křídle areálu. Výstavba druhé etapy se nijak nedotkla kvality bydlení v bytech postavených v první etapě. Jedná se totiž o výstavbu samostatné budovy ve dvorní části areálu, jakožto samostatného levého křídla. V areálu efi Palace je k dispozici recepce, studentský klub s restaurací, zelený park, prádelna, tiskárny a kopírky, fitness club s cardio zónou. Vysokorychlostní internet v každém bytě a WiFi v celém areálu je samozřejmostí. Vybavení bytů obsahuje kuchyňskou linku s lednicí, varnou deskou a mikrovlnou troubou, jídelní stůl, židle, PC stůl, postele, vestavěnou skříň a koupelnovou skříňku. Koupelna a WC pro každou bytovou jednotku obsahují vanu, nebo sprchový kout. Všechny byty situované na jižní a západní stranu do vnitrobloku budou včetně balkonů. Větší mezonetové byty pak mají mimo balkon ještě vlastní prostornou terasu. U každého bytu je mimo centrálního vytápění objektu k dispozici samostatné měření energií. Vizualizace uliční části areálu efi Palace :

13 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 13 Standardní vybavení bytů Standardní vybavení bytu tvoří kuchyňský kout s kuchyňskou linkou v barvě WENGE a pracovní deskou EGGER v barvě Jura se sklo keramickou varnou deskou INDESIT se 4mi varnými zónami, komínový odsavač, vestavěná mikrovlnná trouba s grilem a horkovzdušnou troubou, podstavná lednice INDESIT. Jídelní stůl, dvě židle. Pracovní stůl a židle, dvě postele 90 x 200 mm, které jdou sestavit samostatně nebo jako dvou lůžko. V předsíni je vestavěná skříň. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. 8.2 Bytový dům č. pop. 234 uliční část Jedná se o objekt v uliční frontě, který byl původně vystavěn jako objekt textilního průmyslu, poslední využití objektu před provedenými stavebními úpravami bylo jako střední odborná škola. První etapa výstavby areálu efi Palace zahrnovala generální opravu objektu, v rámci které byly provedeny stavební úpravy objektu, vestavby a nástavby. Původní půdorysná stopa objektů sdružených v bloku kolem vnitřního nádvoří zůstala beze změny. Stavební úpravy se týkaly pouze hlavního objektu v uliční frontě. Jeho objem byl až po korunní římsu zachován a místo původní sedlové střechy byla provedena nástavba, která směrem do ulice respektuje tvar (sklon) i výšku hřebene původního dřevěného krovu. Směrem do vnitrobloku je od hřebene střecha navržena jako plochá, umožňující vestavbu dvou podlaží. Vnitřní nádvoří a objekty kolem něj zůstaly beze změny. Řešení respektovalo limity územní regulace, zastavěná plocha ani výška objektu se neměnila. Hlavní vstup i vjezd do objektu je z ulice Bratislavská, těleso schodiště je umístěno ve dvorním křídle, orientace hlavního vstupu i vjezdu zachována. Pro vertikální komunikaci je využíváno původního schodiště a nově byl zbudován osobní výtah na místě původního nákladního. Komerční prostory kanceláře a obchody v přízemí mají své zvláštní vstupy. V přízemí, v západním rohu objektu je umístěna původní trafostanice. Ubytovací jednotky jsou orientovány jak na severní, tak i jižní stranu objektu. Obdobně je řešena i půdní vestavba s ubytovacími jednotkami. Suterén je z části využíván pro technické zázemí objektu, část využívá provoz restaurace pro ubytované hosty a veřejnost. Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky Typ Specifikace Umístění Podlahová plocha (m 2 ) 234/001 nebytový prostor Restaurace I.PP a I.NP 276,04 234/101 nebytový prostor Obchod I.NP 193,37 234/102 nebytový prostor Obchod I.NP 56,75 234/103 nebytový prostor Kancelář I.NP 77,14 234/201 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 33,78 234/202 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 28,78 234/203 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,96 234/204 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,82 234/205 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,53 234/206 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,68 234/207 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 23,53 234/208 ubytovací jednotka 2+kk II.NP 45,09 234/209 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 27,86 234/210 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 27,26 234/211 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,86 234/212 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 26,65 234/213 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 24,86 234/214 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 28,00 234/215 ubytovací jednotka 2+kk II.NP 43,97 234/301 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 33,78

14 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o /302 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 29,08 234/303 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 24,23 234/304 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 24,97 234/305 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 23,79 234/306 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 24,83 234/307 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 23,79 234/308 ubytovací jednotka 2+kk III.NP 45,47 234/309 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 28,14 234/310 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 27,39 234/311 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 25,06 234/312 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 26,78 234/313 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 25,06 234/314 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 28,13 234/315 ubytovací jednotka 2+kk III.NP 44,43 234/401 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 33,78 234/402 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 29,38 234/403 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,50 234/404 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,13 234/405 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,06 234/406 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,99 234/407 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 24,06 234/408 ubytovací jednotka 2+kk IV.NP 45,86 234/409 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 28,42 234/410 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 27,51 234/411 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 25,26 234/412 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 26,90 234/413 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 25,26 234/414 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 28,25 234/415 ubytovací jednotka 2+kk IV.NP 44,79 234/501 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 35,54 234/502 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 29,07 234/503 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 23,99 234/504 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 24,17 234/505 ubytovací jednotka 1+kk V.NP /506 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 24,17 234/507 ubytovací jednotka 1+kk V.NP 23,35 234/508 ubytovací jednotka 2+kk V.NP 46,31 234/509 bytová jednotka 3+kk V.NP a VI.NP 106,17 234/510 bytová jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 81,48 234/511 bytová jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 83,64 234/512 bytová jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 84,01 234/513 bytová jednotka 3+kk V.NP a VI.NP 81,76 234/514 bytová jednotka 2+kk V.NP a VI.NP 122,11

15 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 15 Technické řešení : Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 1. Základy vč. zemních prací mikropiloty 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 2. Svislé konstrukce ocelové polorámy 3. Stropy trámové polospalné 4. Krov, střecha ocelové polorámy 5. Krytiny střech PVC svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké dvouvrstvé 8. Úprava vnějších povrchů vápenná probarvená omítka a keramický obklad 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře dýhované, plastové, protipožární vstupní 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC pásky, koberce 15. Vytápění ústřední vytápění, výměníková stanice 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramická deska, multifunkční trouba 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umývadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní EPS, EZS, VZT Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, v roce 2013 prošel kompletní rekonstrukcí. Proto je uvažováno stáří = 112 let, u nových konstrukcí pak = 2 roky.

16 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o Západní křídlo dvorní část Jedná se o stavbu, která byla součástí původního areálu, slouží jako nebytové prostory (garáže, sklady), celkově se jedná o devět nebytových jednotek (4 sklady, 5 garáží), stavba je obdélníkového tvaru, delší osa je orientována směrem na S-J. Stavba je zděná, má pultovou střechu, jedná se o klasickou řadovou stavbu s tím, že na severní straně je stavba provozně napojena na budovu č.pop. 234/ or.č. 52 a tvoří součást k této stavbě. Pravé dvorní křídlo má zastavěnou plochu 239,25 m 2. Stavba bude sloužit jako 5 garáží pro osobní automobily a jako 4 skladovací prostory pro nájemníky v budově č.pop. 234/ or.č. 52. Přehled nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky Typ Specifikace Umístění Podlahová plocha (m 2 ) 234/104 nebytový prostor Sklad I.NP 28,70 234/105 nebytový prostor Sklad I.NP 12,10 234/106 nebytový prostor Garáž I.NP 19,07 234/107 nebytový prostor Garáž I.NP 16,48 234/108 nebytový prostor Sklad I.NP 26,36 234/109 nebytový prostor Sklad I.NP 16,18 234/110 nebytový prostor Garáž I.NP 24,69 234/111 nebytový prostor Garáž I.NP 14,59 234/112 nebytový prostor Garáž I.NP 47,89 Technické řešení : 1. základové konstrukce betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 415 cm 3. Stropy dřevěné, polospalné 4. Krov, střecha pultová 5. Krytina střechy trapézový plech/asfaltové pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké dvouvrstvé 8. Úprava vnějších povrchů vápenná probarvená omítka 9. Vnitřní obklady keramické nejsou 10. Schody nejsou 11. Dveře dřevěné a ocelové, plné i náplňové 12. Vrata plechová 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění není 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod není 19. Vnitřní kanalizace není 20. Vnitřní plynovod není 21. Ohřev teplé vody není 22. Vybavení kuchyní není 23. Vnitřní hygienické vyb. není 24. Výtahy není 25. Ostatní není Stavebně-technický stav stavebně technický stav odpovídá stáří budovy

17 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 17 Stáří objektu : Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, proto je uvažováno stáří = 112 let. 8.1 Východní křídlo dvorní část Přístavba/dostavba dvorního křídla navazuje na první etapu výstavby areálu, která byla zkolaudována dne Přístavba (2.etapa) byla realizována jako novostavba na východní a částečně jižní straně areálu, kde se původně nacházely objekty určené k demolici. Objekt přístavby zády přimyká ke stávajícímu objektu na sousedící parcele. Zástavba dvorů tímto způsobem je v lokalitě obvyklá. Výškově navržená přístavba navazuje na uliční objekt. Objekt svým tvarem navazuje na uliční objekt a půdorysnou stopou. Objekt přístavby je dispozičně rozdělen na 2 hlavní celky, které vytvářejí půdorysně tvar písmene L : 1) Hlavní objekt - má tvar obdélníka o půdorysných rozměrech 47,00 9,30 m. Objekt je nepodsklepený po celé části půdorysu. Nadzemní část je tvořena 6 podlažími, která půdorysně uskakují v úrovni 2.NP a posledního, 6.NP. Celý objekt je logicky členěn na tři části centrální ztužující jádro, ve kterém jsou umístěny schodiště a výtahová šachta a dvě krajní části (délky přibližně 21 m), ve kterých jsou umístěny byty. Všechny byty mají balkony. 2) Wellness - část objektu sloužící jako wellness má tvar obdélníka o rozměrech 9,70 13,00 m v 1.NP a půdorysně zmenšeným 2.NP. Objekt je nepodsklepený, je zastřešený plochou střechou. Vzhledem k ustupujícímu 2.NP tvoří stropní konstrukce 1.NP nad částí svého půdorysu venkovní terasy. Propojení nadzemních podlaží je zajištěno dvouramenným schodištěm. Wellness je s hlavním objektem propojen úzkým krčkem, který tvoří dilataci mezi oběma stavebními objekty. Krček je zastřešen plochou střechou, sloužící jako terasa pro byty v 2.NP. U šestipodlažní části je jediná fasáda s okny orientována do dvora a je doplněna balkony. Štítové stěny a zadní stěna na hranici pozemku jsou bez oken. Střecha je plochá. Fasády jednotlivých pokojů jsou půdorysně zešikmené tak, aby byly pokoje lépe orientovány ke světovým stranám. Z každého pokoje je okno a balkonové dveře s jedním plný a jedním otvíravým dílem. Část mezi nimi je obložena deskou cetris v šedé barvě. Fasáda objektu je ve světlém přírodním tónu. Část wellness je tvořena dvěma podlažími, spodní podlaží navazuje na podnož šestipodlažního objektu. 2.NP je doplněno střešní terasou nad 1.NP a zelenou střechou. Zastřešení dvoupodlažní části je plochou střechou. Vstup do obou celků je ze dvora, samostatným vchodem. Ubytovací část je řešena ve nadzemním podlaží, ve středu dispozice jsou schodiště a výtah, tento úsek je uzavřen dveřmi a tvoří chráněnou únikovou cestu. Na ni navazuje společná chodba, ze které je přístup do jednotlivých pokojů. Z chodby je na každém patře přístupná úklidová komora. Pokoje 1+kk sestávají z hlavní obytné místnosti s kuchyňským koutem, zádveří a koupelny. Pokoje 2+kk mají navíc jeden pokoj. V 5 NP jsou dvě bytové jednotky, mezonetové, vybavené vlastním vnitřním schodištěm do 6.NP. V 1.NP se nacházejí technické místnosti strojovna VZT pro posilovnu a wellness, místnost hlavního rozvaděče a místnost pro technologii vytápění, strojovna VZT, chráněné únikové cesty. Provoz posilovny je přístupný přes recepci, součástí vstupní části je bar s indoor golfovými trenažery. Na vstup navazuje špinavá chodba, blok šaten (muži x ženy) se sprchami a WC. Po převlečení pokračují návštěvníci čistou chodbou do kardiozóny nebo posilovny. Chodbou a schodištěm je přístupné wellness centrum ve 2.NP - odpočívárna, parní a finská sauna, WC, úklidová komora a ochlazovací sprchy. V blízkosti parní sauny je malá technická místnost pro její provoz. Zázemí personálu (sklady, kancelář, kuchyňka, prádelna) jsou umístěny v 1.NP a přístupné z chodby. Objekty 1. a 2. etapy jsou rovněž propojeny v úrovni 1.NP (posilovna) je tak umožněno přímé využívání obyvateli etapy 1. bez nutnosti průchodu dvorem. Objekty tvoří jeden funkční i provozní celek, etapa 2. tvoří přístavbu k etapě 1. rozšiřuje její stávající kapacitu a doplňuje škálu vybavenosti pro ubytované o posilovnu a wellness. Druhá etapa je kompletně provozně napojena na první etapu (recepce, inženýrské sítě, společná místnost pro odpad).

18 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 18 Kapacita objektu Typ počet kapacita kapacita celkem Ubytovací jednotka 1+kk 22 ks po 2 osobách 44 osob Ubytovací jednotka 2+kk 5 ks po 2 osobách 10 osob Ubytovací jednotka 2+kk 2 ks po 4 osobách 8 osob Fitness 40 osob Wellness 9 osob Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo Podlahová plocha Typ Specifikace Umístění jednotky (m 2 ) nebytový prostor FITNESS I.NP 462, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk II.NP 32, ubytovací jednotka 2+kk II.NP 114,74 nebytový prostor WELLNESS II.NP 110, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk III.NP 47, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 45, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 34, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 33, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 32, ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 47, ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 162, ubytovací jednotka 2+kk V.NP 67, ubytovací jednotka 2+kk V.NP 66, ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 167, ubytovací jednotka 2+kk VI.NP 85, ubytovací jednotka 2+kk VI.NP 85,11

19 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti efi Palace, s.r.o. 19 Technické řešení : Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací piloty, ŽB základové pasy 2. Svislé konstrukce 1.NP ŽB skelet, betonové stěny 2. Svislé konstrukce 2-6.NP zděné tl. 200, 365 mm 2. Svislé konstrukce wellness zděné tl. 365 mm a tl. 200mm 3. Stropy ŽB monolitické stropy 4. Krov, střecha 1-6.NP plochá střecha, kce. dřevěná trámová 4. Krov, střecha wellness - plochá střecha, kce. ŽB monolitická 5. Krytiny střech 1-6.NP krytina PVC, asfaltové pasy 5. Krytiny střech wellness - vegetační kryt 6. Klempířské konstrukce titanzinkový plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenocementové, vápeno štukové 8. Úprava vnějších povrchů silikátové tenkovrstvé nástřiky, sokl - desky cetris 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře vstupní dveře hliníkové, vnitřní z DTD desek s CPL laminátovou fólií 12. Vrata nejsou 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina, keramická dlažba 15. Vytápění ústřední vytápění 16. Elektroinstalace 220V a 380V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler v ubytovacích jednotkách, centrální ohřev pro 1.NP 22. Vybavení kuchyní sklokeramická deska, multifunkční trouba 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umývadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 2.etapy čj. MCBS/2015/ /SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne , npm Proto je uvažováno stáří = 0 let, jedná se o novostavbu.

20 ZU /2015 Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti s efi Palace, s.r.o Pozemky stavební 9 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění - oceňování majetku a o změněě některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemkyy člení na a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jakoo vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d)26) ). (2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dálee člení na a) nezastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivýchh druzích pozemků, které byly b vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou s nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním s pozemkem pouze část t odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhuu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být b i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha nádvoří, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. (4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bezz základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru k nemovitostí. 5) Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. V Brně je vydána platná cenová mapa (viz. obrázek níže, aktuální je CMSP č.10), cenová mapa odráží kupní ceny stavebních pozemků a slouží především pro daňové účely, její hodnoty vycházejí z tržního prostředí v daném místě. Cenováá mapa není závazným podkladem pro stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty), avšak pro účely tohoto ocenění použijeme hodnoty z Cenové mapy stavebních pozemkůů města Brno č. 10. ZNALCI A ODHADCI znalecký ústav, spol. s s r.o. v Brně, 2015