ZNALECKÝ POSUDEK. č. 9/3756/2017. O ceně pozemkové parcely č.304/2 v kat.ú. Popkovice, obec Pardubice. Objednatel znaleckého posudku:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 9/3756/2017 O ceně pozemkové parcely č.304/2 v kat.ú. Popkovice, obec Pardubice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Masarykova 679/ Litoměřice Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé hodnoty nemovitostí dle Usnesení 124 EX 8783/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. František Machač Žižkova Sezemice telefon: MTZnal@cmail.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Sezemicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro Exekuční řízení č. 124 EX 8783/ ve složení: - odhad obvyklé ceny bez ohledu vlivu na věcná břemena - odhad obvyklé ceny věcného břemene - odhad obvyklé ceny s ohledem na věcná břemena 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemková parcela ú.č. 304/2 Adresa předmětu ocenění: k.ú.popkovice Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Popkovice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 460,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN, list vl.č pro k.ú.popkovice - posouzení na místě vč. posouzení širších souvislostí okolí nemovitosti - ověření zařazení pozemku v územním plánu města Pardubice na Úřadě městského obvodu Pardubice VI. - Nájemní smlouva č.621/2010 a její dodatek č.1 z Smlouva trhová z r. 1905,kde je vyjádřen souhlas s užíváním pozemku p.č. 304/2 a uvedena služebnost chůze, průhonu a jízdy - dokument Potvrzení o zápisech do evidence nemovitostí se zápisem o věcném břemení č. Z / k pozemku 304/2 - snímek katastrální mapy - Usnesení Ex.úřadu o ustanovení znalce - informace z real. trhu 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle listu vlastnictví je pozemek v podílovém spoluvlastnictví po jedné polovině: - Novák Borek, bytem Husitská 621, Pardubice - Svítkov, Novák Oldřich, bytem Perštýnské nám. čp. 1, Pardubice - Staré Město, Zapsaná věcná břemena: - v části C listu vl.č je zapsané věcné břemeno služebnosti jízdy, průhonu a chůze po západní hranici pozemku 304/2 pro vlastníka pozemku p.č. 304/

3 Nájemní vztah: - pozemek užívá v nájemním vztahu spol. Agro Trade, zemědělské a obchodní družsto Staré Čívice: - nájemní smlouva uzavřená dne , dodatek č platnost smlouvy : na dobu neurčitou,, výpovědní lhůta 1 rok a začíná běžet od v roce podání - cena pronájmu: 2 % z ceny pozemku, nejméně 1000Kč/ha - nájemné vč. daně k výplatě 248Kč/rok - podle bankovního výpisu ČSOB byla daň v 11/2016 zaplacena 6. Dokumentace a skutečnost - na listě vlastnictví je pozemek p.č. 304/2 vedený jako orná půda. v BPEJ , což představuje cenu 5,70 Kč/m2 - s výjimkou věcného břemene jsou dále již zaznamenaná pouze omezení vlastnických práv z titulu zástavních práv, s nimiž není pří odhadu obvyklé ceny uvažováno 7. Celkový popis nemovité věci a) umístění pozemku Je sice součástí k.ú. Popkovice (místní část Pardubic), místně však spíše navazuje na severozápadní okraj místní části Svítkov.Obě místní části jsou pří výjezdu na západ se sídla obce Pardubice, obě části jsou se sídlem obce propojené. Správním orgánem pro tyto místní části je Úřad městského obvodu Pardubice VI.. Pozemek lež v blízkosti komunikace Popkovice - Srnojedy ( východní strana cca 300 m), na straně jižní je vymezen cyklostezkou ( cca 100 m). Na východní straně je v blízkosti fotbalové hřiště a za uvedenou silníční komunikaci plochodrážní stadion Zlatá přílba. Pozemek není v terénu vytyčen, podle snímku mapy leží spíše uvnitř většího lánu.. b) inženýrské sítě ( cca 150m 200 m od hranice pozemku) - vodovodní přípojka vedená v souvislosti s cyklostezkou - rozvod plynu v cyklostezce - kanalizace ( tlaková, ne gravitační) v cyklostezce - rozvod elektro: pouze pro osvětlení cykloztezky c) zařazení v územním plánu: Podle vyjádření Obvodního úřadu je pozemek zařazen do předpokládaného území pro sportovního a rekreačního účely. Realizace tohoto zařazení nemá zatím žádný časový horizont. d) přístup na pozemek: Pozemek uvnitř lánu, samostatný přístup není, tedy pouze po ostatních pozemcích e) věcné břemeno Věcné břemeno služebnosti jízdy, průhonu a chůze po západní hranici pozemku p.č. 304/2 má původ ve smlouvě trhové 2692/5 a jejího čl.vii, ze dne Věcné břemeno tedy vzniklo před více než 100 lety, za dnes již neexistujících způsobů hospodaření, pozemkových úprav spočívajících v rušení tehdejších polních cest, chovu - 3 -

4 dobytka a dalších. Dnes věcné břemeno služebnosti jízdy, tehdy průhonu dobytka, chůze již nemá praktický význam. 8. Základní pojmy a metody ocenění Pro odhad obvyklé hodnoty je vycházeno: - z propočtu podle cenového předpisu, platného k datu ocenění, dle vyhl.min. fin.. č. - z informaci o prodejích srovnatelných nemovitostí na real. trhu - z posouzení významu a ceny věcného břemene, vedeného od r Obsah znaleckého posudku 1. p.č. 304/2 Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno dle listiny B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. p.č. 304/2 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní I -0,01 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí V 1,00-4 -

5 velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,980 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a V 0,00 ostatní neuvedené - - v okolí řadové garáže, skladové objekty, výrobí objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek nelze III -0,05 napojit na žádné sítě v obci - - sítě ve větší vzdálenosti, případnénapojení pouze přez cizí pozemky 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I 0,00 nezpevněné komunikaci - - komunikace cca 300 m od pozemku 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I 0,00 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: III 0,05 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,600 7 i = 2 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy 9 odst ,- 0,50 0,600 1, ,00 Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 orná půda 304/ ,00 438, ,- Jiný pozemek celkem 2 834, ,- P.č. 304/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 P.č. 304/2 - zjištěná cena = ,- Kč - 5 -

6 Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno dle listiny Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění věcného břemene činí v paušální výši ½ částky Kč = 5 000,- Kč C. REKAPITULACE 1. p.č. 304/ ,- Kč Celkem: - celkem: ,- Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno dle listiny 5 000,- Kč Věcná břemena váznoucí na majetku - celkem: 5 000,- Kč Výsledná cena po odečtení břemen - celkem: ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetdesettisícšestsetpadesát Kč ,- Kč ,- Kč D. Vyjádření obvyklé hodnoty 1. Obvyklá cena pozemkové parcely bez vlivu věcného břemene a) obecná východiska Na výši obvyklé ceny pozemkové parcel\y č. 304/2 má zásadní vliv několik faktorů: - postavení v územním plánu, který předpokládá využití uzemí pro rekreační a sportovní účely, při tom časový horizont úprav, vedoucích k tomuto využití není vůbec řešen ( na př. dopravní infrastruktura, sítě a pod.) Případný investor bude tedy v očekávání návratnosti vložené investice odkázán na nejistou budoucnost. - pozemek je v podílovém spoluvlastnictví, což zakládá i možné další složitá jednání - pozemek není rozměrově významný, má i výrazně obdélníkový tvar, max. šíře 30 m b) situace na trhu nemovitostí V následující tabulce jsou uvedeny nabídky prodejů srovnatelných nemovitostí, určených pro komerční účely - 6 -

7 Jedná se o shodné čí zcela srovnatelné lokality Lokalita požadovaná. cena 1 m 2 Poznámka Čeperka 886 Kč celkem m 2, od Pardubic 9 km,železnice, dálnice, lokalita přímo u rekreační vodní nádrže Mikulovice 599 Kč celkem m 2,Pardubice 4 km, Chrudim 6 km,pro občanskou vybavenosst Ohrazenice 730 Kč místní část Pardubice, občanská vybavenost Čeperka 368 Kč celkem m 2, Spojil 650 Kč celkem m 2, v podstatě Pardubice, velmi dobrá lokalita, vybudované sítě, přístup z veřejné komunikace Pardubice -Cihelna 1090 Kč celkem m2 Mikulovice 500 Kč celkem m2 Staré Čívice Kč celkem m 2,shodné s k.ú. Popkovice Staré Čívice 300 Kč 2. věší výměra celkem m Starý Máteřov 300 Kč celkem m 2, srovnatelná lokalita, větší výměra Nemošice 350 Kč celkem m 2, velmi dobrá lokalita, místní část Pardubic Detail nabídek prodejů komerčních pozemků Pardubicko je uložen v archivu znalce. Při srovnání s oceňovaným pozemkem se jeví jako nejvhodnější: - lokalita Spojil ( 600 Kč/m2)., - lokalita Nemošice (350Kč/m2), - lokalita Čeperka ( 886 Kč/m2) Pro danou nemovitosti se mi jeví jako nejvhodnější nemovitost v lokalitě Nemošice a cenu 350 Kč/m 2 považují za maximum možného. Reálně však obvyklou cenu pozemku p.č. 304/2 v kat.ú. Popkovice odhaduji na částku 300 Kč/m Cena věcného břemene - ve smlouvě Trhové z r nejsou uvedeny podmínky případného výmazu služebnosti jízdy, průhonu a chůze po západním okraji pozemku. - samotné vyznačení po západním okraji je také příliš vágní, není zřejmé odkud, z kterého pozemku by bylo k západnímu okraji směrováno. Z dnešního snímku mapy smysl služebnosti uniká. - služebnost byla zapsaná v době zcela jiných způsobu zemědělské výroby, které dnes již jsou zcela jiné - nelze spočítat majetkovou újmu, která vlastníkům pozemku 304/2 služebností vzniká či naopak jaká újma vznikne oprávněnému z dohody o případném výmazu služebnosti. Předpokládám, že dnes služebnost již prakticky nemá smysl - 7 -

8 - z uvedeného důvodu odhaduji cenu věcného břemene pouze v úrovni paušální náhrady, která by měla nahradit vynaložené úsilí na odstranění omezení vlastnických práv E. Závěr Z rekapitulace předchozích propočtů a úvah plyne: 1. obvyklá hodnota nemovitosti pozemkové parcely č. 304/2 v kat.ú.popkovice bez započtení služebnosti práva jizdy, průhonu a chůze je odhadnuta na částku 300 Kč/m 2, celkem jedna polovina Kč slovy:čtyřistadvacetpěttisícjednosstokč 2. obvyklá hodnota služebnosti chůze,průhonu, jízdy v obvyklé cena celkem Kč jedna polovina Kč 3.Obvyklá hodnota jedné,ideální poloviny pozemkové parcely č. 304/2 v kat.ú. Popkovice se započetním vlivu služebnosti chůze, průhonu a jízdy po pozemku p.č. 304/2 v kat.ú. Popkovice Kč slovy: čtyřistadvacettisícjednostokč V Sezemicích Ing. František Machač Žižkova Sezemice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové ze dne č.j.spr 1705/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady movitých věcí, ceny a odhady strojů a strojního zařízení a odvětví účetní evidence

9 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9/3756/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9/