ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2145/185/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2145/185/2015 p.p.č. 954/1 - zahrada na LV 1415 k.ú. Český Dub Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. IČ , Jan Prošek Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem pro dobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín Jičín telefon: info@mazacek-reality.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Jičíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny níže uvedených nemovitostí dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely provedení dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: p.p.č. 954/1 - zahrada na LV 1415 k.ú. Český Dub Adresa předmětu ocenění: U Cihelny Český Dub Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Český Dub Katastrální území: Český Dub Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 859,25 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti odhadce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 1415 k.ú. Český Dub, vydaného dálkovým přístupem snímek katastrální mapy dotčeného území - tržní ocenění pro poskytnutí úvěru č.2211/106/2013 o budoucím stavu RD s p.p.č. 954/1 ze dne informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 1415, k.ú. Český Dub Vlastník: Ještědská realitní s.r.o., IČ Sobotice Český Dub - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost objednatelem nebyla předložena projektová dokumentace budoucí stavby RD 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek v severní okrajové části Českého Dubu v ulici U Cihelny. Je prudce svažitý k západu. Ze západní strany je ohraničen p.p.č. 954/2 bez právně zajištěného přístupu, z východní strany sousedí s místní komunikací p.č. 970, která je ve vlastnictví Města Český Dub. U východní hranice pozemku je vybudována opěrná železobetonová stěna výšky 3,7 m budoucího rodinného domu a betonové základy z tvárnic ztraceného bednění tl. 40 cm. Na východní hranici pozemku je umístěn plastový pilíř přípojky NN. Pro umístění tohoto zařízení je zřízeno věcné břemeno ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., Děčín, zapsané na LV Další přípojky inženýrských sítí nebyly zjištěny. Objednatelem nebyla předložena projektová dokumentace budoucí stavby RD na p.p.č. 954/1, ani doložena informace, zda je započatá stavba RD řádně ohlášena. Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá. Je otázkou, zda se hodnota vybudovaných základů a opěrná zeď promítne v plné míře v obvyklé ceně, nebo bude tato započatá stavba působit na obvyklou cenu spíše negativně. 8. Obsah znaleckého posudku a) cena zjištěná dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná stavba RD na p.p.č. 954/1 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK a) cena zjištěná dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-4 -

5 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,880 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby rozestavěná stavba RD na p.p.č. 954/1 Na pozemku se nachází rozestavěná stavba RD. Jsou provedeny základové betonové pasy ze ztraceného bednění (dosud nedokončené) a opěrná betonová zeď s přiloženou tepelnou izolací. Cena je spočítána jako rozestavěná část budoucí stavby RD. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 154,35 m 2 2,60 m 2.NP 154,35 m 2 3,00 m - 5 -

6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (154,35)*(2,60) = 401,31 m 3 2.NP (154,35)*(2,60) = 401,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 401,31 m 3 2.NP NP 401,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 802,62 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy ze ztraceného bednění S Zdivo chybí C Stropy C Střecha C Krytina C Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky C Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody C Dveře C Okna C Podlahy obytných místností C Podlahy ostatních místností C Vytápění C Elektroinstalace C Bleskosvod C Rozvod vody C Zdroj teplé vody C Instalace plynu C Kanalizace C Vybavení kuchyně C Vnitřní vybavení C Záchod C Ostatní C 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby Část - 6 -

7 (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok 1. Základy S 7, ,00 7,10 100,00 60,00 60,00 2. Zdivo C 22, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 3. Stropy C 8, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 4. Střecha C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 5. Krytina C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 6, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8. Fasádní omítky C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Schody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vytápění C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vybavení C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Záchod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 7,10 Rozestavěnost: 60,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,0710 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř Opotř. z celku části 1. Základy S 60,00 100,00 60,00 100, ,00 1,0000 Opotřebení: 1,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,0710 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 323,47 Plná cena: 802,62 m 3 * 323,47 Kč/m 3 = ,49 Kč

8 Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6000 Nedokončená stavba = ,09 Kč Koeficient opotřebení: (1-1,0 % /100) * 0,990 Nákladová cena stavby CS N = ,35 Kč Koeficient pp * 0,880 Cena stavby CS = ,39 Kč Rozestavěná stavba RD na p.p.č. 954/1 - zjištěná cena = ,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Při ocenění dle cenového předpisu předpokládám, že byla ohlášena stavba, pozemek je tedy oceněn dle 4, odst.2. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,880 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,980 * 0,880 = 0,862 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 8 -

9 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,25 0,862 0, ,54 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 zahrada 954/1 768,00 592, ,72 Stavební pozemek celkem 768,00 m ,72 Pozemek - zjištěná cena = ,72 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby rozestavěná stavba RD na p.p.č. 954/ ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsetdevadesáttisícsedmsetosmdesát Kč - 9 -

10 b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou Cena obvyklá, Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky p.p.č. 954/1 na LV 1415 k.ú. Český Dub Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být prodána

11 Porovnávané nemovitosti tab. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 typ a rozměry stav poloha inž.sítě Oceňovaný objekt p.p.č. 954/1 k.ú. Český Dub zahrada se základy RD, plocha 768 m2 svažitý pozemek bez porostů, se započatými základy RD S okraj města elektro 1 stavební pozemek v Kněžičkách u Českého Dubu trvalý porost, 1297 m2 vhodný pro výstavbu RD okraj obce kompletní inž. sítě 2 stavební pozemek v Proseči pod Ještědem travnatý porost, 1477 m2 vhodný pro výstavbu RD nebo rekr.domku okraj obce pouze el., voda v plánu 3 stavební pozemek v janově Dole pozemek 1600 m2 s ohlášenou stavbou RD a ČOV okraj obce, dobrá obč.vybavenost el., vodovod č Cena požadova ná za m2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - inž.sítě K4 - stav K-5 OV K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího , ,95 1,1 1, , , ,95 1,12 0, , ,9 551,7 0,9 1,15 1,1 1, , Celkem průměr 574 Minimum 441 Maximum 658 Směrodatná výběrová odchylka - s 117 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 457 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 691 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

12 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětného pozemku na: 570,-Kč/m2 Celková cena pozemku: C. Rekapitulace cen nemovitosti ,-- Kč Cena dle cenového předpisu ) včetně rozestavěné stavby: ,-Kč Srovnávací hodnota( pouze pozemek) : ,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: Slovy: ,-- Kč čtyřistašedesát tisíc Jičíně Ing. Zdeněk Mazáček Holín Jičín telefon: info@mazacek-reality.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s 127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2145/185/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 185/

13 E. Přílohy - Výpis LV 1415 k.ú. Český Dub - Snímek katastrální mapy - Porovnávané nemovitosti - Fotodokumentace