ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018. Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary. exekuční řízení - prodej nemovitého majetku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 587 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, katastrální území Městečko Trnávka a obec Městečko Trnávka, a to pozemku p.č. 416/10 ( orná půda ), jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 1. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek s rozestavěným RD LV: 587 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Městečko Trnávka Katastrální území: Městečko Trnávka Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 630,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 211,00 Kč/m 2 2. Prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne z volně přístupných pozemků. Povinný se na prohlídku nedostavil a neposkytnul součinnost o údajích o posuzovaném nemovitém majetku. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že neposkytne-li povinný součinnost při ocení nemovitého majetku, ocenění je provedeno z dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které si znalec obstará sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne , kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 587 pro katastrální území Městečko Trnávka a obec Městečko Trnávka, obsahujícím identifikační údaje o posuzovaném nemovitém majetku. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Městečko Trnávka a obec Městečko Trnávka, obsahujícím identifikační a polohové údaje o posuzovaném nemovitém majetku. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření na místě samém dne ) Údaje poskytnuté na obecním úřadě Městečko Trnávka. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Portálu dražeb. 6 ) Sdělení č.j. MUMT 08156/2015-OVUP Městského úřadu Moravská Trnávka, oboru výstavby a územního plánování ze dne

3 7 ) Souhlas s provedením ohlášené stavby č.j. MUMT /2008-OVUP4 Městského úřadu Moravská Trnávka, oboru výstavby a územního plánování ze dne ) Usnesení Okresní soudu ve Svitavách č.j. 4C 8/ ze dne o vypořádáni rozvodem zaniklého SJM Vaněrkových. 9 )Územní plán obce - obecní úřad Městečko - Trnávka. 5. Vlastnické a evidenční údaje a ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 587 ze dne vyhotoveném Ex. úřadem KV u ČÚZK bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV pro katastrální území Městečko Trnávka a obec Městečko Trnávka obsahujícím identifikační údaje o posuzovaném nemovitém majetku, je jako vlastník posuzovaných nemovitostí uveden: b) Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č. 716/10 se nachází RD v rozestavěnosti - dle Usnesení Okresní soudu ve Svitavách č.j. 4C 8/ ze dne o vypořádáni rozvodem zaniklého SJM Vaněrkových je tento rozestavěný RD součástí pozemku p.č. 419/10 a je ve vlastnictví povinného - viz. text Usnesení níže. 3

4 4

5 5

6 6 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V oddíle C na LV 587 je uvedeno předkupní právo -viz. níže. Shora uvedené předkupní právo uvedené v oddíle C na LV může jeho nositel uplatnit jen tím, že se jako dražitel zúčastní dražby - viz. text níže z Odůvodnění obdobného případu z Usnesení č.j. 16 Co 192/2011 ze dne Městské soudu v Praze. 6

7 7

8 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v intravilánu Městečko Trnávka a je přístupná z místní komunikace v majetku obce. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy. Pozemek je možné napojit na inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. 8

9 Rozestavěný RD na pozemku p.č.416/10 je vystavěn v souladu se Souhlasem s provedením ohlášené stavby č.j. MUMT /2008-OVUP4 Městského úřadu Moravská Trnávka, oboru výstavby a územního plánování ze dne Popis stavby je uveden v Souhlasu s provedením ohlášené stavby č.j. MUMT /2008- OVUP4 Městského úřadu Moravská Trnávka, oboru výstavby a územního plánování ze dne viz. níže : 9

10 10

11 Příslušenství nemovitosti tvoří pilíř pro přípojky elektro a plynu na hranici pozemku. Dle územního plánu obce je daná lokalita včetně posuzovaného pozemku určena k bydlení v rodinných domech. 11

12 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů byl zvolen níže uvedený pomocný způsob ocenění: ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ) V návaznosti na shora uvedený text zákona o oceňování majetku byl zvolen pomocný způsob ocenění, a to ocenění dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) 13 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než m 3 nebo jde-li o původní zemědělskou usedlost nebo není-li pro ně v tabulce č. 1 v příloze č. 24 k této vyhlášce stanovena základní průměrná cena nebo jsou-li tyto stavby rozestavěné, Důvod: a ) Přes veškerou snahu nebyly znalcem dohledány uskutečněné porovnatelné prodeje nebo nabídky rozestavěných RD v dané nebo obdobné lokalitě. b) Oceňovací předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). Analytický způsob ocenění u rozestavěné stavby pak vyjadřuje cenu stavby dle skutečného stavu rozestavěnosti. c ) Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla v případě prodeje rozestavěné stavby s pozemkem akceptována jak stranou kupujícího, tak prodávajícího a stává se tak cenou tržní. 12

13 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Dlouhodobě rozestavěná I -0,10 stavba do fáze hrubé stavby bez uzavření stavby výplněmi vnějších otvorů (nejsou okna, venkovní dveře- poškozování povětrnostními vlivy) 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,720 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 13

14 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce určený k zástavbě objekty bydlení v RD II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,756 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, RD na pozemku p.č. 416/10 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 14

15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. výška Název plocha 1NP 148,70 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (148,7)*(3,10) = 460,97 m 3 zastřešení 226,73 = 226,73 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 460,97 m 3 zastřešení NP 226,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 687,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy deskové izolované N Zdivo zděné S Stropy nedokončeno C Stropy Stropní konstrukce dřevěná S Střecha neumožňující podkroví S Krytina S Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky C Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody C Dveře C Okna C Podlahy obytných místností C Podlahy ostatních místností C Vytápění C Elektroinstalace C Bleskosvod C Rozvod vody C Zdroj teplé vody C Instalace plynu C Kanalizace C Vybavení kuchyně C

16 24. Vnitřní vybavení C Záchod C Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy N 8, ,54 12,63 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy C 7, ,00 0,00 3. Stropy S 7, ,00 3,95 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 3, ,00 0, Okna C 5, ,00 0, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,48 Koeficient vybavení K 4 : 0,4848 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy N 8,20 100,00 1,54 12,63 26, ,11 2, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 43, ,11 4, Stropy S 7,90 50,00 1,00 3,95 8,15 0,00 0, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 15, ,11 1, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 7, ,25 1,0690 Opotřebení: 9,6 % 16

17 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4848 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 190,19 Plná cena: 687,70 m 3 * 2 190,19 Kč/m 3 = ,66 Kč Koeficient opotřebení: (1-9,6 % /100) * 0,904 Nákladová cena stavby CS N = ,07 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = ,12 Kč RD na pozemku p.č. 416/10 - zjištěná cena = ,12 Kč 2. Pozemek p.č. 416/10 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,050 = 0,945 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků 17

18 Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - zasíťovaný 4 odst. 2 - zasíťovaný 211,- 0, ,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - zasíťovaný orná půda 416/ , ,20 Stavební pozemek - celkem ,20 Pozemek p.č. 416/10 - zjištěná cena = ,20 Kč Rekapitulace: 1. rozestavěná stavba RD na pozemku p.č. 416/ ,10 Kč 2. pozemek p.č. 416/ ,20 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,30 Kč ,- Kč. C ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení na ,- Kč. 18

19 C. REKAPITULACE C1 ) Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 587 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, katastrální území Městečko Trnávka a obec Městečko Trnávka, a to pozemku p.č. 416/10 ( orná půda ), jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými činí celkem ,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistadvacetosmtisíc. Příslušenství tvoří : pilíř pro přípojky elektro a plynu na hranici pozemku. C2 ) Práva a závady. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C3 ) Jiná omezení uvedená v oddíle C na LV 587: V oddíle C na LV 587 je uvedeno předkupní právo -viz. strana 6 a 7 posudku. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/