ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2017. nad Labem. potřeby dražby. Praha-východ Mánesova 1374/ Praha 2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby dražby. Adresa předmětu ocenění: Pozemky v k. ú. Lensedly, obec Kaliště, okres Praha-východ Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 105, 1031/3, 1036/1, 1036/2, 1037 v obci Kaliště, okres Praha-východ, katastrální území Lensedly pro potřeby dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Pozemky v obci Kaliště, okres Praha-východ Lensedly, Kaliště Středočeský kraj Praha-východ Kaliště / Lensedly 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace sdělené starostkou obce Kaliště 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Kročáková Miloslava, č. ev. 401, Kaliště Nemovitosti: Pozemky parc. č. st. 105, 1031/3, 1036/1, 1036/2, 1037 v obci Kaliště, okres Prahavýchod, katastrální území Lensedly. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky se nachází v části obce Lensedly. Jedná se o pozemky zarostlé náletovou zelení. Přes pozemky teče malý potok. Celková rozloha pozemků je m 2. Na pozemku parc. č. st. 105 se dle katastru nemovitostí nachází objekt občanské vybavenosti ve vlastnictví jiné osoby. Dle místního ohledání se již objekt na pozemku nenachází. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Je zde možnost parkování. Obec Kaliště nemá zpracovaný územní plán. Dle sdělení starostky obce jsou v návrhu územního plánu oceňované pozemky regulovány jako zeleň, tedy nejedná se o stavební pozemky. V případě úpravy pozemků bude možné pozemky využít pro odpočinek či omezenou zemědělskou činnost. Pozemky se nachází v severozápadní části obce a charakter okolí odpovídá rezidenčně - rekreační zóně. Dostupnost obchodů je minimální pouze menší obchod s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojezdu. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí nejsou žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci se nenachází pobočka České pošty - nutnost dojezdu. Pozemky se nachází v lokalitě s nízkým nebezpečím výskytu záplav. V místě je pouze zastávka autobusových spojů. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník není se sousedy v kontaktu a v okolí není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. 3

4 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 100 v katastrálním území Pozemek v městské části Lensedly, obec Kaliště č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Lensedly, Kaliště, okres Praha-východ 4715 m 2 zeleň, zemědělství / zarostlé pozemky, přes pozemky teče potok 1 Ke Šmejkalce, Ondřejov, okres Praha-východ 3257 m 2 zemědělství / orná půda a ostatní 2 Kaliště, okres Praha-východ 9962 m 2 zemědělství / louka 3 Na Prádle, Pyšely, okres Benešov 6872 m 2 zemědělství / orná půda 4 Pražská, Ondřejov, okres Praha-východ 6289 m 2 lesní pozemek, zemědělství / lesní pozemek 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 34,23 Kč ,81 Kč ,01 Kč 2 48,38 Kč ,55 Kč ,59 Kč 3 56,75 Kč ,08 Kč ,60 Kč 4 87,45 Kč ,71 Kč ,55 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 45,44 Kč 28,01 Kč 71,55 Kč 18,51 Kč 26,93 Kč 63,95 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 45,44 Kč/m 2 * m 2 = Kč Celková cena po zaokrouhlení: ,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v městské části Lensedly, obec Kaliště č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Lensedly, Kaliště, okres Praha-východ 4715 m 2 zeleň, zemědělství / zarostlé pozemky, přes pozemky teče potok 1 Ke Šmejkalce, Ondřejov, okres Praha-východ 3257 m 2 zemědělství / orná půda a ostatní 2 Kaliště, okres Praha-východ 9962 m 2 zemědělství / louka 3 Na Prádle, Pyšely, okres Benešov 6872 m 2 zemědělství / orná půda 4 Pražská, Ondřejov, okres Praha-východ 6289 m 2 lesní pozemek, zemědělství / lesní pozemek Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 34,23 0,90 30, ,38 0,90 43, ,75 0,90 51, ,45 0,90 78,71 Maximální hodnota 78,71 (případ č.4) Minimální hodnota 30,81 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 2,5547 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 51,04 Odchylka max hodnoty od průměru 27,67 Odchylka min hodnoty od průměru 20,23 Bude vyřazena max hodnota (případ č.4) 7

8 Výpočet relace č.2 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 34,23 0,90 30, ,38 0,90 43, ,75 0,90 51, ,45 0,90 78,71 Maximální hodnota 51,08 (případ č.3) Minimální hodnota 30,81 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,6579 OK Aritmetický průměr 41,81 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v městské části Lensedly, obec Kaliště č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Lensedly, Kaliště, okres Praha-východ 4715 m 2 zeleň, zemědělství / zarostlé pozemky, přes pozemky teče potok 1 Ke Šmejkalce, Ondřejov, okres Prahavýchod 3257 m 2 zemědělství / orná půda a ostatní 2 2 Kaliště, okres Prahavýchod 9962 m 2 zemědělství / louka 2 3 Na Prádle, Pyšely, okres Benešov 6872 m 2 zemědělství / orná půda 1 4 Pražská, Ondřejov, okres Praha-východ 6289 m 2 lesní pozemek, zemědělství / lesní pozemek 2 8

9 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 34,23 0,90 30, , ,38 0,90 43, , ,75 0,90 51, , ,45 0,90 78, ,42 Mezisoučet 5 199,80 Celkem 39,96 Základní cena: 39,96 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 39,96 * 1,0000 = 39,96 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 39,96 Kč/m 2 * m 2 = ,40 Kč ,00,-- Kč 9

10 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 30, ,90 43, ,90 51, ,90 78,71 Střední hodnota 41,81 Medián 43,55 Rozdíl max-min 20,27 Minimum 30,81 Maximum 51,08 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 31 až až až

11 Četnost 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 Četnost až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 30,81 Kč/m 2 do 51,08 Kč/m 2 * m 2 od ,15 Kč do ,20 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,00,-- Kč do ,00,-- Kč 11

12 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,00,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,00,-- Kč do ,00,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Martin Málek, CEO Kč Slovy: dvěstětisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. E. Přílohy 12

13 Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 Pořízená fotodokumentace 19

20 20

21 Povodňová mapa 21

22 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 3257 m 2, Ke Šmejkalce, Ondřejov Celková cena: Kč Adresa: Ke Šmejkalce, Ondřejov, okres Praha-východ 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ondřejov - Turkovice, okres Praha-východ Současné využití zemědělská půda Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Provize Neuvedeno Slovní popis Prodám zemědělské pozemky KÚ Turkovice u Ondřejova, okres Praha - východ. Parcely č. 1810/10, 1812/4 mají charakter orné půdy a ostatní plochy. Zapsáno na LV č. 91. Cena ,-Kč. 22

23 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 23

24 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 9962 m 2, Kaliště Celková cena: Kč Adresa: Kaliště, okres Praha-východ 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Kaliště, okres Praha-východ Současné využití ostatní Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Provize včetně provize Slovní popis Nabízíme prodej louky o rozloze 9962 m2 v Kališti u Ondřejova.Pozemek je rozdělen na tři části a prodej lze uskutečnit pouze jako celek.možnosti využití jsou široké/chov ovcí,koní,na krmivo/.volné ihned. 24

25 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 25

26 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 6872 m 2, Na Prádle, Pyšely Celková cena: Kč Adresa: Na Prádle, Pyšely, okres Benešov 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Pyšely, okres Benešov Současné využití ostatní Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Okraj obce Provize včetně provize Slovní popis Jedná se o jednu parcelu v současné době zemědělskou půdu. Pozemek se nachází v extravilánu obce za zástavbou rodinných domků a vilek. Zaječice leží cca 22 km jihovýchodně od Prahy, cca 20 minut jízdy automobilem. Exit z D1 21 km. V případě zájmu Vám zprostředkujeme právní servis, úschovu finančních prostředků. 26

27 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 27

28 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 6289 m 2, Pražská, Ondřejov Celková cena: Kč Adresa: Pražská, Ondřejov, okres Prahavýchod 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ondřejov, okres Praha-východ Současné využití ostatní Cena Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Provize Neuvedeno Slovní popis Nabízíme exkluzivně k prodeji zalesněný pozemek 6289 m2, v klidné, okrajové části obce Ondřejov, Turkovice, okr. Praha-východ. Výhodná investice. Pozemek je situován jako zalesněná proluka mezi obytnými domy a chatami. V současné době plní funkci lesa, který je možné těžit. Na hranici je vedena elektřina. Přístup možný z asfaltové, obecní komunikace v jeho jižní části nebo po lesní cestě. Obec Ondřejov se nachází cca 35 km jihovýchodně od Prahy, v zalesněné, mimo zátopové krajině, která je vyhledávaným letoviskem s pěknými pěšími či cyklistickými výlety do okolí. Dobré spojení s Prahou je zajištěno autobusovou dopravou a dálnicí v blízkém dosahu. S 28

29 případnou hypotékou rádi pomůžeme. ID Pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 29