ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Okresní soud v Litoměřicích ve věci řízení o dědictví po Janě Žákové; Na Valech 525/12, Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Adresa předmětu ocenění: Adresa objektu je Stračí, Štětí, okres Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 78/3 a 78/10 nacházejícího se v obci Štětí, okres, katastrální území Stračí za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku (35 D 711/ ). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 78/3 a 78/10, katastrální území Stračí Stračí, Štětí, okres Ústecký kraj Štětí Stračí 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítomnosti: bez přítomnosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Žáková Jana, Čs. armády 515, Štětí Nemovitosti: Pozemek parc. č. 78/3 a 78/10 nacházející se v obci Štětí, okres, katastrální území Stračí. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla poskytnuta. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky (dále pozemek) tvoří funkční celek a jsou zahradou o rozloze m 2. Územní plán stanoví, že plocha pozemku je regulována jako - zahrady. 2

3 Na pozemku se nacházejí ovocné dřeviny a je oplocen pletivem do betonových sloupků. Pozemek je mírně svažitý. Přístup k pozemku je přes soukromý pozemek cizího subjektu - zřízeno věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu. Nachází se zde kolna z unimo buněk. Pozemek je umístěn v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. V okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí zahrada zahrady ovocné dřeviny kolna z unimo buněk mírně svažitý pletivo do betonových sloupků přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - zřízeno věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu zástavba rodinnými domy se zahradami v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 3

4 Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 78/3 a 78/10, katastrální území Stračí Pozemek v katastrálním území Stračí, obec Štětí č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Stračí, Štětí, okres plocha 1159 m 2 rekreační - zahrada nezjištěny - 1 nám. Svobody, Hoštka, okres plocha 1330 m 2 2 Polepy, okres plocha 1727 m 2 3 Třeboutice, Křešice, okres 4 Bohušovice nad Ohří, okres 5 Jarošova,, okres plocha 1041 m 2 plocha 1026 m 2 plocha 1055 m 2 rekreační - zahrada el. - rekreační zahrada, též RD ne - rekreační - zahrada rekreační - zahrada rekreační - zahrada voda, el. - ne - voda - 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 244,36 Kč Nepoužit 244,36 Kč ,09 Kč 2 260,57 Kč ,51 Kč ,28 Kč 3 307,40 Kč ,66 Kč ,40 Kč 4 175,44 Kč Nepoužit 175,44 Kč ,33 Kč 5 236,97 Kč Nepoužit 236,97 Kč ,55 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 225,13 Kč 170,33 Kč 253,40 Kč 32,30 Kč 192,83 Kč 257,43 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 225,13 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Stračí, obec Štětí č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Stračí, Štětí, okres plocha 1159 m 2 rekreační - zahrada nezjištěny - 1 nám. Svobody, Hoštka, okres plocha 1330 m 2 2 Polepy, okres plocha 1727 m 2 3 Třeboutice, Křešice, okres 4 Bohušovice nad Ohří, okres 5 Jarošova,, okres plocha 1041 m 2 plocha 1026 m 2 plocha 1055 m 2 rekreační - zahrada el. - rekreační zahrada, též RD ne - rekreační - zahrada rekreační - zahrada rekreační - zahrada voda, el. - ne - voda - Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 244,36-244, ,57 0,90 234, ,40 0,90 276, ,44-175, ,97-236,97 Maximální hodnota 276,66 (případ č.3) Minimální hodnota 175,44 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,5769 OK Aritmetický průměr 233,59 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Stračí, obec Štětí č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Stračí, Štětí, okres plocha 1159 m 2 rekreační - zahrada nezjištěny - X 1 nám. Svobody, Hoštka, okres plocha 1330 m 2 2 Polepy, okres plocha 1727 m 2 3 Třeboutice, Křešice, okres 4 Bohušovice nad Ohří, okres 5 Jarošova,, okres plocha 1041 m 2 plocha 1026 m 2 plocha 1055 m 2 rekreační - zahrada el. - 3 rekreační zahrada, též RD ne - 3 rekreační - zahrada rekreační - zahrada rekreační - zahrada voda, el. - 3 ne - 3 voda - 3 7

8 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 244,36-244, , ,57 0,90 234, , ,40 0,90 276, , ,44-175, , ,97-236, ,91 Mezisoučet ,82 Celkem 233,59 Základní cena: 233,59 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 233,59 * 1,0000 = 233,59 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 233,59 Kč/m 2 * m 2 = ,81 Kč ,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , ,90 234, ,90 276, , ,97 Střední hodnota 233,59 Medián 236,97 Rozdíl max-min 101,22 Minimum 175,44 Maximum 276,66 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 175 až až až až

9 Četnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 226,05 Kč/m 2 do 251,35 Kč/m 2 * m 2 od ,95 Kč do ,65 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 9

10 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: dvěstěšedesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 10

11 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11

12 12

13 Přehledová mapa 13

14 Výřez z mapy připravovaného územního plánu 14

15 Zpráva o riziku povodně 15

16 Pořízená fotodokumentace 16

17 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 1330 m 2, nám. Svobody, Hoštka, okres Celková cena: Kč Adresa: nám. Svobody, Hoštka, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa nám. Svobody, Hoštka, okres Plocha pozemku (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Současné využití zahrada Umístění objektu Okraj obce V-8262/2018 Slovní popis Nabízíme k prodeji terasovitou zahradu v osobním vlastnictví o celkové výměře 1.330m2 na Litoměřicku, obec Hoštka. Pozemek je kompletně oplocen s vjezdovou bránou, parkování přímo na pozemku nebo před ním. Vlastní el. přípojka 220/380V zavedena do chatky, voda v záchytných plastových nádržích. Možno dodělat započatou kopanou studnu (usazené betonové skruže). Vedle chaty venkovní posezení, uvnitř TV, postele, kuchyňka. Ovocné stromy. Velmi dobrá dostupnost vlakem, autem, busem, Praha cca - 40 min. V Hoštce veškeré občanská vybavenost - obchody, restaurace, lékař 17

18 + lékárna, čerpací stanice, fotbalové hřiště, sportovní areál s tenisovými kurty, bowling. Zahrada je bez právních vad a břemen, ihned k předání a k užívání. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 18

19 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1727 m 2, Polepy, okres Celková cena: Kč Adresa: Polepy, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Polepy, okres Současné využití zahrada Cena Kč Umístění objektu Klidná část obce Plocha pozemku (m2) 1727 Slovní popis Prodej zahrady 1727 m2, kde je možno využít jako zahrada, ale i k výstavbě rodinného domu či chalupy dle územního plánu, plocha B24 je vymezena jako plocha s rozdílným způsobem využití plochy bydlení venkovského charakteru. Hlavním využitím pro tyto plochy je využití pro stavby individuálních rodinných domů s veřejným prostranstvím, parkováním a zahradou. Jsou také stanoveny prostorové podmínky takové, že maximální výška zástavby je 1 NP + obytné podkroví s tím, že stavební pozemek nebude v případě stavby RD mít méně jak 1000 m2. Pozemek je však možné zastavět/zpevnit pouze ze 35% jeho výměry. Neváhejte si domluvit prohlídku s makléřem. Využijte příležitosti a pořiďte si pozemek pro svůj dům či zahradu s chatou za rozumnou cenu. 19

20 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 20

21 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1041 m 2, Třeboutice, Křešice, okres Celková cena: Kč Adresa: Třeboutice, Křešice, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Třeboutice, Křešice, okres Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zahrada 1041 Slovní popis Nabízíme k prodeji zahradu vhodnou k rekreaci v blízkosti obce Třeboutice u Litoměřic. Na pozemkuje drevěná chatka s přívodem elektřiny, vody s možností vjezdu na pozemek. Pozemek je svažitý kompletně oplocen. V dosahu řeka Labe,možnost rybolovu, wakeboardový camp. Kompletní občanská vybavenost v Litoměřicích cca 2km, obchod, restaurace v Třebouticích. Dostupnost Prahy po D8 cca 35 min. 21

22 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 22

23 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1000 m 2, Bohušovice nad Ohří, okres Celková cena: Kč Adresa: Bohušovice nad Ohří, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Bohušovice nad Ohří, okres Číslo řízení V-6466/2018 Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zahrada Slovní popis Nabízíme k prodeji zahradu s dřevěnou zahradní chatkou v klidné části obce Hrdly. Zahrada se nachází za obcí v zahrádkářské kolonii. Na pozemku o velikosti 10a je dřevěná zahradní chatka 4x4 s verandou. Dále ovocné stromy, broskve, hroznové víno, kivi, rybíz, angrešt, josta aj. Voda je zde sezónní (labská na zalévání).je zde i fóliovník, která zde zůstane. Pitná voda a elektrika sem přivedena není. Elektrika se dá vyřešit centrálou. Pro více informací volejte makléřku. 23

24 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 24

25 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1055 m 2, Jarošova,, okres Celková cena: Kč Adresa: Jarošova,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Jarošova,, okres Plocha pozemku (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Současné využití zahrada Umístění objektu Okraj obce V-5352/2018 Slovní popis Exkluzivně nabízíme prodej udržované zahrady o výměře m2 v osobním vlastnictví u hlavní silnice z Litoměřic směrem na obec Třeboutice, vedle železniční tratě. Pozemek je kompletně oplocen, téměř rovina s menší obytnou chatkou (dřevostavba). Na pozemku je zavedena celoroční pitná voda z řádu s vlastní zděnou šachtou a vodoměrem, udírna, domek na nářadí a chemické WC. Na pozemku se nachází okrasné, ovocné stromy, ořech, vinná réva a prostor pro bazén. Celý pozemek je situován na jižní stranu. Možno zřídit elektrickou přípojku (elektrické vedení hned u silnice), 2x vstupní branka, parkování hned u pozemku. Zpracován znalecký posudek (odhad) z roku 2016 na částku Kč. Více informací u makléře. 25

26 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 26