Vaše jistota ve světě nemovitostí a financí... PRŮVODCE PRODEJEM NEMOVITOSTI

Transkript

1 Vaše jistota ve světě nemovitostí a financí... PRŮVODCE PRODEJEM NEMOVITOSTI

2 O nás Finpos realitní kancelář s.r.o. vznikla díky silnému zázemí mateřské společnosti Finpos s.r.o. (profesionálové v rodinném finančním poradenství s více než 18 letou praxí) za účelem pokrytí komplexních potřeb klientů v oblasti poradenství a realit. Podařilo se nám propojit segment financí a realit pod jednou střechou, a rádi našim klientům pomáháme řešit otázku prodeje, nákupu nebo pronájmu nemovitostí, jejich financování a zajištění. Působíme po celé ČR, naším cílem je mít v každém regionu kvalitní a odborně školené makléře. Naší prioritou jsou spokojení klienti, kteří se k nám rádi vracejí a doporučují nás. Zakládáme si na slušném a poctivém jednání, férovém přístupu ke všem klientům, maximální kvalitě poskytovaných služeb a šíření dobrého jména realitní kanceláře. Nejsme největší na trhu, ale nabízíme bohaté zkušenosti v oblasti realit Jsme členem Asociace realitních kanceláří České republiky, která zastřešuje poctivé realitní kanceláře. Naši partneři: 2

3 Prodejní proces nemovitosti JEDNOTLIVÉ KROKY PŘI PRODEJI VAŠÍ NEMOVITOSTI: 1. První schůzka s makléřem Při nezávazné schůzce Vám vysvětlíme celý proces prodeje Vaší nemovitosti a podmínky spolupráce. 2. Kontrola a zhodnocení nemovitosti Prověříme právní a technický stav nemovitosti včetně správného zápisu v Katastru a navrhneme případná řešení pro bezproblémový prodej. 3. Nastavení prodejní strategie Poradíme Vám s nastavením ideální prodejní ceny na základě aktuálního stavu nemovitosti a situace na trhu s nemovitostmi (pomocí srovnávacích metod a oceňovacího programu). Dále navrhneme vhodnou formu prodejní prezentace a prodejního plánu. 4. Příprava nemovitosti na prodej Profesionálně nafotíme Vaši nemovitost s důrazem na prostornost a útulnost, a navrhneme řešení pro její zatraktivnění, Homestaging (zdůraznění výhod a pozitiv, eliminace nevýhod a negativ nemovitosti). Prezentace Vaší nemovitosti musí být perfektní, to je pro nás prioritou. 5. Profesionální prodejní prezentace Pro prezentaci použijeme nejlepší pořízené fotografie, výstižný popis, a 3D animace půdorysu Vaší nemovitosti, popř. videoprohlídku a virtuální prohlídku. 6. Zahájení prodejní inzerce Nabídkovou prezentaci Vám zašleme k odsouhlasení a následně exportujeme nabídku na největší a nejvýznamnější realitní servery. Průběžně vyhodnocujeme průběh obchodu, a informujeme Vás o výsledcích z prodejních aktivit a z jednání s potenciálními zájemci. Na základě toho Vám doporučujeme další postup a aktualizujeme prodejní plán. 3

4 7. Prohlídky se zájemci Zajistíme prohlídky Vaší nemovitosti se zájemci podle našeho přesného scénáře. Pokud je to technicky možné, je pro Vás z hlediska času ideální zapůjčit nám klíče a my vše zařídíme za Vás. Pokud budete chtít být na prohlídkách osobně přítomni, budeme také rádi. Z každé prohlídky evidujeme písemný protokol pro celkový přehled a případnou pozdější kontrolu. 8. Podpis rezervační smlouvy Se zájemcem, který je rozhodnutý pro koupi Vaší nemovitosti, podepisujeme Rezervační smlouvu, zájemce skládá rezervační jistinu na depozitní účet. 9. Právní zajištění obchodu Zajistíme přípravu a podpisy veškerých smluvních dokumentací potřebných pro převod nemovitosti, vždy na míru danému případu. Samozřejmostí jsou i další veškeré právní služby, úschova kupní částky u advokáta, popř. notáře. 10. Financování nemovitosti úvěrem V případě potřeby zajišťuje naše hypoteční centrum pro zájemce rychle a výhodně úvěr na financování. 11. Zápis do Katastru nemovitostí Zajišťujeme podání dokumentů včetně platby kolku a veškerou komunikaci s Katastrálním úřadem, pravidelně kontrolujeme stav probíhajících řízení. 12. Převod peněz na Váš účet Rychlé a bezpečné převedení finančních prostředků na Váš bankovní účet. 13. Protokolární předání nemovitosti Krátká schůzka spojená s podpisem Předávacího protokolu a opisem stavu měřidel energií, nový vlastník si protokolárně přebírá nemovitost. 14. Poprodejní servis a) Daňové přiznání Pro kupujícího připravujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti včetně příloh a oceňovacích tabulek. b) Převod energií V případě zájmu pomáháme s převodem energií u všech dodavatelů, zajišťujeme jednání s SVJ a bytovými družstvy. 4

5 Prodejní prezentace PRODEJ Nadstandardní loftový byt 2+kk Praha Libeň Exkluzivně nabízíme k prodeji nadstandardní, loftový a nápaditě řešený byt 2+kk v OV o velikosti 45,9 m2 s balkónem (0,8 m2), nacházející se v 2.NP novostavby s bezbariérovým přístupem. Byt byl postaven v prostorách bývalého libeňského pivovaru v rámci projektu X-LOFT. Kolaudace bytu proběhla v r Lokalita bytu nabízí ideální podmínky pro život. V docházkové vzdálenosti metro Palmovka, tram, MŠ, ZŠ a pro sportovce možnost využití blízké cyklostezky. Za kulturou můžete vyrazit do nedaleké O2 arény, divadla či samotného centra města, do nějž se lze pomocí MHD dopravit do 10 minut. Byt je kompletně zařízený (kuch. linka s vybavením, lednice, pračka, manželská postel, obývací stěna, gauč, skříň, žaluzie a komoda). K bytu náleží sklep a v případě zájmu je možné sjednat pronájem místa v podzemních garážích, které se nacházejí v útrobách novostavby. Detailní informace se lze dozvědět na webu Doporučujeme! 5

6 Prodejní strategie Jednání o ceně směrem dolů Na inzerát nemovitosti nereagují žádní zájemci. I přes snížení ceny stále nejsou vážní zájemci. S klesající cenou roste počet zájemců i prohlídek. Narůstající zájem a prohlídky vedou k prodeji nemovitosti. Jednání o ceně směrem nahoru O nemovitost je velký zájem. Hromadné prohlídky. Jednání o ceně s vážnými zájemci umožní vyjednání nejvyšší možné tržní ceny. 6

7 Časový harmonogram prodeje nemovitosti časová náročnost splněno 1. PŘÍPRAVA PRODEJE NEMOVITOSTI Prohlídka a zhodnocení právního a technického stavu nemovitosti Analýza potřeb a požadavků majitele, návrh a konzultace prodejní strategie Stanovení prodejní ceny srovnávací a tržní metodou 1 2 hodiny Komunikace s SVJ, bytovými družstvy, stavebním úřadem, apod.) 1 2 dny Podpis Zprostředkovatelské smlouvy 1 2 hodiny Profesionální focení nemovitosti + případně natáčení videoprohlídky Tvorba prodejní prezentace nemovitosti (3D vizualizace, půdorysy, popisy) Zaslání finální prezentace ke kontrole majiteli 2. ZAHÁJENÍ PRODEJE Vložení prodejní prezentace na nejsledovanější realitní servery a Facebook Pravidelná komunikace s majitelem, vyhodnocení sledovanosti prodejní inzerce 3. PROHLÍDKY NEMOVITOSTI SE ZÁJEMCI Organizace prohlídek se zájemci, evidence a vyhodnocování zájemců 4. JEDNÁNÍ S VÁŽNÝMI ZÁJEMCI 2 3 dny 1x 2x týdně Kontrola bonity kupujícího, případné předschválení úvěru na financování dle potřeby Podpis Rezervační dohody + složení rezervačního poplatku kupujícím 5. PRÁVNÍ SERVIS, KUPNÍ SMLOUVY Vypracování průkazu energetické náročnosti budov PENB Příprava právních dokumentů pro prodej (Kupní smlouvy, Budoucí kupní smlouvy, Návrhy na vklad do KN, Úschovní smlouvy) Další případné právní úkony (výmazy zástavních práv, věcných břemen, apod.) Komunikace s úvěrující bankou, zajištění podmínek pro čerpání úvěru Finální úprava veškerých dokumentů a jejich příprava k podpisům Podpisy dokumentů, kontrola úhrady celkové kupní částky do úschovy do 7 dnů od podpisu do 5 dnů Vklad vlastnického, případně zástavního práva do Katastru nemovitostí do 5 dnů Pravidelná kontrola probíhajících vkladových řízení na KN 6. DOKONČENÍ OBCHODU, NÁSLEDNÝ SERVIS Kontrola zápisu nového vlastníka do KN, oznámení všem účastníkům obchodu do 20 dnů Doložení dokumentů + vyplacení kupní ceny z úschovy do 10 dnů Protokolární předání nemovitosti novému majiteli do 15 dnů Vypracování daňového přiznání pro Daň z nabytí nemovitosti, podpisy a podání na příslušný FÚ. do 20 dnů Součinnost při převodu servisních smluv (energie, služby). dle potřeby 7

8 Jak funguje spolupráce? Jelikož Vám chceme poskytovat maximálně kvalitní realitní služby, jsme zvyklí spolupracovat s našimi klienty na základě výhradní zprostředkovatelské smlouvy. Tato smlouva je základem dobré spolupráce a je důležitá jak pro Vás, tak pro nás. Jejím uzavřením získáváte jistotu exkluzivních služeb profesionálního realitního makléře a zároveň mu potvrzujete Vaše jednoznačné rozhodnutí Vaši nemovitost prodat, pronajmout, či převést svůj družstevní podíl. Pro makléře znamená tato smlouva právní a morální závazek. Naše zprostředkovatelská smlouva je jednoduchá a obsahuje pouze nejdůležitější body pro dobrou spolupráci: Přesně definuje předmět prodeje nebo pronájmu, tedy Vaši nemovitost. Přesně stanovuje cenu, za kterou se nemovitost bude nabízet a odměnu za služby makléře. Stanovuje povinnosti makléře, tzn. všechno, co je Váš realitní makléř povinen udělat pro Vás v rámci kompletního servisu Stanovuje i Vaše práva a povinnosti, např. možnost ukončení spolupráce, nebo ustanovení o tom, že budete během prodeje vždy jednat pouze se svým makléřem, což je velmi důležité pro prodej. Obsahuje ustanovení o smluvních podmínkách a důležité body spolupráce. Definuje časové období, na kterou je sjednána. Standardně se smlouvy podepisují na 5 12 měsíců, ale rozhodnutí o délce spolupráce je vždy na Vás. V případě, že budete s naší prací budou spokojeni, smlouva se automaticky prodlužuje. Držíme se zásady co je psáno, to je dáno, jedině tak je jednání čisté a nevznikají žádné nejasnosti. Každá nemovitost, tedy i ta Vaše, si zaslouží, aby její prodej probíhal kvalitně. Naše zprostředkovatelské smlouvy jsou pro všechny naše klienty, kteří přistupují k prodeji své nemovitosti zodpovědně a čestně. S jinými klienty ani nevstupujeme do spolupráce. 8

9 Pár informací a rad, které by Vás mohly zajímat při prodeji Jak připravit nemovitost na prohlídku? před každou prohlídkou je vhodné nemovitost uklidit či alespoň schovat všechny nepotřebné věci menší než fotbalový míč při úklidu doporučujeme uklidit také skříně pro případ, že by do nich zájemci chtěli nahlédnout. snažte se dosáhnout v interiéru tzv. hotelového efektu, tedy co nejméně osobních věcí (např. fotografie na zdech ), zájemci si zde potom lépe dokáží představit svůj domov dbejte i na drobné detaily, zájemci si prohlížejí i ty největší maličkosti, každá drobnost může rozhodovat. je dobré odstranit méně potřebné kousky nábytku, jako jsou stolečky, židle, koberečky nebo nepotřebné poličky prostory budou působit prostorněji. doporučujeme odstranit z pracovní plochy kuchyňské linky nádobí, kávovar, topinkovač atp. Chceme kupujícímu ukázat, jak čistá a prostorná je Vaše kuchyně. Také doporučujeme odstranit i další drobné osobní věci ze všech odkládacích ploch doporučujeme odstranit z koupelny prádlo a přebytečné šampóny, mýdla, pracích prášky apod. I zde se snažíme prezentovat koupelnu jako čistou, voňavou a prostornou. snažte se docílit, aby všechny místnosti působily uklizeným dojmem. před prohlídkou doporučujeme rozsvítit všechna světla a v chladných obdobích krátkodobě zvýšit pokojovou teplotu interiér tím dostane atmosféru příjemného, útulného domova. V případě horkého počasí můžete mírně použít klimatizaci, příjemný chládek dokáže zájemce oslovit. před prohlídkou je také vhodné vyvětrat a interiér provonět příjemnou vůní, např. elektronické vůně do zásuvky. Snažte se omezit vaření těžkých a aromatických pokrmů. prohlídek by se ideálně neměli účastnit domácí mazlíčci, někteří zájemci na ně mohou být alergičtí. Doporučujeme je během prohlídky vzít na procházku, je to nejlepší řešení pro všechny. pamatujte, že dobře připravená nemovitost dokáže znásobit šance na prodej, takže se výše uvedené kroky určitě vyplatí! 9

10 Daň z nabytí nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí, dřív známá jako daň z převodu nemovitosti, se platí z úplatných převodů nemovitostí, tedy z prodeje nemovitostí nebo jejich směn. Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí u bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování. Plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je od výhradně kupující. Úplatný převod nemovitosti je od daně osvobozený, když se jedná o: první úplatný převod novostavby (domu či bytu), ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy lze stavbu užívat první úplatný převod jednotky určené k bydlení vzniklé stavební úpravou (nástavbou, přístavbou), ke kterému dojde během prvních pěti let od doby, kdy lze jednotku užívat převod majetku družstev do vlastnictví jejich členů, převod družstevních práv Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je 4% ze základu daně. Základem daně je cena nemovitosti nebo tzv. směrná hodnota, kterou vypočítává Finanční úřad- daň se vždy vypočítává z vyšší z nich. Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Vypracování a podání daňového přiznání zajišťujeme standardně pro kupujícího v rámci našeho plného servisu. Daň z příjmů při prodeji nemovitostí Při prodeji nemovitostí se na Vás jako na prodávající může v některých případech vztahovat povinnost odvést Daň z příjmů. Sazba daně z příjmů je 15 % a platí se ze zisku při prodeji- to znamená z rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost pořídili a cenou, za kterou nemovitost prodáváte. Pokud tedy prodáváte nemovitost za stejnou nebo nižší cenu, než za jakou jste jí koupili, nevzniká Vám zisk a tudíž se na Vás daň z příjmů nevztahuje. Další případy, kdy nemusíte platit daň z příjmů: Bydliště v nemovitosti minimálně dva roky. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. U manželů stačí, když podmínku splní jeden z manželů. Bydliště nemusí být shodné s trvalým bydlištěm. Použití peněz ze zisku na uspokojení vlastní bytové potřeby. Jestliže máte v nemovitosti bydliště kratší než dva roky, potom jste od daně z příjmu osvobozeni, pokud použijete získané finanční prostředky na uspokojení bytové potřeby (rekonstrukce bydlení, nákup nemovitosti pro bydlení, ) Vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let. I když nesplníte podmínku bydliště v prodávané nemovitosti, ale máte prodávanou nemovitost ve vlastnictví více než 5 let, jste od daně z příjmu osvobozeni Dědictví nemovitosti, kde podmínku splnil zemřelý. V praxi často dědici rychle prodávají zděděnou nemovitost. Důvodů je více. Nemovitost je v městě nebo obci, kde nebydlí a neplánují se stěhovat nebo je více dědiců a prodejem nemovitosti dojde nejsnáze ke spravedlivému rozdělení dědictví. Většinou zemřelý vlastnil danou nemovitost déle než pět let. V takovém případě mohou dědici prodat nemovitost ihned. Časový test splnil pozůstalý a tím i dědici. Není zapotřební, aby pro účely daňového osvobození vlastnil dědic prodávanou nemovitost déle než pět let. Převod práv družstevního bytu. Družstevní bydlení má v Česku tradici. Při prodeji družstevního bytu dochází k převodu členských práv družstva. Příjem z prodeje nepodléhá dani z příjmu fyzických osob, když přesahuje doba mezi nabytím členských prvá a jejich převodem dobu pěti let. Při nesplnění podmínek je nutné podat daňové přiznání, se kterým Vám rádi pomůžeme. 10

11 Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) Dokládá graficky a pomocí výpočtů, kolik energie se spotřebuje užíváním dané nemovitosti. Dle toho se daná budova zařadí do kategorií, které charakterizují její úspornost Dle zákona č.406/2000sb. o hospodaření energií je prodávající při prodeji nemovitosti předložit Průkaz energetické náročnosti budovy, nejpozději při podpisu Kupní smlouvy. U kterých nemovitostí je povinnost nechat PENB vyhotovit: Při nové výstavbě, kdy je PENB součástí dokumentace pro stavební povolení nebo ohlášení stavby. Od 1. července 2013 Budovy užívané orgány veřejné moci (například krajské, městské a obecní úřady, budovy Policie ČR, městské policie, hasičů, soudy) s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 500 m 2. Od 1. ledna 2015 Stávající bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než m 2. Od 1. července 2015 Budovy užívané orgány veřejné moci s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 250 m 2. Od 1. ledna 2016 Při pronájmu ucelené části budovy (bytu, nebytového prostoru) včetně družstevních domů. Od 1. ledna 2017 Stávající bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než m 2. Od 1. ledna 2019 Stávající bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než m 2. U kterých nemovitostí není povinné vypracovat PENB: u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m 2, na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci, u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely, u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání, u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok Průkaz PENB by měl být dle zákona vypracován pro zprostředkovatele již při samotné inzerci nemovitosti, a je třeba ho dodat straně kupující nejpozději při podpisu Kupní smlouvy. Nepředá-li majitel nemovitosti zprostředkovateli průkaz PENB před prodejem, musí ji zprostředkovatel ze zákona inzerovat s energetickou třídou G - mimořádně nehospodárná budova. Při prodeji bytové jednotky je možnost nahradit PENB vyúčtováním dodávek energií za předchozí 3 roky. Tato výjimka Vás chrání v případech, kdy společenství vlastníků nechce PENB nechat zpracovat (tímto by však SVJ porušovalo zákon, neboť dle 7a, odstavce (2), je povinností společenství vlastníků opatřit PENB v případě prodeje ucelené části budovy.) V tomto případě máte povinnost předat zmíněná vyúčtování nejpozději při podpisu kupní smlouvy straně kupující. Nedodrží-li prodávající výše zmíněné, hrozí mu od Státní energetické inspekce pokuta až do výše Kč. Průkazy PENB pro naše klienty v případě zájmu zajišťujeme. 11

12