Znalecký posudek íslo 10/7/13

Transkript

1 Kraj : Liberecký.j.: 080 EX 1700/12-42 Oblast : Jablonec nad Nisou Obec : Jeni ovice Katastr. území : Odolenovice u Jeni ovic Znalecký posudek íslo 10/7/13 V c: Ocen ní nemovitosti sestávající z rodinného domu v. p íslu enství, pozemk a trvalých porost v Jeni ovicích Majitel nemovitosti: Machá ková Petra, Odolenovice 12, Jeni ovice Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského ú adu Mladá Boleslav, Táborská 527, Mladá Boleslav Ú el: Stanovení obvyklé (tr ní) ceny Vypracoval: Ing. Holý Jaromír imonovice, Vinohradní 196 Datum p e et ení: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu, 3 strany p íloh

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Pou ité podklady a p edpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV. 652 ze dne Kopie z katastrální mapy ze dne Vyhlá ka MF. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlá ky MF. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb. a. 450/2012 Sb. a p edpisy související. Zákon. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zji t ní na míst samém. Informace z realitních kancelá í a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný d m v rekonstrukci s p íslu enstvím, pozemkem a trvalými porosty, v obci Jeni ovice, v ásti Odolenovice u Jeni ovic, v katastrálním území Odolenovice u Jeni ovic. Nemovitost se nachází v okrajové odlou ené ásti obce, v pravidelné zástavb rodinných dom. Objekt je p ipojen na ve ejný rozvod vody, elekt iny, kanalizace, plyn je p iveden k pozemku. K objektu pat í vedlej í stavba, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. P ístup k nemovitosti je z ve ejné asfaltové komunikace, která prochází obcí sm rem na Turnov. Pozemek je rovinatý, ást. oplocený. Parkování je u domu na vlastním pozemku. Obec Jeni ovice má 887 obyvatel. A.3. P edm t ocen ní Rodinný d m Vedlej í stavby Venkovní úpravy Pozemky Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocen ní nemovitosti Rodinný d m - 5 Popis nemovitosti Rodinný d m.p. 12 je na pozemku p..st. 17, je pravidelného p dorysu, navazující na sousední d m, p ízemní s podkrovím, áste n podsklepený, s jednou byt. jednotkou. Dispozi n se nachází v p ízemí obývací pokoj, kuchy, p edsí s dal ím vstupem na zahradu, koupelna s WC, skladová místnost s dal ím samostatným vstupem, dále schodi t vede do podkroví, kde je p edsí, WC, dva pokoje, p da a schody na p du. K rodinnému domu nále í p íslu enství, jako vedlej í stavba stodoly, venkovní úpravy, tj. zpevn né plochy, plot, vrata, p ípojka vodovodu, elekt iny a kanalizace. Dle zji t ní od majitele byl d m postaven v roce 1910, tj. stá í 103 let. Objekt z p vodní hospodá ské stavby chléva je nyní ve stavu rekonstrukce, která za ala v roce 2002, kdy byly provedeny stavební práce v rozsahu: nové rozvody vody, el., kanalizace, vnit ní omítky, vým na oken, dve í, vyzd ní p í ek, oprava stropní kce, nové podlahy, krov, st e ní krytina, klempí ské kce, nová koupelna a WC, vybavení kuchyn, vytáp ní ÚT. Je t eba dokon it rekonstrukci ásti st echy, stropu a fasádu. Dal í ivotnost uva uji 40 let. Místopis a ir í vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka p evládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v dosahu, ale ve v t í docházkové vzdálenosti. V obci sídlí obecní ú ad, nachází se zde obchod se smí eným zbo ím, kola, restaurace, ostatní je v nedalekém Turnov, kde jsou obchody a slu by, základní, mate ská, st ední kola, nemocnice, lékárna, pr myslová zóna, kulturní a sportovní za ízení, restaurace, hotel. Jsou zde omezené pracovní p íle itosti. V sou asné dob p evy uje po et zájemc o pracovní mo nosti poptávku. P írodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V sou asné dob okolní zástavba beze zm ny. Výpo et objem Zastav ná plocha: sklep: 4,75 x 6,0 + 3,10 x 1,50 + 3,30 x 1,55 = 38,27 m2 p ízemí: 6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85 = 132,61 m2 podkroví 6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85 = 132,61 m2 Obestav ný prostor: (6,55 x 19,85 + 3,05 x 0,85) x (4,70 + 3,0/2) + 38,27 x 1,80 = 891,1 m3

4 - 4 - Konstrukce a vybavení : 1. Základy kamenné pasy, bez izolací 2. Zdivo zd né tl. 45 a 60 cm 3. Stropy polospalné s rovným podhledem 4. St echa d ev ný krov, nedokon ena 5. Krytina betonové ta ky, nedokon ena 6. Klempí ské konstrukce titanzinek 7. Vnit ní omítky vápenné tukové 8. Vn j í omítky chybí 9. Vn j í obklady chybí 10. Vnit ní obklady kuchy, koupelna, WC 11. Schody kamenné 12. Dve e dýhované plné, prosklené 13. Okna d ev ná Euro 14. Podlahy obytných místností koberce, PVC, keram. dla ba 15. Podlahy ostatních místností beton. mazanina 16. Vytáp ní krbová kamna s vým níkem 17. Elektroinstalace sv telná a motorová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyn el. sporák, sklokeram. deska, kuchy. linka 24. Vnit ní vybavení sprch. kout, umyvadlo, WC 25. Záchod splachovací kombi 26. Ostatní rozvod antén Výpo et ukazatel a koeficient Objekt se svým charakterem za azuje do kategorie se ikmou st echou, zd ný, podsklepený do ½ Z.P., s jedním N.P. typu A se základní sazbou 2 290,- K /m3 o. p. Úprava sazby o podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.N.P.: 2 290,- x 1,12 = 2 565,- K /m3 o. p. Koeficient polohový K5 = 0,85 CZ-CC 111, SKP Koeficient zm ny cen Ki = 2,146 Stavba pro RD, Jablonec nad N. do 1000 obyv. Koeficient prodejnosti Kp = 1,984 Vybavenost objektu polo ka podstandart chybí nadstandart 1. Základy 0,

5 Strop 0, Zast e ení mimo krytinu 0, Krytiny st ech 0, Klempí ské konstrukce 0, Fasádní omítky 0, Vn j í obklady - 0, Podlahy ostatních místností 0, Bleskosvod - 0, Rozvod plynu - 0, Vybavení kuchyní - - 0, Ostatní 0, sou et 0,349 0,016 0,005 n = 0,005 0,349 0,016 x 1,852 = 0,374 K4 = 1-0,374 x 0,54 = 0,80 Opot ebení 103 / 143 = 72 %. Výpo et ceny domu ZCU =ZC x K4 x K5 x Ki x Kp= 2 565,- x 0,80 x 0,85 x 2,146 x 1,984 = 7 426,- K /m3 o.p. Po izovací cena: 891,1 x 7 426, ,- K Opot ebení: ,- x 0, ,- K Z statková cena: ,- K =========== Venkovní úpravy - 10 Cena se stanoví ve vý i 3,5 % z ceny stavby objektu. Jedná se o zpevn né plochy, plot, vrata, p ípojku vodovodu, elekt iny, kanalizace. Cena: ,- x 0,035 = ,- K ========= Vedlej í stavba Na pozemku se nachází objekt stodoly, který je nepravidelného tvaru, zd né a ást. d ev né konstrukce, s d ev. krovem a zast e ením, slou í ke skladování. Stavba je stará s max.

6 - 6 - opot ebením, dle informace od majitele odhaduji z statkovou cenu na: ,- K ========== Pozemek - 28 Pozemek p..st. 17 zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 411 m2 Cp = 35 + ( ) x 0, = 35,- K /m2 Zc = Cp x 1,00 = 35,- x 1,00 = 35,- K /m2 Úprava sazby: mo nost napojení na ve ejný rozvod plynu 10 % sou et 10 % Upravená sazba: 35,- + 35,- x 0,10 = 38,50 K /m2 CZ-CC 111, SKP Koeficient zm ny cen Ki = 2,146 Stavba pro RD, Jablonec nad N. do 1000 obyv. Koeficient prodejnosti Kp = 1,984 Cena: 411 x 38,50 x 2,146 x 1,984 = ,- K ========= Trvalé porosty - 42 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o ke e, ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha: 15 m2 Smí ené trvalé porosty: koef. 0,065 CZ-CC 111, SKP Koeficient zm ny cen Ki = 2,146 Koeficient prodejnosti Kp = 1,00 Cena porost : 15 x 38,50 x 2,146 x 1,00 x 0,065 = 81,- K ======

7 - 7 - C. R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný d m ,- K 2. Vedlej í stavba a venkovní úpravy ,- K 3. Pozemky ,- K 4. Trvalé porosty 81,- K sou et ,- K Celkem cena nemovitosti ke dni ocen ní dle ,- K =========== D. S T A N O V E N Í T R N Í C E N Y V této lokalit se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí mezi 1,5 2,0 mil. K. Vý e tr ní ceny nemovitostí zále í na druhu, vyu ití, velikosti, vybavenosti, p íslu enství, technickém stavu, stá í, lokalit, poloze, infrastruktu e, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti in enýrskými sít mi a dal ími objekty, p ístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavb, trhu, riziku, aj. Je ocen no v etn v cných b emen, práv a závad. Cena nemovitosti je stanovena jako ni í oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, e se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, a také k p ihlédnutí k vlo ení investice pot ebné k dokon ení oce ovaného objektu. Zm na vým r obnovou operátu: je-li vým ra beze zm n, nemá vliv na obvyklou - tr ní cenu. Vzhledem k vý e uvedeným skute nostem, s p ihlédnutím ke v em známým okolnostem a také s p ihlédnutím k sou asnému stavu nabízených cen RD na trhu nemovitostí je sou asná obvyklá cena - tr ní cena oce ované nemovitosti odhadnuta ve vý i: Tj. slovy: Jedenmilionsedmsettisíc00/K ======================= ,- K ===========

8 Znalecká dolo ka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný p edsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. b ezna 2007.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 10/7/13 znaleckého deníku. Znale né ú tuji podle p ilo ené likvidace. V Liberci dne x adatel 1x archiv znalce

9 Fotodokumentace