Znalecký posudek č. 4394/54/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4394/54/15 o obvyklé ceně nemovité věci-staveb bez čp/če na pozemcích p.č. st. 453 a st. 577 v k.ú. a obci Cerhenice, okres Kolín Objednatel posudku: Mgr. Pavel Dolanský soudní exekutor Exekutorského úřadu Beroun Palackého 31/ Beroun Účel posudku: 015 EX 349/08 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@gmail.com Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá označit a ocenit cenou obvyklou nemovité věci a jejich příslušenství, a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to: stavbu bez čp/če jiná stavba na pozemku parc.č. st. 453 stavbu bez čp/če zem. stavba na pozemku parc.č. st Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1. máje Cerhenice Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Cerhenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistentky a pana Ing. Pavla Komendy. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o ustanovení znalce z výpis z KN Katastrálního úřadu Kolín, LV č pro k.ú. Cerhenice - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené zástupcem vlastníka nemovitých věcí - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC).

3 Vlastnické a evidenční údaje: STS Mlýn Draho s.r.o. 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitá věc jsou dvě stavby na cizích pozemcích v původním zemědělském areálu. Stavby byly původně napojeny na jednotlivé inženýrské sítě v areálu vodu a elektřinu, v současnosti jsou tyto sítě odpojené. Přístup je po účelových zpevněných komunikacích v areálu v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob, na pozemku p.č. 150/35 má podíl i jedna právnická osoba. Přístup k oceňovaným stavbám není právně vyřešen. Žádná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Pozemky zastavěné stavbami a možná i okolní pozemek p.č. 150/30 jsou patrně vlastníky pozemků pronajaty vlastníkovi staveb. Nájemní smlouva není k dispozici, není doložena výše nájemného ani přesný rozsah pronajatých pozemků, proto není s nájemní smlouvou jako právem/závadou uvažováno. K zástavním právům a exekučním příkazům uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo. 8. Obsah posudku: Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Kanceláře 1.2 Váha

4 - 4 - B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota stanovená s pomocí nákladové ceny dle cenového předpisu 199/2014 Sb. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Kanceláře Objekt původně sloužil jako kanceláře JZD. Montovaná stavba z ocelové konstrukce a chladírenských sendvičových panelů. Dispozice: Kanceláře chodba 22,19 WC 13,39 sprchy 13,39 sprchy 13,39 kancelář 16,74 kancelář 13,39 kancelář 13,39 kancelář 13,39 kancelář 34,94 součet 154,21 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 22,74 * 7,10 = 161,45 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 161,45 m 2 3,33 m 537,63 Součet 161,45 m 2 537,63 Průměrná výška podlaží: PVP = 537,63 / 161,45 = 3,33 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 161,45 / 1 = 161,45 m 2 Obestavěný prostor

5 - 5 - Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor podezdívka (22,74 * 7,10)*(0,00+0,60) / 2 = 48,44 m 3 1.NP (22,74 * 7,10)*(3,33) = 537,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor podezdívka PP 48,44 m 3 1.NP NP 537,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 586,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] S Základy vč. zemních prací betonová deska a betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce ocelová montovaná konstrukce, S 100 montované sendvičové panely 3. Stropy montované S Krov, střecha plochá S Krytiny střech živičná S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů lakovaný plech panelů S Úprava vnějších povrchů lakovaný plech panelů, S Vnitřní obklady keramické keramické obklady S Schody chybí C Dveře hladké do kovových zárubní, vstupní S 100 Al prosklené 12. Vrata X Okna kovová Al, zdvojená S Povrchy podlah PVC, keramické dlažby S Vytápění El akumulační kamna nefunkční C Elektroinstalace světelná třífázová - odpojená S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod teplá i studená S Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích předmětů S Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody el. bojlery S Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. zděné sprchové kouty, umývadla, WC, C 100 část demontovaná 24. Výtahy chybí C Ostatní C Ostatní dvě kovové mříže S Instalační pref. jádra X 100

6 - 6 - Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 3, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,99 Koeficient vybavení K 4 : 0,8299 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0290 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9609 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9306 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8299 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 045,44 Plná cena: 586,08 m 3 * 4 045,44 Kč/m 3 = ,48 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 % ,74 Kč Kanceláře - zjištěná cena = ,74 Kč

7 Váha Přízemní objekt původní váhy. Dlouhodobě neužívaný a neudržovaný, chybí vnitřní vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 9,15*4,66 + 3,43*1,95 = 49,33 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 49,33 m 2 2,60 m 128,26 Součet 49,33 m 2 128,26 Průměrná výška podlaží: PVP = 128,26 / 49,33 = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 49,33 / 1 = 49,33 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (9,15*4,66 + 3,43*1,95)*(2,60) = 128,25 m 3 Krov (9,15*4,66 + 3,43*1,95)*(0,56+2,31)/2 = 70,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 128,25 m 3 Krov Z 70,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 199,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné z škvárobet. tvárnic na 300 mm S Stropy s rovným omítnutým podhledem S Krov, střecha sedlová S Krytiny střech vlnitý eternit P Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100

8 Úprava vnějších povrchů vápenocementové - stočené jádro P Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody chybí C Dveře hladké do kovových zárubní S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Povrchy podlah cementový potěr P Vytápění El akumulační kamna nefunkční C Elektroinstalace světelná třífázová - odpojená S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod po povrchu konstukcí nefunkční C Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích předmětů S Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. chybí C Výtahy chybí C Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech P 2, ,46 0,97 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 1, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 3, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,56

9 - 9 - Koeficient vybavení K 4 : 0,7256 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0538 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1077 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7256 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 213,34 Plná cena: 199,03 m 3 * 4 213,34 Kč/m 3 = ,06 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 80,000 % ,85 Kč Váha - zjištěná cena = ,21 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1.1 Kanceláře ,00 Kč 1.2 Váha ,00 Kč ,00 Kč Zaokrouhleno celkem ,- Kč

10 Porovnávací hodnota Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Administrativní budova Konstrukce: montovaná kovová se sendvičovým opláštěním Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 0 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 161 m 2 Přípojky: el., voda ze studny, kanalizace do jímky Technický stav objektu: horší Příslušenství nemovitosti: objekt váhy, bez ceny Stáří objektu: nezjištěno, během posledních let neužívané, bez údržby Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 586,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 161,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 154,00 m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Prodej kanceláře 784 m²dvory - Veleliby, okres Nymburk Kč (1 594 Kč za m²) k prodeji patrovou administrativní budovu o zastavěné ploše 392 m2, celkové podlahové ploše 784 m2. V přízemí rozsáhlá jídelna s bývalou závodní kuchyní, šatny a sociálním zařízením. V patře kanceláře. Výborná dopravní dostupnost, vzdálenost od Nymburka 1,5 km. ID zakázky: Aktualizace: Stavba:Smíšená Stav objektu:před rekonstrukcí Typ domu:patrový Podlaží:3. podlaží z celkem 3 Plocha zastavěná:392 m 2 Užitná plocha:784 m 2 Inzerce. Větší objekt v lepší lokalitě, patrně funkční sítě. Pozemky??

11 Prodej kanceláře 660 m²kouřim - Molitorov, okres Kolín Kč (1 015 Kč za m²) Prodej kancelářských prostorů s přilehlou stodolou, vhodné k podnikatelským záměrům (ustájení koní, skladové prostory aj.) Momentálně využíváno jako zázemí pro zahradnickou činnost. Nemovitost je v sousedství golfového hřiště. V těsné blízkosti je prostorná vila z počátku 20 stol. k rekonstrukci, kterou lze taktéž odkoupit. ID zakázky: Aktualizace: Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Umístění objektu:okraj obce Typ domu:patrový Podlaží:1. podlaží z celkem 2 Plocha zastavěná:529 m 2 Užitná plocha:660 m 2 Plocha podlahová:130 m 2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Inzerce. Větší objekt v lepší lokalitě, patrně funkční sítě. Pozemky?? Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Oceňovaná nemovitost - objekt kanceláří v malé obci je poměrně netypická nemovitost, která se obvykle neobchoduje. Pro porovnání nebyl nalezen žádný srovnatelný realizovaný prodej. V inzerci byly nalezeny dva do určité míry porovnatelné objekty, u nichž není patrné, zda se obchodují s pozemky či bez nich. Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a stavebně právního stavu stanovuji porovnávací hodnotu na částku : výsledná cena = ,00 Kč

12 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota staveb: Věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena staveb : Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třistatisíc Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@gmail.com D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4394/54/15 znaleckého deníku.