ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011 o obvyklé ceně rodinného domu v Plzni - Červeném Hrádku, Červenohrádecká č.p.323, včetně pozemků a příslušenství, katastrální území Červený Hrádek u Plzně, okres Plzeň-město Objednatel posudku: Mgr. Pavel Dolanský, soudní exekutor Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro provedení exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Plzni dne strana 1

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p.323 Adresa nemovitosti: Červenohrádecká 323/12g, Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Červený Hrádek u Plzně Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění nemovitosti bylo provedeno na základě vydaného usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 363/ , ze dne Úkolem znalce je ocenění spoluvlastnického podílu 1/2 povinného Karla Poslta na nemovitostech. Místní šetření bylo svoláno exekutorem na , ale nemovitost nebyla zpřístupněna. Prohlídka nemovitosti nebyla umožněna. 3. Podklady pro vypracování posudku 1) výpis z katastru nemovitostí, LV č.1018 k.ú. Červený Hrádek u Plzně, ze dne ) kopie katastrální mapy 3) skutečnosti zjištěné v městském stavebním archivu 4) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění 5) vyhláška MF č. 456/2008 Sb. v platném znění 6) informace z realitních kanceláří a realitní inzerce 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, na Listu vlastnictví č.1018 pro obec Plzeň a katastrální území Červený Hrádek u Plzně. Podle výpisu z KN ze dne je vlastníkem nemovitosti zapsána Davidová Monika. Na předloženém LV nejsou zapsána žádná věcná břemena. Je zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s., z roku 2002, aktuální výše pohledávky není znalci známa. Další zápisy po datu nebyly prověřovány. 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla vlastníkem předložena žádná projektová dokumentace. Podle dokumentů ve stavebním městském archivu byl rodinný dům postaven společně s ostatními řadovými domy, stavební povolení bylo vydáno , výstavba byla kolaudována Vnějším vzhledem dům odpovídá původní projektové dokumentaci, pravděpodobně je v původním stavu beze změn. V roce 2002 bylo zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s., zástavní právo zapsáno dodnes. strana 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji města Plzně v části Červený Hrádek, mezi řadovými rodinnými domy podél silnice Plzeň - Kyšice, v Červenohrádecké ulici. Přístup k domu přímo ze silnice přes chodník, v okolí jsou obdobné novostavby rodinných domů. Stavba je napojena na všechny inženýrské sítě. Řadový rodinný dům č.p.323 byl dokončen v roce 2002, přízemní stavba s podkrovím. V přízemí je vstup z ulice přes verandu s venkovním schodištěm, předsíň, WC, prádelna, kuchyně, obývací pokoj s otevřeným schodištěm do podkroví. V podkroví jsou 3 pokoje a velká koupelna s rohovou vanou. Stavba na betonových pasech s izolací, obvodové nosné zdivo, strop betonový s podhledem, sedlový krov s vikýři a krytinou z živičných šindelů, točité schodiště, plastová okna, ústřední vytápění s plynovým kotlem, ostatní konstrukce standardní. Před domem je předzahrádka celá zpevněná betonovou zámkovou dlažbou pro parkování vozidel, v uličním oplocení sloupek plynoměru a elektroměru, vrata a vrátka s dřevěnou výplní. Za domem je malá zahrada přístupná pouze přes dům z obývacího pokoje, oplocená, s okrasnými porosty. Předzahrádka na p.č.355/131 o výměře 60 m2, dům je postaven na parcele č.355/13 o výměře 71 m2, zahrada za domem na p.č.355/82 o výměře 84 m Součásti a příslušenství nemovitosti a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.323 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy c) Porosty c 1 ) Porosty na zahradě d) Pozemky d 1 ) Pozemky - funkční celek strana 3

4 B. Věcná hodnota nemovitosti Ocenění nemovitosti je provedeno s využitím vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a 1 ) Rodinný dům č.p.323 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 9 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 440,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,50*10,90+1,20*2,70 = 74,09 m 2 2.NP: 6,50*10,90 = 70,85 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 74,09 m 2 2,85 m 2.NP: 70,85 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (6,50*10,90*(0,30+2,85))+(1,20*2,70)*(0,90+(3,55+2,85)/2) = 236,46 m 3 zastřešení: (6,50*10,90)*(1,0+3,85/2) = 207,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 443,70 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 74,09 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 144,94 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,96 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený se šikmou střechou I typ A 1. Druh stavby - dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - více zákl. přísl. standard. provedení., prádelna IV 0,05 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m2 I -0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 9 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,197 i = 1 strana 4

5 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,05 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,040 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka IV 0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,050 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,197 * 1,040 * 1,050 = 1,307 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 440,- Kč/m 3 * 1,307 = 5 803,08 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 5 803,08 Kč/m 3 * 443,70 m 3 = ,60 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,60 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Stanovená cena staveb: ,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,33 Kč c) Porosty c 1 ) Porosty na zahradě Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: strana 5

6 Celková cena pozemku: Kč ,98 Celková výměra pozemku: m 2 84 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 84 Cena pokryvné plochy porostů: Kč ,98 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 139,94 Porosty na zahradě - zjištěná cena = 5 139,94 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - funkční celek Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 355/130 71,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,61 Pozemky zahrad a ostatních ploch Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 355/82 84,00 800, ,- zahrada 355/131 60,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,23 Pozemky - funkční celek - zjištěná cena = ,84 Kč strana 6

7 Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p.323 = ,60 Kč b) Venkovní úpravy = ,33 Kč c) Porosty na zahradě = 5 139,94 Kč d) Pozemky - funkční celek = ,84 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,71 Kč ,- Kč C. OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji nebo odvozením ceny z jiné funkčně související věci. Tato metoda pro oceňování nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak hodnotu pozemku. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však obtížně dostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Porovnání tedy musí někdy vycházet i z realitní inzerce a inzerce na internetu. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno ověřit, jak inzerovaná cena určité nemovitosti v čase klesá, až z inzerce nabídka zmizí. Nemovitost se pravděpodobně prodala za cenu blízkou poslední požadované. V dalších výpočtech se vychází z předpokladu, že cena nemovitosti nemůže být vyšší, něž cena obdobné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobně nejvyšší dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než inzerované požadované nájemné. Ceny realitní inzerce budou upraveny podle odlišnosti nemovitosti v jejich umístění, provedení, stavu, velikosti pozemků apod. Údaje o realizovaných cenách nemovitostí byly získány z kupních smluv a údaje z realitní inzerce porovnávaných nemovitostí byly získány na internetových stránkách realitních serverů a z periodických tiskovin realitních kanceláří. Soubor zjištěných porovnatelných nemovitostí : 1) Řadový RD Červený Hrádek Zděný řadový RD, podsklepený + 2 NP, plochá střecha, stáří asi 30 let, převážně v původním stavu, ústřední plynové vytápění. V suterénu je garáž a zázemí, ve vyšších podlažích samostatné byty typu 3+1 s lodžiemi, za domem upravená zahrada, všechny sítě. Zastavěná plocha 127 m2, celková výměra pozemku 334 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč strana 7

8 2) Rodinný dům Červený Hrádek Novostavba zděného přízemního RD na okraji zástavby, valbová střecha s taškovou krytinou, plastová okna, vytápění ústřední s plynovým kotlem, výstavba kompletně dokončena. V přízemí je vstup, šatna, technická místnost, prádelna a byt typu 4+kk se zázemím. Na pozemku parkovací stání pro auto, upravená zahrada, všechny sítě. Zastavěná plocha 160 m2, celková výměra pozemku 745 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč 3) Rodinný dům Červený Hrádek Zděný přízemní RD s podkrovím stáří asi 10 let, sedlová střecha s taškovou krytinou, plastová okna, vytápění ústřední s plynovým kotlem a krbem, velmi dobrý technický stav. V přízemí je vstup, technická místnost a byt typu 3+1 se zázemím, v podkroví byt typu 4+1 se zázemím a balkonem. Na pozemku parkovací stání pro 2 auta a krytý bazén, upravená udržovaná zahrada, všechny sítě. Zastavěná plocha 109 m2, celková výměra pozemku 690 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč 4) Řadový rodinný dům Plzeň - Bukovec Zděný starší přízemní řadový RD, částečně podsklepený s půdním prostorem, sedlová střecha s taškovou krytinou, špaletová okna, vytápění ústřední s plynovým kotlem, po částečné rekonstrukci. V přízemí je vstup a byt typu 3+1 se zázemím, v suterénu sklepy, půdní prostor volný. Za domem zahrada přístupná pouze přes dům, všechny sítě. Zastavěná plocha 103 m2, celková výměra pozemku 220 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč 5) Řadový rodinný dům Plzeň - Lobzy Zděný řadový RD stáří asi 80 let, podsklepený + 2 NP a půdní prostor, sedlová střecha s novou taškovou krytinou, špaletová okna, etážové vytápění, vyžaduje rekonstrukci. V suterénu sklepy, v přízemí je vstup a byt typu 2+kk se zázemím, v patře byt typu 3+kk, půdní prostor volný. Za domem zahrada přístupná pouze přes dům, všechny sítě. Zastavěná plocha 140 m2, celková výměra pozemku 220 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč 6) Řadový rodinný dům Plzeň - Újezd Zděný krajní řadový RD stáří asi 10 let na okraji zástavby, bez podsklepení o 2 NP, oblouková střecha, plastová francouzská okna, vytápění ústřední s plynovým kotlem, velmi dobrý stav. V přízemí je garáž, vstup, koupelna, WC, komora a OP s KK a jídelnou, v patře 3 místnosti, koupelna a WC. Kolem domu upravená udržovaná zahrada s venkovním posezením a kolnou, všechny sítě. Zastavěná plocha 113 m2, celková výměra pozemku 415 m2. Nabídková cena ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč Nejnižší porovnávací hodnota souboru Nejvyšší porovnávací hodnota souboru Průměrná porovnávací hodnota souboru ,- Kč ,- Kč ,- Kč Odbornou úvahou znalce, po zvážení stavu nemovitosti, její polohy a atraktivnosti i všech okolností působících na trh a tržní hodnoty nemovitostí v současné době, podle stavu realitního trhu obdobných nemovitostí v této lokalitě, jsem dospěl k následující porovnávací hodnotě: Porovnávací hodota celkem po zaokrouhlení strana ,- Kč

9 D. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA A REKAPITULACE Ocenění nemovitosti bylo provedeno na základě vydaného usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 363/ , ze dne Úkolem znalce je ocenění spoluvlastnického podílu 1/2 povinného Karla Poslta na nemovitostech, a dále ocenit práva a vady s nemovitostmi spojené. V předchozích kapitolách byly provedeny výpočty věcné hodnoty nemovitosti a odhad ceny porovnávací metodou. Každá z použitých metod má své klady a zápory, různou vypovídací schopnost. Rekapitulace stanovených cen nemovitosti : Věcná hodnota nemovitosti z toho pozemky Porovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč ,- Kč ,- Kč Na nemovitosti nejsou zapsána žádná věcná břemena. Je zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s., z roku 2002, aktuální výše pohledávky není znalci známa. Další zápisy po datu nebyly prověřovány. Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji města Plzně v části Červený Hrádek, mezi řadovými rodinnými domy podél silnice Plzeň - Kyšice, v Červenohrádecké ulici. Stavba je napojena na všechny inženýrské sítě. Oceňovaná nemovitost se skládá z budovy řadového rodinného domu č.p.323, dokončeného v roce 2002, pozemků předzahrádky na p.č.355/131 o výměře 60 m2, dům je postaven na parcele č.355/13 o výměře 71 m2, zahrada za domem na p.č.355/82 o výměře 84 m2. Příslušenstvím jsou porosty na zahradě a venkovní úpravy na pozemcích, zejména zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka, přípojky všech sítí včetně sloupků na měřidla. Místní šetření bylo svoláno exekutorem na , ale nemovitost nebyla zpřístupněna. Ocenění vychází pouze z venkovní obhlídky a informací ze stavebního archivu města. V době prohlídky byla pravděpodobně nemovitost užívána k bydlení vlastníkem, průměrná údržba. Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Na základě všech znalci známých a dostupných informací, výše provedených jednotlivých výpočtů a subjektivního názoru znalce je stanovena obvyklá cena oceňované nemovitosti k datu 3. května ,- Kč slovy : třimilionytřistatisíckorunčeských Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1 / 2 na nemovitosti musí být snížena o určitou míru diskontu, vyjadřujícího kupujícím očekávané a předpokládané problémy s majetkoprávními problémy spoluvlastnictví nemovitosti. Po zvážení oceňované nemovitosti byl znalcem stanoven diskont ve výši 10%. Obvyklá cena spol.podílu : ( x 0,90 ) x 0,50 = ,-Kč po zaokrouhlení slovy : jedenmilionpětsettisíckorunčeských ,- Kč strana 9

10 Při zpracování ocenění nebyla znalcem zjištěna žádná práva nebo závady, která by ovlivňovala hodnotu nemovitosti. Zjištěný technický stav staveb je zohledněn ve výši stanovené obvyklé ceny nemovitosti. Při zpracování ocenění nebyly znalcem zjištěny žádné závady, které v dražbě nezaniknou (věcná břemena, nájemní smlouvy bytů apod.). Na LV je zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s., z roku 2002, aktuální výše pohledávky není znalci známa. V Plzni dne Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 10.května 2001 č.j. Spr.265/00 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2011 znaleckého deníku. V Plzni dne Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň F. Seznam příloh 1) Fotodokumentace nemovitosti 2) Mapa s vyznačením polohy nemovitosti 3) Kopie katastrální mapy 4) Výpis z KN, LV č.1018 k.ú. Červený Hrádek u Plzně, ze dne ) Půdorysy podlaží domu strana 10