Znalecký posudek č. 2012/348

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/348 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/30 k nemovitostem zapsaným na LV č. 281 pro katastrální území Nová Hradečná, obec Nová Hradečná, okres Olomouc, kraj Olomoucký. stavbě rodinného domu č.p. 137 na parcele č. 705 a pozemkům, parcelám č. 705 a 706. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00186/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00186/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 281 pro katastrální území Nová Hradečná, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Nová Hradečná Katastrální území: Nová Hradečná (705063) List vlastnictví číslo: 281 Vlastníci: Králová Helena Podíl: 1/30 Fryštátská 72/1, Karviná, Fryštát, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/30 k nemovitostem, stavbě rodinného domu č.p. 137 na parcele č. 705 a pozemkům, parcelám č. 705 a 706 v katastrálním území Nová Hradečná, obec Nová Hradečná, okres Olomouc, kraj Olomoucký, zapsaný ve prospěch vlastníka na LV č. 281 pro katastrální území Nová Hradečná, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Nemovitosti, stavba rodinného domu č.p. 137 s pozemky, parcelami č. 705 a 706 se nacházejí v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné objekty užívanými pro potřeby rodinného bydlení. Na pozemcích bezprostředně sousedících z oceňovanými pozemky probíhá výstavba tři novostaveb určených k individuálnímu bydlení. Oceňované nemovitosti jsou přístupné pouze po komunikaci s nezpevněným povrchem, v místě je možnost napojení na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod i rozvod zemního plynu. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 705, 706, v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Olomouc Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 Stavba č.p. 137 v katastrálním území Nová Hradečné je rodinným domem zděné konstrukce, nepodsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. 1.nadzemní podlaží je tvořeno předsíní, místností kuchyně a dvěma obytnými místnostmi. V objektu se nenachází žádné sociální zařízení, koupelna ani WC, ani suchý záchod. Jedná se o objekt, jehož stáří zřejmě značně převyšuje 100 let, a i když v minulosti byly prováděny některé údržbářské práce a byly vyměněny některé konstrukce stavby (okna), nachází objekt ke dni ocenění ve výrazně opotřebeném stavu s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Ve stavbě je již nefunkční elektroinstalace, chybí rozvod vody, chybí vnitřní kanalizace, není proveden rozvod zemního plynu. Značně poškozené jsou i konstrukce dlouhodobé životnosti, především zdivo, které je ve velkém rozsahu zavlhlé v důsledku vzlínaní zemní vlhkosti pře neizolované základy. Výrazně poškozeny v důsledku hnití jsou rovněž dřevěné podlahy obytných místností. Rovněž výrazný průhyb viditelných dřevěných stropních trámů svědčí o jejich překročené životnosti. Jedinou vytápěnou místností je kuchyně, která je vytápěna kuchyňským sporákem na tuhá paliva. V obytných místnostech funkční zdroje tepla chybí. Rodinný dům je zřejmě nepravidelně obýván neznámou osobou nebo osobami. Za účelem ocenění stavby je uvažováno, že stavba se nachází ve stavu vyžadujícím bezprostřední rozsáhlou rekonstrukci. Příslušenstvím stavby je zděná kůlna přistavěná k její zadní stěně, která se nachází v havarijním stavebně technickém stavu. b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 705, 706, v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 Parcela č. 705 o výměře 1365 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 137 v katastrálním území Nová Hradečná. Parcela č. 706 o výměře 2185 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 137 na parcele č. 705 a pozemkem, parcelou č. 705, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.

5 5 Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 26a Podlaží: 1.NP Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 9,45 11,70 = 110,56 m 2 Podlažnost: 110,56 / 110,56 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 9,45 11,70 = 331,69 m 3 Zastřešení (0,85+4,40/2) 9,45 11,70 = 337,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 668,91 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Nová Hradečná Počet obyvatel: 801 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 758, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00

6 6 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,060 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD 0,03 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,137 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 1,060 0,137 = 0,123 Cena upravená (CU = IPC I): 2 758, 0,123 = 339,23 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 668,91 339,23 = ,34 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 30 Cena po úpravě: = 7 563,81 Kč Rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 zjištěná cena: 7 563,81 Kč

7 7 b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. 705, 706, v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 801 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,116 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha , 74, ,19 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,116 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada , 29, ,24 Součet cen všech typů pozemků: = ,43 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 30 Cena po úpravě: = 5 528,35 Kč Pozemky, parc.č. 705, 706, v k.ú. Nová Hradečná - podíl 1/30 zjištěná cena: 5 528,35 Kč

8 8 c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání je použita jediná nemovitost srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízená na trhu s nemovitostmi ve 4.čtvtletí Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 90 m 2 Cena: Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Břevenec Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha užitná: 90 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Plocha pozemku: m 2 Sklep: 8 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Popis: K prodej RD 2+1 (s možností rozšíření do podkrovních prostor) určeného ke kompletní rekonstrukci v Břevenci u Šumvaldu. Dům je ze smíšeného zdiva, celková rozloha pozemku je 1753 m 2, je zde elektřina, voda ze studny od souseda, kanalizace před domem, suché wc, vytápění lokální na tuhá paliva + elektrické přímotopy. Velká zahrada s hospodářskými budovami, krásná okolní příroda, klidné místo, vhodné pro rekreační účely jako chalupa. Kontaktovat

9 9 Realitní kancelář STING, s.r.o. Opletalova 363/2, Olomouc Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 90,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 1,00 K vybav. : 1,10 K přísluš. : 1,00 K pozemky : 0,80 K pramen : 1,10 Jednotková cena (JC): 4 017,45 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K přísluš. K pozemky K pramen ) Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 4 017,45 Kč Množství: 89,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 30 Cena po úpravě: = ,33 Kč Výsledná porovnávací hodnota: ,33 Kč

10 10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 7 560, Kč 5 530, Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu k nemovitostem zapsaným na LV č. 281 pro katastrální území Nová Hradečná je podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenácttisícdevětsetdvacet Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Králová Helena Fryštátská 72/1 Karviná Králová Helena Fryštátská 72/1 Karviná Podíl 1/30 Stavba č.p.137 Parcela: 705 Parcela: 706 Králová Helena Fryštátská 72/1 Karviná Králová Helena Fryštátská 72/1 Karviná Podíl 1/30 Stavba č.p.137 Parcela: 705 Parcela: 706 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 127 Nc-1392/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milana Vlhy, 102EX-186/2007-N2 ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka Havířov, o nařízení exekuce 128 EXE-1501/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáše Vrány, 103 EX-08869/ ze dne Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,22 Kč pro Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáše Vrány, 103 EX-08869/ ze dne Právní moc ke dni

11 11 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/348 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 413/12 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00186/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 281 pro katastrální území Nová Hradečná, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.