ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 34/4474/2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 34/4474/2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 153 (stavební parcela č. 246-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4-zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický a příslušenství. Objednavatel posudku: Mgr. Tomáš Voborník Exekutorský úřad Pardubice 9. května Moravany Účel posudku: 195 EX 769/08 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění zákona Oceněno ke dni: 20.dubna 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a 4 strany přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 2.května 2018

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 153 (stavební parcela č. 246-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4-zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce, u státní silnice II/363 procházející obcí. Bělá nad Svitavou se nachází cca 3 km od obce Březová nad Svitavou, kterou prochází silnice E 461, směr Svitavy - Brno. Nemovitosti se nenacházejí v záplavové oblasti 100leté vody - Q100 (dle VUV T.G.Masaryka, Praha). Rodinný dům je v současném stavu neobyvatelný. Zadní kamenná zeď je polorozpadlá, okno do jedné místnosti chybí, boční veranda je rozpadlá. Rekonstrukce domu je dle mého názoru nerentabilní. Objekt není dle informací užíván již několik let (dle informací OÚ min. 8 roků). V posudku uvažuji s tím, že objekt je bez hodnoty - k demolici, hodnotu mají pouze pozemky. Náklad na demolici a skládkování uvažuji v ceně pozemků. Např. kameny ze zdiva lze použít do základů, krovy na topení apod. Střešní krytina eternitové šablony je nutno ekologicky zlikvidovat. Náklad na demolici a skládkování provedený odbornou společností by byl min ,-Kč. Za domem se nachází zděná kolna, která je také ve špatném stavu. Na pozemku zahrady se nacházejí trvalé porosty. Oplocení je téměř zničeno. Dle informací z OÚ je pozemek zahrady v deštivých letech značně podmáčený. Odvodnění je ale možné provést do zatroubeného potoka. V obci je občanská vybavenost: obecní úřad, mateřská školka, pošta, obchod, sportovní hřiště. Inženýrské sítě (zdroj - obecní úřad): vodovod (napojeno cca 90% domů), plyn (napojeno cca 80% domů). V obci není kanalizace, základní škola ani zdravotnické zařízení. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení provozuje dopravní společnost. Dopis - Dodejka, neukládat, vhodit do schránky - na místní šetření nebyl doručen do schránky. Na plotě je trubka, která asi sloužila jako poštovní schránka. Není ale označena. Dle informací bydlí pan Miroslav Dvořák v Březové nad Svitavou nebo Brněnci. Místní šetření jsem provedl dne Provedl jsem pouze vnější prohlídku. Na LV č. 153, oddíle CLV je zapsáno věcné břemeno užívání pro paní Františku Dvořákovou nar Dle informací paní Františka Dvořáková v roce 2002 zemřela. V posudku je proveden výpočet zjištěné ceny dle oceňovací vyhlášky č. 457/2017 Sb. pouze pozemků. Objekt čp. 156 rodinný dům a kolna jsou v havarijním stavu, trvalé porosty jsou neošetřované. Na hranici mezi pozemky č. par. 352/4 a č. 352/1 se nachází plot. Doporučuji provést geodetické zaměření hranic pozemků. Dle mého názoru se část kolny nachází na pozemku č. par. 352/1 (jiný vlastník). Vyjádření k DPH: V případě oceňovaných pozemků v katastrálním území Bělá nad Svitavou se jedná o zahradu, ostatní plochu a o stavební parcelu. Dle 56 odst. 2 zák. o DPH, je oceněna stavební parcela včetně DPH

3 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 195 EX 769/ ze dne Výpis z KN, LV č. 153 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu kopie katastrální mapy - Komentář k oceňování práv odpovídajícím věcným břemenům podle 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vydané MF ČR dne Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne údaje sdělené na OÚ v Bělé nad Svitavou - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - fotodokumentace ze dne prohlídka vnějšího stavu dne dopis: dodejka, neukládat, vhodit do schránky - Česká pošta nedoručila, z důvodu, že nemá domovní schránku) - doporučeným dopisem byli obesláni i další účastníci dle Usnesení bod IV nikdo se prohlídky nezúčastnil 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 153 pro katastrální území a obec Bělá nad Svitavu zapsán: Miroslav Dvořák, nar Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou: Nemovitosti zapsané na LV č. 153 (stavební parcela č. 246-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4-zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy a trvalé porosty

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ ZJIŠTĚNÁ CENA 2.1 Pozemky (č. par. 246, č. 352/4 a č. 1922/4) Oceněno podle 3 vyhlášky Výměra pozemku Pozemky jsou v jednotném funkčním celku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

5 2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost - 5 -

6 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.04 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 149,- ZC = ZCv x Iu = 630 Kč x = 149 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 151,83 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,98 Pozemky (č. par. 246, č. 352/4 a č. 1922/4) Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE - ZJIŠTĚNÁ CENA 1) Pozemky (č. par. 246, č. 352/4 a č. 1922/4) Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Sedmdesátsedmtisícdvěstěosmdesát Kč - 6 -

7 4. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 153 (stavební parcela č. 246-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4- zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický, je zapsáno věcné břemeno užívání pro paní Františku Dvořákovou, nar Dle získaných informací paní Františka Dvořáková v roce 2002 zemřela. Proto toto věcné břemeno neoceňuji, resp. věcné břemeno je ve výši 0,-Kč. V části CLV jsou zapsána Zástavní právo soudcovské, Zástavní právo exekutorské, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zahájení exekuce, Nařízení exekuce a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz LV. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci

8 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 153 (stavební parcela č. 246-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4-zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu. POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje (R) rodinných domů a pozemků v Bělé nad Svitavou: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje. Obec prodává tzv. předzahrádky a zaplocené okraje u komunikací za částky v rozmezí 10,-Kč/m 2 až 20,-Kč/m 2. Stavební pozemky pro výstavbu RD obec nemá. B) Nabídky (N1-N3) domů ve špatném stavu: 1) Dlouhá Loučka (okres Svitavy), RD čp. 22 (podlahová plocha 202 m 2 ), pozemky 646 m 2, EXEKUCE, Jednopodlažní rodinný dům obdélníkového tvaru, stav špatný Obvyklá cena stanovena znaleckým posudkem: ,-Kč Vyvolávací cena v I. kole dražby: ,-Kč Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Lukáš Křivánek 2) Brodek u Prostějova, parcela č. 693/1 o výměře 134 m 2, jejíž součástí je stavba: Brodek u Prostějova, čp. 84, rodinný dům, EXEKUCE Vyvolávací cena v I. kole dražby: ,-Kč Obvyklá cena: ,-Kč (tj. cca 302,-Kč/m 2 pozemku) Exekutorský úřad Praha západ, Mgr. Jan Beneš Dle Google Street View z průjezdu vozidla Google car se jedná o pozemek, na němž se nachází zbytky zdiva domu. Hodnotu má pouze pozemek. Brodek u Prostějova má dle lexikonu obcí 2017 celkem obyvatel. 3) Sklené, čp. 35 bydlení, okres Svitavy, samostatně stojící rodinný dům ve špatném stavu, částečné podsklepení, přízemí - podlahová plocha 402 m 2, část sloužila pro bydlení a část jako prodejna, pozemek 328 m 2, EXEKUCE Vyvolávací cena I. kolo dražby: ,-Kč (obvyklá cena ,-Kč) Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. Jana Tvrdková Toto je statistika ze dne Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca realitních kanceláří a developerských firem

9 Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: Ozn. Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací N ,- 1,0 0,7 1,0 1,0 0,9 0,4 0, ,- N ,- 1,0 1,4 1,0 1,0 0,9 1,3 1, ,- N ,- 1,0 0,8 1,0 1,0 0,9 0,6 0, ,- Vyloučení extrémů (Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne ): v tomto případě vylučuji objekt použitý pro porovnávací způsob pod N2. Jedná se pouze o malý pozemek. Průměrná cena ,-/2 = ,-Kč K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Cena obvyklá nemovitosti jako celku porovnávací metodou je ve výši: ,-Kč

10 ZÁVĚR: Objekt rodinný dům čp. 156 je ve špatném stavu - k celkové rekonstrukci, případně k demolici a následné výstavbě nového objektu. Rekonstrukce by dle zkušeností byla finančně náročnější než demolice a výstavba nového objektu. V tomto případě cena obvyklá slouží pouze jako podklad pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Proto je použit průměr cen dle oceňovací vyhláška a porovnávací metody. Cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky: ,-Kč (cca 152,-Kč/m 2 ) Cena obvyklá porovnávací metodou: Vážený průměr: ,-Kč/ ,-Kč ,-Kč (po zaokrouhlení) Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 153 (stavební parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2, jejíž součástí je stavba: Bělá nad Svitavou, čp. 156, rodinný dům, pozemková parcela č. 352/4-zahrada o výměře 358 m 2 a pozemková parcela č. 1922/4-ostatní plocha, silnice o výměře 21 m 2 ) pro obec a katastrální území Bělá nad Svitavou, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy a trvalé porosty, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Osmdesátšesttisícsedmset Kč ,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Zjištěná cena obvyklá slouží pouze pro stanovení vyvolávací ceny pro dražbu. Až dražba stanoví skutečnou cenu obvyklou oceňované nemovitosti dle tohoto posudku. V Novém Městě nad Metují, dne 2.května vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne , č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 34/4474/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena