ZNALECKÝ POSUDEK. č. 213/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 213/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovité věci - zemědělské stavbě bez č.p./č.e. na pozemku p. č. st. 31 (LV 10002), zapsané na LV číslo 331, katastrální území Lipnička, obec Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 21869/09-35 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovité věci - zemědělské stavbě bez č.p./č.e. na pozemku p. č. st. 31 (LV 10002), zapsané na LV číslo 331, katastrální území Lipnička, obec Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělská stavba Adresa předmětu ocenění: Lipnička Světlá nad Sázavou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Světlá nad Sázavou Katastrální území: Světlá nad Sázavou Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 331, k.ú. Lipnička - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Nedvěd Jiří, Na Sídlišti 594, Světlá nad Sázavou 1/2 Paštika Pavel, Havířská 628, Světlá nad Sázavou 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Paštika Pavel Zahájení exekuce - Paštika Pavel Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci - 2 -

3 Oceňované nemovité věci se nachází v lokalitě Malý Mlýnek, cca 2 km od obce. Jedná se o zemědělskou stavbu na pozemku p.č. st. 31, která je jiného vlastníka. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělská stavba - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,922 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,515 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Zemědělská stavba Přízemní, podsklepená, samostatně stojící zemědělská stavba v vestavěnou galerií se nachází na pozemku p.č. st. 31. Je napojena asi na el. energii. Objekt je užíván asi 80 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad a vestavěná galerie. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 8,50*10,00+22,30*13,90+8,30*5,20 = 438,13 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 438,13 m 2 5,00 m 2 190,65 Součet 438,13 m ,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 190,65 / 438,13 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 438,13 / 1 = 438,13 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (8,50*10,00)*(2,90)+(22,30*13,90)*(3,80)+(8,30 *5,20)*(2,30) zastřešení (8,50*10,00)*(4,60*0,5)+(22,30*13,90)*(6,80*0, 5)+(8,30*5,20)*(1,50*0,5) = 1 523,65 m 3 = 1 281,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 1 523,65 m 3-5 -

6 zastřešení Z 1 281,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 805,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné S Svislé konstrukce kamenné, dřevěné S Stropy s rovným podhledem S Krov, střecha sedlová S Krytiny střech cementová taška S Klempířské konstrukce ne C Úprava vnitřních povrchů nátěr, omítky S Úprava vnějších povrchů nátěr, omítky S Vnitřní obklady X Schody dřevěné S Dveře dřevěné S Vrata dřevěné S Okna jednoduchá S Povrchy podlah hliněné, dřevěné P Vytápění X Elektroinstalace asi 220, 380 V S Bleskosvod ano S Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy S 8, ,00 8,90 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 2, ,00 2,30-6 -

7 13. Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah P 4, ,46 2, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 6, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,51 Koeficient vybavení K 4 : 0,9051 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100,00 1,00 12,20 13, ,33 7, Svislé konstrukce S 29,30 100,00 1,00 29,30 32, ,00 32, Stropy S 8,90 100,00 1,00 8,90 9, ,00 9, Krov, střecha S 11,00 100,00 1,00 11,00 12, ,00 12, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,00 3, Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,00 6, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 3, Schody S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Dveře S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,00 2, Vrata S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 2, Okna S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,00 4, Povrchy podlah P 4,80 100,00 0,46 2,21 2, ,00 2, Elektroinstalace S 4,70 100,00 1,00 4,70 5, ,00 5, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0,4400 Opotřebení: 93,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9351 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8600 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9051 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 586,13 Plná cena: 2 805,42 m 3 * 2 586,13 Kč/m 3 = ,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-93,7 % /100) * 0,063 Nákladová cena stavby CS N = ,39 Kč - 7 -

8 Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = ,29 Kč Zemědělská stavba - zjištěná cena = ,29 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělská stavba ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělská stavba ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěsedmnácttisícjednostodeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 9 -

10 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej zemědělského objektu 621 m2 Celková cena: Kč za nemovitost

11 Cena za m^(2): 725 Kč za m^(2) Adresa: Keřkov, Přibyslav - Dobrá Datum aktualizace: ID zakázky: N57548 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 621 m2 Užitná plocha: 621 m2 Popis: Prodej, Zemědělské stavby, 621 m2, Keřkov Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji skladu o rozloze 621 m2 v obci Keřkov u Přibyslavi. Nemovitost se nachází v těsné blízkosti hlavního tahu směr Havlíčkův Brod - Přibyslav - Ždár nad Sázavou. Objekt je vystavěn z cihel, střešní krytina eternitové šablony, krov je vázaný. Vnitřní dispozice stavby je rozdělena na pět úseků s rozdílnou stavební a světlou výškou. Objekt je možno využívat jako sklady nebo garáže. Ideální poloha. Více info v RK. 2. Prodej skladového prostoru 600 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: Kč za m2 Adresa: Kutná Hora (okres Kutná Hora) Datum aktualizace: ID: Stavba: Montovaná Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 302 m2 Užitná plocha: 600 m2 Plocha pozemku: 382 m2-11 -

12 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Dvoupatrová dřevostavba Tesko se sedlou střechou, je bývalým učilištěm. Nachází se v komerční zóně, ve slepé ulici, v blízkosti vlakové ho nádraží, v dohlednosti z hlavní komunikace. V přízemí i v patře jsou bývalé třídy, kanceláře a sociální zařízení. Nemovitost má užitnou plochu cca 600m2 a je vhodná na kanceláře, sklady, výrobu apod. Je zde možná i vestavba 2 bytových jednotek. Nemovitost má výhodnou polohu, je vzdálena 1km od silnice I.třídy č.38, Kolín 10km, Čáslav 8km. 3. Prodej zemědělské usedlosti 50 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Číhošť - Hlohov (okres Havlíčkův Brod) Datum aktualizace: ID zakázky: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 337 m2 Užitná plocha: 50 m2 Plocha pozemku: 666 m2 Plocha zahrady: 329 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Individuální Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus

13 Vybavení: Ne Popis: Nabízíme samostatně stojící budovu 1+1 se zahradou na polosamotě v obci Hlohov spadající pod obec Číhošť. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 337 m2. Stavba je vedená jako zemědělské stavení, nemá číslo popisné, je určená k celkové rekonstrukci. V části budovy je kuchyň a jeden pokoj, dále prostor připravený na koupelnu a toaletu. V druhé části jsou hospodářské prostory. Způsob vytápění je na zvážení budoucího majitele. Na pozemku není zdroj vody, plynová přípojka je na hranici pozemku. K budově náleží zahrada o rozloze 329 m2. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Paštika Pavel Zahájení exekuce - Paštika Pavel Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,

14 odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ,- Kč z toho podíl id. 1/2: ,- Kč slovy: Šedesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 213/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 213/

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -