Jak koupit nemovitost

Transkript

1 Jak koupit nemovitost Bezpečně? Co nejlépe? Bez starostí a stresu? Komplexní pomůcka pro kupující!

2 Proč vznikla tato kniha? Koupě nemovitosti bývá pro většinu z nás životní investicí. Vydáváme velké, často půjčené peníze za něco, co by nám mělo dobře sloužit několik dlouhých let. Realitní trh je plný nástrah. Chceme Vás upozornit na vše důležité tak,abyste se při koupi nemovitosti nespálili. Popsali jsme koupi nemovitosti krok za krokem tak, jak by měla probíhat, aby celá transakce byla pro Vás bezpečná. Nezapomeňte! Kupujete-li dům, byt či pozemek, potřebujete pro to znát řadu oborů - od právních otázek přes technické až po finanční. Tato kniha Vám poradí, jaké kroky v jednotlivých fázích nákupu činit, kdy a na jakého odborníka se případně obrátit. Na co si dát pozor, kde všude na Vás mohou číhat nástrahy a jak se s tím vypořádat, se dočtete dále v této knize.

3 Kdo může s nákupem nemovitosti pomoci? Řekli byste si: jasná odpověď, realitní makléř přece. Omyl! A my Vám vysvětlíme proč. Proč? Realitní makléř zastupuje prodávajícího. Má s ním uzavřenou smlouvu a prodávající ho za jeho služby platí. Mnoho makléřů se tváří tak, že pomáhají právě Vám, ale věřte, že to vše dělají s cílem zajistit si svou provizi. Jak se dočtete dále, realitní makléř není vůbec motivován na to, aby hájil Vaše zájmy, jakožto kupujícího. Jeho úkolem je naopak silně střežit a prosazovat zájmy prodávajícího. Ale na koho se tedy můžete obrátit? V posledních letech už i na českém trhu máte možnost využít služeb zástupce kupujícího - realitního odborníka, který stojí výhradně na Vaší straně a pomáhá Vám s nákupem od začátku až do konce. Víte, že Dobrý zástupce kupujícího nikdy nemovitosti neprodává, spolupracuje s advokáty, inspektory nemovitostí, ale co hlavně: za svou práci Vám ručí! Ještě jste o zástupci kupujícího neslyšeli? Přečtěte si dále, v čem se tak zásadně od realitního makléře liší

4 Jaký je tedy rozdíl mezi realitním makléřem a zástupcem kupujícího? Zásadní rozdíl je už při vyhledávání. Myslíte si, že Vám makléř doporučí krásný byt přesně podle Vašich představ z nabídky konkurenční realitní kanceláře? Asi ne, naopak se Vám bude snažit nacpat to, co má v nabídce zrovna on. Zástupce kupujícího se však s Vámi rád podívá na všechny nemovitosti na trhu. Co je pro realitního makléře více motivující? Hledat případné právní vady v historii nemovitosti nebo o nich raději nevědět a rychle prodat? Stejně tak je to s možnými technickými problémy! A co kupní smlouva? Často realitní kanceláře nabízí právní servis v ceně. A vy byste se u soudu nechali zastupovat advokátem protistrany, ještě k tomu ve chvíli, kdy by ho platila ona? A při Vaší životní investici to uděláte jak? Pamatujte! Na dobrého realitního makléře se obraťte ve chvíli, kdy budete chtít svou nemovitost prodat. Pak je to rozhodně pro Vás ten správný partner. Ve chvíli, kdy uvažujete o koupi, je to zástupce kupujícího. Jedině ten bude kopat jen a jen za Vás. Jste úplně na začátku a tu správnou nemovitost teprve hledáte? Dobré rady najdete hned na následující straně

5 Jak najít ten správný dům nebo byt? Napište si seznam kritérií Dříve, než začnete s hledáním jakékoli nemovitosti, ujasněte si požadavky, které by měla splňovat. Myslete na budoucnost Neřiďte se jen tím, co chcete a potřebujete dnes. Pořízení nového bydlení velmi často souvisí s jinou životní událostí, ať už je to narození dětí nebo jejich odchod do vlastního bydlení. Myslete tak i na to, co Vám mohou přinést budoucí roky. Hledejte pravidelně Úspěšnější budete určitě ve chvíli, kdy budete sledovat trh pravidelně. Budete mít větší přehled o tom, co je k mání a budete schopni na případné zajímavé nabídky rychle reagovat. Připravte se na to, že Vás to bude stát čas a ne zrovna málo. Reagujte rychle Rozhodně Vám neradíme, abyste se ukvapeně rozhodovali. První prohlídku ale neodkládejte. Je určitě lepší následně nemovitost z vlastního rozhodnutí nekoupit, než litovat, že jste si ji ani neprohlédli. Již na první prohlídce můžete významně ovlivnit, zda vybraná nemovitost bude Vaše a za kolik. Víte jak? Čtěte dále

6 Na čem záleží při prohlídce? Na co nenaletět prodávajícímu? A kdy dát od nemovitosti raději ruce pryč? Až půjdete na první prohlídku Veškeré emoce nechte pro tentokrát doma. Zakažte si jakékoli projevy nadšení přímo na prohlídce. Snažte se působit neutrálně a vyrovnaně, i když to s Vámi bude vnitřně cloumat. Jakmile totiž dáte nahlédnout prodávajícímu pod pokličku svých pocitů, má v tu chvíli nad Vámi obchodní výhodu a buďte si jisti, že ji využije. Zaklínadlo prodávajících O byt je velký zájem, ale Vy jste mi moc sympatičtí. Jestli mi tady dneska podepíšete rezervační smlouvu, tak je byt Váš, jinak mám ještě další zájemce, kteří jsou rezervaci ochotni podepsat ihned. Že už jste to někdy slyšeli? V 99% případů to není pravda a makléř Vás tím chce jen dostat pod tlak. Nepodlehněte! Vím, že nic nevím Velmi často se na první prohlídce nedozvíte všechny informace, které potřebujete pro bezpečnou koupi vědět. Dodatečné informace si od prodávajícího vyžádejte a vyhraďte si lhůtu na jejich ověření. Dostává se Vám od prodávajícího vyhýbavých odpovědí. Odvádí Vaši pozornost někam jinam? Tak tady pozor! Víte, že většinou si makléř rezervuje kupujícího místo toho, aby si kupující zarezervoval nemovitost? Zdá se Vám to jako nesmysl? Čtěte dále

7 Rezervační smlouva na byt či dům Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy? Co má obsahovat rezervační smlouva? Přestože je rezervační smlouva poměrně zásadním krokem vedoucím ke koupi bytu či domu, bývá ze strany kupujících často podceňována. Měla by obsahovat alespoň ty nejdůležitější parametry celé transakce, a to, kdo prodává, kdo kupuje, co je předmětem koupě, jaká je cena a jaké jsou závazné termíny pro jednotlivé účastníky. Rezervovat nebo být rezervován? V podmínkách rezervačních smluv často najdete sankci pro kupujícího, kterou makléř uplatní ve chvíli, kdy kupující od zamýšlené koupě odstoupí. Aby však byla smlouva i pro kupujícího skutečně rezervační, je potřeba mít stejnou sankci pro prodávajícího a to pro případ, kdy by se rozhodl nemovitost neprodat. Již mnohokrát se stalo, že nemovitost, na kterou měl kupující podepsanou rezervační smlouvu, koupil někdo jiný, když nabídl větší částku. Jen vyvážená rezervační smlouva splní svůj účel a skutečně Vám zarezervuje vybraný byt či dům. A to již nemluvíme o rezervačních smlouvách, ve kterých není prodávající vůbec uveden. Víte, že nemovitosti se také kradou? A čekali byste, že každá druhá má nějakou právní vadu? Čtěte raději dále

8 Jak odhalit právní vady a rizika? Mám se zajímat i o historii? Zvládnu to sám? Právní vady nemovitosti mohou mít nejhorší důsledky. Nepodceňujte je! Ve chvíli, kdy vážně uvažujete o koupi vybrané nemovitosti, vyrazte na místně příslušný katastr nemovitostí. Zajistěte si list vlastnictví a ten si řádně prozkoumejte. Tento dokument lze chápat jako takový občanský průkaz bytu nebo domu, ze kterého vyčtete, komu skutečně patří a zda není užívání nebo převod nemovitosti nějakým způsobem omezen. Jak prodávající k nemovitosti přišel Velmi důležitou věcí, kterou Vám zcela jistě doporučujeme důsledně prozkoumat je tzv. nabývací titul, tedy dokument, na základě něhož současný majitel nemovitost nabyl. Takovým dokumentem v nejčastějších případech bývají kupní smlouvy, usnesení o dědictví, darovací smlouvy apod. Je zbytečné nést riziko ztráty Správně a odborně neošetřená právní vada může znamenat, že přijdete o peníze i o nemovitost. V lepším případě se budete o své nároky léta soudit. Obraťte se proto v každém případě na odborníka, který se realitním právem denně zabývá a za své služby Vám ručí! Zuby si přece taky nevrtáte doma sami Krásný slunný byt s výhledem do zeleně. Ne vždy to však znamená blízký park. Někdy jde o plíseň pod okny! Jak odhalit technické vady se dozvíte dále..

9 Co je nejčastější technickou závadou? Jsou nějaké vady, které mohou mít vliv na moje zdraví? Mám si připravit nějakou rezervu na opravy? Malý velký byt aneb kupujete metry Při inspekcích nemovitostí, jak se odborně technickým kontrolám bytů a domů říká, se inspektoři často setkávají s tím, že nesedí rozměry obytné plochy. Není výjimkou, když se skutečný rozměr bytu liší od inzerovaného o 5 m 2. Jen si sami spočítejte, kolik peněz v takovém případě vyletí komínem. Není nic jednoduššího než si obytnou plochu řádně přeměřit. Už jste viděli neviditelnou plíseň? Plísně jsou vždy velký problém. Napadají našetělo, přičemž způsobují velmi vážné choroby a alergie. Jen důslednou prohlídkou i třeba nově osazených plastových oken zjistíme potenciální problém včas a můžeme jej s předstihem řešit. Jakmile už v bytě jednou plísně jsou, bývá to velký, dlouhý a nákladný boj, než se dostanou definitivně pryč. Kupujete starší dům či byt? Zaplacením kupní ceny to nekončí! Každá starší nemovitost má nějaké technické neduhy. Někdy větší někdy menší. Abyste si byli jisti, že nekupujete zajíce v pytli a že Vás pak nepřekvapí neočekávané výdaje, obraťte se na renomované inspektory nemovitostí. Ti Vám zkalkulují odhad nákladů na odstranění zjištěných vad. Ptáte se Googlu Jak si sepsat kupní smlouvu? Taky je to možná cesta, ale raději se po ní nevydávejte. Na další stránce se dozvíte proč!

10 Jak sepsat kupní smlouvu? Kdy mám kupní smlouvu podepsat? Je kupní smlouva od RK v pořádku? Nepouštějte se do experimentů, bývají drahé Pokud nemáte právní vzdělání a neřešíte obchody s nemovitostmi denně, radíme Vám, obraťte se v této věci na odborníka. Kupní smlouva je nejdůležitější dokument, kterým prodávající i kupující stvrzují, že došlo k převodu nemovitosti. Kupní smlouva určuje, kdy a jak přejdou majetková práva k nemovitosti a peníze za ni z prodávajícího na kupujícího a opačně. Riziko chyby je veliké! Jsou ale mezi námi dobrodruzi, kterým to nevadí. Hledali jste už také na internetu, jak si vyoperovat slepé střevo? Dvakrát měř, jednou řež Do té doby, než budete mít jasně vyřešené financování, kupní smlouvu nepodepisujte. Může nastat problém při schvalování hypotéčního úvěru a problém je na světě. Stejně tak nepodepisujte kupní smlouvu dříve, než budete plně seznámeni se všemi právními i technickými riziky. Znovu připomínáme, že realitní kancelář pracuje pro prodávajícího nikoli kupujícího. Návrh zaslaný realitní kanceláří si určitě nechte překontrolovat Vámi vybraným odborníkem. Jedině tak docílíte toho, že smlouva bude pro obě strany vyvážená. Už jen poslat peníze a bydlíme. Konec celé transakce už je na dosah, ale neztrácejte ostražitost. Víte proč?

11 Jak bezpečně poslat peníze? Je spolehlivé uložit peníze v realitní kanceláři? Z ruky do ruky, to u nemovitostí neplatí Koupě bytu či domu je specifická v tom, že transakce trvá několik týdnů. Zaplacením kupní ceny dopředu se obrovskému riziku vystavuje kupující, a to že na něj podávající nemovitost nepřevede, naopak zaplacením až po převodu nemovitosti, hrozí zase riziko prodávajícímu a to, že mu kupující nezaplatí. Nejlepší cestou, jak peníze převést je využití jistotního účtu u některé velké banky nebo notáře, případně využít advokátní úschovy renomované advokátní kanceláře. Peníze uložit u realitky? To je raději zahrabte na pískovišti Ještě dnes existuje stále mnoho realitních kanceláří, které vybírají od svých klientů kupní ceny a provádějí úschovu. Silně Vám doporučujeme, nikdy se do takového dobrodružství nepouštět. Příběhů, kdy realitní kancelář hradila z peněz klientů své závazky a pak zkrachovala, jsme zažili už mnoho. Častým zaklínadlem makléřů je vždyť už jsem to takto udělal stokrát. Věřte, že vyšší počet takto provedených transakcí Vaše riziko nijak nesnižuje, ba právě naopak. V jedné ruce klíče v ruce, v druhé výpis z katastru nemovitostí. Na poslední klíčové momenty Vás upozorníme na další straně

12 Na co si dát pozor při převzetí bytu nebo domu? Co mám zkontrolovat při převzetí bytu nebo domu? Jak sepsat protokol o převzetí bytu nebo domu? Než podepíšete předávací protokol, vše si pečlivě prohlédněte Máte za sebou mnoho hodin strávených obstaráváním koupě bytu či domu. Zbývá poslední převzetí bytu či domu. V žádném případě nejde o formální akt. Toto je poslední možnost odhalit případné nedostatky nemovitosti, upozornit na ně a dožadovat se jejich řádného odstranění. Nepodlehněte tlaku a vyhraďte si na přejímku dostatek času. Zkontrolujte všechny funkční prvky Zní to velmi banálně, ale zkontrolujte, že teče voda, splachuje záchod a fungují elektrické rozvody v celé nemovitosti. Vyzkoušejte, zda jsou dobře otevírat všechna okna i dveře. Oprava těchto součástí bytu nemusí být vůbec levnou záležitostí. Nechcete-li být na to sami, povolejte inspektora nemovitostí Obzvlášť u novostaveb se vyplatí přizvat na přejímku inspektora nemovitostí. Odborným okem a za použití přístrojů překontroluje, že byly dodrženy všechny normy. V případě, že zjistí vady, sepíše předávací případně reklamační protokol se všemi náležitostmi za Vás. Zajímá Vás, jak na celé transakci ušetřit? Ostatně koho by to nezajímalo! Přečtete si tak poslední stranu této knihy

13 Jak při koupi bytu nebo domu ušetřit? Šetřit ano, ale na správném místě Je potřeba si uvědomit, že samotný nákup domu či bytu Vás bude něco stát, ať už se do toho pustíte sami nebo se raději obrátíte na odborníka. Ušetřit se dá několika způsoby: 1. Neprověřujte právní ani technický stav nemovitosti, kupní smlouvu si sepište sami nebo poproste kamaráda a peníze uschovejte v realitní kanceláři. zcela jistě ušetříte pár tisíc, ale možná také přijdete o vše! 2. Najděte si zástupce kupujícího mají nasmlouvané lepší ceny advokátních služeb a inspekcí nemovitostí, pomohou Vám s jednáním a vše zařídí za Vás. Najděte si však takového zástupce, který Vám bude za své služby ručit! ušetříte čas, peníze i nervy! A co Vy? Jakou máte zkušenost s nákupem bytu nebo domu? Naletěli jste a stálo Vás to nervy a peníze? Nebo jste se nějakému podvodu ubránili? Pomozte nám poukazovat na nebezpečí, které na kupující číhají, a napište nám svou vlastní zkušenost. Sledujte náš seriál