ZÁPIS Z 12. SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

Transkript

1 ZÁPIS Z 12. SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK konaného dne Společenství pro dům čp. 684, Praha - Letňany Na shromáždění bylo přítomno 69,2% všech vlastníků jednotek. Shromáždění bylo usnášení schopné. Definice pojmů Tento text pracuje v zájmu stručnosti a přehlednosti s následujícími pojmy: Společenství Společenství pro dům čp. 684, Praha 9 - Letňany Shromáždění 12. schůze shromáždění Společenství pro dům č.p. 684, Praha - Letňany Výbor Společenství výbor Společenství pro dům čp. 684, Praha 9 Letňany Kontrolní komise kontrolní komise výbor Společenství pro dům čp. 684, Praha 9 Letňany 1. ZAHÁJENÍ Shromáždění bylo zahájeno členem výboru Martinem Brabencem v 19:40. Představil shromáždění vlastníků členy výboru a kontrolní komise. Předsedkyně výboru ing. Lenka Piherová konstatovala, že je přítomno 69,2% všech vlastníků jednotek. Následně prezentovala jednotlivé body programu schůze. 2. SHVÁLENÍ PROGRAMU SCHŮZE Prvním projednávaným bodem bylo schválení programu schůze. USNESENÍ Schválení programu schůze. Zahájení Schválení programu schůze hlasování Hospodaření za rok 2010 Zvýšení záloh hlasování Kavárna Nara hlasování Znalecký posudek - střecha Provozní záležitosti (archiv výboru SVJ, kočárkárna, aktualizace popisů tabel zvonků, revize některých smluv) Diskuse Pro: 100% Poti: 0 Zdrželi se: 0 Shváleno: ANO

2 3. HOSPODAŘENÍ ZA ROK 2010 Paní ing. Lenka Piherová seznámila shromáždění vlastníků s hospodařením za rok Předepsané zálohy v roce ,00 Kč Dlouhodobá záloha (FO) ,00 Kč Provozní náklady ,00 Kč Zálohy podléhající vyúčtování ,00 Kč Náklady ,34 Kč Služba zálohy (Kč) čerpání (Kč) Pojištění objektu , ,02 Poplatek za správu , ,03 Odvoz odpadu , ,00 Úklid , ,04 Provoz výtahu , ,05 El. Energie , ,95 Servis spol. prostor , ,95 Teplo , ,00 Vodné, stočné , ,80 Voda pro ohřev TUV , ,50 Poplatek za vyúčt. energie ,80 0 Provozní náklady , ,06 Dlouhodobá záloha , ,78 Příjmy úroky z běžného účtu 4.850,46 Kč úrok z prodlení Náklady bankovní poplatky 2.321,00 Kč ,00 Kč

3 4. ZÁLOHY NA SLUŽBY Paní ing. Lenka Piherová seznámila shromáždění vlastníků se stavem záloh kontra vyúčtování skutečných nákladů. Největší rozdíly mezi zálohami a náklady jsou na tyto položky elektrická energie společných prostor, vodné a stočné, teplo. Položka z předpisu Náklady Zálohy Rozdíl Pojistné ,02 Kč ,00 Kč 3 777,98 Kč Odvoz odpadu ,00 Kč ,00 Kč 960,00 Kč Úklid ,04 Kč ,00 Kč ,04 Kč Provoz výtahu ,05 Kč ,00 Kč 1 110,95 Kč El. energie spol. prostor ,95 Kč ,00 Kč ,95 Kč Servis ,95 Kč ,00 Kč 875,05 Kč Vodné a stočné ,80 Kč ,00 Kč ,80 Kč Teplo ,20 Kč ,00 Kč ,20 Kč Teplá voda ,50 Kč ,00 Kč 6 062,50 Kč Správní poplatek ,03 Kč ,00 Kč ,03 Kč Dlouhodobá záloha ,00 Kč Provozní náklady ,00 Kč Celkem ,54 Kč ,00 Kč ,54 Kč Paní ing. Lenka Piherová seznámila shromáždění s dotazy, které výboru poslal pan Radek Pešek. 1) Proč se rozchází stav dlouhodobé zálohy se stavem na účtu bankovních prostředků? Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že máme dlužníky a zároveň máme nížší zálohy než náklady, a proto výbor navrhuje shromáždění zvýšení záloh. Paní ing. Lenka Piherová informovala shromáždění o soudním sporu z panem Faltou a dalších krocích, které eventuelně budou následovat návrh na exekuci. V 19:51 přišla paní Pražáková. Na shromáždění je přítomno 70,43% všech vlastníků jednotek.

4 2) Náklady na úklid - nárůst 4% oproti 2009 (na netu je smlouva s fixní roční platbou). Paní ing. Lenka Piherová uvedla, že důvodem nárůstu ceny za úklid v roce 2010 je, že proběhlo strojové čištění podlah v ceně Kč. 3) Jaký je důvod nárůstu v položkách teplo a ohřev TUV? U nárůstu spotřeb je zajímavý fixní nárůst jak v položce "základní složka", tak i "spotřební složka". U ohředu TUV je to meziročně 26%! Má Výbor kontrolu nad skutečnou spotřebou našeho bloku? Nemůže se jednat o nadhodnocování spotřeby ze strany dodavatele? Přehled viz tabulka: spotřeba v GJ změna 10/9 teplo celkem 1168,8 1242,62 6,3% základní složka 467,52 497,048 6,3% spotřební složka 701,28 745,572 6,3% ohřev TUV celkem 571,38 720,67 26,1% základní složka 171, ,201 26,1% spotřební složka 399, ,469 26,1% Paní ing. Lenka Piherová vysvětlila shromáždění, že důvodem pro nárůst ohřevu vody je způsoben větším odběrem teplé vody za rok 2009 byl odběr 1817m 3 a za rok m 3 a zároveň se navýšila cena za m 3 za rok 2009 činila cena 55,1 Kč a v roce , 52 Kč. Zároveň informovala shromáždění vlastníků, že výbor kontroluje spotřebu vody i cenu za minulá zúčtovací období. 4) Poplatek za odečty a rozúčtování - nárůst oproti 2009 o 22%! - jaký je důvod tohoto navýšení? Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že poplatek je placen za odečtené místo a vyúčtování a že v roce 2011 došlo ke zvýšenému stěhování v domě a to je důvod nárůstu o 22% oproti roku Pan Mgr. Michal Synek se zeptal, jestli při odečtu na domě je někdo přítomen a zda dochází ke kontrole. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že při odečtu na domě bývá přítomna a že odečty kontroluje. Dále se pan Mgr. Michal Synek zeptal, jestli existují protokoly. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že protokoly nejsou. A že souhlasí odečtené spotřeby s fakturovanými.

5 5) Zpracování odměn - proč meziročně nárůst o 41%?! V roce 2009 měl výbor 4 členy, v roce 2010 měl výbor 6 členů (jedna členka v průběhu roku rezignovala a na její místo nastoupila náhradnice. Zpracování odměn je fakturováno podle počtu zpracovaných mezd. Pan Mgr. Michal Synek se zeptal, jestli lze, aby si zpracování odměn správcovská firma SBD neúčtovala. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že nelze. Zpracování odměn je úkon nad rámec povinností SBD. Paní ing. Lenka Piherová podotkla, že si nemyslí, že by SBD na tento návrh přistoupilo. 6) Je možné vidět detail drobného vyúčtování provozních nákladů (poštovné, kopírování) za rok 2009 a 2010? Na tento dotaz paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že do příštího shromáždění zajistí příslušné materiály. 7) Výborem byla slibována dohoda o slevě za chybně zpracovanou závěrku 2009, ve vyúčtování sleva nikde není vidět, za rok 2010 je cena standardní. Paní ing. Lenka Piherová informovala shromáždění, že stále probíhá jednání. 8) Obecný dotaz k dodavatelským smlouvám - známe vždy přesnou cenu na následující rok (např. poplatek Správcovské firmě)? Je nějakým způsobem cena negociována ze strany Výboru? Paní ing. Lenka Piherová uvedla, že výbor na základě podnětu od kontrolní komise přistupuje k revizi smluv. 9) Navrhovaný spořící účet - v tuto chvíli na něj nelze převést celý Fond oprav (viz. bod 1), bude možné vidět návrh podmínek tohoto produktu ještě před sjednáním? K tomuto bodu paní ing. Lenka Piherová uvedla, že na spořící účet nelze převést celý fond oprav z důvodu, že společenství vlastníků jednotek má dlužníky, jejichž pohledávky se saturují z fondu oprav. Zároveň výbor připravuje návrh na lepší úročení fondu oprav, který výbor předloží shromáždění, které posléze rozhodne o daném návrhu. 10) Navrhované navýšení záloh u tepla - proč nyní (na posledním jednání Výboru bylo avizováno jednání se SFM s cílem dosažení úspor), nebo je již po jednání (např. způsob vyúčtování dle cenové lokality, prověření možnosti platby nájemného)? S jakým výsledkem? Paní ing. Lenka odpověděla, že došlo ke zvýšení cen od Pražské teplárenské a.s. A výbor stále jedná o vysvětlení způsobu tvorby ceny.

6 Dále paní ing. Lenka Piherová seznámila shromáždění vlastníků se žádostmi, které výboru zaslal pan Mgr. Michal Synek. 1. zapůjčení posledních 3 čísel časopisu SVJ aktuálně 2. zapůjčení příručky praktický rádce pro SVJ 3. umožnění seznámit se se všemi dokumenty k opravě bezpečnostního štítu za 5700Kč 4. umožnění seznámit se se všemi dokumenty k opravě výtahů za 9.262,92 Kč 5. umožnění seznámit se se všemi dokumenty k opravám topení za rok sdělení v jakém soudním sporu platilo SVJ poplatky, s kým a v jaké fázi je spor Ad 1 + 2) Paní ing. Lenka Piherová uvedla, že došlo k zapůjčení výše uvedených materiálů dne Ad ) Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že zatím nejsou připravené podklady, do kterých by bylo možno nahlédnout. Ad 6) Paní ing. Lenka Piherová informovala shromáždění vlastníků, že se jedná o spor vedený s jedním vlastníkem o neplacení záloh. (dlužná částka Kč a úrok z prodlení tj ,21 Kč). Obžalovaný zatím uhradil dlužnou částku. Spor byl ukončen v dubnu letošního roku. Rozsudek zatím nenabyl právní moci. Na účet Společenství byla vrácena poměrná část (4.920Kč) soudního poplatku (tj. bez 600Kč, které soud určil jako soudní poplatek ze zbývajícího soudního řízení úroky z prodlení). Dále pan Mgr. Michal Synek rozporoval cenu za rok za SVJ aktuálně, kterou udává výbor při ročních závěrkách a která je na zadní straně daného časopisu. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že součástí je nepřetržité poradenství. Pan Mgr. Michal Synek trvá na dalším vysvětlení. Paní Ječmenová (?) žádala, aby se pokračovalo podle odhlasovaného programu a řešený problém se přesunul na závěr shromáždění. Paní ing. Lenka Piherová uvedla, že panu Mgr. Michalu Synkovy odpoví písemně. Dále paní ing. Lenka Piherová prezentovala návrh výboru, aby aktuální náklady na elektrickou energii společných prostor, vodné a stočné, teplo a ohřev vody byly navýšeny o 10%. Zároveň výbor navrhuje, aby byly navýšeny i zálohy na provozní náklady z 84 Kč na 90 Kč na bytovou jednotku. Pan ing. Jan Chytil vysvětluje důvod tohoto navýšení, že každoročně končí hospodaření v mínusu. Přistoupilo se k hlasování o zvýšení záloh.

7 USNESENÍ Zálohy na služby boudou od upraveny dle prezentovaného návrhu. Položka z předpisu stávající zálohy nové zálohy Pojistné ,00 Kč ,00 Kč Odvoz odpadu ,00 Kč ,00 Kč Úklid ,00 Kč ,00 Kč Provoz výtahu ,00 Kč ,00 Kč El. energie spol. prostor ,00 Kč ,00 Kč Servis ,00 Kč ,00 Kč Vodné a stočné ,00 Kč ,00 Kč Teplo ,00 Kč ,00 Kč Teplá voda ,00 Kč ,00 Kč Správní poplatek ,00 Kč ,00 Kč Dlouhodobá záloha ,00 Kč ,00 Kč Provozní náklady ,00 Kč ,00 Kč Celkem ,00 Kč ,00 Kč Pro: 82.98% Proti: 1,08% Zdrželo se: 15,94% Schváleno: ANO Výbor navrhuje, aby se u tepla, vodného a stočného, teplé vody navýšené zálohy rozpočítaly podle spotřeby z předcházejícího účtovacího o období. Přistoupilo se k hlasování o usnesení: Zálohy na teplo, vodu a ohřev vody budou rozpočítány dle spotřeby v předcházejícím účetním období. Zálohy na ostatní služby budou rozpočítány dle spoluvlastnického podílu. Poté vystoupil pan Mgr. Michal Synek, že aby toto usnesení bylo platné, musí podle zákona o vlastnících bytových jednotek, vyjádřit souhlas 100% vlastníků. Z tohoto důvodu je hlasování pravděpodobně neplatné. Paní ing. Lenka Piherová upozornila vlastníky jednotek, kteří mají velké nedoplatky, že si mohou individuálně navýšit zálohy na služby s účetní v SBD.

8 5. KAVÁRNA NARA Dále paní ing. Lenka Piherová prezentovala shromáždění vlastníků možnost pronájmu pozemku parc. č. 600/124 k.ú. Letňany, obec Praha. K tomuto bodu zaslal pan Mgr. Michal Synek své právní stanovisko k návrhu nájemní smlouvy s Petrou Sedlárovou, provozovatelkou kavárny Nary viz příloha 1. Pan Mgr. Michal Synek vyjádřil stanovisko, že by uzavřená nájemní smlouva byla neplatná. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že po konzultaci s právníkem se domnívá, že společenství vlastníků jednotek může uzavřít nájemní smlouvu na příslušný pozemek. Toto stanovisko vyplívá z prohlášení: V prohlášení vlastníka je v části V. Označení pozemku zastavěného, pozemků věcně příslušných a určení práv k nim ve výčtu pozemků věcně příslušejících pozemků uveden i pozemek parc. č. 600/124, k. ú. Letňany, obec Praha, na kterém se nachází předmětný chodník. Tudíž se domníváme, že nájemní smlouvu na pronájem tohoto pozemku uzavřít i společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, neboť se na něj vztahuje stejný režim jako na pozemky zastavěné. Jeden z vlastníků se zeptal, proč opětovně řešíme pronájem pozemku, když na minulém shromáždění se odhlasovalo, že si tento pronájem vlastníci nepřejí. Odpověděla paní ing. Lenka Piherová, že tento bod se projednává nežádost paní Nary, protože došlo ke změně provozovatele. A po té předala slovo paní Naře. Paní Nara seznámila shromáždění vlastníků, že došlo ke změně provozovatele a jaké změny probíhají v prostorách kavárny. Pak paní ing Lenka Piherová dala hlasovat o usnesení. USNESENÍ Shromáždění vlastníků zmocňuje a ukládá výboru, aby ve lhůtě 15 dnů ode dne konání 12. schůze shromáždění uzavřelo smlouvu o nájmu části pozemku parc.č. 600/124 v k.ú. Letňany se současnou provozovatelkou kavárny Nara paní Petře Sedlárové, ve znění smlouvy přiložené k pozvánce na dnešní schůzi, upravené podle návrhu pana Michala Synka. 4. Nájemce je povinen dodržovat provozní dobu předzahrádky od 10:00 do 22:00 a současně bere na vědomí, že její porušování, chápe pronajímatel jako hlavní výpovědní důvod. Nájemce se zavazuje, že na předmětu nájmu nebude více než čtyři stolky, dvacet židlí a jeden slunečník a budou umístěny tak, aby neomezovaly průchod a pohyb osob po předmětu nájmu. Nájemce nesmí provádět na předmětu nájmu žádné stavební úpravy. 5. Nájemce prohlašuje, že se seznámil se stavem předmětu a v tomto stavu jej přebírá.

9 Pro: 57,47% Proti: 17,21% Zdrželi se: 25,32% Schváleno: ANO Paní ing. Lenka Piherová upozornila shromáždění vlastníků, že nájemné vyplívající ze smlouvy a považováno za výdělek, a proto je nutné ho zohlednit v daňovém přiznání. 6. ZNALECKÝ POSUDEK - STŘECHA Pan ing. Jan Chytil seznámil shromáždění s důvody a průběhem výběrového řízení na soudního znalce v oboru stavebnictví na střechu. Důvody, proč se výbor rozhodl oslovit soudní znalce, byly končící záruka a vyskytující se závady na střešním plášti, které reklamoval jeden z vlastníků. Pan ing, Jan Chytil informoval shromáždění, že oslovil několik soudních znalců s žádostí o návrh cenové nabídky na soudně znalecký posudek. Na tuto žádost odpověděli 3 znalci s cenovou nabídkou. 1. Pan Brousil 7000 Kč 2. Paní Hellerová Kč 3. Pan Káně Kč Dále pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění, že podrobnější informace jsou na webových stránkách společenství. ( Pan ing. Jan Chytil uvedl, že se výbor rozhodl pro pana Brousila, a že hlavním kritériem byla cena. Dále pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění o své schůzce s panem Brousilem, při které se pan Brousil podíval na střechy a pořídil si fotodokumentaci. Také pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění, že podrobnější zkoumaní proběhne dne Do konce června by měl výbor obdržet soudně znalecký posudek na střechu. Na jehož základě bude výbor uplatňovat reklamaci na SFM. Pan Mgr. Michal Synek navrhl, aby výbor podal reklamaci dříve než bude mít výbor soudně znalecký posudek kvůli 30 denní reklamační lhůtě, aby nedošlo k promlčení. Pan ing. Jan Chytil odpověděl, že důležité je datum podání reklamace. 7. PROVOZNÍ ZÁLEŽITOSTI Pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění, že výbor rozhodl zřídit archiv na šanony, které se kupily v bytě předsedkyně výboru, obsahující materiály ke správě společenství. Pan ing. Jan Chytil prezentoval úmysl výboru zkulturnit kočárkárnu např. namontování háků na kola atd. Požádal vlastníky jednotek, aby dočasně své věci z kočárkárny vystěhovali a odstranili a nadále neukládali věci, které by v kočárkárně být neměly např. pneumatiky.

10 Dále pan ing. Jan Chytil požádal vlastníky, aby z garáže a chodeb odstranily předměty, které by tam z bezpečnostního hlediska být neměli. Pan Martin Brabenec seznámil shromáždění vlastníků, že výbor plánuje změnit vzhled tabel zvonků. Požádal vlastníky, aby na připravených arších papíru zaškrtli, zda stávající jmenovka je správná nebo napsali změnu. Pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění vlastníků, že výbor se zabývá revizí stávajících smluv. První smlouva, která prochází revizí, je smlouva na elektrickou energii společných prostor domu. Pan ing. Jan Chytil informoval shromáždění, že provádí analýzu PRE a RWE, kvůli úsporám na elektrické energii společných prostor domu. Tato analýza bude zveřejněna na webových stránkách společenství ( Dále pan ing. Jan Chytil informuje shromáždění s kroky, které výbor zvažuje, aby došlo k úsporám vypovědět smlouvu PRE a přejít RWE, změna tarifu, instalace úsporných žárovek, instalace světel s pohybovými čidly. Pan ing. Jan Chytil požádal vlastníky, pokud by měli podněty ke správě domu, aby kontaktovali výbor. Další projednávaným bodem bylo šíření pachů přes vzduchotechniku. Pan ing. Jan Chytil požádal vlastníky, jestli mají tento problém, aby výbor kontaktovali. Paní ing. Lenka Piherová informovala shromáždění, že po vyřešení problémů se střešním pláštěm, se výbor bude zabývat s padlými omítkami ze stropů a výměnou dveří ve vchodě 2. Paní ing. Lenka Piherová seznámila shromáždění se způsobem výpočtu faktur za teplo. Pražská teplárenská vyúčtuje SFM každý dům zvlášť. Ta spotřeby sečte a rozpočítá na domy. Paní ing. Lenka Piherová uvedla, že na SFM je žádáno vysvětlení a výbor tuto situaci řeší. Pan Mgr. Michal Synek žádá zapůjčení a kopie faktur za teplo. Paní ing. Lenka Piherová odpověděla, že nelze zapůjčit ani kopírovat tyto dokumenty. Do faktur lze pouze umožnit náhled. Předsedkyně výboru ukončila shromáždění v 21:05.

11 PŘÍLOHA 1 Právní stanovisko k návrhu nájemní smlouvy s Petrou Sedlárovou, provozovatelkou kavárny Nara Vážení, pokud bude Nájemní smlouva uzavřena v navržené podobě, bude absolutně neplatná z následujících důvodů: Chodník je v právním řádu České republiky považován za pozemek, za určitou zpevněnou plochu (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR z , sp. zn. 2 Cdon 1414/97, publikovaný v Právních rozhledech č. 1/2000), což se dovozuje z 2 odst. 3 zák. č. 344/1992 Sb. katastrální zákon, ve znění zák. č. 89/1996 Sb., ve spojení s přílohou č. 1 k vyhl. č. 190/1996 Sb.. Nejedná se ani o samostatnou stavbu, ani o příslušenství, natož součást budovy čp Pojetí, že se v případě chodníku jedná o druh pozemku ostatně potvrzuje i navrhovaná smlouva, když uvádí, že jde o část parc. č. 600/124, k. ú. Letňany. V daném případě se tedy jedná o druh pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek domu čp. 684, v k.ú. Letňany. Podle 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, v platném znění, platí, že společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Tuto pravomoc společenství cituje také sama navrhovaná smlouva v poslední větě bodu a) hlavičky. Z uvedeného vyplývá, že výbor společenství není oprávněn uzavírat smlouvu o nájmu pozemku, neboť právní úkony týkající se pozemku nejsou podle zákona v pravomoci společenství. To je důvod proč i předchozí nájemní smlouva, podepsaná pí inženýrkou Piherovou a pí inženýrkou Kovalovou, byla absolutně neplatná, což ostatně není ojedinělý jev. Pokud by výborem předkládaná smlouva byla podepsána v uvedeném znění, byla by také absolutně neplatná. Smlouva musí být koncipována tak, že na jedné smluvní straně budou vyjmenováni všichni spoluvlastníci pozemku.

12 Pochybnosti o platnosti vyvolává i neurčité vymezení předmětu užívání. Nákres bez vymezení metrů není dostatečně určitý úkon. Smlouva v odstavci 3 dále obsahuje nejasně vymezené období, po které je nájemce oprávněn předmět nájmu užívat. Tvůrce smlouvy chtěl užít slovo jen, avšak užil patrně z důvodu chvilkové nepozornosti slovo vždy. Uložení na poště je neurčitě vymezená právní skutečnost. Uložení na poště ještě neznamená neúspěšné doručení, protože adresát si může zásilku v úložné době vyzvednout. Neúspěšné doručení nastává až momentem vrácení zásilky. Žádám o uveřejnění tohoto stanoviska. V Praze dne Mgr. Michal Synek, právník KHS