Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 O obvyklé ceně nemovitostí - pozemku na p.p.č. 3679/2 o ploše 179 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsané na LV 1431 v katastrálním území, v obci, kraj Liberecký, ve vlastnictví: Ludmily Říčařové, Palučiny 120,, Objednatel posudku: pan Libor Tauchman Na Větrově Lomnice nad Popelkou Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství pro účely exekučního řízení. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 8 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemek na p.p.č. 3679/2 o ploše 179 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsané na LV 1431 v katastrálním území, v obci, kraj Liberecký, ve vlastnictví: Ludmily Říčařové, Palučiny 120,, Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Pozemek ostatní plochy v k.ú adresa: kraj: Liberecký okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinné. Pozemek byl v době prohlídky přístupný. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 4. Podklady pro vypracování posudku Žádost o aktualizaci posudku Usnesení z č.j. 025 EX 4336/06-30 Výpis z katastru nemovitostí LV 1431 k.ú. ze dne Aktuální výpis z nahlížení do KN ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV 1431: Kraj: Liberecký Obec: Katastrální území: (747246) List vlastnictví číslo: 1431 Vlastník: Říčařová Ludmila Palučiny 120,, Podmoklice, Práva k jiným nemovitostem: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly povinné, viz. zápis v LV 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. Pozemek lze v terénu poměrně přesně lokalizovat díky nemovitosti na p.p.č. 3692, všechny hranice nejsou zřetelné. Na pozemcích není žádný objekt k ocenění. 7. Celkový popis nemovitosti Město patří územně do okresu a náleží pod Liberecký kraj. je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Počet trvale žijících osob tohoto menšího města se pohybuje kolem čísla 8940 obyvatel. se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Bítouchov, Podmoklice, a Spálov. Obec je vzdálená přibližně 20 km od polských hranic. Na školní docházku využívají děti v obci tři základní školy vyššího stupně a rodiče menších dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci se nachází nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Město leží v průměrné výšce 340 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1631 ha, z toho orná půda zabírá pouze čtrnáct procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. V katastru obce jsou ovocné sady. Statistické údaje Pošta: Ano Škola: MŠ Ano ZŠ Ano Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 zubař Ano nemocnice Ano Kultura: knihovna Ano kino Ano kostel Ano hřbitov Ano Sport: koupaliště Ano sportovní hřiště Ano stadion Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost se nachází mimo zastavěnou část obce, jihozápadně cca 3 km jihozápadně od centra Semil. Přístup a příjezd je z komunikace (ul. Kozákovská) vedoucí z Chuchelny na Hořensko, posledních 400 m je po polní cestě z nezpevněným povrchem. Tato cesta vede na jih mezi loukami k nemovitosti na p.p.č. 3692, u ní se stáčí k západu a prochází lesním porostem k dalším polosamotám. Vlastní pozemek na jižní straně sousedí se stavebním pozemkem zmíněné nemovitosti p.p.č Pozemek má tvar nepravidelného šestiúhelníku, kterým prochází polní cesta. Pozemek není oplocen. V dosahu je napojení el. energie. Pozemek je mírně zvlněný až rovinatý, cesta je na vrstevnici, okolní terén je lehce zvlněný s velmi mírným sklonem k jihovýchodu. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1431 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1431 Jedná se o pozemek v nezastavěné části obce vedený jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Terén je mírně skloněný k jihovýchodu. Pozemek sousedí se stavební parcelou, na které je objekt jiného vlastníka a přes tento oceňovaný pozemek je k objektu také přístup. Dále na oceňovaném pozemku vede cesta s nezpevněným prašným povrchem, která vede k dalším obytným nebo rekreačním objektům. Cesta není jedinou možností přístupu a příjezdu k těmto polosamotám. V dosahu je pouze zdroj elektrické energie. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Základní cena pozemku: ZC = 750, Kč/m 2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II. Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od m do m 0,40 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy I. Se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,360 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 270,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3679/2 ostatní plocha - ostatní komunikace , Pozemky na LV číslo 1431 určená cena: , Kč b) Ocenění porovnávací metodou 1. Pozemek Staré Smrkovice, RK AVAREAL, Třebenice Pozemek o celkové rozloze 1672 m2 v obci Staré Smrkovice, poblíž města Nový Bydžov. Nachází se u obecní komunikace, na rovině a mírném svahu na okraji obce. Přímo u pozemku je elektřina, voda, plyn, kanalizace 50 m s možností připojení. Oplocený pozemek s ovocnými stromy, dobře přístupný z hlavní silnice je zařazený do územního plánu obce. Vzhledem k tomu, že se obec nachází v klidné rovinaté oblasti s teplejším podnebím mezi městy Jičínem a Hradcem Králové, může být pozemek nyní i v budoucnosti Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 zajímavou investicí, hlavně pro výstavbu rodinného domu. Nedaleký Český ráj a Krkonoše nabízí možnosti zajímavé letní a zimní rekreace. 2. Zahrada Jičíněves RK FINESKO Estate, s.r.o., Karlovo náměstí 179, Náchod Pozemek v klidné lokalitě obce Jičíněves.Na pozemku se nachází kopaná studna,na hranici pozemku je elektřina,voda a plyn, nově zaveden vodovodní řád. Veškerá obč.vybavenost je v místě. Pozemek v klidné lokalitě obce Jičíněves. Je v zástavbě nových RD a je vhodný ke stavbě rodinného domu. Na pozemku se nachází kopaná studna a odpady(s možností napojení). Na hranici pozemku vede elektřina, plyn a obecní vodovod, nově zaveden vodovodní řád. Pozemek je s vlastní příjezdovou cestou a parkovacím místem pro několik aut. Je zde krásný výhled do okolí a na zámek. Dopravní dostupnost je vlak a autobus. V obci je školka, škola, restaurace, autobazar, motoprodejna a opravna čerpadel. 3. Pozemek Staré Hrady, RK FINE REALITY, a.s., Eliščino nábřeží 322/35, , Hradec Králové Prodej pozemku v obci Staré Hrady okr.jičín, 4918 m2 Nabízíme Vám k prodeji pozemek ve svahu sousedící s lesem s pěkným výhledem do okolní krajiny o rozloze 4918 m2, elek. a studna na pozemku. Stav porovnávaných nemovitostí je porovnatelný jako u oceňované nemovitosti. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Jako množství je uvažována plocha pozemku. Znalci je známa skutečnost, že nemovitost byla opakovaně nabízena v dražbě a nebyl zájem o koupi za sníženou cenu Kč. Vzhledem k vývoji trhu nemovitostí a využitelnosti tohoto pozemku byla původní cena redukována. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K sítě K nabídka RK K prodejnosti Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Staré Smrkovice , Kč 1 672,00 m 2 0,90 0,70 0,85 0,75 60,05 Kč 1,0 2 Jičíněves ,58 Kč 2 609,00 m 2 0,90 0,70 0,85 0,75 50,80 Kč 1,0 3 Staré Hrady , Kč 4 918,00 m 2 0,90 0,80 0,85 0,75 55,07 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K sítě K nabídka RK K prodejnosti ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 50,80 Kč 55,31 Kč 60,05 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 50, Kč Jednotkové množství: 179,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 8 950, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 8 950, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemku v tomto případě není odpovídající realitě vzhledem k poloze a nevyužitelnosti pozemku k jiným účelům než jako přístupová cesta nejnižší kvality. Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 8 950, Kč a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu znalce činí: 8 950, Kč Cena slovy: osmtisícdevětsetpadesát Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí 8 950, Kč slovy osmtisícdevětsetpadesát Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 1431 k.ú. Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 1 list 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8