ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5037/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/40 pozemků p.č.. 27/3, 27/4, 82/1, 82/2, 104/5, 106/8, 106/9, 221, 707/5, 707/33, 731/7 a 1/40 pozemků ve zjednodušené evidenci GP 71, 72,73, 183, 184, 220, 384, 560/1, 635 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Nýrsko, k.ú. Starý Láz Adresa nemovité věci: Nýrsko, Vlastníci pozemku: Alena Kořínková, Sdružená 1681, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Jiří Presl, Letná 46, Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Miloslav Presl, Starý Láz 16, Nýrsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Petr Presl, Pražská 1149, Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Jaroslava Schafariková, Lánovská 962, Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Marcela Šimková, Dolní Kalná 42, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 385/13 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2

2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

3 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/40 pozemků p.č. 27/3, 27/4, 82/1, 82/2, 104/5, 106/8, 106/9, 221, 707/5, 707/33, 731/7 a 1/40 pozemků ve zjednodušené evidenci GP 71, 72,73, 183, 184, 220, 384, 560/1, 635 v k.ú. Starý Láz, obec Nýrsko, okres Klatovy na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1201, kat. úz. Starý Láz - kopie map katastrálních a původního pozemkového katastru - srovnávací sestavení parcel ze dne informace sdělené zástupcem obce Nýrsko - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 385/13-13 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 385/13-46 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Město Nýrsko se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Klatovy. Obec Nýrsko se rozkládá asi 18 km jihozápadně od Klatov. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 5130 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Nýrsko se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Blata, Bystřice nad Úhlavou, Hodousice, Nýrsko, Stará Lhota, Starý Láz a Zelená Lhota. Obec je vzdálená přibližně 7 km od německých hranic. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici dvě základní školy vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Nýrsko má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v okolí osady (k.ú.) Starý Láz, obec Nýrsko, okres Klatovy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy

4 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 1.2 Pozemky GP Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Starý Láz: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 448,22 Kč/m 2

5 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Pozemek p.č. 27/3 (původ GP 26/d2) se nachází na okraji obce, v sousedství stodoly a pozemku p.č. 731/7. V ÚP vedeny jako zeleň městská a krajinná a silnice. Pozemek p.č. 27/4 částečně břeh potoka. V UP veden jako zeleň městská a krajinná. Pozemek p.č. 82/1 je louka, svažitá k silnici. Pozemek p.č. 82/2 je rovinná louka. Pozemek p.č. 104/5 je rovinná louka. Pozemek p.č. 106/8 je louka s cestou, svažitá k silnici. Pozemek p.č. 106/9 je rovinná louka. Tyto pozemky jsou v ÚP vedeny jako louky. Pozemek p.č. 221 se nachází jihovýchodně od obce, v ÚP veden jako zeleň městská a krajinná. Pozemky p.č. 707/5 a 707/33 se nachází severně od obce a v ÚP jsou vedeny jako orná půda a silnice. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,22 0,390 1, ,81 4 i = 1

6 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 731/7 8,00 174, ,48 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 1 398,48 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 82/ ,00 5,35 40,00 7, ,23 trvalý travní 82/ ,00 5,35 40,00 7, ,14 trvalý travní 104/ ,00 5,35 40,00 7, ,00 trvalý travní 106/ ,00 5,35 40,00 7, ,66 trvalý travní 106/ ,00 5,35 40,00 7, ,55 orná půda 707/ ,00 7,87 40,00 11, ,50 orná půda 707/ ,00 5,87 40,00 8, ,86 orná půda 707/ ,00 4,73 40,00 6,62 662,00 orná půda 707/ ,00 4,73 40,00 6,62 39,72 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,66 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,31 0,25 40 % 1,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 trvalý travní 27/4 92,00 1,51 138,92 9 odst. 5 trvalý travní 27/3 264,00 1,51 398,64 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 1, ,72 Jiné pozemky - celkem 6 837,28 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,42 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 40 Pozemky - zjištěná cena = 6 671,34 Kč 1.2 Pozemky GP

7 Pozemky ve zjednodušené evidenci jsou součástí p.č. která nejsou zapsána na žádném LV. Pozemky GP 71, 72, 73 jsou součástí p.č. 106/1 a nachází se jihozápadně od obce, v ÚP vedeny jako louky. Pozemky GP 183, 184, 220 jsou součástí p.č. 207 a nachází se jihovýchodně od obce, v ÚP vedeny jako zeleň městská a krajinná. Pozemek GP 384 je součástí p.č. 382 a nachází se východně od obce, v ÚP veden jako louka. Pozemek GP 560/1 je součástí p.č. 562/1 a nachází se v západní části obce, v ÚP veden jako louka. Pozemek GP 635 je součástí p.č. 630 a nachází se severně od obce, v ÚP veden jako orná půda. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní GP ,00 4,04 40,00 5, ,24 trvalý travní GP ,00 5,35 40,00 7, ,91 trvalý travní GP ,00 4,04 40,00 5, ,10 trvalý travní GP ,00 4,04 40,00 5, ,00 trvalý travní GP ,00 2,29 40,00 3, ,12 trvalý travní GP 560/ ,00 5,35 40,00 7, ,15 orná půda GP ,00 7,04 40,00 9, ,80 orná půda GP ,00 6,81 40,00 9, ,66 orná půda GP ,00 4,73 40,00 6, ,84 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,82 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,31 0,25 40 % 1,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha GP ,00 1, ,05 9 odst. 5 ostatní plocha GP ,00 1, ,12 9 odst. 5 ostatní plocha GP ,00 1, ,81 Jiné pozemky - celkem 8 754,98 Pozemky GP - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,80 Kč

8 Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 40 Pozemky GP - zjištěná cena = ,42 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 6 671,00 Kč 1.2 Pozemky GP ,00 Kč ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Sedmnácttisícdvěstědvacet Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých

9 oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví 1/40, pozemky netvořící celek, nezastavitelné pozemky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/40 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5037/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 20/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1

10