Analýza hypotečních úvěrů na českém úvěrovém trhu Analysis of mortgage loans on the Czech credit market

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd Analýza hypotečních úvěrů na českém úvěrovém trhu Analysis of mortgage loans on the Czech credit market Diplomová práce Autor: Jaroslav Stumpf Finance Vedoucí práce: PhDr. František Jirásek, CSc. Praha prosinec 2008

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze, dne Jaroslav Stumpf

3 Poděkování Touto cestou bych chtěl poděkovat vedoucímu mé diplomové práce, panu PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za odborné konzultace a vedení, které mi byly poskytnuty k vypracování této práce. Další poděkování patří mému zaměstnavateli, České spořitelně a. s., která mi umožnila získat teoretické, ale i praktické zkušenosti v oblasti poskytování hypotečních úvěrů.

4 Anotace práce: Současná situace na trhu hypotečních úvěrů není jednoduchá a celý finanční sektor je zmítán nebývalými turbulencemi. Vyspělé světové ekonomiky upadají do recese, zhoršují se makroekonomické ukazatele a budoucnost je nejistá. Některé renomované banky zkrachovaly, některé byly převzaty jinými bankami, roste rizikovost a ztrátovost úvěrových portfolií, bankovní i jiné akcie zažívají obrovské propady. Nejen odborná, ale i široká veřejnost hovoří o finanční a hypoteční krizi. O tomto aktuálním tématu budu pojednávat ve své diplomové práci. Práce je zaměřena na současnou situaci na hypotečním trhu v České republice. Na základě širší analýzy celkové ekonomické situace v České republice v práci popisuji proces poskytnutí hypotečního úvěru a současnou nabídku na trhu hypotečních úvěrů s konkrétní analýzou situace v České spořitelně. V práci se zaměřuji na příčiny, které vedly ke krizi na těchto trzích, a zároveň ukazuji možný budoucí vývoj na hypotečním trhu. Annotation The recent situation on mortgage markets is not easy and the global financial sector finds itself in the throes of unprecedented turbulences. The world s strongest economies are falling into recession, macroeconomic indicators are declining and the future is unclear. Some renowned banks have gone bankrupt, some have been taken over by other banks, loan portfolios are more risky making higher losses and banks and other stock see dramatic slumps. Both wide public and experts talk about financial and mortgage crisis. This hot topic is addressed in my dissertation. The study examines current situation in the Czech mortgage market. Based on a broader analysis of recent economic developments in the Czech Republic, the study looks at mortgage lending process and current offer of loans on the mortgage market, giving concrete analysis of the situation in Česká spořitelna. My work focuses on causes which led to recent crisis on mortgage markets and predicts potential future developments on these markets

5 Obsah: Úvod Předpoklady poskytování hypotečních úvěrů Vymezení základních pojmů a vztahů Základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů Zákonná úprava hypotečních úvěrů Hypoteční zástavní listy Státní podpora hypotečních úvěrů Státní finanční podpora Státní příspěvek Odečet úroků z hypotečního úvěru Proces poskytování hypotečních úvěrů Kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru Postup při získání hypotečního úvěru Zajištění, čerpání a splácení hypotečního úvěru Úrokové sazby hypotečních úvěrů Analýza současného trhu s hypotečními úvěry Současná situace na trhu hypotečních úvěrů Srovnání hypotečních úvěrů Komerční banka, a.s Hypoteční banka, a.s Raiffeisenbank, a.s Komparace vybraných hypotečních produktů Hodnocení vývoje poskytování úvěrů v ČS, a. s. od roku 2002 do současnosti Proces poskytnutí hypotečního úvěru v České spořitelně Ideální hypotéka Americká hypotéka Současná situace v České spořitelně Dopad finanční krize na trh Vznik a příčiny hypoteční krize v USA Dopad finanční krize na Českou republiku Odhad budoucího vývoje Závěr Seznam literatury. 65 Seznam tabulek.66 Seznam grafů.66 Seznam příloh 66 5

6 Úvod Tématem mé diplomové práce je Analýza hypotečních úvěrů na českém úvěrovém trhu. Co je to hypoteční úvěr? Jaký je proces poskytnutí hypotečního úvěru? Z jakých produktů si mohou klienti vybrat? Jaký je současný stav na trhu hypotečních úvěrů? Jaké jsou příčiny tohoto stavu a jak se bude hypoteční trh dále vyvíjet? To jsou otázky, na které ve své diplomové práci odpovím. Hypoteční trh v České republice zaznamenal v minulých letech nebývalý růst. Bylo to způsobeno růstem životní úrovně, expanzí ekonomiky a jejím přibližováním se vyspělým státům Evropy, nízkými úrokovými sazbami i nabídkou bank. V současné době se ale situace začíná obracet. Proč? Příčinou je finanční krize, která zasahuje hypoteční trh více, než se ještě před pár měsíci očekávalo. Považuji za důležité osvětlit příčiny současné stagnace na hypotečním trhu a zamyslet se nad možnými důsledky, protože se to dotýká nejen bank a jejich současné i budoucí situace, ale i značné části občanů, jejich financí i jejich budoucnosti. Vzhledem k velké provázanosti hypotečního trhu s celým finančním trhem a finančního trhu s celým národním hospodářstvím není možné na problém nahlížet jen z jedné strany, ale je potřeba jej vidět globálně se všemi globálními příčinami a důsledky. Proto se ve své práci zaměřím i na celkový stav ekonomiky a její možný budoucí vývoj. Cílem mé práce je tedy přiblížit proces poskytnutí hypotečního úvěru a současnou nabídku na trhu hypotečních úvěrů se zaměřením se zejména na Českou spořitelnu, popsat a analyzovat současný stav na trhu hypotečních úvěrů v České republice, nalézt příčiny, které k tomuto stavu vedly, a nastínit možný budoucí vývoj na trhu. 6

7 1 Předpoklady poskytování hypotečních úvěrů Před samotnou analýzou hypotečních úvěrů je třeba vymezit několik základních pojmů a vazeb, které se k hypotečním úvěrům vztahují. V celé diplomové práci se budu zabývat pouze hypotečními úvěry pro fyzické osoby. V této kapitole se zaměřím zejména na teoretická východiska pro poskytování hypotečních úvěrů, včetně právní úpravy vztahující se k dané problematice. Zvláštní pozornost budu věnovat problematice hypotečních zástavních listů a státní podpory hypotečního úvěrování, protože úzce souvisí s poskytováním hypotečních úvěrů. Dále se budu zabývat celým procesem poskytování hypotečních úvěrů, úrokovými sazbami a fixací hypoték. 1.1 Vymezení základních pojmů a vztahů Základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů Pro lepší orientaci v práci nyní vysvětlím základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů, které budu ve své práci dále používat. Úvěr Úvěr lze definovat jako objem finančních prostředků, které věřitel poskytuje dlužníkovi, je to použití peněz jiného subjektu s tím, že tyto peníze budou splaceny s určitým příplatkem (úrokem, výnosem). Z hlediska banky je možné úvěr charakterizovat jako produkt, jehož prostřednictvím klient získává volné finanční prostředky na financování svých podnikatelských či osobních potřeb pomocí cizích peněžních zdrojů, které banky soustřeďují z depozit. 7

8 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je definován v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, jako úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i nemovitosti rozestavěné, pokud pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se pak považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypotéka Hypotéka je zástava nemovitosti. Zajišťuje krytí pohledávky věřitele v případě, že dlužník neplní své závazky, na jejím základě je poskytnut hypoteční úvěr. Hypotéka je základem hypotečního úvěru, ale v běžném chápání je často ztotožňována s hypotečním úvěrem (hypotéka = hypoteční úvěr).ve své práci budu používat oba výrazy. Hypoteční zástavní list Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zejména zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Jsou to dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota spolu s výnosem je kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Zástavní právo Zástavní právo je právo k cizí věci, nejčastěji banky k nemovitosti, kterou klient ručí a zastavuje ji ve prospěch banky. Umožňuje bance uspokojit svou pohledávku z prodeje nemovitosti v případě, že klient nedostojí svým závazkům. Věřitel Věřitelem je osoba, která půjčuje peněžní prostředky dlužníkovi. V našem případě banka. 8

9 Dlužník Dlužníkem je osoba, které jsou poskytnuty finanční prostředky a která se zavazuje tyto prostředky vrátit. V našem případě klient banky. Spoludlužník Spoludlužník je osoba, která se podílí na splácení závazku. Ručitel Je osoba, která se zavazuje převzít splácení celého úvěru, pokud závazek nebude splácet hlavní dlužník. Jistina Jistinou se rozumí celková dlužná částka úvěru. Anuita Anuitou je celková měsíční splátka úvěru (anuitní splátka zahrnuje úrok i úmor, jejichž poměr se v průběhu splácení mění). Úroková sazba Úroková sazba je procentní vyjádření ceny peněz. Úrok Úrok je korunové vyjádření úrokové sazby. Jsou to primární náklady na půjčení peněz. 9

10 RPSN Roční procentní sazba nákladů vyjadřuje celkové průměrné náklady úvěru za rok. Zahrnuje veškeré běžné poplatky spojené s úvěrem a úrokovou sazbu. Fixace úrokové sazby Fixací úrokové sazby rozumíme dobu, po kterou je úroková sazba na hypotečním úvěru neměnná. Úvěrový registr Úvěrový registr je institut, který slouží k posouzení, zda klient není předlužen a jakou má platební morálku. Existují bankovní i nebankovní úvěrové registry Zákonná úprava hypotečních úvěrů Základní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a základní vazby stanoví zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost Tento zákon nově definoval hypoteční úvěry i podmínky jejich poskytování. Jak již bylo řečeno výše, hypoteční úvěr je tedy úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost, kterou lze pro účely hypotečního úvěru zastavit, se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Dříve bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na nemovitosti, které se nacházely na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Tato podmínka již nově v zákoně není a hypoteční úvěry jsou tedy vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Nový zákon tedy přinesl zásadní změnu, kterou je možnost poskytnout hypoteční úvěr i na potřeby, na které nebylo možné použít klasický hypoteční úvěr na koupi 10

11 družstevního bytu, na složení členského podílu v družstvu, na rekonstrukci bytu v majetku družstva či na zaplacení odstupného. Proto lze v současné době hypoteční úvěry rozlišit na dva základní typy, a to: účelové ty lze použít pouze na účely definované bankou, jsou účelově vázány na investice do nemovitosti, kterými jsou: koupě nemovitosti (bytu, domu) výstavba nemovitosti, koupě pozemku, rekonstrukce či oprava nemovitosti, splacení úvěru na investice do nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti při vypořádání dědictví či společného jmění manželů, neúčelové (americká hypotéka) jde o úvěr zajištěný nemovitostí, který ale nemá žádné omezení, co se týče účelu jeho použití, lze ho tak použít třeba i na nákup movitých věcí. K získání prostředků pro poskytování hypotečních úvěrů vydávají banky hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy může podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů vydávat každá banka, která získá bankovní licenci. Vydávání hypotečních zástavních listů nespadá pod zvláštní licencované činnosti a řadí se k přijímání vkladů od veřejnosti. Z toho vyplývá, že hypoteční úvěry může poskytovat každá banka, která k jejich financování vydá hypoteční zástavní listy. Zjednodušeně by šly vazby mezi hypotečními zástavními listy a hypotečními úvěry popsat následovně: banka emituje hypoteční zástavní listy v určité nominální hodnotě. Jejich prodejem získává kapitál, který používá k poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr potom poskytne dlužníkovi na základě zajištění úvěru nemovitostí. Banka je tedy v poměru dlužníka k majiteli hypotečního zástavního listu, kterému musí vyplácet výnosy a splatit nominální hodnotu cenného papíru, a v poměru věřitele k dlužníkovi, kterému poskytla hypoteční úvěr, od toho získává splátky úvěru včetně úroku z úvěru. 11

12 1.1.3 Hypoteční zástavní listy Podmínky pro vydávání hypotečních zástavních listů stanoví zákon o dluhopisech a zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů. Hypoteční zástavní listy jsou plně kryté pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (tzv. řádné krytí), případně mohou být kryté i náhradním způsobem, který stanoví zákon o dluhopisech (tzv. náhradní krytí). Emitent hypotečních zástavních listů je povinen zajistit dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů tak, aby součet řádného krytí a náhradního krytí byl vyšší než celková hodnota závazků ze všech vydaných hypotečních zástavních listů. Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanovuje emitent, který je povinen ve svých vnitřních předpisech upravit pravidla pro stanovení zástavní hodnoty. Nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a přihlíží se při tom k: trvalým nebo dlouhodobým vlastnostem nemovitosti, výnosu, který může být dosažen při řádném hospodaření s nemovitostí, právům a závadám spojeným s nemovitostí, místním podmínkám na trhu s nemovitostmi, předpokládanému vývoji na trhu s nemovitostmi. Ale zástavní hodnota nemovitosti při zohlednění uvedených kritérií nesmí převyšovat cenu obvyklou podle zákona o oceňování majetku. Pohledávky z hypotečních úvěrů nesmí pro řádné krytí závazků z hypotečních zástavních listů převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí, které hypoteční úvěry zajišťují. 12

13 Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů je možné maximálně do výše 10 % nominální hodnoty hypotečních zástavních listů. K náhradnímu krytí lze použít pouze: hotovost, vklady u ČNB, vklady u centrální banky členského státu EU nebo státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB, státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy a centrálními bankami členských států EU a států tvořících Evropský hospodářský prostor, cenné papíry vydané Evropskou centrální bankou, dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž jednou smluvní stranou je i ČR, nebo finančními institucemi, se kterými ČR uzavřela mezinárodní smlouvu. Na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo jiné osoby, které by bylo v přednostním pořadí před právem zajišťujícím hypoteční úvěr nebo jeho část, který je zahrnut do krytí závazků z hypotečních zástavních listů. Výjimku tvoří pouze: zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutí stavební spořitelnou, zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutí Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů, zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, pokud stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu dali písemný souhlas se zřízením zástavního práva v dalším pořadí (bez tohoto souhlasu by nebylo možné pohledávku do krytí zahrnout). Pokud na nemovitosti vázne uvedené zástavní právo, lze pro krytí závazků z hypotečních zástavních listů použít hypoteční úvěr maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou či na družstevní bytovou výstavbu. 13

14 Dále nesmí být nijak omezena převoditelnost nemovitosti. Výhody hypotečních zástavních listů Jistota díky výše uvedenému kvalitnímu krytí pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, jsou hypoteční zástavní listy (dále jen HZL ) považovány za jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Proto jsou vhodné pro konzervativní typ investorů, kteří nechtějí podstupovat příliš vysoké riziko a nebo nemají příliš velké zkušenosti s investováním na kapitálových trzích. Výnosnost výnosy z hypotečních zástavních listů nepodléhají dani z příjmů, na rozdíl od úroků z vkladů a u jiných bankovních produktů. Likvidita HZL jsou veřejně obchodovatelné, a proto je lze kdykoli prodat na burze nebo v RM Systému. Dostupnost HZL jsou často emitovány v nízkých nominálních hodnotách, tudíž jsou přístupné i drobným investorům. 1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů Pro rozvoj trhu s realitami, a tím i trhu s úvěry na bydlení, je nezbytná i podpora státu. Stát podporuje občany, kteří si svou bytovou situaci řeší sami prostřednictvím hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření. Hlavní roli v bytové politice hraje v České republice Ministerstvo pro místní rozvoj, které je podle zákona č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů hlavním orgánem státní správy v oblastech regionální politiky. Podle tohoto zákona se Ministerstvo pro místní rozvoj: zabývá politikou bydlení, rozvojem domovního a bytového fondu, nájmem bytů i nebytových prostor, územním plánováním a investiční politikou, koordinuje činnost ministerstev a jiných státních orgánů v oblasti zabezpečování politiky bydlení a 14

15 spravuje finanční prostředky určené na bytovou politiku. Další institucí, která se zabývá oblastí bytové politiky je Státní fond rozvoje bydlení. Činnost fondu je upravena zákonem č. 211/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů Státní finanční podpora Státní finanční podpora je poskytována v souladu s nařízením vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. Toto nařízení stanoví podmínky poskytování podpory pro podnikatele i nepodnikatele. Dále se budu zabývat pouze podporou pro nepodnikatele. O tuto podporu mohou žádat občané České republiky s trvalým pobytem na území ČR, kteří neprovádějí bytovou výstavbu v rámci své podnikatelské činnosti. Podporu lze poskytnout, pokud je použita při splnění ostatních podmínek, například na: výstavbu bytu, bytového domu, rodinného domu nebo na přestavbu nebytových prostor na bytové, koupi bytu, rodinného nebo bytového domu, dostavbu bytu, rodinného nebo bytového domu. Výši poskytované podpory stanoví výše uvedené nařízení. Toto nařízení bylo zrušeno nařízením vlády č. 33/2004 Sb. V současnosti je podpora vyplácena pouze k dříve poskytnutým hypotečním úvěrům, na nově poskytnuté hypoteční úvěry se nevztahuje. Státní finanční podpora je poskytována základě smlouvy uzavřené mezi bankou a ministerstvem pro místní rozvoj. Ministerstvo pro místní rozvoj je jejím poskytovatelem. 15

16 1.2.2 Státní příspěvek Státní příspěvek k hypotečnímu úvěru je podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Toto nařízení stanoví podmínky poskytování příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na: koupi bytu nebo rodinného domu, koupi bytu nebo rodinného domu včetně pozemků nebo jejich odpovídajících částí, koupi movitých a nemovitých věcí, které se nacházejí na pozemcích kupovaných s bytem či rodinným domem. Státní příspěvek je možné poskytnout za podmínek stanovených výše uvedeným nařízením. Mezi tyto podmínky patří například: fyzická osoba musí být v době žádosti mladší 36 let, fyzická osoba nesmí být v době podání žádosti vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu, rodinného domu či bytového domu (netýká se nemovitosti zakoupené pomocí hypotečního úvěru, ke kterému žádá o státní příspěvek), byt nebo rodinný dům se musí nacházet na území ČR. Příspěvek nelze poskytnout na koupi bytu nebo rodinného bytu, na který je poskytnuta podpora podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby a na úvěry ze stavebního spoření. Příspěvek je možné poskytovat maximálně po dobu 10 let. Výši státního příspěvku a jeho výpočet stanoví nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Vyplácení státního příspěvku závisí na výši průměrné úrokové sazby vypočtené podle tohoto nařízení (pokud je úroková sazba vyšší než 5 %, je příspěvek přiznán). Tento 16

17 státní příspěvek nebyl od do poskytován, ale od do bude náležet příspěvek ve výši 1 %. Státní příspěvek je poskytován základě smlouvy uzavřené mezi bankou a ministerstvem pro místní rozvoj. Poskytovatelem příspěvku je ministerstvo pro místní rozvoj Odečet úroků z hypotečního úvěru Další formou státní podpory hypotečních úvěrů je možnost odečíst si zaplacené úroky z hypotečního úvěru od daňového základu a snížit si tak daňový základ. Možnost a podmínky odečtu úroků stanoví zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů v 15. Základní podmínkou je, že úvěr musí být poskytnut na financování bytových potřeb, které stanoví tento zákon a mezi které tedy patří: nákup bytu či rodinného domu, rekonstrukce bytu či rodinného domu, nákup pozemku určeného pro stavbu rodinného domu. Pro každou z bytových potřeb jsou dále stanoveny další podmínky a omezení, při jejichž splnění si lze úroky z hypotečního úvěru odečíst. Od daňového základu si lze odečíst úroky zaplacené v příslušném zdaňovacím období snížené o statní podporu maximálně ve výši Kč. Úroky si lze uplatnit buď v daňovém přiznání, nebo v ročním zúčtování daní. 1.3 Proces poskytování hypotečních úvěrů V této kapitole se budu zabývat procesem poskytnutí hypotečního úvěru, a to od základních podmínek banky pro jeho poskytnutí až po uzavření úvěrové smlouvy mezi bankou a klientem. 17

18 1.3.1 Kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru Před popisem procesu poskytnutí hypotečního úvěru vymezím základní kritéria, která podle mého názoru determinují poskytnutí hypotečního úvěru a před jeho poskytnutím klientovi, by je měly zohlednit všechny banky. Ale samozřejmě existuje i další řada kritérií, jejichž splnění mohou banky před poskytnutím hypotečního úvěru vyžadovat. Mezi tato základní kritéria jsem zařadil: bonitu klienta, účel úvěru, vhodnou nemovitost. Bonita klienta Bonitu lze definovat jako schopnost osoby dostát svým závazkům, a to z různých hledisek. Posouzení bonity klienta je důležitým momentem při poskytování hypotečního úvěru. Přestože je hypoteční úvěr zajištěn zastavenou nemovitostí, musí klient splňovat i kritéria bonity. Bonitou klienta se rozumí vhodnost klienta z hlediska banky pro poskytnutí úvěrového produktu, posuzuje se na základě kritérií stanovených v interních předpisech jednotlivých bank. Každá banka má posuzování bonity standardizováno podle svých potřeb a předpisů. Ke standardizaci procesu poskytování všech úvěrových produktů přistoupila i Česká spořitelna, na kterou se zaměřuji ve své práci, z důvodu široké nabídky produktů, velkého počtu poboček, omezení operačního rizika a vlivu jednotlivých poradců. Po standardizovaném procesu nastupuje konkrétní doladění smlouvy a podmínek s následným podpisem všech potřebných dokumentů. V České spořitelně se používá metoda aplikačního scoringu. Tato metoda, která je zahrnuta do žádosti o úvěrový produkt hodnotí klienta podle předem nastavených kritérií, zkoumá se zde například věk, vzdělání, příjmy, sociální zařazení, forma bydlení, počet vyživovaných osob, výdaje na bydlení a splátky stávajících úvěrů. Na základě výsledku 18

19 vyhodnocení žádosti a dalších skutečností z informací známých bance o klientovi, které nebyly předmětem scoringu, pak banka rozhodne o tom, zda bude úvěrový produkt poskytnut, jeho výši a způsobu zajištění. Do bonity klienta vstupuje také jeho splátková morálka, tzn. jak klient platí stávající i minulé úvěry, jestli vždy platí včas, jestli je se splátkami úvěrů v prodlení nebo jestli dokonce úvěry nesplácí vůbec. Tyto údaje jsou obsaženy v různých bankovních i nebankovních registrech neplatičů. Česká spořitelna a jiné banky proto projednávají s klienty souhlas se zpracováním osobních údajů, který potom opravňuje banky k předání informací do těchto registrů. Účel úvěru Účelovost úvěru je důležitou podmínkou pro jeho poskytnutí. Aby mohl být úvěr považován za hypoteční se všemi jeho výhodami, je nutné, aby byl poskytnut na účely stanovené v zákoně. V současnosti je možné i poskytnutí neúčelového hypotečního úvěru tzv. americké hypotéky. Vhodná nemovitost Všechny hypoteční úvěry musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Nemovitosti lze z hlediska banky dělit do dvou skupin, a to na nemovitosti předmětné, tj. úvěrované (i rozestavěné,) a jiné (dokončené a zkolaudované) nemovitosti, které se nachází na území ČR. Zástavní právo: lze zřídit k nemovitosti klienta nebo i k nemovitosti třetí osoby, která ji zastaví ve prospěch banky, pro zajištění lze použít výhradně nemovitosti určené k bydlení, musí být zřízeno k celé nemovitosti, a to i ve spoluvlastnictví více osob; zástavní smlouvu podepíše vlastník (všichni spoluvlastníci) zastavované nemovitosti, musí být zřízeno minimálně ke stavbě, pozemku, který je pod stavbou a přilehlým pozemkům tvořícím funkční celek, 19

20 lze zřídit ke stavbě dokončené i rozestavěné, pokud skutečně existují a jsou evidovány v katastru nemovitostí, musí být zřízeno i postupně ke všem nemovitostem, z jejichž hodnoty byla stanovena výše hypotečního úvěru Postup při získání hypotečního úvěru Klient, který se rozhodne financovat své bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru, má před sebou proces, který lze rozdělit do několika kroků. 1. krok Výběr banky Z hlediska klienta jde v první řadě o získání informací o hypotečních úvěrech a podmínkách jednotlivých bank a o výběr konkrétní banky. Vzhledem k tomu, že se jedná o závazek obvykle na velkou část života, musí klient zvažovat spoustu různých faktorů. Mezi faktory, na základě kterých se klient rozhoduje, patří například: jméno, pověst a tradice banky, výše úroku z úvěru, poplatek za vyřízení a za vedení hypotéky, zkušenosti s konkrétní bankou, vstřícnost zaměstnanců banky, to, ve které bance má klient účet a případně další produkty. Klient si zjišťuje informace o nabídce a podmínkách jednotlivých bank. Po získání prvotních informací (např. z internetu, informačních letáků) se může rozhodnout pro návštěvu několika bank. Při této návštěvě je potom seznámen s konkrétní nabídkou a podmínkami dané banky a v případě zájmu obdrží i doklady, které je nutné vyplnit a doložit spolu se žádostí o úvěr. Tyto doklady potom slouží bance při posuzování žádosti o úvěr, ke zjištění bonity klienta, zajištění úvěru a doložení účelovosti úvěru. 20

21 Nakonec si klient po seznámení se s konkrétními podmínkami a požadavky jednotlivých bank vybere banku, u které si podá žádost o hypoteční úvěr. 2. krok Žádost o úvěr Klient doloží všechny požadované doklady podle účelu hypotečního úvěru a podepíše žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Mezi tyto doklady patří například potvrzení o příjmu, výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva a odhad ceny nemovitosti. 3. krok Poskytnutí hypotečního úvěru Po podání žádosti o úvěr probíhá v bance proces posouzení žádosti o hypoteční úvěr z hlediska splnění zákonných podmínek pro poskytnutí úvěru, bonity klienty a rizikovosti poskytnutí úvěru. V případě schválení úvěru klient podepíše úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu k nemovitosti a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Po splnění všech podmínek (např. vinkulace životního pojištění ve prospěch banky, vinkulace pojištění nemovitosti ve prospěch banky, návrh na vklad zástavního práva) banka úvěr poskytne a klient ho může začít čerpat. 4. krok Splácení úvěru Po vyčerpání úvěru dle úvěrové smlouvy (jednorázově nebo postupně) začíná klient splácet úvěr řádnými splátkami dle dohodnutého splátkového kalendáře. Způsoby splácení se mohou lišit podle jednotlivých bank. Splátky lze rozdělit na: anuitní kdy klient platí po celou dobu úvěru stejné splátky (závisí samozřejmě na proměnlivosti úrokové sazby), progresivní splátky se v průběhu splácení zvyšují, zpočátku jsou nízké, degresivní zpočátku jsou placeny vyšší splátky, které se postupně snižují. 21

22 1.3.3 Zajištění, čerpání a splácení hypotečního úvěru Zajištění úvěru nemovitostí Pro poskytnutí hypotečního úvěru je nezbytné zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. V případě, že se jedná úvěr poskytnutý na koupi, výstavbu či rekonstrukci, je zastavovaná nemovitost předmětem úvěru. Zastavená nemovitost nesmí být zatížena jiným zástavním právem nebo věcným břemenem (kromě výjimek, které připouští zákon a které byly uvedeny výše). Pokud je k nemovitosti zřízeno věcné břemeno, je zohledněno v odhadu smluvního znalce. Dle zákona je možné poskytnout hypoteční úvěr maximálně do výše 70 % znaleckého odhadu ceny nemovitosti. Banka může poskytnout úvěr nad tuto výši, ale musí zajistit náhradní krytí. Jako zástavu je možné použít i rozestavěnou nemovitost, která již musí být zapsána v katastru nemovitostí. Banka pak uvolňuje prostředky z úvěru podle aktualizace znaleckého posudku ceny nemovitosti a podle klientem dodávaných faktur v průběhu dostavby nemovitosti. Čerpání úvěru Čerpání úvěru musí probíhat v souladu s podmínkami smlouvy o hypotečním úvěru a se smluvní dokumentací. Základní podmínkou pro možnost začít úvěr čerpat je potvrzení o vkladu zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí (v praxi často stačí pouze návrh na zápis vkladu zástavního práva do katastru, tzv. čerpání na plombu). Úvěr je potom čerpán bezhotovostně, a to jednorázově nebo postupně. O jednorázové čerpání hypotečního úvěru se jedná v případě koupě nemovitosti. V případě výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti jde o čerpání postupné, v tomto případě čerpání úvěru probíhá podle harmonogramu provedených prací a podle faktur dodávaných klientem v průběhu stavby či rekonstrukce. 22

23 Splácení úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru se pohybuje většinou v rozmezí od 5 do 30 let. Klient si ve smlouvě o hypotečním úvěru s bankou dohodne dobu, po kterou se mu nebude měnit úroková sazba, tzv. fixaci. Klient volí při výběru fixační doby mezi jistotou neměnné úrokové sazby a nižší splátkou. V případě krátkodobé doby fixace je úroková sazba nižší než při delší době fixace úroku. V současnosti se nejčastěji úroky z hypotečních úvěrů fixují na dobu 1 až 5 let. Po dobu fixace se klientovi nemění výše měsíční splátky. Hypoteční úvěr je možné splatit i předčasně a bez jakýchkoli sankcí pro klienty, ale pouze v době, kdy končí fixační doba. Klient bývá zpravidla bankou upozorněn, že mu končí původní fixační doba. Při změně fixační doby se mění původní fixovaná výše úroku na aktuální výši úroku z hypotečních úvěrů, doba fixace může zůstat stejná či se také změnit. Pokud klient nesouhlasí s výší úroku, která je v dané době aktuální podle vývoje trhu s hypotečními úvěry, může se s bankou zkusit domluvit na jiné výši úroku. Pokud nedojde k žádné domluvě, může klient refinancovat svůj hypoteční úvěr u jiné banky. Hypoteční úvěr není možné předčasně bez sankcí splatit v jiném termínu než v době konce fixační doby (některé banky na trhu mohou ale nabízet možnost předčasného splacení úvěru či mimořádných splátek úvěru bez sankcí kdykoliv v průběhu doby, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, toto záleží na trhu s hypotečními úvěry a na konkurenčním boji mezi jednotlivými bankami). Pokud klient chce předčasně splatit hypoteční úvěr nebo zaplatit mimořádnou splátku kdykoliv, tak bývá penalizován dopočtením úroků z úvěru až do konce fixační doby, případně i poplatky za mimořádnou splátku či doplacení úvěru. 23