ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2105/07-235)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně nemovitosti - bytu č. 1132/12 v bytovém domě Jirkov č.p. 1132, 1133 v ulici K. H. Máchy včetně podílu 521/14022 na příslušenství a společných částech domu Jirkov č.p. 1132, 1133 a pozemcích parc.č. 2280, 2281, vše v k.ú. a obci Jirkov, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2105/07-235) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 1132/12 v bytovém domě Jirkov č.p. 1132, 1133 v ulici K. H. Máchy včetně podílu 521/14022 na příslušenství a společných částech domu Jirkov č.p. 1132, 1133 a pozemcích parc.č. 2280, 2281, vše v k.ú. a obci Jirkov, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2105/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 1132/12 Adresa nemovitosti: K. H. Máchy Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Jirkov Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Eriky Mirgové a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 2105/ ze dne výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne (LV č. 3802, LV č. 3446) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Jirkov je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Mirga František a Mirgová Erika, Boženy Němcové 1060, Jirkov, Jirkov 1, K. H. Máchy 1132, Jirkov, Jirkov 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 1132/12 byt podíl na spol. částech 521/14022 Budova Jirkov č.p. 1132, 1133, LV 3446, bytový dům, na parcele 2280, 2281 parc.č zastavěná plocha a nádvoří 210 m 2 parc.č zastavěná plocha a nádvoří 210 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši ,- Kč a budoucí pohledávku do výše ,- Kč pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s.. Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská, dražební vyhláška podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č pro k.ú. Jirkov jsou uvedeny údaje týkající se budovy Jirkov č.p. 1132, 1133 a pozemků parc.č. 2280, 2281, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Vlastníky nebyla poskytnuta původní kupní smlouva od Města Jirkova, ve které jsou uvedeny výměry jednotlivých místností. Výměry místností byly zjištěny znalcem při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici K. H. Máchy v Jirkově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV.

4 - 4 - Jirkov je větším městem okresu Chomutov, které je s okresním městem srostlé. Jirkov leží v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost, v Chomutově vyšší, spojení do Chomutova je MHD, zastávka ve vzdálenosti cca 200 m, centrum cca 500 m. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2105/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 1132/12 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici K. H. Máchy v Jirkově. Dům má 2 vstupy a je v něm celkem 24 bytů a dva nebytové prostory. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou plechovou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu a hromosvodu, s fasádou nezateplenou z břizolitu. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 cm, stropy nespalné s rovným podhledem, schody betonové s teracem. Dům má 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a je v něm 24 bytů a 2 nebytové prostory ve 2 vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 55 roků. Dům je převážně původní, s výměnou krytiny před cca 30 roky. Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP. Provedení a vybavení původní - se zděným bytovým jádrem, ale bez obkladů. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, plynový sporák), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Stav bytu původní, prakticky bez údržby, ve stavu před rekonstrukcí. Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 10,15 m 2

5 - 5 - pokoj 1: = 13,48 m 2 pokoj 2: = 19,71 m 2 koupelna : = 2,08 m 2 WC: = 0,90 m 2 předsíň: = 5,78 m 2 Podlahová plocha bytu: = 52,10 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 1,44 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 1,44 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,10 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,44 m 2 * 0,17 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 52,34 m 2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňovaným kategoriím nemovitostí byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o prodejích a z inzerce nabízených bytů, vše v sousedním Chomutově nebo ve stejné lokalitě Jirkova:

6 - 6 - Byt č. 4029/13, Cihlářská, Chomutov Jedná se o byt velikosti 3+1, 76 m2, v 5.NP. Dům je s 5 NP, se 2 sekcemi. Dům je nezateplen, byla provedena oprava střechy a klemp. konstrukcí, výměna oken za plastová. Byt je převážně původní, v nedávné době byly provedeny pouze menší úpravy a nejnutnější výměny vybavení bytu (výměna zařizovacích předmětů v koupelně, obklad v koupelně, výměna sporáku, částečně laminátové plovoucí podlahy), byl je dobře udržovaný. Provedení - podlahy z parket, laminátové plovoucí a kryté PVC, dveře hladké, vytápění a teplá voda z dálkovodu, převážně umakartové bytové jádro s částečným keramickým obkladem, kombinovaný sporák v kuchyni, sprchový kout, umyvadlo, WC s nádržkou. Dispozice: Předsíň, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, lodžie, sklep mimo byt. Obchod, kterému jsem byl přítomen jako zpracovatel ocenění pro ČSOB, a.s. č. 126/11/20 ze dne Jednotková cena: 7 300,- Kč/m2 Porovnání: Lepší byt v lepší lokalitě, v osobním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje:stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x0,90x0,90x1,00x1,00x0,90x1,00=0,66. Redukovaná jednotková cena: 4 800,- Kč/m2 Prodej byt 2+1, 52 m2, Ervěnická, Jirkov Exkluzivně byt 2+1 v cihlovém domě, v Jirkově. Byt. jednotka je po celkové rekonstrukci - nově zděné jádro včetně sprchového koutu a sanity, dlažba, obklady, štukové omítky, deskové radiátory, vchodové i pokojové dveře, rohová kuchyňská linka s varnou deskou, plastová okna se žaluziemi, kvalitní kobercová krytina, vestavěná skříň na chodbě, nová výmalba. Čistý a klidný vchod v domě, který je poblíž veškeré občanské vybavenosti, školka, škola, obchody, MHD, zdravotní středisko, sportoviště a další služby. Cihlový dům, byt po rekonstrukci, výhodná cenová nabídka. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (CENTURY 21 Bydlete s námi, Palackého 4469, Chomutov), aktualizace , inzerovaná cena 265 tis. Kč, 1. NP. Jednotková cena: 5 100,- Kč/m2 Porovnání: Lepší byt ve stejné lokalitě, v osobním vlastnictví, v 1.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,85x1,00x1,05x1,00x1,00=0,80. Redukovaná jednotková cena: 4 100,- Kč/m2 Prodej byt 2+1, 52 m2, Jirkov Nabízíme exklizivně prodej bytu 1+2 s balkonem v cihlovém domě v Jirkově. Dům je zateplen, plastová okna,nové dveře.byt je v původním zachovalém stavu. U domu je oplocený pozemek pro

7 - 7 - uživatele domu a30 m od domu je dětské hřiště. Nakupovat můžete v Penny marketu, kde je zastávak MHD. Výhodná ivnestice. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032-N02898 (RE/MAX 4 you, náměstí 1. Máje 6/9, Chomutov), aktualizace , inzerovaná cena 196 tis. Kč, 2. NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt ve stejné lokalitě, v osobním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,95x1,00x1,00x1,00x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 3 300,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 300,- až 4 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 3 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byl použit údaj o uskutečněném prodeji bytu v lepší lokalitě sousedního Chomutova a dva údaje z inzerce bytů ve stejné lokalitě jako je oceňovaný byt. Prodejnost bytů v Jirkově je podprůměrná, je značný převis nabídky nad poptávkou. Za přiměřenou považuji částku pod spodním okrajem redukovaných cen ze srovnání, cca 3 500,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 52,34 m2 tedy cca 180 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy cihlový dům, malý počet bytů v domě, blízkost centra. Záporné vlivy současná stagnace cen nemovitostí, zejména bytů a převis nabídky, velký podíl nepřizpůsobivých obyvatel v Jirkově. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč

8 - 8 - V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík