ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2014

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2014 NEMOVITOST: Rodinný dům. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Doksy, k.ú. Doksy u Máchova jezera Adresa nemovitosti: Valdštejnská 168, Doksy Vlastník stavby: /2666, Miloš Kučera, Mírové náměstí 83, Úštěk-Vnitřní Město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /2666, Miloš Kučera, Mírové náměstí 83, Úštěk-Vnitřní Město, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, Turnov IČ: telefon: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro nedobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne Zdeněk Bartoš

2 NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy ze dne , vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a částečná výkresová stavební dokumentace získaná na MěÚ Doksy. -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.83/014 ze dne Místopis Doksy je město, počet obyvatel (lexikon měst a obcí), základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně ve 20 km vzdáleném městě Česká Lípa. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných a obytných domů v blízkosti centra města. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, ulice Valdštejnská, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, plynu, kanalizace a elektřiny. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků, částečné výkresové dokumentace a z okolností, které zjistil nahlédnutím okny. Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, nepodsklepený, dvoupodlažní se sedlovou střechou. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné a klenuté, okna dřevěná dvojitá, vnitřní a vnější omítky vápenné, střešní krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace v těsné blízkosti zámku Doksy. Slabé stránky Rodinný dům je dlouhodobě neobydlený (cca 20 let), celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. Do objektu je volný přístup poškozenými okny v přízemí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.1443 není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Jedná se o nemovitost 20 let neobydlenou se zanedbanou údržbou. OCENĚNÍ Pozemky. Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaného pozemku Pozemek stp.č. 432/1 je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, rovný, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny, plynu, kanalizace a vody. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemku Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v městě Doksy se pohybuje v rozmezí ,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 300,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 432/ nádvoří Celková výměra pozemků 358 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

4 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 15*10*7,1+2,64*10,34*8,8 = 1 305,22 m 3 zastřešení 15*10*4,1*0,5+2,64*10,34*1,2*0,5 = 323,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 305,22 m 3 zastřešení Z 323,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 629,10 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P Zdivo zděné S Stropy rovné a klenuté S Střecha sedlová S Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky vápenné hladké S Vnější obklady sokl z kabřince S Vnitřní obklady chybí C Schody kamenné S Dveře chybí C Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností betonové P Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění chybí C Elektroinstalace chybí C Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody chybí C Instalace plynu chybí C Kanalizace chybí C Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení chybí C Záchod chybí C Ostatní chybí C

5 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře C 3, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 5, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,18 Koeficient vybavení K 4 : 0,6318 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6318 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 657,82 Plná cena: 1 629,10 m 3 * 2 657,82 Kč/m 3 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 171 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 171 / 200 = 85,5 % Koeficient opotřebení: (1-85,5 % / 100) * 0,145 Rodinný dům. - zjištěná cena = ,91 Kč - 5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 170,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 629,10 m 3 Plocha pozemku: 358,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí : Rodinný dům. Prodej mimořádného rodinného domu v Doksech u Máchova jezera. Nabízíme Vám hezký nadstandardně vybavený rodinný dům z roku 1880 v tiché klidné ulici nedaleko náměstí městečka Doksy u Máchova jezera. Dům se silnými pískovcovými stěnami a klenbovými stropy v přízemí a ve sklepě byl kvalitně a citlivě kompletně zrekonstruován. Chybí pouze oprava fasády. V přízemí je situován prostorný obývací pokoj s francouzským krbem, jídelna a kuchyně s východem do zahrady. V technické místnosti vedle kuchyně je umístěna pračka AEG, sušička, lednice s mrazničkou Zanussi a plynový kondenzační kotel Junkers. Dále je v přízemí velká koupelna s rohovou vanou a dvojumyvadlem. V prvním patře najdete velký obývací pokoj 42 m^(2), ložnici, dětský pokoj, šatnu a koupelnu se sprchovým koutem a toaletou. V obytném podkroví se střešními okny Vekra jsou další místa na spaní, pracovna a relaxační část se sedací soupravou a zavěšeným křeslem. V celém přízemí, mimo obývacího pokoje s dřevěnou podlahou, je dlažba s podlahovým topením. Dům je osazen kvalitními dřevěnými eurookny. Je zde zaveden internet a vnitřní telefon. Nemovitost se prodává včetně vybavení stylovým nábytkem. Na druhé straně zahrady o rozloze 886 m^(2) s ovocnými stromy a keři je dvoupatrová stodola s možností parkování. Okolí Máchova jezera je ideální pro cyklistiku, pěší turistiku, in line bruslení, rybolov či houbaření. Přímo v Doksech naleznete mimo tenisových kurtů také golfové hřiště. Přijďte si prohlédnout tento udržovaný, skvěle zařízený dům, ideální pro relaxaci a odpočinek. vloženo , aktualizace Pozemek celkem: Zastavěná plocha: Podlahová plocha: Plocha bytu: 886 m^(2) 219 m^(2) 250 m^(2) 250 m^(2) Rodinný dům. Prodej RD s prostorami k podnikání, v Zákupech u České Lípy Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný RD s prostorami pro podnikání v Zákupech u Č.Lípy. Nachází se v centru obce, v blízkosti zámku "Zákupy". Přízemí domu tvoří restaurace a bar, v 1.patře domu je situován prostorný dvougenerační byt o vel V zadní části RD je připravený prostor pro vybudování prostorné terasy. Pozemek má k dispozici další stav. parcelu o výměře 204 m^(2) se zbořeništěm. Dopravní dostupnost velmi dobrá. vloženo , aktualizace nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent - 6 -

7 Pozemek celkem: 883 m^(2) Zastavěná plocha: 509 m^(2) Zahrada: 170 m^(2) Podlahová plocha: 360 m^(2) Typ budovy: samostatně stojící Velikost domu: 4+1 Počet bytů: 1 (dvougenerační) Počet NP: 2 Počet PP: 1 Voda: ano Plyn: ano Elektroinstalace: ano Kanalizace: ano Topení: plynové Sociální zařízení: 3x Sklep: ano Garáž: ne Zařízení nábytkem: ne Parkování: ano Stav objektu: velmi dobrý Rodinný dům. Prodej, rodinný dům 8+2, Mimoň, ul. Komenského Nabízíme k prodeji zrekonstruovanou vilu vhodnou k vícegener. bydlení. V přízemí a 1.patře jsou byty 3+1, sklep se 4 místnostmi s přípravou na saunu a obyvatelné podkroví. Dům má novou střechu, omítky, plast.okna, zateplení. Vytápěn je plyn. kotlem. Možno připojit i k teplárně. Sol. kolektory ohřívají teplou vodu i zahr. bazén 7,5x3,5 m. Hlídáno kamerami. Velmi klidné místo, blízko do centra. vloženo , aktualizace Umístění v obci: klidná část obce Pozemek celkem: 582 m^(2) Zastavěná plocha: 145 m^(2) Zahrada: 437 m^(2) Podlahová plocha: 348 m^(2) Typ budovy: samostatný Druh budovy: Cihla Počet NP: 3 Počet PP: 1 Počet pokojů: 14 Dostupnost pozemku: Příjezd: Obecní, Zpevněný Stávající stavby: Dílna Stávající porosty: Zahrada: Okrasná Počet stání: 2 Voda: Veřejný vodovod Plyn: Zemní plyn Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V, Noční proud Kanalizace: Veřejná kanalizace Topení: Dálkové, Plynový kotel, Radiátory, Topení podlahou, Kachlová kamna Sociální zařízení: Koupelna: Rohová vana, Sedací vana, Umyvadlo, WC; WC: Tři a více Sklep: Ano, 80m^(2) - 7 -

8 Garáž: Ano Telefon: Ano Zařízení nábytkem: Částečně Parkování: Garážové stání, Parkování na ulici Stav objektu: po rekonstrukci, Rok výstavby: 1933, Rok rekonstrukce: 2011 Kompletní rekonstrukce: 2011 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům. Lokalita Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům. Lokalita Zákupy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,51 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 360,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2-8 -

9 Název: Rodinný dům. Lokalita Mimoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,51 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 348,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 170,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč Kč Obvyklá cena ,- Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: b Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odhad rodinného domu č.p.168 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.1443 není zohledněno v obvyklé ceně. S přihlédnutím k tomu, že velké objekty jsou obtížně obchodovatelné, k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši ,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že je nemovitost dlouhodobě neobydlena a neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Turnově dne Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje Turnov

11 Fotodokumentace oceňované nemovitosti