ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5090/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 domu č.p. 54 na pozemku p.č. 674 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. 674 a 675 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Chabařovice, k.ú. Chabařovice Adresa nemovité věci: Nádražní 54, Chabařovice Vlastníci stavby: Josef Bárta, Tovární 184, Velké Březno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Anna Černá, Kmochova 3142/5, Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Bárta, Tovární 184, Velké Březno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Anna Černá, Kmochova 3142/5, Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6758/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/2 domu č.p. 54 na pozemku p.č. 674 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. 674 a 675 v k.ú. Chabařovice, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 6758/11-65 ze dne usnesení o ustanovení znalce 124 EX 6758/11-89 ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Chabařovice se nachází cca 5 km severozápadně od okresního města Ústí nad Labem. Ve městě je rozšířená občanská vybavenost, veškerá se nachází v Ústí nad Labem. Doprava je zajištěna příměstskou autobusovou dopravou, městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Obyvatelé mohou využívat obecní vodovod, kanalizaci i plyn. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - dům č.p. 54 je situován v západní okrajové části města, při levé straně ulice/komunikace Nádražní směřující z centra na osadu Roudníky. Dům č.p. 54 je řadový krajní a je postaven na vlastním pozemku p.č. 674, k domu náleží zahrada p.č RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace 2

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 54 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 3

4 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chabařovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 666,33 Kč/m 2 4

5 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 54 Oceňovaná nemovitost - dům č.p. 54 na vlastním pozemku p.č. 674 je situován v západní okrajové části města, při levé straně ulice/komunikace Nádražní směřující z centra na osadu Roudníky. Prohlídka uskutečněna pouze vizuálně z ulice, vzhledem k tomu jsou veškeré výměry orientační. Dispozice a stav domu nebylo možné zjistit. Dům je dvoupodlažní s půdou. Přístup do domu je ze dvora. Dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné. Střecha sedlová, střešní krytina jsou eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Okna a dveře dřevěné. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 734,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10*8+2*2+2*3 = 90,00 m 2 2.NP: 10*8+2*2+2*3 = 90,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 90,00 m 2 3,00 m 2.NP: 90,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (10*8+2*2+2*3)*(3,00) = 270,00 m 3 2.NP: (10*8+2*2+2*3)*(3,00) = 270,00 m 3 půda: 10*8/2 = 40,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 580,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 180,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení 5

6 Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,654 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 734,- Kč/m 3 * 0,654 = 1 134,04 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 580,00 m 3 * 1 134,04 Kč/m 3 * 0,940 * 1,060= ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč Dům č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Dům č.p zjištěná cena = ,66 Kč 6

7 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 674 a 675 je rovinný nepravidelného tvaru. Oplocení zahrady do ulice tvoří jednoduchý plot z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. Vstupní vrátka jsou z drátěného pletiva. Na pozemku jsou vzrostlé dřevina a pravděpodobně další stavby jejichž stav, výměry a užití nebylo možné zjistit. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,060 = 0,996 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,33 0, ,66 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 663, ,72 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 663, ,06 7

8 Stavební pozemky - celkem 933,00 m ,78 Pozemky p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,78 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky p.č zjištěná cena = ,39 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 54 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 160,00 m 2 Obestavěný prostor: 580,00 m 3 Zastavěná plocha: 180,00 m 2 Plocha pozemku: 933,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zprostředkujeme Vám prodej domu se třemi bytovými jednotkami v klidné části Chabařovic. Jedná se o dům, kde jsou nájemníci. Dům je po částečné rekonstrukci. Topení je elektrickými přímotopy. Plyn je zaveden do domu, ale nepoužívá se. Dům má plastová okna, nové vchodové dveře. Střecha je sedlová s betonovými taškami, opravená. Elektroinstalace je po rekonstrukci. V bytech jsou plovoucí podlahy. V přízemí jsou dva byty 1+1 a v patře je byt 3+1 o velikosti 90 m2. Lokalita V Aleji, Chabařovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m m Kč Kč/m 2 8

9 Název: Rodinný dům Nabízíme Vám exluzivně prodej rodinného domu o velikosti 4+1 s možností přikoupit garáž, který se nachází v obci Chabařovice, ul. Libušina Dům se nachází v blízkosti města Ústí nad Labem. Klidné a příjemné bydlení v blízkosti jezera Milada. Dostupnost z Ústí nad Labem MHD, dálnice D8 cca 2 km. Dům je možný k okamžitému využívání včetně všeho nábytku a příslušenství. V přízemí domu se nachází vstupní hala, kuchyně a obytná místnost. Po betonových schodech se dostaneme do mezipatra, kde se nachází koupelna s toaletou. V dalším patře najdeme 3 pokoje, nyní využívané jako ložnice. V domě se nachází prostorná půda, je možné využít jako další pokoje. Podlahy jsou v přízemí betonové, v patře dřevěné. Okna jsou dvojitá dřevěná špaletová. Teplou vodu zajišťuje elektrický bojler. Vytápění domu plynovým kotlem. Možnost dokoupení garáže v těsné blízkosti domu cca 50m se zavedenou elektřinou. Lokalita Libušina, Chabařovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/m 2 1, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Nabízíme k prodeji pěkný udržovaný 3 patrový rodinný dům v Chabařovicích. V přízemí domu se nachází vstupní hala, kuchyň, pokoj, WC s koupelnou a spíž. Podlahy lino, dlažba. V patře najdeme 2 pokoje, nyní využívané jako ložnice a dětský pokoj. Podlahy plovoucí a parkety. Pokoje po rekonstrukci. Po dřevěných schodech vstoupíme do velmi vkusně zrekonstruovaného podkroví, které lze využít jako další pokoj, tělocvičnu, pracovnu aj. Podlaha dřevo, obložení palubkami.v celém domě plastová okna, rekonstrukce oken a střechy před 8 lety. K domu náleží prostorný sklep. Dále k domku náleží přístavek, připravený na zbudování koupelny. Na dvoře patrová kůlna. Nová kanalizace.přípojka vody je obecní. Vytápění domu plynovým kotlem. U domu dvorek a zahrádka. Lokalita Křížová, Chabařovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 9

10 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 160,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 2,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena ½ Kč slovy: Pět set čtrnáct tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města a dále okresního města Ústí nad Labem, v případě udělání vjezdu možnost parkování na zahradě, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5090/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 101/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 12