DIPLOMOVÁ PRÁCE AKTUÁLNÍ OTÁZKY ŘÍZENÍ O POVOLENÍ VKLADU PRÁVA DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor: Veřejná správa Katedra správního práva a správní vědy DIPLOMOVÁ PRÁCE AKTUÁLNÍ OTÁZKY ŘÍZENÍ O POVOLENÍ VKLADU PRÁVA DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Bc. Lucie Čechovská 2014

2 Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma: Aktuální otázky řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem pouţila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu pouţitých pramenů a literatury... Lucie Čechovská 2

3 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala JUDr. Aleně Klikové, Ph. D. za odborné vedení a cenné připomínky, které mi poskytla při zpracování této práce. 3

4 ABSTRAKT Tato diplomová práce se zabývá rozborem aktuální i porovnání minulé právní úpravy řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Její hlavní část se zaměřuje na analýzu vkladového řízení do katastru nemovitostí. Práce se zaměří z větší části také na aktuální problémy nového katastrálního zákona. V práci je v rámci jednotlivých zásad také věnovaná i část zásadě superficies solo cedi, která má být znovu zavedena do našeho právního řádu účinností nového občanského zákoníku. Závěr práce uvádí aktuální otázky a změny v řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí, dopad na praxi i návrhy de lege ferenda. KLÍČOVÁ SLOVA Vklad, katastr nemovitostí, vkladové řízení, stavba součástí pozemku, záznam, poznámka, návrh na vklad ANOTATION The dissertation deals with analysis of current and past legislation's authorization procedure deposit in the Land Register. The main section focuses on analyzing of the entry procedure to the Land Register. The dissertation will focus more widely on the current problems of the new cadastral law. In the dissertation within the principles as well as dedicated and Policy section superficies solo cedi to be reintroduced into the legal effect of the new Civil Code. At the end of dissertation it presents the current issues and changes in the permit procedure for registration in the Land Registry, the impact on the practice and suggestions de lege aspects. KEYWORDS Deposit, Land Register, deposit management, construction of part of the property, record, notes, drafts for deposit 4

5 Obsah 1. ÚVOD OBECNĚ O KATASTRU NEMOVITOSTÍ Právní úprava katastru nemovitostí Zásady katastru nemovitostí Zásada superficies solo cedit Předmět katastru nemovitostí Obsah katastru nemovitostí Organizační struktura na úseku katastru nemovitostí ŘÍZENÍ O POVOLENÍ VKLADU PRÁVA DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Pojem a předmět vkladu Vklad jako forma zápisu a jiné formy zápisu Řízení o povolení vkladu práva obecně Účastníci vkladového řízení Příslušnost katastrálních úřadů Zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí Návrh na povolení vkladu a jeho formy Náleţitosti návrhu Přílohy návrhu Dispozice s návrhem Úkony katastru nemovitostí v průběhu řízení o návrhu na vklad Zápis došlého návrhu na vklad a vyznačení plomby Přezkumná činnost katastrálního úřadu Přerušení řízení Zastavení řízení Rozhodnutí v řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí

6 3.6.1 Povolení vkladu práva do katastru Zamítnutí vkladu práva do katastru Soudní přezkum rozhodnutí katastrálních úřadů ÚVAHY NAD NOVÝM KATASTRÁLNÍM ZÁKONEM A NÁVRHY DE LEGE FERENDA ZÁVĚR RESUMÉ SEZNAM POUŽITÝCH PRAMENŮ

7 1. ÚVOD Jako téma svojí diplomové práce jsem si zvolila Aktuální otázky řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Téma se tedy týká správního řízení na úseku katastru nemovitostí, pod který spadá vklad práva do katastru nemovitostí. Práce je obtíţná v tom, ţe nyní je jiţ účinný nový katastrální zákon a také nový občanský zákoník, které jsou platné od začátku roku Institut věcných práv je v běţném ţivotě velmi rozšířený, významný a také často vyuţívaný ať fyzickými nebo právnickými osobami ve vztahu k dispozici s nemovitostmi. Pokusila jsem se veškerou úpravu rozčlenit tak, aby byla co nejpřehlednější a podávala jasná vysvětlení. Ostatně zda tomu tak je, můţe čtenář posoudit sám. V dnešní době je problematika vkladu práva do katastru nemovitostí velmi frekventovaná, jelikoţ se děje kolem tohoto institutu mnoho změn. Nedávno došlo např. k novele, kdy byla zavedena povinnost podávat návrh na zahájení řízení o povolení vkladu na jednotném formuláři. Záměrem této práce je podání podrobného výkladu o problematice řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí a také porovnání jednotlivých změn. V českém právním řádu je nyní základem tohoto institutu mimo jiné katastrální zákon v platném znění. Cílem této práce je zejména přiblíţit a přehledně rozčlenit, nyní velmi aktuální problematiku institutu vkladu práva do katastru nemovitostí. Následně také komplexně zpracovat obecnou úpravu i nastínit vztah k některým dalším právním předpisům. Během zpracování této práce bych rovněţ chtěla zhodnotit a poukázat na mezery v právní úpravě i případné slabé stránky. Rovněţ je mým cílem vytvořit srozumitelný a ucelený odborný text, který podá návod, jak se ve vkladovém řízení na katastru nemovitostí orientovat, jelikoţ došlo k některým významným změnám. Mojí snahou je především to, aby i laik po přečtení této práce porozuměl dané problematice a uměl se tak zorientovat v nové právní úpravě a postupech. Jako jednu z metodik zpracování diplomové práce pouţiji rozbor, tedy analýzu aktuálních otázek nového katastrálního zákona a také se zabývám porovnáním rozdílů se stávajícím zákonem (komparace), coţ bude provázet celou tuto práci. Stěţejní metoda, kterou tato práce zahrnuje je celkový průzkum dané problematiky o informovanosti nového katastrálního zákona. Téma diplomové práce jsem si vybrala proto, ţe začátkem roku 2014 došlo ke změnám, které se dotkly kaţdého z nás. Rozhodla jsem se tak zpracovat vkladové řízení 7

8 na katastru nemovitostí, které zatím není ještě tak moc publikačně rozšířené a chtěla jsem rovněţ přispět laické veřejnosti k objasnění tématu. Diplomová práce je rozdělena do tří stěţejních kapitol. Úvodem jsem vymezila základní pojmy, jako zásady katastru nemovitostí, prameny právní úpravy vkladu do katastru nemovitostí, předmět, obsah katastru i organizační strukturu orgánů katastru a zeměměřictví. Kapitola druhá je hlavní částí celé práce, která obsahuje podrobnou analýzu řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí podle jiţ platného zákona. Tato kapitola je dále rozdělena na jednotlivé podkapitoly a oddíly pro získání lepšího přehledu problematiky. Začátek kapitoly se věnuje pojmu a předmětu, dále jednotlivým formám zápisu a vkladovému řízení obecně. Následuje podkapitola zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, která zahrnuje pojednání o návrhu s podstatnými náleţitostmi, přílohy i dispozice s návrhem. Další důleţitou podkapitolou jsou úkony katastru v průběhu řízení, tedy co se děje po podání návrhu na vklad aţ po samotné rozhodnutí. Práce tedy popisuje zápis návrhu, přezkumné řízení, případné přerušení řízení a zastavení řízení. Na samotném konci této obsáhlé kapitoly nezapomínám ani na soudní přezkum. V závěru celé práce jsem věnovala značnou část analýze o úvahách aktuálních otázek nového katastrálního zákona. Pokusila jsem se vymezit části, které mají souvislost s tématem této práce a následně vybrané z nich srovnat s dřívější úpravou a poukázat na to, zda se zákonodárcům povedlo do nového právního předpisu zanést vše co dřívější právní úprava buď neobsahovala vůbec, nebo jiţ byla zastaralá, a tím pádem nebyla aţ tak účinná. Práce zahrnuje i klady a zápory nové právní úpravy a také to, jak se s novou právní úpravou srovnaly úřady v praxi. Rovněţ v této kapitole navrhuji některé náměty de lege ferenda, které bych do budoucna zlepšila či změnila. Celkové hodnocení rozsáhlé a sloţité problematiky vkladu práva do katastru nemovitostí uzavírá tuto práci. Vycházím hlavně ze zákonů i jejich komentářů, odborné literatury, judikatury, internetových zdrojů. V této práci pouţiji i informace, které jsem získala z rozhovoru (konzultace) s pracovnicí katastrálního úřadu, abych zohlednila dopady na samotnou praxi. Další otázky a problémy, jako například řízení o opravě chyb v katastrálním aparátu, které v textu práce nejsou uvedeny, jsou mi známé, ale jejich řešení by překračovalo rámec zadání mojí diplomové práce. 8

9 2. OBECNĚ O KATASTRU NEMOVITOSTÍ V začátku této kapitoly povaţuji za důleţité upřesnit, jak se v poslední době změnil pohled na tuto problematiku. Dále bych ráda objasnila některé konkrétní pojmy, se kterými budu nadále v této diplomové práci pracovat. Nyní bych ráda objasnila pojem katastr nemovitostí. Zákon stanovuje, ţe katastr nemovitostí je veřejný seznam, který vymezuje předmět evidence katastru. Lze říci, ţe katastr je v České republice velmi důleţitý informační systém o jednotlivých územích, který v sobě zahrnuje velký rozsah dat, které sahají i do minulosti. Katastr nemovitostí byl zřízen 1. ledna 1993 zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, kterým dle 2 odst. 1 byl soubor údajů o nemovitostech v ČR zahrnující jejich soupis a popis a také jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zákona č. 265/1992 Sb., a také dalších práv dle toho zákona 1. Katastr je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů 2. Od došlo, a to velmi výrazně k rekodifikaci soukromého práva, které zásadně ovlivní nejen zásady katastru nemovitostí, ale i další problematiku, která nebyla dosud řešena, neboť jsme pro ni neměli odpovědi. Nová právní úprava, která nahradila dřívější zákon tj. zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, nabyla účinnosti 1. ledna 2014 zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, coţ je i důsledkem vydání nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který přináší do katastru nemovitostí rozsáhlé změny. Nový občanský zákoník totiţ přinesl závratnou změnu, a to takovou, ţe zavedl novou definici pojmu nemovitost. Dřívější právní úprava uváděla, ţe nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem ( 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník). Další ustanovení 120 odst. 2 výslovně ustanovovalo, ţe stavba není součástí pozemku, na kterém je zřízená. Dle ustanovení nového občanského 1 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), 1 odst. 1 a 2 2 ČÚZK. Účel katastru [online] [cit ]. Dostupné z: 9

10 zákoníku, konkrétně 498, jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby 3 se samostatným účelovým určením a také věcná práva k nim. Práva, za která nemovité věci prohlásí příslušný zákon, jsou také nemovitými věcmi, např. letiště a také pozemní komunikace Právní úprava katastru nemovitostí V rámci právní úpravy v problematice katastru nemovitostí došlo k velmi významným změnám, jak jsem jiţ zmínila v předchozí podkapitole. Pokud porovnám oba předpisy, musím uvést, ţe nový katastrální zákon obsahuje téměř jednou tolik paragrafů neţ ten předchozí. Vedle předchozí právní úpravy zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky existoval i zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V novém katastrálním zákoně je problematika obou výše zmíněných právní předpisů sloučena do jednoho. Nový katastrální zákon svým ustanovením 67 zrušuje následující zákony: Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Nařízení vlády č. 111/2000 Sb., o porovnání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel Vyhlášku č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí Na místo těchto zmíněných předpisů máme nyní pouze jeden právní předpis, a to katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.). 5 Dalším právním předpisem na úseku katastru nemovitostí je zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Tento zákon upravuje strukturu o zeměměřických a katastrálních orgánech. Podrobně je vymezena místní i věcná působnost jednotlivých orgánů zeměměřictví a katastru a také jejich sídla. Tento zákon budu podrobněji řešit v dalších kapitolách. Aktuální jsou také prováděcí předpisy na úseku katastru. Katastrální zákon garantuje veřejnost katastru, coţ je jedna ze zásad 3 Podzemní stavbou se samostatným účelovým určením je například vinný sklep pod cizím pozemkem nebo také metro. 4 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 5 JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN

11 katastru nemovitostí, která dává kaţdému právo nahlíţet do katastru, pořizovat si z něj opisy, výpisy, náčrty a získávat údaje ze sbírky listin. Kaţdý má rovněţ právo na dálkový přístup údajů z katastru za podmínek, které stanovuje katastrální vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí (vyhláška č. 358/2013 Sb.). Další katastrální vyhláška o katastru nemovitostí č. 357/2013 Sb., upravuje konkrétněji jednotlivé pojmy jako např. katastrální mapa a její formy, pozemek, budova a vodní dílo, údaje o bodu podrobného polohového bodového pole apod. Nesmím také zapomenout uvést vyhlášku č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Tato vyhláška stanovuje, jak vypadá vzor formuláře pro podání v listinné podobě, dále také, ţe lze formulář návrhu na vklad vyplnit i v elektronické podobě, a to prostřednictvím aplikace, která je dostupná na stránkách ČUZK. V neposlední řadě bych také uvedla, ţe do problematiky katastru nemovitostí lze jako právní předpisy zařadit samozřejmě i Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), zákon o svobodném přístupu k informacím (zákon č. 106/1999 Sb.) a také správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.) Zásady katastru nemovitostí Úprava zápisu do katastru nemovitostí tvoří určitý soubor právních norem, na kterých, dá se říci, spočívá celá právní úprava na jednotlivých zásadách neboli principech. Zásady samy o sobě většinou nejsou přímo uvedeny v jednotlivých paragrafech zákona, ale jsou nepřímo zakotveny v celé právní úpravě týkající se katastru nemovitostí. Povinností jednotlivých katastrálních úřadů je, aby zásady, které uvádím níţe, uplatňovaly, zajišťovaly jejich správnost a také je vzájemně kombinovaly. Následně přistoupím k jednotlivým zásadám, které vysvětlím a také upozorním na jednotlivé změny, které nastaly s účinností nového katastrálního zákona. 7 Zásadu materiální publicity známe také pod názvem zásada dobré víry. Od přijetí nové úpravy se tato zásada velmi dramaticky změnila. Dříve podle zákona č. 265/1992 Sb., platilo to, ţe přednost měl skutečný stav, před stavem evidovaným ve veřejném seznamu. Právo k nemovitostem tak mohlo vzniknout i jinak neţ zápisem do katastru nemovitostí, a to například ze zákona, z rozhodnutí, vydrţením, přírůstkem či příklepem ve veřejné draţbě. Platilo tedy to, ţe kdo vycházel ze zápisu v katastru, byl 6 ČÚZK. Právní předpisy v oboru zeměměřictví a katastru [online] [ ]. Dostupné z: 7 PEKÁREK, Milan et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněnk, s. 11

12 v dobré víře, ţe stav katastru odpovídal skutečnému stavu věci, ledaţe by musel vědět, ţe takový stav zápisů v katastru neodpovídal skutečnosti 8. Pokud však reálný stav neodpovídal zápisu, který byl uvedený v katastru nemovitostí, řídilo se stavem skutečným před zápisem v katastru nemovitostí. Nová úprava občanského zákoníku (zákon č. 89/1012 Sb.) říká, ţe pokud je do veřejného seznamu, tedy i katastr nemovitostí, zapsáno nějaké právo, pak jeho případná neznalost nikoho neomlouvá. Zjednodušeně řečeno, zapsané právo existuje a nezapsané právo neexistuje. Nová právní úprava také stanovuje to, ţe pokud někdo bude chtít mít právo k nemovitosti, musí vyvolat a podrobit se vkladovému řízení a také jej absolvovat. Z výše zmíněného vyplývá, ţe pokud si necháme své právo k nemovitosti do katastru nemovitostí zapsat, budeme chráněni a ochrany bude poţívat také ten, kdo bude nabývat právo od tzv. knihovního vlastníka. 9 Dle mého názoru se tato zásada bude projevovat především tak, ţe údaj, který bude zapsaný v katastru nemovitostí, jako ve veřejném seznamu se bude povaţovat za skutečný a platný vůči tomu, kdo jedná v důvěře, tedy v dobré víře v zápis a to i tehdy, pokud zápis neodpovídá realitě. Zákon tedy tímto vytváří nevyvratitelnou právní domněnku, takovou, ţe ty osoby, které úplatně nabyly nemovitost od osoby zapsané jako vlastník v katastru (v dobré víře), tak se v této situaci díváme na nemovitost, jako by byla nabyta od skutečného vlastníka. V praxi to podle mého názoru můţe znamenat jisté problémy, pokud si vlastník často nekontroluje, zda je v katastru zapsán skutečně jako opravdový vlastník nemovitosti. Pokud by se totiţ stal případ, který jsem popisovala výše, mohlo by se stát, ţe skutečný vlastník můţe o svoji nemovitost přijít. Rozhodně bych vlastníkům doporučila, aby si čas od času tyto své údaje zkontrolovaly. Stejně tak aby si kaţdý z nás, kdo vlastní nemovitost, zkontroloval veškeré osobní údaje zapsané v katastru např. aktuální adresa trvalého pobytu. Tento konkrétní problém budu ještě rozebírat v poslední kapitole. Zásada materiální publicity se nebude vztahovat jen ve vztahu k vlastníkovi, ale bude se vztahovat na všechny údaje, které budou uvedeny ve výpisu z listu vlastnictví. Materiální publicita se bude vztahovat také na další věcná práva, jako je právo zástavní, právo k věcným břemenům, ale také např. k poznámkám. 10 Další změnou je to, ţe od 1. ledna 2014 jiţ nebude nutné zpětně prověřovat nabývací titul. Materiální publicita není 8 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, 11 9 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 10 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 12

13 prozatím uplatněna naplno. Pro tuto zásadu je nastoleno tzv. jednoleté přechodné období, ve kterém má kaţdý z nás moţnost, kdo má nějaké právo k nemovité věci, nahlédnout do katastru nemovitostí a zjistit si veškeré údaje o nemovitosti a vlastníkovi, zda jsou zapsány pravdivě a správně. Nyní je totiţ ještě dostatek času pro to, aby případné nesrovnalosti mohl vlastník napravit, tedy zajistit zápis údajů. Zásada materiální publicity se bude naplno a důsledně uplatňovat od 1. ledna Zásada intabulační (vkladová) Ze staré úpravy zákona o zápisech vyplývalo, ţe zásada intabulační neboli také konstitutivní či právotvorná byla provedena pouze částečně a to pouze v případě vkladu práv do katastru. Do konce roku 2013 se tedy zapisovaly pouze práva, které zápisem vznikaly. Vklad práva do katastru nemovitostí byl nutný na základě smlouvy, díky níţ docházelo k převodu vlastnického práva k nemovitosti, popř. vzniku jiného věcného práva. 12 Minulá úprava dle 2 odst. 2 stanovila, ţe pokud občanský zákoník či jiný právní předpis nestavil jinak, věcná práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu, přičemţ právní účinky vkladu vznikají zpětně ke dni podání návrhu na vklad. 13 Pokud se zapisovalo např. poznámkou nebo záznamem, šlo o zápisy čistě evidenční povahy, coţ znamená, ţe na základě zmíněné zásady nebyly zaloţeny. Nově však zásada intabulační stanovuje, ţe se do katastru nemovitostí zapisuje výhradně vkladem, a to všechna věcná práva (vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena apod.), dále také práva ujednaná jako věcná práva (např. předkupní právo), nájem a pacht (s vlastnickým souhlasem, poţádá-li o to vlastník, nájemce či pachtýř). 14 Z tohoto vyplývá, ţe se vkladem nyní zapisují také práva vzniklá ze zákona, z rozhodnutí, v draţbě, přírůstkem a zpracováním a také vydrţením. Jako příklad můţu uvést usnesení o projednání dědictví, které se rovněţ nyní zapisuje vkladem, rovněţ také rozhodnutí soudu o určení vlastnictví nebo i výmaz zástavního práva na základě kvitance 15. Vkladem se zapisuje nejen vznik, ale i změna či zánik vlastnických práv. Se vkladovým řízením jednoznačně souvisí i poplatková povinnost, na rozdíl od záznamu či poznámky. S nástupem nové právní úpravy se poplatek ve výši 1000,- Kč 11 Tamtéţ 12 PEKÁREK, Milan et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněnk, s. 13 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ustanovení 2 odst OBERTOVÁ, Alica. Nový zápis do katastru nemovitostí: jasně a prakticky [online] [ ]. Dostupné z: 15 Kvitance potvrzení o zaplacení dluhu. Dostupné z 13

14 nemění. Zůstává tedy stejný bez ohledu na to, kolik bude návrh obsahovat nemovitostí či kolika se bude týkat práv. Tím, ţe se nově zapisuje do katastru nemovitostí výhradně vkladem, postihne poplatková povinnost mnohem větší počet ţadatelů, neţ tomu bylo doposud. 16 Rovněţ zůstává zápis práv do katastru záznamem či poznámkou. Záznamem se zapisují práva odvozená od vlastnického práva (např. správa nemovitostí ve vlastnictví státu). Poznámkou se zapisují významné informace, které se týkají evidovaných nemovitostí nebo zapsaných vlastníků (např. exekuční příkaz). O těchto zápisech budu ještě podrobněji pojednávat v kapitole 3.2. Zásada priority je rovněţ rekodifikací soukromého práva změněna zásadně. Tato zásada se týká dodrţování pořadí zápisů do katastru nemovitostí a uplatňovala se pouze formálně. Dřívější zákon o zápisech ve svém 12 odst. 2 uváděl, ţe pokud zákon nestanový jinak, pořadí zápisů v katastru se řídí dobou, ve které byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na zápis 17. Katastrální úřad vyznačil pro zabezpečení této zásady tzv. plombu a to nejpozději následující pracovní den po doručení listiny, podle které se provádí zápis do katastru a tím jsou právní vztahy dotčeny změnou. Právní účinky tak připadaly na den podání návrhu. Podle nového občanského zákoníku, platí, ţe pro pořadí je důleţitá, tedy rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téţe době mají stejné pořadí. Dobu podání dále specifikuje nový katastrální zákon, který právní účinky vkladu přiznává k okamţiku doručení katastrálnímu úřadu. Okamţik bude v souladu se správním řádem měřen na den, měsíc, rok, hodina a minuta (rozdíl od minulé právní úpravy, kdy okamţik připadal na den podání návrhu). 18 Tyto právní účinky se budou zaznamenávat u všech druhů zápisů na vklad (účiny konstitutivní povahy i deklaratorní povahy). Okamţik právních účinků bude velmi důleţitý, jelikoţ se podle něho bude posuzovat například dobrá víra. Ta se podle nového občanského zákoníku bude posuzovat právě k okamţiku podání návrhu na zápis a nikoli k okamţiku 16 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 17 PEKÁREK, Milan et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněnk, s. 18 MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI ČR. Katastr nemovitostí v novém [online] [ ]. Dostupné z: 14

15 uzavření právního jednání. Zjednodušeně řečeno, ten kdo bude rychlejší v čase, bude přednější v právu. 19 Zásada dispoziční se uplatňuje rovněţ v souvislosti se vkladovým řízením. Zásada dispoziční neboli volnosti či návrhová znamená, ţe katastrální úřad sám od sebe nemůţe z moci úřední, tedy bez návrhu vyvolat vkladové řízení. Úřad musí tedy počkat, a to vţdy, do té doby, neţ účastníci právního jednání poţádají konkrétní úřad o zahájení vkladového řízení. Vkladové řízení úřad nesmí zahájit sám z moci úřední ani v případě, ţe by se domníval, ţe by určité právní jednání, které by jinak mělo za následek vyvolání vkladového řízení. Úřad můţe zahájit z moci úřední (ex officio) jedině jiná řízení jako např. řízení o opravě chyb nebo obnovu aparátu. Zásada dispoziční také vypovídá o tom, ţe úřad je vţdy vázán návrhem účastníků řízení a sám od sebe nemůţe nad rámec návrhu a to i kdyby to úřadu připadalo spravedlivé nebo kdyby měl za to, ţe je to ve prospěch účastníků. 20 Zásada legality je změněna novou právní úpravou pouze částečně. Zásada legality v rámci katastru nemovitostí znamená, ţe učiněné zápisy je moţné činit pouze v souladu s platnými právní předpisy. Jednotlivé listiny, které způsobují vznik, změnu či zánik vlastnických či jiných věcných práv k nemovitostem, musí splňovat předepsané náleţitosti. Tato zásada se změnila v tom, ţe důsledněji vyvaţuje zásadu materiální publicity. Přezkum jednotlivých zápisů je dnes mnohem přísnější, neţ tomu bylo v předešlé právní úpravě. Přezkum se nově rozlišuje podle toho, zda jde o vkladové řízení soukromé či veřejné, tedy zda bude předloţena listina soukromá nebo veřejná. Veřejnou vkladovou listinu vydávají státní orgány v mezích svých pravomocí, které budou obsahovat jiné náleţitosti neţ soukromá. Dle povahy jednotlivých listin se liší i jejich přezkum. Co zůstává stejné u této zásady je, ţe i nadále bude platit to, ţe listiny lze přezkoumat pouze ze zákonem stanovených důvodů a nelze tak jít nad jejich rámec. 21 Zásada formální publicity neboli poskytování údajů z katastru nemovitostí znamená veřejnost katastru nemovitostí. Díky této zásadě má kaţdý právo nahlíţet do katastru, pořizovat si výpisy, opisy aniţ by musel ţadatel prokazovat právní zájem. 19 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 20 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 21 Tamtéţ 15

16 Ţadatel však musí uhradit správní poplatek. Bezplatně lze získat údaje pouze formou nahlíţení nebo ústní informace. 22 Nově, tedy od začátku roku 2014 se budou z katastru nemovitostí poskytovat také cenové údaje, coţ jsou údaje o cenách dosaţených v trţních transakcích, mezi které můţeme zařadit kupní ceny nebo draţby. 23 Podle mého názoru by jednotlivé cenové údaje měly postupně vytvořit tzv. trţní cenový přehled pro zejména realitní trh a potřeby státu Zásada superficies solo cedit Znovuzavedení tohoto pojmu nastoupilo v rámci nového občanského zákoníku, a sice ţe stavba se stává účinností tohoto zákona součástí pozemku. Tzv. zásada superficiální byla v našem právním řádu upravena do roku 1950 a nyní se k ní zákonodárci opět vrátili. Podle minulé úpravy, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, bylo běţně moţné, ţe vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na kterém se stavba nacházela, coţ s sebou přinášelo řadu obtíţí. Řešit se musely zejména vzájemné vztahy jednotlivých vlastníků, které většinou nebyly jednoduché. Často docházelo k tomu, ţe např. vlastník pozemku nechtěl pustit přes svůj pozemek vlastníka stavby a další podobné případy. Občanský zákoník ve svém 120 ods. 2 výslovně uváděl, ţe stavba není součástí pozemku, na kterém je zřízená. Nový občanský zákoník se k uvedené zásadě opět vrátil a ve svém 506 odst. 1 ustanovuje: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech 24. Touto zásadou se tedy vyjadřuje pravidlo, ţe vše co je pevně spojeno s pozemkem, je jeho součástí. Co se týče katastru nemovitostí, ten musí od začátku roku 2014 s touto zásadou začít pracovat. V případě, kdy jde o jednoho a toho samého vlastníka budovy i pozemku se od účinnosti zákona stavba stane součástí pozemku. V katastru nemovitostí pak bude automatizovaně provedena změna a stavba tak bude zapsána v rámci pozemku. K tomuto tedy nemusíme jako vlastníci činit ţádné úkony. V případě kdy však k účinnosti zákona je vlastník pozemku od vlastníka stavby odlišný, nedojde k ţádnému 22 PEKÁREK, Milan et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněnk, s. 23 ŠUSTROVÁ, Daniela. Jak se promění katastr po 1. lednu Právní rádce. 2013, ročník XXI, č. 12, s Economia a.s. 24 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, 506 odst. 1 16

17 sloučení, stav zůstane stejný jako doposud, nadále se bude budova i pozemek evidovat na samostatném listu vlastnictví. 2.3 Předmět katastru nemovitostí Předmět evidence katastru nemovitostí je definován odlišně od předešlé právní úpravy, jelikoţ nový občanský zákoník definoval nemovitost jiným způsobem, coţ výrazně ovlivnilo rozsah i obsah evidence katastru nemovitostí. Předmětem evidence jsou podle 3 nového katastrálního zákona pozemky v podobě parcel 25 a budov 26, kterým se: přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud však nejsou součástí pozemku nebo práva stavby číslo popisné či evidenční neuděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby Dále jsou předmětem evidence katastru nemovitostí jednotky, které jsou vymezené občanským zákoníkem (bytové a nebytové jednotky) a také zákonem č. 72/1994 Sb., který se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Dále je předmětem právo stavby a nemovitosti, o kterých to stanoví jiný právní předpis. 27 V minulé právní úpravě patřily do předmětu katastru nemovitostí také rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory. Rozestavěné budovy byly budovy, které byly alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe bylo jiţ patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud stavbě nebylo přiděleno číslo popisné či evidenční a pokud na stavbu nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Takto rozestavěné budovy, byty či nebytové prostory podléhaly evidenci v katastru nemovitostí. 28 Začátkem roku 2014 však evidence rozestavěných budov přestaly mít smysl, jelikoţ se staly v naprosté většině součástí pozemku, nebo také práva stavby. 25 Parcela je pozemek, který je geometricky a také polohově určen, označený parcelním číslem a zobrazen v katastrální mapě. Citováno z: KUBA, Bohumil. OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání podle právního stavu k Praha: Linde Praha, a.s s. ISBN Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je spojená se zemí pevným základem, a která je prostorově soustředěna a navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a stření konstrukcí. Citováno z: JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN KUBA, Bohumil. OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání podle právního stavu k Praha: Linde Praha, a.s s. ISBN

18 Pozemky v podobě parcel se dále dělí podle druhů na zemědělské a ostatní pozemky. Mezi zemědělské patří orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty. Ostatními pozemky jsou lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. K jednotlivým evidovaným nemovitostem se zapisují práva a další právní skutečnosti a evidují se podle katastrálních území. Valná většina budov jsou podle nové právní úpravy součástí pozemku, není tedy samostatnou nemovitostí. V katastru nemovitostí taková budova, která je součástí pozemku, není samostatným předmětem evidence, jelikoţ jejich vlastník je totoţný s vlastníkem pozemku, na kterém je budova zřízena. Některé budovy jsou však v evidenci katastru nemovitostí vedeny jako samostatný předmět. Součástí pozemku tedy nejsou: Dočasné stavby dle úpravy nového občanského zákoníku nejsou součástí pozemku, i přesto, ţe patří vlastníkovi pozemku, na kterém je stavba postavena, a kterým se přiděluje číslo popisné či evidenční. Dočasná stavba je samostatnou věcí a podle svého charakteru můţe být movitou či nemovitou věcí. Stavby, pokud jsou vlastníci odlišní od vlastníků pozemků, na kterých jsou stavby zřízeny. Inženýrské sítě, coţ jsou vodovody, kanalizace, energetická a jiná vedení atd. Samostatně se v katastru nemovitostí eviduje jako nemovitost právo stavby. Toto právo je upraveno ustanoveními nového občanského zákoníku, konkrétně v , je tedy zavedeno jako nový pojem, který v minulé právní úpravě vůbec nebyl. Právo stavby znamená věcné právo stavebníka mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Právo stavby zatěţuje cizí pozemek věcným právem stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku vlastní stavby. Právo stavby můţe být například zřízen i na pozemku, pro který stavba není aţ tak zapotřebí, ale bude slouţit k jejímu lepšímu uţívání. Dle 1244 NOZ lez právo stavby zřídit pouze dočasně a zároveň ne na delší dobu neţ 99 let. Právo stavby se nabývá smlouvou, vydrţením, nebo pokud to stanoví zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pokud je právo stavby zřízené smlouvou nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, vzniká zápisem do veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. Na rozdíl od většiny věcných práv je právo stavby obchodovatelné, jelikoţ stavebník má předkupní právo k pozemku, na němţ stavbu 18

19 v právu stavby vybudoval ( 1254 NOZ). Smluvně lze samozřejmě dohodnout i jiný vztah, který však musí být zapsán do katastru nemovitostí. Po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno, se vlastníkem stavby pozemku, který stavebníkovi vyplatí náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby a to v době zániku práva stavby. Mezi oprávněný z práva stavby a vlastníkem pozemku lez však dohodnout i jinou výši náhrady. V praxi to znamená, ţe dle typu stavby je moţné dohodnout, ţe vlastník stavby uhradí oprávněnému trţní cenu nemovitosti, nebo můţe nastat opačná situace, a sice ţe oprávněný z práva stavby nárok na náhradu mít nebude a v tomto případě bude navíc povinen odstranit stavbu a uvést pozemek do původního stavu Obsah katastru nemovitostí Novou právní úpravou zákona o katastru nemovitostí se obsah katastru nemovitostí nachází v 4. Od minulé úpravy se nijak zvlášť obsahově neliší, jeho výčet je však rozšířený. Nejvýraznější změnou, která je do nové úpravy zakotvena znamená, ţe poţadavkem Ministerstva financí byly doplněny do katastru nemovitostí informace o cenových údajích. Jednotlivé cenové údaje jsou vedle bonitovaných půdně ekologických jednotek rozšířeny i o obdobné údaje v zastavěných územích a vede tohoto, jsou vedeny i nové cenové údaje při prodeji jednotlivých nemovitostí, nebo jejich funkčních celků. Cenové údaje by měly postupně vést k vytvoření určité trţní cenové mapy. 30 Zapisování cenových údajů však nepůsobí zpětně, to znamená, ţe transakce, které byly provedeny před nabytím účinnosti nového katastrálního zákona, se nedoplňují. Co je naopak vypuštěno z evidence, jsou souhrnné přehledy o půdním fondu, které nejsou obsahem katastru, ale jsou pouze jedním z výstupů z katastru sestavovaných. V 4 odst. 2 nový katastrální zákon rozlišuje identifikaci fyzických a právnických osob. O fyzických osobách se do katastru nemovitostí zapisuje jméno a příjmení, rodné číslo či datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a pokud ji osoba nemá tak adresy bydliště. Jako zajímavost mohu uvést, ţe co se týče fyzické osoby, tak se do katastru nemovitostí nezapisuje to, ţe fyzická osoba uţívá nemovitost k podnikání nebo k osobní 29 JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN tamtéţ 19

20 potřebě, proto se k její identifikaci nezapisuje identifikační číslo osoby, která je podnikatelem. 31 Co se týče osob právnických, o nichţ se do katastru nemovitostí zapisuje název či obchodní firma, dále identifikační číslo podnikatele či jiný obdobný údaj, pokud je přidělen a také sídlo podnikání. 32 Pokud se vrátím znovu k obsahu katastru, tak ten je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území, jehoţ povinný obsah je upraven v 5 nového katastrálního zákona. Pokud porovnám úpravu nové a minulé právní úpravy, tak nový zákon z velké části převzal obsahové náleţitosti katastrálního operátu z ustanovení minulé úpravy. Nově se stanovuje, ţe součástí sbírky listin jsou i úplná znění prohlášení vlastníka domu, kdyţ podle nich nebyl proveden ţádný zápis do katastru, coţ vyplývá z nového občanského zákoníku Organizační struktura na úseku katastru nemovitostí V této podkapitole se budu věnovat struktuře resortu na úseku katastru nemovitostí (obr. č. 1). Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech se zabývá orgány a jejich působností. Na základě výše zmíněného zákona se zřizuje ústřední správní úřad se sídlem v Praze a to Český úřad zeměměřický a katastrální. V čele úřadu je předseda, kterého jmenuje a odvolává vláda ČR. Pod ústřední správní orgán patří čtyři správní úřady a to: Zeměměřický úřad, který je správním úřadem na úseku zeměměřictví s celostátní působností, který je účetní jednotkou a má sídlo v Praze. Zeměměřický a katastrální inspektoráty, kterých je v ČR sedm a vykonávají působnost pro svůj konkrétní územní obvod (sídla a územní působnost inspektorátů jsou stanoveny v příloze č. 1 výše zmíněného zákona). Katastrální úřady, které jsou účetní jednotkou, řídí je ředitel, který je jmenovaný předsedou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Katastrálních úřadu je 14, v rámci jednotlivých krajů (stanoveny v příloze č. 2, zákona o katastrálních orgánech). Pod katastrální úřady patří katastrální pracoviště, coţ jsou vnitřní organizační jednotkou katastrálních úřadů, 31 JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN Tamtéţ 33 JANDA, Karel. Nový katastrální zákon. Poradce veřejné správy. 2013, ročník VI, č. 4, s Český Těšín: Poradce s.r.o. ISBN

21 jejichţ názvy, sídla a uzemní obvody, ve kterých vykonávají svoji působnost jednotlivého katastrálního úřadu, zveřejní úřad ve Sbírce zákonů. Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický zabezpečuje výzkum a vývoj v oboru zeměměřictví a katastru, testování nových technik, postupů a software a zajišťuje odborné konzultace. 34 Obr. č Schéma organizační struktury na úseku zeměměřictví a katastru 34 ČÚZK. Struktura resortu [online] [ ]. Dostupné z: 35 Tamtéţ 21

22 3. ŘÍZENÍ O POVOLENÍ VKLADU PRÁVA DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ V této nejobsáhlejší kapitole se věnuji vkladovému řízení na úseku katastru nemovitostí. Vklad je jedním z druhů zápisů, které se do katastru nemovitostí zapisují, a lze ho provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Před rozhodnutím však musí proběhnout celá zákonem stanovená procedura, která je správním řízením a označována tedy jako vkladové řízení, pro které je stěţejní podání písemné ţádosti, kterým se zahajuje vkladového řízení do katastru nemovitostí. V následujících kapitolách se tedy budu podrobněji věnovat samotnému řízení, účastníkům, podání řízení a jeho náleţitostem a samozřejmě i vydání rozhodnutí. 3.1 Pojem a předmět vkladu Vklad je úkon katastrálního úřadu, který podle 6 katastrálního zákona, zapisuje věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Zapisuje se na základě návrhu, je to úkon katastrálního úřadu, který má konstitutivní povahu, coţ znamená, ţe právní důsledky spočívají ve vzniku, změně či zániku práv k nemovitostem. Dále se zapisuje také na základě promlčení, uznání existence či neexistence konkrétních práv. Vklad můţe být proveden pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí nebo také výmazu práv v katastru nemovitostí, jelikoţ katastr nerozhoduje o vlastnických či jiných věcných právech k nemovitostem. Vklad jako úkon tedy chápeme jako určitou existenci či způsob nabytí vlastnických nebo jiných věcných práv, které se do veřejného seznamu zapisují. Naproti tomu, výmazu jiných věcných a vlastnických práv rozumíme zánik těchto práv. Povolení vkladu i výmaz vkladu jsou podmíněny existencí platné smlouvy či jiné listiny. 36 O řízení povolení vkladu práv do katastru nemovitostí budu ještě pojednávat v dalších kapitolách této práce, blíţe v kapitole a následující. Předmětem vkladu práva do katastru nemovitostí jsou věcná práva, která jsou zapisována do katastru nemovitostí. Jedná se zejména o listiny, které musí být k návrhu na vklad přiloţeny. Jsou to především smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí (např. kupní smlouva, darovací, směnná, o prodeji podniku apod.). Dále také smlouvy o zástavním a podzástavním právu k nemovitostem, smlouvy o převodu bytu, dohody o 36 KUBA, Bohumil. OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání podle právního stavu k Praha: Linde Praha, a.s s. ISBN

23 zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, dohody o vypořádání společného jmění manţelů a mnoho dalších. 37 Dle 66 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, se v případech, kdy to stanoví zákon, právo zapisované do katastru vzniká, mění se nebo zaniká na základě právní skutečnosti, nebo se promlčuje a zároveň nestanoví listinu, podle které by se vzniklá změna zapsala, lze provést i jinými způsoby a to na základě: 38 Souhlasného prohlášení učiněného osobou, jejíţ právo, které bylo dosud zapsané v katastru, zaniklo nebo se omezilo a osobou jejíţ právo vzniklo nebo se rozšířilo Potvrzení o zániku nebo promlčení práva zapsaného dosud v katastru vydaného osobou, v jejíţ prospěch je zaniklé nebo promlčené právo dosud v katastru zapsáno Prohlášení o vzniku práva, které je učiněno osobou, jejíţ právo vzniklo při zániku osoby, v jejíţ prospěch je zaniklé právo dosud v katastru zapsáno Potvrzení orgánu veřejné moci, pokud se právo změnilo, vzniklo nebo zaniklo v důsledku jeho úkonu při výkonu jeho veřejné moci Souhlasná prohlášení musí mít určité podstatné náleţitosti, které jsou zakotveny v 66 odst. 2 a následující katastrální vyhlášky číslo 357/2013 Sb. 3.2 Vklad jako forma zápisu a jiné formy zápisu V této kapitole se zabývám vkladem jako formou zápisu. Vklad však není jediná forma zápisu, kterou se zapisuje do katastru nemovitostí. Neopomínám tedy zmínit i další formy, které však uvedu pouze okrajově, pro úplnost. Zápis práv do katastru nemovitostí se provádí na základě 6 nového katastrálního zákona třemi způsoby: vkladem záznamem poznámkou Dříve, tedy před začátkem roku 2014 se řídily druhy zápisu ustanovením 1 odst. 3 zákona o zápisech. Rozdělení druhů zápisu bylo stejné jako je nyní, ale povaha jednotlivých zápisů se lišila. Dle nového katastrálního zákona se všechna věcná práva 37 KUBA, Bohumil. OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání podle právního stavu k Praha: Linde Praha, a.s s. ISBN Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb., 66 a následující. 23

24 zapisují vkladem. Samozřejmě nesmím opomínat fakt, ţe více práv zapisovaných vkladem s sebou nese také značné finanční nároky. Zápis práva do katastru nemovitostí se provádí dle 7 KZ dvojím způsobem: písemností v listinné podobě písemností v elektronické podobě (písemnost musí být opatřena kvalifikovaným časovým razítkem) Jednotlivé listiny musí mít podle 8 KZ všechny podstatné náleţitosti. Jakmile dojde úřadu návrh či jiná listina pro zápis právo do katastru, vyznačí se u dotčených nemovitostí, ţe jsou dotčena změnou. Toto vyznačení musí být provedeno nejpozději následující pracovní den. Jednotlivá pořadí zápisů, která dojdou katastru, se řídí okamţikem (pokud jiný právní předpis nestanový jinak), kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu. 39 Vkladem se zapisuje, jak uţ jsem v této práci zmínila na základě návrhu vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence či neexistence práv taxativně vymezených v katastrálním zákoně, konkrétně v 11. Jednotlivá práva, která jsou uvedena ve zmíněném paragrafu, nebudu jmenovitě vyjmenovávat, shrnu však změny, které v této oblasti nastaly. Nový katastrální zákon tímto musel reagovat na změny, které zavedl začátkem roku 2014 nový občanský zákoník. Nově se totiţ zapisuje do katastru nemovitostí aţ patnáct nových věcných práv k nemovitostem, které dříve v katastrálním zákoně nebyly vůbec obsaţeny. Nyní tedy nový katastrální zákon obsahuje například právo stavby, budoucí výměnek 40, výhrada práva zpětné koupě 41, přídatné spoluvlastnictví 42, výhrada práva zpětného prodeje, dále pokud o to poţádá vlastník 39 Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, 6 a násl. 40 Výměnek je určitý institut, který je znovu zaveden novým občanským zákoníkem. Výměnek lze sjednat v souvislosti s převodem nemovitosti a spočívá především v tom, ţe si vlastník nemovitosti vymiňuje určitá práva, úkony nebo poţitky, které mají slouţit jako zaopatření po dobu jeho ţivota nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovitosti se zároveň zavazuje toto dodrţovat či poskytnout. V minulé úpravně jsme tento institut znaly v podobě věcného břemene doţivotního uţívání k nemovitosti. Dostupné z: 41 Výhrada práva zpětné koupě zde se jedná o vedlejší ujednání v kupní smlouvě, kde lze ujednat, jak lze prodanou věc získat zpět do svého vlastnictví. 42 Přídatné spoluvlastnictví je úplnou novinkou v našem právním řádu a jde o to, ţe v případě, kdy vlastníci vlastní samostatné věci, které lze uţívat jen při současném uţívání věci v přídatném spoluvlastnictví, typicky jde např. o společnou příjezdovou cestu k několika nemovitostem. Dostupné z: ob%c4%8dansk%c3%bd-z%c3%a1kon%c3%adk-pod%c3%adlov%c3%a9- spoluvlastnictv%c3%ad 24

25 nebo nájemce či pachtýř se souhlasem vlastníka, zapisuje se vkladem do katastru nemovitostí také nájem a pacht 43, a další. Záznamem se zapisují práva do katastru, která jsou odvozená od vlastnického práva. Záznamem se dle 19 KZ zapisuje např. právo hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu, majetek ve vlastnictví územně samosprávného celku, příslušnost organizačních sloţek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu atd. Návrh na záznam můţe podat osoba, která má právní zájem na jeho provedení, dále také orgán veřejné moci či územní samosprávný celek, který o právu, které je zapisované záznamem rozhodl nebo je osvědčil. Katastrální úřad zkoumá, jestli je záznam podán oprávněnou osobou, jestli předloţená listina je bez chyb a nesrovnalostí. Pokud je předloţená listina, způsobilá k provedení záznamu, zápis katastrální úřad provede, v opačném případě listinu vrátí zpět s odůvodněním tomu, kdo ji katastru předloţil. Při zápisu záznamem katastrální úřad postupuje dle ustanovení 27 a 71 vyhlášky č. 357/2013 Sb. 44 Záznam oproti vkladu nemá vliv na vznik, změnu či zánik práva k nemovitostem, to znamená, ţe práva k nemovitostem zapsaná záznamem nevznikaní, nemění se a ani nezanikají. Poznámkou se zapisují do katastru nemovitostí významné informace, které se týkají evidovaných nemovitostí či v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Poznámku zapisuje katastr na základě doručení rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, soudního exekutora, draţebníka, insolventního správce, správce obchodního závodu, Státního pozemkového úřadu či jiného správního orgánu v jeho prospěch má být poznámka zapsána. K jednotlivým nemovitostem se zapisuje poznámka dle 23 KZ. Pro postup katastrálního úřadu se opět pouţije vyhláška č. 357/2013 Sb., konkrétně ustanovení 28 a V 24 KZ se upravuje poznámka spornosti zápisu, coţ znamená, ţe ji katastrální úřad zapíše na ţádost v případě, ţe osoba, jejíţ věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, musí však prokázat, ţe své právo uplatnila u soudu. Nově se poznámkou do katastru nemovitostí zapisuje devatenáct nových poznámek, které vyţaduje nový občanský zákoník. Poznámkou se bude například nově evidovat cenové údaje, které budou sloţit realitnímu trhu a také potřebám orgánu veřejné moci. 43 Pacht pronájem zemědělské půdy 44 Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, 19 a násl. 25

26 3.3 Řízení o povolení vkladu práva obecně Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu nebo výmazu práva do katastru nemovitostí postupuje podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. Správní řád je základem pro správní řízení a také procedurální úpravy dalších postupů ve veřejné správě. Co se týče vztahu správního řádu a katastrálního zákona, řídíme se především 1 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., který zakotvuje princip subsidiarity, coţ znamená, ţe se pouţije správní řád a jeho ustanovení, pokud zvláštní zákon nestanoví něco jiného, neboli lex specialis derogat generali 45. Katastrální zákon je vůči správnímu řádu v postavení lex specialis a od obecné úpravy se především odchyluje např. při vymezení účastníků správního řízení, jednání s účastníky řízení, konkrétní náleţitosti a formy návrhu na zahájení řízení, obsahu správního rozhodnutí, lhůty apod. 46 Jedná se tedy o správní řízení, dle kterého se rozhoduje o vlastnických právech a jiných věcných právech, které se do veřejného seznamu zapisují. Řízení o vkladu neboli vkladové řízení zahajuje katastrální úřad na základě návrhu účastníků řízení, kterému obvykle předchází, dle mého názoru nejčastěji, dvoustranný právní úkon, který se týká nemovitostí, které mají být předmětem vkladového řízení. Řízení je zahájeno dnem, kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu. 47 Vkladové řízení můţe být také zahájeno tím způsobem, ţe katastrálnímu úřadu dojde od soudu či soudního exekutora rozhodnutí nebo potvrzení o právech, které se zapisují do katastru vkladem. Ohledně povolení vkladu práva do katastru nemovitostí musíme rozlišovat dvě skutečnosti, které spolu samozřejmě souvisí. Je jím rozhodnutí o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, tedy výsledek správního řízení, jak vyplývá i z výše zmíněného a také samotné provedení vkladu, kterým provede katastrální úřad zápis do katastru nemovitostí, samozřejmě na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu práva do katastru Účastníci vkladového řízení Pokud se podíváme na vymezení okruhu účastníků vkladového řízení, tak je zřejmé, ţe budeme postupovat podle speciální právní úpravy (katastrální zákon). 45 zvláštní právní úprava má přednost před obecnou úpravou 46 SKULOVÁ, Soňa a kol. Správní právo procesní část. Brno: Masarykova univerzita s. ISBN KUBA, Bohumil. OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání podle právního stavu k Praha: Linde Praha, a.s s. ISBN PEKÁREK, Milan et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněnk, s. 26