Financování bytové výstavby v Polsku od transformace na přelomu let 1989/90 do dneška

Transkript

1 Financování bytové výstavby v Polsku od transformace na přelomu let 1989/90 do dneška Jacek Furga Svaz polských bank XV. evropský kongres stavební spoření s jistotou k vlastnictví bytů Praha října

2 Program Vývoj bankovního sektoru v Polsku Historie financování a podpory bytové výstavby Nabídka financování dnes Trh s byty Podmínky a perspektivy dalšího rozvoje systému financování bytové výstavby 2

3 Vývoj míry inflace v letech ,5 70, ,3 32,2 27,8 19,9 14,9 11,8 7,3 10,1 5,5 1,9 0,8 3,5 2, Pramen: GUS

4 22,0 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 4 XII 1999 III 2000 VI 2000 IX 2000 XII 2000 III 2001 VI 2001 IX 2001 XII 2001 III 2002 VI 2002 IX 2002 XII 2002 III 2003 VI 2003 IX 2003 XII 2003 III 2004 VI 2004 IX 2004 XII 2004 III 2005 VI 2005 IX 2005 XII 2005 III 2006 VI 2006 IX 2006 XII 2006 III 2007 Průměrné úročení úvěrů na bydlení a inflace Průměrné úročení úvěru na bydlení % Roční míra inflace v %

5 Vlastní kapitál bankovního sektoru (mil. PLN) , , , , , , , Pramen: NBP 5

6 Aktiva (netto) bankovního sektoru v letech (mil. PLN) , , , , , , , , , , , , , , , Pramen: NBP 6

7 Historie financování a podpory bytové výstavby (0) Ekonomika Socialistické plánovité hospodářství Státní bytová družstva Uzavřený oběh rozpočtových prostředků Přímé dotace bytové výstavby Banky před rokem 1990 měly přístup k dlouhodobým pevně úročeným úvěrům státních monopolů poskytujících úvěry na bytovou výstavbu - PKO BP - pouze bytová družstva úvěry se 40letou splatností a úrokovou sazbou ve výši 2,7 % pak byly převáděny na soukromé osoby, které spořením vlastních prostředků na spořitelních knížkách získaly bytové nebo vlastnické právo u družstva /1990 7

8 Historie financování a podpory bytové výstavby (1) Ekonomika Transformace Velmi vysoká inflace (přes 100%) Vysoké úročení úvěrů na bydlení přibližně 70 % Banky Vzhledem k vysoké inflaci byly v letech objemy úvěrů od PKO pro družstva bezvýznamné. Když došlo k převodu úvěrových smluv na tržní úrokové sazby, dosáhlo se velkolepého omezení maximálně placených splátek, a to vlivem poskytovaných státních dotací a kapitalizací přesahujících částek. Soukromníci většinou hledali možnosti, jak své úvěrové podíly okamžitě splatit

9 Historie financování a podpory bytové výstavby (2) Ekonomika Pomalý pokles inflace na 30 % Západní instituce a úvěrové instituty nabízejí v Polsku nové systémy financování. Banky Zavedení daňového odpočtu pro výrobní a pořizovací náklady v roce 1992 vytvořilo jednoduchý dotační nástroj Založení nových komerčních bank Privatizace státních bank s majetkovou účastí západních bank. V roce 1992 došlo na poskytování prvních úvěrů v cizí měně, za tržních podmínek (Polsko-americká hypoteční banka - PAM-banka)

10 Historie financování a podpory bytové výstavby (3) Ekonomika Pomalý pokles inflace na 30 % Projekt Světové banky hypoteční fond Banky S podporou USAID a EBOR v roce 1993 vznikl hypoteční fond, který měl konkurenty PKO BP pobídnou k zadávání tržních, dvojitě indexovaných úvěrů. Fond byl spravován jednou z nově založených bank určenou k rozvoji bytové výstavby - Bud-Bank SA. Současně PKO BP zavedla podobný DIM úvěrový produkt Alicja a až do konce devadesátých let zůstala díky výhodným podmínkám danými jejím státním statutem bankou, která měla v hypotečním sektoru dominantní postavení (podíl na trhu představující 90 %)

11 Historie financování a podpory bytové výstavby (4) Ekonomika Nové systémy financování a podpory Inflace snížena na 13 % Banky Zemský bytový fond KFM byl v roce 1995 založen u státní banky na podporu BGK a každoročně dotován ze státního rozpočtu. Vznikají na základě zákona o různých formách podpory bytové výstavby ze dne KFM financuje likviditu bytových spořitelen, úvěry pro TBS, dotace soukromým osobám v rámci dalších programů na podporu, jako jsou pevně úročené úvěry, úvěry na tepelnou izolaci atd

12 Historie financování a podpory bytové výstavby (5) Ekonomika Nové systémy financování a podpory Zákon o hypotečních bankách ze dne Zákon o stavebních spořitelnách ze dne Banky Systém TBS obecně prospěšné výstavby nájemních bytů. Založení bytových fondů jako obdoba francouzského modelu Epargne Logement Budování stavebních spořitelen podle německého vzoru Založení hypotečních bank podle německého vzoru

13 Bytové spořitelny Nový obchod (počet) PEKAO S.A ING Bank Slaski SA X BPH SA X Celkem

14 Smlouvy v prvním roce (počet) stavebních spořitelen a bytových spořitelen Založení první stavební spořitelny Smlouvy v prvním roce Obyvatelstvo Procentní sazba % Slovensko tis tis. 1,037 % Česká republika tis tis. 2,000 % Maďarsko tis tis. 2,058 % Polsko tis tis. 0,055 % 14

15 Bytové spořitelny versus stavební spořitelny podle expertů Světové banky Program bytových spořitelen měl nabízet výhodnější úvěry na bydlení pro nižší příjmové skupiny, stal se však únikovou cestou pro vyšší příjmové skupiny, jak ušetřit na dani z příjmů. Přitom získat úvěr od bytové spořitelny bylo těžší než získání hypotečního úvěru od obchodní banky a nenabízely řešení bytového problému. Chybné zákonné úpravy vytvořily nelikvidní systém při absenci nezbytného dohledu... Ještě horší důsledky by přinesl program stavebních spořitelen, který byl schválen díky silnému lobbyingu německých stavebních spořitelen. Konstrukce tohoto systému a zkušenosti z České republiky a Slovenska poukazují na to, že takový program časem vyčerpal veškeré prostředky ze státního rozpočtu určené na podporu bytové výstavby, a sice s velice nízkým efektem pro bytovou výstavbou. V literatuře je stavební spoření velmi cíleně označováno jako model "nákladného zprostředkovatele" nebo kontrolovaná finanční pyramida. Autor je dlouholetým pracovníkem Světové banky ve Varšavě. Vyjádření bylo publikováno v říjnu

16 Historie financování a podpory bytové výstavby (6) Ekonomika Snížení inflace z 10 % na 2 % Noví profesionální a zahraniční vývojáři na trhu Novela zákona o hypotečních bankách Banky Přechod nových půjček na trhu ze zlotých na americké dolary a eura, a poté zejména na švýcarské franky Podpora pevného úročení financování výlučně v polských zlotých Rostoucí konkurence obchodních bank Propad úrokových marží ze 7 na 3 % a provizí z 5 % na 2 % Založení profesionálních obchodních a poradenských firem Reforma v roce 2001: zrušení daňového odpočtu a nahrazení odečtem pasivních úroků

17 Historie financování a podpory bytové výstavby (7) Ekonomika Stabilní inflace na úrovni 1 % Boom úvěrů Nová omezení úvěrového obchodu ze strany bankovního dohledu GINB Banky Vražedná konkurence mezi obchodními bankami Podíl refinancovaných úvěrů překročil 30 % nového obchodu

18 Hypoteční úvěry: nový obchod a stav (počet v 1.000) Nové smlouvy Smlouvy ve stavu

19 Hypoteční úvěry: nový obchod a stav (v mld. PLN) Objem nového obchodu Objem úvěrů ve stavu 19

20 Hypoteční úvěry: stav (ve zlotých a v cizí měně) mld zł ,1 6,7 7,0 7,8 2,2 11,7 10,2 18,6 20,2 14,6 17,2 32,0 26, złotowe Mld. PLN walutowe 49,6 Pramen: GINB 20

21 Nabídka financování dnes (1) LTV do 130 % (DomBank) tržní hodnoty Valuta: CHF a PLN s marží < 50 bp Úvěry s nulovou opcí: bez poplatku za uzavření smlouvy bez nákladů za odhad ceny nemovitosti bez nákladů při předčasném splacení Podle druhu objektu a/nebo výše úvěru banka upouští od odhadu ceny nemovitosti (např. Deutsche Bank PBC) Splatnost až 50 let (Bank Millennium), dokud věřitel nepřesáhne stáří 100 let (Nordea Bank) 21

22 Nabídka financování dnes (2) Úvěry s šestiměsíčním přerušením splátek - PKO BP, 5 let - Nykredit, nebo 10 let - GE Money Bank Přerušení splátek na jeden měsíc v roce až na třikrát v průběhu trvání úvěru vždy na maximálně 6 měsíců -BPH Úvěr na splacení jiných hypotečních úvěrů jednoduchý postup a automatické navýšení úvěrové částky faktorem x 1,35 - Santander Consumer Bank Konsolidační úvěr na splacení celkových dosavadních dluhů vůči jiným bankám splacení hypotečního úvěru, úvěru na auto, spotřebitelského úvěru a dluhu na účtu ke kreditní kartě Hypoteční úvěrová linka 22

23 NBP GINB Dynamika přírůstků úvěrů na bydlení, cen bytů a příjmu = % lp Úvěry na bydlení Průměrný příjem Cena za 1m2 bytu Počet nově postavených bytů 23

24 Kvalita úvěrového portfolia podíl úvěrů NPL ,1 27, ,4 17,9 21,1 21, ,7 13, ,2 10,5 14,9 11 7, Pramen: NBP 24

25 Boom? Objem nového obchodu (mld. PLN) Objem kmenového stavu (mld. PLN) 7,4 11,3 15,2 24,2 42,0 19,5 28,8 34,8 49,2 76,0 Objem refinancování 2,0 9,2 9,8 15,2 Počet nových úvěrů (tis.) Počet kmenových úvěrů (tis.) (25) 524 (43) 717 (25) 945 (74) Nově postavené byty (tis.) Počet uzavřených manželství (tis.) 97,6 162,7 108,1 114,4 114,1 191,9 195,4 191,8 206,9 226,2 25

26 Podíly na trhu podle bilančních částek 3,32% 9,50% 5,04% 4,10% 1,73% 10,48% 26,46% 4,04% PKO BP Pekao 3,92% BPHPBK 3,25% 7,54% 13,72% 6,89% GE Mieszkaniowy BZWBK Kredytbank BOŚ BRE Multibank Bank MiIlennium BRE mbank PTF Bank S.A. GBG Dom Bank S.A. Pozostałe 26

27 Tržní podíly podle počtu úvěrů 11,58% 28,12% PKO BP 3,07% Pekao 5,18% BPHPBK GE Mieszkaniowy 3,19% BZWBK Kredytbank BOŚ BRE Multibank 11,78% 8,96% Bank MiIlennium BRE mbank 3,71% 0,22% 6,87% 2,68% 6,18% 8,45% PTF Bank S.A. GBG Dom Bank S.A. Pozostałe 27

28 Trh s byty (1) Největší trh ve střední Evropě Mladé obyvatelstvo Pomalu rostoucí trh bytové výstavby nemůže uspokojit poptávku Důsledky: Převis poptávky Spekulace tuzemských a zahraničních investorů s nemovitostmi Výbušné ceny Převážně financování v cizí měně (CHF) Výbušná poptávka po financování bytové výstavby 28

29 Trh s byty (2) Bytová výstavba Koncentrace na města Velký počet drahých prestižních projektů Nedostatků pozemků k nové výstavbě Nadprůměrný nárůst cen (přehřátí trhu) Silný růst hrubého domácího produktu Silná poptávka po financování bytové výstavby Vysoká procentní sazba majetku 29

30 Nově postavené byty cooperatives developers individual others 30

31 Vývoj cen bytů ve velkých městech v Polsku v letech (PLN/m2) IX 2004 IX 2005 IX 2006 IX Warszawa Krakow Wroclaw Tri-Citi Poznan 31

32 Milníky rozvoje hypotečního obchodu v Polsku Zákon o zástavních listech a hypotečních bankách Odstranění nucených hypoték Elektronický katastr nemovitostí Ekonomický růst Klesající tržní úrokové sazby Očekávání vzrůstajících cen nemovitostí Uvolnění úvěrové politiky bank 32

33 Podmínky dalšího rozvoje financování bytové výstavby v Polsku Zlepšení činnosti katastrálních úřadů Zavedení zástav pozemků Novela zákona o hypotečních bankách Založení systému stavebního spoření se státní podporou Zákonné stanovení aktivit "rozvojářů" bytové výstavby 33

34 Prognóza hypotečního zadlužení (mil. PLN) y = 6873,6e 0,2823x R 2 = 0,

35 Prognóza hypotečního zadlužení / GDP v % 50% 45% 40% y = 0,0111e 0,2169x R 2 = 0,996 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

36 Mnohokrát Vám děkuji za Vaši pozornost Jacek Furga Vice-President of Management Board Centre for Banking Law and Information 36