Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3450/315/ NEMOVITOST: Budova restaurace s bowlingem na pozemku p.č st. 615 a pozemky p.č. st. 615 a p.č. 1009/5, vše v k.ú. Kvasiny obce Kvasiny. Adresa nemovitosti: Kvasiny 366 / 366 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Kvasiny, k.ú. Kvasiny, kód k.ú , LV 763 Pozemky: st. 615, 1009/5 Vlastník stavby: Karel Januš, Kvasiny 366, Kvasiny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Karel Januš, Kvasiny 366, Kvasiny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Advokátní kancelář Mgr. Ing. Petra Hýsková; č. obj.:, Adresa objednatele: Karlovarská 195/3, Praha 6 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: stanovení obvyklé ceny. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 16 stran Počet příloh: 10 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: novostavba (do 5 let stáří) Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Jedná se o specifické zařízení umístěné v atraktivní lokalitě, které může být využíváno jak místním obyvatelstvem, tak i rekreanty navštěvující Orlické hory a to v různém ročním období. Velmi výrazným ovlivněním hodnoty nemovitosti je skutečnost, že umístěna bezprostředně u hlavního tahu do nejznámějšího rekreačního střediska Orlických hor - Deštného. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci, která má díky těsnému sousedství s městem Kvasiny dostupnou velmi dobrou občanskou vybavenost. Vzhledem k tomu, že se v obci nachází automobilka koncernu VW dochází v posledních pěti letech k dynamickému rozvoji obce i nejbližšího regionu. Použité materiály a vybavení jsou mírně nadstandardní, podobné zařízení se v obci ani v nejbližším okolí nenachází. U objektu je nadstandardně velký pozemek umožňující rozvoj zařízení. S ohledem na vzrůstající oblibu Orlických hor i v letním období se jedná o zajímavou nemovitost. Negativně bude cenu ovlivňovat skutečnost, že bylo demontováno zařízení kuchyně a že na nemovitostech vázne větší množství exekucí a zástav. Při stanovení obvyklé ceny kladu vyšší důraz na cenu zjištěnou porovnávacím způsobem, neboť z dlouhodobější zkušenosti mohu konstatovat, že v daném regionu lépe vystihuje úroveň skutečně dosahovaných tržních cen

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 763, k.ú. Kvasiny, ze dne vyhotovený dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy. Charakteristika obce Kvasiny jsou obec spíše s podprůměrnou občanskou vybaveností (OÚ, pošta, MŠ, antukové hřiště), která tvoří souměstí se Solnicí. Solnice je město s dobrou občanskou vybaveností (MÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1. i 2. stupeň, zdravotní středisko, lékárna, restaurace a obchody, banka) a s rozvinutou infrastrukturou. V místě je zejména díky továrně automobilky Škoda dostatek pracovních příležitostí pro všechny profese Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce, nalevo při silnici Solnice - Deštné RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo III Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, soudcovská, exekutorská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji, viz zápisy LV 763 oddíl C. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Budova restaurace s bowlingem je zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím. Základové pasy jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné, zastřešení je sbíjených vazníků, krytina z plechových šablon Maxidek, klempířské konstrukce Lindab. Ústřední topení s kotlem na zemní plyn. Vnitřní omítky vápenné hladké, v části bowlingu s akustickým obkladem, fasádní omítka zateplená. Vnitřní hygienické vybavení v běžném rozsahu. Povrchy podlah z keramické dlažby, okna a vchodové dveře plastové, vnitřní dveře hladké plné do ocelových zárubní. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Novostavba kolaudována Příslušenství stavby Žádné. Stavba občanské vybavenosti - gastro zařízení a bowling. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st trvalý travní porost 1009/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 367,25 m 2 322,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP objekt 322,00 m 2 1,00 322,00m 2 1.NP - celkem 322,00 m 2 322,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP. (15,45x10,00+9,25x23,00)x(0,25+3,43+0,25) = 1 443,29 m 3 zastřešení (15,45x10,00+9,25x23,00)x2,34 2 = 429,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 872,97 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 367 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 872,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 4 Další životnost roků 96 Opotřebení % 4,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kvasiny 368, , Zavedená restaurace U Zlatého soudku v Kvasinách. Restaurace disponuje výčepem s 50 místy, sálem, rekonstruovanou kuchyní a novým sociálním zařízením. Možné je i využití předzahrádky a zahrady k pořádání letních akcí nebo na zahradní posezení. V objektu je před dokončením nový byt a k budoucímu využití je vhodný i rozlehlý půdní prostor. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Nebeská Rybná 180, , Hospůdka v Orlických horách + 2 byty, garáž, venkovní posezení s vybaveným pojízdným stánkem, zahrada. Dům je dispozičně řešený jako dva byty 1+1 a 2+0 oba se sociálním zařízením, samostatnými vchody a restaurace se sociálním zařízením, plně zařízená, v provozu po celý rok, se samostatným vchodem. Dům je částečně podsklepený, dispozice uhelna, kotelna, sklad, pivní sklep. Vytápění je kombinované - ústřední s kotlem na pevná paliva, krbová kamna s výměníkem a v jednom bytě samostatná krbová kamna. Ohřev TUV kotlem ÚT a el. bojler. Koupelna a toalety po rekonstrukci, nová dřevěná okna, objekt je velmi dobře udržován. Prodej je včetně zařízení restaurace. Přípojky inženýrských sítí: elektro, kanalizace do jímky, voda obecní. Před domem je golfové hřiště o 9 jamkách. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Sedloňov 209, , Objekt v atraktivní lokalitě Orlických hor, přímo pod sjezdovkou v Sedloňově, na vlastním pozemku o CP 983 m2, s obecní příjezdovou komunikací. V objektu je zavedené pohostinství. Objekt dále nabízí dva ubytovací prostory. Jeden byt je 1+1 s vlastním sociálním zařízením a druhý 3+1, též s vlastním soc. zařízením. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev vody zajišťují 4 bojlery, vytápění zajišťuje buď krbová vložka s výměníkem, nebo elektrokotel, v celém objektu jsou udělané sádrokartonové podhledy s novou elektoinstalací. Před domem je předzahrádka s lavicemi k letnímu posezení. Pozemek za domem nabízí možnosti variabilního využití - vzhledem k umístění v bezprostřední vzdálenosti od stanoviště lanovky na sjezdovce. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Ústí nad Orlicí 256, , Restaurace s vinárnou v Ústí nad Orlicí v sídlišti na Štěpnici. Dispozice - vstupní chodba, vinárna s kapacitou 25 míst, restaurace s kapacitou 60 míst, dále 2x sklad, kuchyň a 3 x WC. Objekt prošel v roce 2009 kompletní vnitřní rekonstrukcí. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku - pouze zastavěná plocha; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 11,72 % Variační koeficient po úpravách: 11,23 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 322,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Nájemné vychází z informací o výši nájemného podobných nemovitostí právě v Deštném v Orlických horách. Náklady jsou stanoveny odborným odhadem na základě zkušenosti s oceňováním obdobných nemovitostí. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory objekt Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 1 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,12 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 1,50 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 9,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Kč 0Kč 0,00 % 0Kč Kč Kč Započitatelná plocha: 322,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 7 434Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 763 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -