Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Stráž nad Nisou, k.ú. Stráž nad Nisou, kód k.ú , LV 1413 Ostatní stavby:

Transkript

1 Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1862/137/ NEMOVITOST: Rodinný dům, RD č.p. 627 Adresa nemovitosti: Mezi Domky 1413, Stráž nad Nisou Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Stráž nad Nisou, k.ú. Stráž nad Nisou, kód k.ú , LV 1413 Ostatní stavby: kolna Pozemky: st. 665/43, 665/44, Vlastník stavby: Denisa Škarýdová, náměstí 1. máje 140, Chrastava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Denisa Škarýdová, náměstí 1. máje 140, Chrastava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 Č.j. 879/2015-N IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, Česká Lípa IČ: telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 6+kk 0 / ,00 / ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu uvedená rizika, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Stráž nad Nisou je obec s 2263 obyvateli ze severu přiléhající ke krajskému městu Liberec. V obci je základní infrastruktura, ale lze využít veškerou infrastrukturu Liberce. Poloha nemovitosti Stavba RD je v ulici Mezi Domky v širším centru obce. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo. - vše zanikne dražbou a proto není zohledněno v ceně. Věcné břemeno ve prospěch ČEZ Distribuce a.s., Děčín - nemá vliv na obvyklou cenu. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Stáří 8 let. RD má stanovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou dřevokonstrukce. Druh stavby - účel využití rodinný dům Dispoziční řešení 6+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou z dřevokonstrukce. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je stanová bez bleskosvodu s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná s dvojsklem, schody jsou dřevěné, podlahy plovoucí a dlažba, dveře foliované, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění ústřední podlahové s elektrickým kotlem. 2 x koupelna, 2x WC. Dům je ve výborném stavu. Příslušenství stavby Venkovní úpravy a pozemky p.č. 665/43 a 665/44. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy betonové 2. Svislé konstrukce dřevokonstrukce 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře foliované 12. Vrata 13. Okna dřevěná s dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí a dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní - 3 -

4 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.665/43 o velikosti 147m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 665/44 o velikosti 988m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 600,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 1000,-Kč/m 2. Cena pozemku nad 1000m 2 byla odhadnuta na 100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 665/ trvalý travní porost 665/ / Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou z dřevokonstrukce. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je stanová bez bleskosvodu s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná s dvojsklem, schody jsou dřevěné, podlahy plovoucí a dlažba, dveře foliované, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění ústřední podlahové s elektrickým kotlem. 2 x koupelna, 2x WC. Dům je ve výborném stavu. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 146,41 m 2 0,00 m 2 podkroví 146,41 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 12,10x12,10x3,30 = 483,15 m 3 zastřešení 14,10x14,10x4,30 3+7,50x3,30 2x3,30 3x4 = 339,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 822,56 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 146 Obestavěný prostor [m 3 ] 822,56 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 7 Další životnost roků 93 Opotřebení % 7,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná kolna 665/44 1,00 kus Kč 0 % Kč Kč/kus Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Hrádek nad Nisou, Václavice 796, , Zděný RD garáž, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 1001m 2. Stráž nad Nisou, Zahradnická 892, , Samostatný zděný rodinný dům se stanovou střechou, 1.NP, podkroví, garáž, novostavba, pozemek 944m 2. Stráž nad Nisou, Okružní 672, , Samostatný zděný rodinný dům, 4+1, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 1200m 2. Variační koeficient před úpravami: 17,69 % Variační koeficient po úpravách: 2,33 % Průměrná cena Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 822,56 m 3 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) - 5 -

6 Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 10,00 % Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -