ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX /08-56

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX /08-56 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX /08-56 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 40 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení...30 C REKAPITULACE...31 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...31 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX /08-56: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění: a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na bytové jednotce č. 2297/10 v budově bytového domu č.p (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6420/80274, na společných částech domu č.p a na pozemku parc.č. 3750, b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nebytovém prostoru garáže č. 2297/103 v budově bytového domu č.p (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1440/80274, na společných částech domu č.p a na pozemku parc.č. 3750, vše zapsáno na LV č vedeném KÚ pro hlavní město Prahu, KP Praha. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a technické vybavení je detailně provedeno níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9688, k.ú. Strašnice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Prahy - Usnesení č.j. 067 EX / barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

4 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace 4

5 Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika 5

6 Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva 6

7 - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je byt s nebytovým prostorem (garáž) v bytovém domě, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se sice u podobných bytových jednotek a nebytových prostor předpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu 121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů. Příslušenství bytu vymezují zvláštní předpisy. Za příslušenství bytu se podle těchto předpisů považují jednak vedlejší místnosti (např. neobydlené kuchyně, neobytné haly, komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, předsíně atp.) a jednak vedlejší prostory (prostory umístěné mimo byt, jako např. sklepy, sklepní kóje atp.), obojí za předpokladu, že jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele. 9

10 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadově stojící, situovaný na rovinatém terénu. Oceňovaný byt je dispozice 3+1 s terasou a nachází se v 4.NP bytového domu. Oceňovaná garáž se nachází v 1.PP bytového domu, přístupná z ulice Královická. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum hlavního města Prahy je ve vzdálenosti 8 km, k zastávce metra Skalka na trase A je vzdálenost 550 m. Hlavní vstup do budovy bytového domu je z ulice Královická, č.or. 48. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40-45ti lety; údržba: průměrná Počet podlaží: podsklepeno, 4 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 30 cm, z tvárnic; nezatepleno Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: plochá střecha (stropní panely) Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit; obklad soklu - páskový obklad (kabřinec) Schody: Dveře: Okna: Povrch podlah: nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné hladké plné, s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: dřevěná dvoukřídlá plastové okno a původní dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením, v suterénu jsou kovová s jednoduchým zasklením; mříže dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, parkety 10

11 Vytápění: ústřední do litinových radiátorů s termostatickými hlavicemi; centrální domovní kotel (na plyn) Ohřev teplé vody: zajišťován plynovým ohřívačem; průtokovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na plyn) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství věci hlavní. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti, garáže 1.NP - 4.NP: schodišťový prostor, bytové jednotky Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 4.NP: vstup, předsíň, koupelna, WC, kuchyně, obývací pokoj, 2x ložnice, terasa; sklep a garáž v 1.PP Srovnávací parametry: 1) bytová jednotka č. 2297/10 Název Užitná plocha [m 2 ] kuchyně 8,40 obývací pokoj 20,00 ložnice 9,90 ložnice 12,10 koupelna 2,63 WC 1,12 11

12 předsíň 8,15 terasa 9,13 sklep (příslušenství bytu mimo byt) 1,19 2) nebytový prostor č. 2297/103 - garáž Název Užitná plocha [m 2 ] garáž 14,40 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel , z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady magistrát hlavního města Prahy, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň, střední a vysoké školství 7 Zdravotnictví nemocnice, polikliniky 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v souvisle zastavěném území obce 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži bytového domu a na parkovacích plochách v okolí 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 12

13 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby průměrná 30 Pozemek celkem 374 m 2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na původních dřevěných oknech, které jsou již dosti nefunkční se stráveným nátěrem. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 13

14 Srovnávací nemovitosti (SN): Byty: 1) byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Hlavní, Záběhlice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 11 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 73 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Elektřina: 400V Výtah: Ano Popis: Byt 3+1 s lodžií ( m2) ve 2.NP skeletového domu s výtahem. Dispozice: obývací pokoj, dva samostatné pokoje (jeden se vstupem na lodžii), kuchyně, jídelna, koupelna a samostatná toaleta. Na podlaze ve dvou pokojích parkety, v ostatních pokojích dlažba, stoupačky v plastu, topení s měřáky, kuchyňská linka cca 10 let stará, okna jsou plastová, orientace bytu - obývací pokoj, ložnice a pokoj s lodžií na východ, kuchyně a jídelna na západ. K bytu patří sklepní kóje o velikosti 2 m2. V domě kolárna a kočárkárna. Zdroj: Realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o. Lucemburská 1064/ Praha 14

15 2) byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Průběžná, Strašnice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 74 m2 Sklep: Ano Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Popis: Dispozice: 3 obytné místnosti, kuchyňský kout s jídelnou, koupelna (vana), WC, komora, sklepní kóje; topení: ÚT dálkové; podlahy - parkety, dlažba. Okna nejsou orientována do silnice. Parkování před domem. Zdroj: Realitní kancelář Fortunae, s.r.o. Eliščino nábřeží 842/ Hradec Králové Telefon: ) byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: V olšinách, Praha 10 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci 15

16 Podlaží počet: 11 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 66 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Výtah: Ano Popis: Byt 3+1 s lodžií, plastová okna. Dispozičně je byt členěn na tři pokoje a kuchyň. Ložnice a pokoje jsou orientovány na sever s volným výhledem, obývací pokoj směrem na východ. Dům je v udržovaném stavu. V pěší dostupnosti cca 5 minut metro A Skalka nebo Strašnická. Zdroj: Realitní kancelář FINNEM, s.r.o. Kováků 746/6, Praha 4) byt 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Tehovská, Strašnice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 61 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Popis: Byt 2+1 s lodžií, obytná plocha 56 m2 a lodžie 5 m2 v dosahu metra Skalka. Kuchyně na východ, pokoj, ložnice a lodžie na západ. V bytě je kuchyňská linka, plynový sporák, jídelní kout, samostatné 16

17 WC, koupelna s vanou, vestavěné skříně v ložnici a předsíni, v oknech žaluzie, plovoucí podlaha a dřevěné parkety. K bytu náleží sklep. Dopravní dostupnost MHD - stanice metra A cca 3 minuty pěšky. Zdroj: Realitní kancelář Stone reality CZ, s.r.o. Táboritská 1000/23, Praha 5) byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Konzumní, Hloubětín Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 71 m2 Plocha podlahová: 69 m2 Sklep: 2 m2 Popis: Dispozice: chodba, WC, koupelna, kuchyně s jídelnou, dětský pokoj, obývací pokoj s francouzským oknem, ložnice, sklep. 17

18 Zdroj: Realitní kancelář V & K Development, s.r.o. Národní 981/17, Praha 6) byt 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: V Horní Stromce, Vinohrady Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 70 m2 Popis: Byt hala v cihlovém domě, po částečné rekonstrukci, zděné jádro, na podlaze parkety. Byt má balkon. V domě výtah. MHD na metro Želivského nebo Flora. Dispozice: obývací pokoj 19,50 m2, hala 10,75 m2, ložnice 19 m2, kuchyně 11 m2 a dále předsíň, koupelna, WC a balkon. Zdroj: Realitní kancelář Maranon, s.r.o. Dubečská 73/6, Praha Telefon:

19 Garáže: 1) garážové stání Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Pelušková, Kyje Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha užitná: 16 m2 Popis: Garážové stání, sledováno kamerovým systémem. Zdroj: Realitní kancelář PD INVEST Čestlická 717/8, Praha 2) garážové stání Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Lipnická, Kyje Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: -1. podlaží Plocha užitná: 12 m2 Popis: Garážové stání v podzemních garážích v Kyjích - Praha 9. Celý komplex je vytápěn, osvětlen na fotobuňky a pravidelně uklízen. Vstup do garáží je hlavním vjezdem na elektrický pohon přes čip nebo vchodem přes bytový dům. 19

20 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) garážové stání Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Rižská, Hostivař Budova: Skeletová Stav objektu: Novostavba Plocha užitná: 14 m2 Popis: Garážové stání v komplexu Slunečný vršek, ul. Rižská, Praha 10 - Hostivař. Vjezd na dálkové ovládání. Garážové stání se nachází v -2. PP. Zdroj: Realitní kancelář dumrealit.cz Plus Sokolovská 890/125, Praha 20

21 4) garážové stání Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Muškova, Kunratice Budova: Skeletová Stav objektu: Velmi dobrý Plocha užitná: 16 m2 Garáž: Ano Výtah: Ano Popis: Garážové stání v projektu Praha - Kunratice, projekt "Zelené Údolí". Vchod je z ulice Muškova u č.or.3. K dispozici jsou celkem 3 stání. Zdroj: Realitní kancelář Bohemian Estates International, s.r.o. Francouzská 172/30, Praha Telefon: ) garážové stání Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč za m2 Adresa: Ungarova, Malešice Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 14 m2 Popis: Garážové stání v bytovém domě v ul. Ungarova, Praha 10 - Malešice. Dálkové ovládání garážových vrat. 21

22 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon:

23 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: 1) bytová jednotka č. 2297/10 Srovnávací nemovitosti Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke tech. stav srovnání a [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenos t Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,90 1,00 1,10 0, SN ,90 1,00 1,10 1, SN ,85 1,05 1,00 0, SN ,85 1,00 0,95 1, SN ,90 1,00 1,05 0, SN ,85 1,00 1,00 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výpočet: 64,80 m 2 (dle vyhlášky) ,- Kč/m 2 = ,- Kč 23

24 2) nebytový prostor č. 2297/103 - garáž Z důvodu nedostatku srovnávacích nemovitostí "komparací" vhodných k ocenění samostatné garáže v bytovém domě, byly pro ocenění použity srovnávací nemovitosti garážových stání v bytových domech, upravené pomocí indexu odlišnosti "typ parkovací plochy". Srovnávací nemovitosti Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost typ parkovací plochy tech. stav a vybavenost Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,85 1,00 1,00 1,10 0, SN ,90 1,00 1,05 1,10 0, SN ,90 1,00 1,00 1,10 0, SN ,90 1,00 1,00 1,10 0, SN ,80 1,00 1,00 1,10 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výpočet: 14,40 m ,- Kč/m 2 = ,- Kč Rekapitulace: Výpočet: 1) + 2) = ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 24

25 2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 1a) Bytová jednotka č. 2297/10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 8,40 m 2 obývací pokoj: 20,00 m 2 ložnice: 9,90 m 2 ložnice: 12,10 m 2 koupelna: 2,63 m 2 WC: 1,12 m 2 předsíň: 8,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,30 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: terasa: 9,13 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 9,13 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep (příslušenství bytu mimo byt): 1,19 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů - celkem: = 1,19 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,30 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 9,13m 2 * 0,17 = 1,55 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 1,19 m 2 * 0,80 = 0,95 m 2 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 64,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní IV 0,04 vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 25

26 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - bytová jednotky ve 4.NP bez výtahu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,741 i = 1 II -0,05 III 0,85 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,741 * 1,020 * 0,900 = 0,680 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,680 = ,72 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,72 Kč/m 2 * 64,80 m 2 = ,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,06 Kč 1b) Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , ,- 26

27 nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem: = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,27 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,27 Kč Bytová jednotka č. 2297/10 - zjištěná cena = ,33 Kč 2a) Garáž - nebytový prostor č. 2297/103 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova R. garáže Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Podlahové plochy nebytového prostoru: garáž: 14,40 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: = 14,40 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,80 3. Stropy S 12, ,00 12,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře C 2, ,00 0,00 27

28 12. Vrata S 2, ,00 2, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 1, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 80,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,8080 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 8 364,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8080 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8790 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,19 Plná cena: 14,40 m 2 * ,19 Kč/m 2 = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 % ,55 Kč Garáž - nebytový prostor č. 2297/103 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,79 Kč 2b) Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč 28

29 Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,-Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem: = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / ,11 Garáž - nebytový prostor č. 2297/103 - zjištěná cena = ,90Kč Rekapitulace: 1) Bytová jednotka č. 2297/ ,30 Kč 2) Garáž - nebytový prostor č. 2297/ ,90 Kč Ocenění staveb celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,20 Kč ,- Kč 29

30 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování ,- Kč ,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 činí tedy ,- Kč 1/6 = ,33 Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč 30

31 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na bytové jednotce č. 2297/10 v budově bytového domu č.p (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6420/80274, na společných částech domu č.p a na pozemku parc.č. 3750, dále spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nebytovém prostoru garáže č. 2297/103 v budově bytového domu č.p (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1440/80274, na společných částech domu č.p a na pozemku parc.č. 3750, vše zapsáno na LV č vedeném KÚ pro hlavní město Prahu, KP Praha, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: Poznámka: ,- Kč slovy: Čtyřistapatnácttisíc korun českých sklep (příslušenství bytu mimo byt) 1,19 m 2 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 31

32 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9688, k.ú. Strašnice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Prahy 32

33 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

34 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

35 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Praha A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl B Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX /08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. Kat.území: Strašnice List vlastnictví: 9688 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Vlastnické právo Plšková Ivana, č.p. 31, Vinaře Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha Tomíšková Božena, Královická 2297/48, Strašnice (Praha 10), Praha Nemovitosti / / /092 1/6 1/6 2/3 Jednotky Č.p./ Č.jednotky 2297/ /103 Způsob využití Způsob ochrany byt Budova Strašnice, č.p. 2297, LV 3848, byt.dům na parcele 3750 Parcely garáž 3750 zastavěná plocha a nádvoří Budova Strašnice, č.p. 2297, LV 3848, byt.dům na parcele 3750 Parcely 3750 zastavěná plocha a nádvoří Podíl na společných částech domu a pozemku 6420/ m2 1440/ m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 208,-Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení k podílu 1/6 Dopravní podnik hl.m. Prahy Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha,akciová společnost, Sokolovská 10), Praha, RČ/IČO: / /217, Vysočany, Praha, Jednotka: 2297/10 Z-59894/ RČ/IČO: Jednotka: 2297/103 Z-59894/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX / ze dne Právní moc ke dni Z-59894/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Jednotka: 2297/10 Z-63906/ Jednotka: 2297/103 Z-63906/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX / ze dne Z-63906/ o Nařízení exekuce JUDr. Dalimil Mika, LL.M., Exekutorský úřad Klatovy Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

36 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX /08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0100 Hlavní město Praha Povinnost k Obec: Kat.území: Strašnice List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Z-92287/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 10, 49 EXE 2447/ ze dne ; uloženo na prac. Praha Z-92287/ o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 950,-Kč s příslušenstvím k podílu 1/6 Tessile ditta services a.s., Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha Vinohrady 794/45, Štýřice, ), Praha, RČ/IČO: /0366 Brno, RČ/IČO: Jednotka: 2297/10 Jednotka: 2297/103 Z-1612/ Z-1612/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 120 EX / ze dne Z-1612/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 120 EX / ze dne Právní moc ke dni Z-7660/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Jednotka: 2297/10 Z-1612/ Jednotka: 2297/103 Z-1612/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 120 EX-28805/ ze dne Z-1612/ o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 964,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení k podílu 1/6 Dopravní podnik hl.m. Prahy Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha,akciová společnost, Sokolovská 10), Praha, RČ/IČO: / /217, Vysočany, Praha, Jednotka: 2297/10 Z-36108/ RČ/IČO: Jednotka: 2297/103 Z-36108/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX / ze dne Z-36108/ o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení k podílu 1/6 Všeobecná zdravotní pojišťovna Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha České republiky, Orlická 2020/4, 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Vinohrady, Praha, RČ/IČO: Jednotka: 2297/10 Z-40801/ Jednotka: 2297/103 Z-40801/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX / ze dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2

37 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX /08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0100 Hlavní město Praha Povinnost k Obec: Kat.území: Strašnice List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Z-40801/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Jednotka: 2297/10 Z-40801/ Jednotka: 2297/103 Z-40801/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167 EX-21877/ ze dne Z-40801/ o Nařízení exekuce JUDr.Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10 Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Z-40801/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-5662/ OS P10 ze dne ; uloženo na prac. Praha Z-40801/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha, RČ/IČO: /0366 Jednotka: 2297/10 Z-63835/ Jednotka: 2297/103 Z-63835/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX / ze dne Z-63835/ Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví 27 D 1164/ ze dne Právní moc ke dni Z / Pro: Tomíšková Božena, Královická 2297/48, Strašnice (Praha 10), Praha Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), Praha Plšková Ivana, č.p. 31, Vinaře RČ/IČO: / / /0501 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 3

38 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX /08 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D. Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Kat.území: Strašnice List vlastnictví: 9688 prostory Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :21:46 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 4

39